裁判字號：臺灣桃園地方法院110年訴字第98號民事判決
裁判日期：民國110年06月16日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第98號原告 劉恩昇 被告 翁詩詠 訴訟代理人 陳薏如 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年5月7日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查：原告起訴時訴之聲明第三項為「被告應將擅自出售系爭房地所獲得之價差利益全部返還予原告」，嗣於民國110年
3月25日以書狀確認該聲明為「被告應將擅自出售系爭房地所獲得之400萬元價差利益全部返還予原告」，有民事追加訴之聲明狀在卷可參（見本院卷第255頁），原告雖以追加訴之聲明狀提出，然原告變更部分實係更正其法律上陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於108年2月1日以新台幣（下同）4,636萬元向 林彰品 及 林呂月鳳 夫妻（下稱 林氏 夫婦）購買其等所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），雙方並簽訂買賣契約書，原告且交付第一期買賣價款336萬元與林氏夫婦，並於108年2月26日委託建築師設計規劃系爭土地建案起造及申請建築執照，同時交付第一期委託款14萬7,000元給建築師，因林氏夫婦前於108年1月30日持系爭房地向被告借款1,400萬元，並設定抵押權及信託所有權在案，原告遂通知被告欲清償該借款並要求被告塗銷信託登記，被告獲知後向原告訛稱：若原告願將與林氏夫婦間之上開買賣契約書權利移轉給被告，且委任被告就系爭房地重新建築起造新房屋，所有建築費用被告願全額支付，待建案興建完成且將建案房地全部銷售完畢後所得之總價款扣除系爭土地、建築費用及所有一切成本後（含原告所支付給林氏夫婦之336萬元及建築師費用14萬7,000元），淨得利潤由被告、原告各取得50％、30％，所餘20％分配給被告員工 游政松 等語，經被告、游政松不斷遊說，原告遂答應上開條件，而與被告、游政松、林氏夫婦於108年3月11日簽訂不動產買賣起造協議書（下稱系爭協議書），林氏夫婦依約應於108年4月30日前點交系爭房地給被告用於建築房屋所有前置作業，同時被告並與林氏夫婦重新簽訂系爭房地買賣契約書，以4,300萬元向林氏夫婦買受系爭房地，詎被告取得系爭房地後從未進行起造房屋之作為，並以各種理由拖延，經原告多方調查，始知被告早於簽立協議書前委託台慶不動產桃園藝文加盟店以6,500萬元價格銷售系爭房地，且於109年1月22日塗銷系爭房地之信託登記，再以林氏夫婦之名義於109年2月18日以4,700萬元將系爭房地售出，而無法再以系爭協議書約定之內容履行，以此方式侵害原告之權利，被告並於同年3月13日以林氏夫婦之名義將系爭房地過戶登記給朱姓買家，以節省土地增值稅，經扣除被告取得系爭房地之成本4,300萬元，被告無法律上原因獲得原屬於原告之利潤400萬元（4,700萬元－4,300萬元＝400萬元），且原告前開支付給林氏夫婦之336萬元及建築師費用14萬7,000元亦無法收回，致原告受有損害，爰依系爭協議書、民法第184條第1項前段之規定請求被告賠償原告支付給林氏夫婦之336萬元及建築師費用14萬7,000元，另依民法第179條、第181條之規定請求被告將出售系爭房地之價差利益400萬元返還與原告等語。並聲明：（一）被告應給付原告336萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
（二）被告應給付原告14萬7,000元。（三）被告應給付原告400萬元。
二、被告則以：被告於108年1月間透過員工游政松介紹，稱原告是嘉鑫資產管理顧問股份有限公司負責人，要幫林氏夫婦處理、整合銀行及民間債務之清償，為避免系爭房地遭拍賣，故原告找尋金主借款予林氏夫婦。被告遂於108年1月間借款1400萬元給林氏夫婦以清償舊債務，而為擔保被告債權獲得清償，林氏夫婦於108年1月30、31日將系爭房地設定抵押權，並信託登記予被告，被告並開始尋找買家，以供林氏夫婦用價金清償被告借款及銀行貸款。其後至108年3月間，因林氏夫婦財務狀況不見起色，且無力繳納銀行貸款，猶須被告代為繳納利息，此時原告即向游政松及被告鼓吹，以被告出名擔任借款人，改向林氏夫婦購買系爭房地，原告保證林氏夫婦淨得500萬元尾款（即不負擔稅費及原本房屋貸款，但應配合申辦自用住宅用地稅率，以節土地增值稅)，原告則負責找尋設計師、建築師及營造廠將系爭房地改建再轉售，期間成本（包括購買系爭房地之價金）及興建費用以被告向中租迪和等放款機構借款支付，借款之利息則由被告先行繳納，之後轉售價金扣除借款、各項費用及利息，再由原告、游政松及被告三人按30%、20%及50%比例分配，以利林氏夫婦債務（銀行未獲清償之貸款及積欠被告之借款）獲得解決，且試圖有利開發系爭房地，原告並承諾若無法順利進行，其與游政松將無條件放棄一切權利，故兩造及林氏夫婦以及其兒子 林於鍾 於108年3月11日簽署系爭協議書，游政松部分則由原告代簽，被告並於同日與林氏夫婦簽立系爭房地不動產買賣契約書。詎料，因系爭房地有供作營業登記，致無法辦理自用住宅優惠稅率，若採一般用地稅率計算土地增值稅，稅額高達900多萬元，將導致出賣人林氏夫婦無法淨得500萬元，且原告又失去聯絡，未解決土地增值稅問題，林氏夫婦亦未取得自用住宅用地之優惠稅率，並完成所有權移轉登記予被告，亦未進行尋求金融機構以被告名義辦理借貸、興建事宜，導致林氏夫婦無法於108年4月30日前點交系爭房地給被告，造成合作興建案停滯，無從進行。因原告遲不出面處理，林氏夫婦及被告遂改以尋找系爭房地之買家，以求被告債權獲得清償，嗣於109年1、2月間覓得買家，由林氏夫婦於109年2月18日與買家簽訂買賣合約，後續於109年3月13日過戶給朱姓買家，林氏夫婦以買賣價金償還被告借款後，被告也於109年3月16日塗銷系爭房地之抵押權登記，被告並不知悉原告曾與林氏夫婦簽立買賣契約書並支付給林氏夫婦之336萬元及建築師費用14萬7,
000元，且原告未曾表示要清償林氏夫婦抵押借款1400萬元，原告既稱曾委託建築師規劃系爭土地建案起造及申請建築執照，相關建案進度應由原告負責，不可歸責予被告，而是發生無法承擔之情事，依系爭協議書，游政松及原告已無條件放棄本案一切權利，原告自無從對被告主張系爭協議書相關權利，且難認被告有何故意、過失侵權行為或故意以背於善良風俗之方法造成原告損害。被告於109年1月間塗銷信託登記後，未曾取得系爭房地之所有權，不可能擔任系爭房地出售人，被告並未獲有出售系爭房地之所得利益，縱使原告主張為真，此亦非屬無法律上原因，顯與不當得利無涉，原告請求自無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、林彰品為系爭建物及地號456號土地之所有權人，林呂月鳳則為地號455號土地之所有權人，林氏夫婦向被告借款1400萬元，並將系爭房地於108年1月30、31日設定抵押權，並信託登記予被告，兩造、游政松、林氏夫婦及其子林於鍾於
108年3月11日簽立系爭協議書，被告與林氏夫婦於同日簽立系爭房地買賣契約書，被告與林氏夫婦分別於109年1月
6日、109年1月22日就系爭房地塗銷信託登記，系爭房地於109年2月18日以4700萬元之價格簽約售出，並以林氏夫婦名義於109年3月13日將所有權移轉登記予 朱懷英 ，系爭房地於109年3月16日塗銷抵押權設定登記等情，有系爭建物異動索引、系爭協議書、系爭房地第二類謄本、地籍異動索引、被告與林氏夫婦簽立之不動產買賣契約書、林氏夫婦與朱懷英簽立之不動產買賣契約書、桃園市蘆竹地政事務所函附之108年1月25日（456地號土地及系爭建物信託登記）土地登記申請書、桃園市政府地方稅務局110年3月23日函、桃園市中壢地政事務所函附之108年12月27日（456地號土地塗銷信託）、109年1月15日（系爭建物塗銷信託）、109年2月19日土地登記申請書（系爭建物買賣）等件在卷可參（見本院卷第39至45、53至57、105、109至118、
223至231、235至251、253至254、277至331頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，應堪認定。
四、原告主張依系爭協議書、民法第184條第1項前段之規定，被告應賠償原告支付給林氏夫婦之336萬元及建築師費用14萬7,000元，另依民法第179條、第181條之規定被告應將出售系爭房地之價差利益400萬元返還與原告等節，為被告否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭點及本院判斷論述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。依兩造與林氏夫婦等人簽立之系爭協議書，其中記載「丙方劉恩昇先生於10
8年2月1日與丁方（即林氏夫婦、林於鍾）所簽訂購買契約標的位於○○區○○○路○○○號房屋全部及所屬基○○○區○○段455456土地全部.甲乙丙丁共同協議決行將本購買契約所有權利無條件移轉予甲方翁詩詠小姐.並由甲方先行支付新台幣貳佰萬元整予丁方.剩餘尾款新台幣伍佰萬元整於辦理自用住宅稅率及產權移轉完成無誤後由甲方一次支付結案.丁方須無條件於108年4月30日前點交本房地予甲方用於建築房屋所有前置作業.甲乙丙丁並共同商定本土地建築起造所有費用由甲万全額支付.待建築完成後扣除土地.建築所有一切成本後淨利分配比例為甲50%乙20%丙30%」、「倘若發生無法承擔之情事時乙丙方須無條件立即放棄本案一切權利並同意由甲方自行處分本建案乙丙方亦不得再干涉本案」等語（見本院卷第43至45頁），是依系爭協議書，原告將與林氏夫婦間購買系爭房地之所有權利無條件移轉給被告，其中並未敘及原告前支付給林氏夫婦之336萬元及建築師費用14萬7,000元，與此系爭協議書有何關連，簽立系爭協議書之人亦未就此部分有何約定，是原告以系爭房地業經出售而無法再繼續系爭協議書，請求被告賠償上開支付給林氏夫婦、建築師之費用，自屬無據。又依被告與林氏夫婦簽訂之不動產買賣契約書第6條第1點房屋點交記載「賣方應於交付尾款之同時，以現狀點交方式，移交買方管領」等語（見本院卷第112頁），而依系爭協議書須待「辦理自用住宅稅率及產權移轉完成無誤後」，被告始交付尾款，於此之時，林氏夫婦始能將系爭建物點交給被告，參以原告陳稱：系爭房地於109年3月13日已辦理自用住宅優惠稅率等語，且有桃園市政府地方稅務局110年3月23日函在卷可參（見本院卷第128、253至254頁），是林氏夫婦既未能於108年4月30日前辦理自用住宅優惠稅率並點交系爭房地予被告，尚難認被告有何違反系爭協議書約定之事。至於原告以被告與林氏夫婦間買賣契約書第7頁最末處「雙方履約完成確認書」，業經被告與林氏夫婦雙方簽名（見本院卷第115頁），據此認定林氏夫婦已經履約，系爭房地實際出賣人為被告云云，然本件被告與林氏夫婦交易之買賣價金為4,300萬元，依該契約書中之付款明細表所示，付款金額總計為1,627萬元，第三期款為108年4月26日支付，其後未再有付款紀錄（見本院卷第116頁），足認並未履約完成，是難認被告已實際取得系爭房地之權利而得以出售系爭房地，原告以被告出售系爭房地違反系爭協議書約定，亦屬無據。
（二）本件原告主張其支付給林氏夫婦之336萬元及建築師費用14萬7,000元因被告塗銷信託登記並出售系爭房地而無法收回，致其受有損害，兩者有因果關係，故依民法第184條第1項前段侵權行為法律關係，請求被告賠償所受之35
0萬7,000元損害等語。按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。
惟侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院95年度台上字第2674號民事判決參照）。又民法第184條第1項前段之規定，以不法行為為其要件之一，所謂不法，係指違反法律強制禁止之規定而言。兩造前簽立系爭協議書乙節，業如前述，縱被告不為辦理，僅係違反約定，屬債務不履行之問題，究不能謂被告違反法律強行規定或違背公序良俗，逕指為不法行為。況債務人即被告縱有未依約履行，究非可遽認有侵害原告之故意，且被告將自己之財產予以處分或不為處分，原可自由為之，亦難謂屬故意不法侵害他之權利。是以，原告以被告未履行系爭協議書之事實，係對原告之不法侵害行為，並造成其受有前開損失，且有因果關係存在，被告應就其所失利益負侵權行為損害賠償責任，揆諸上揭說明，尚與要件不符，故屬無據，應不足採。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之不當得利」固應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任；惟在「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，由於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來，而係因受益人之侵害事實而受有利益，因此祇要受益人有侵害事實存在，該侵害行為即為「無法律上之原因」，受損人自不必再就不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任，如受益人主張其有受益之「法律上之原因」，即應由其就此有利之事實負舉證責任（最高法院100年度台上字第899號判決意旨參照）。經查，原告主張被告之受益事實並非來自原告之給付行為，核屬「非給付型不當得利」，依上揭一般舉證責任分配法則，該受益「有法律上原因」之事實固應由被告負舉證責任。惟原告尚須就被告有侵害行為且受有利益等節舉證證明後，被告始有就其受益「有法律上之原因」為舉證之義務。而本件依原告所提證據無從認定被告已實際取得系爭房地之權利而得以出售系爭房地，業如前述，又原告所述被告自108年3月11日至109年1月6日期間為系爭房地實際所有權人，只有被告有權利並持有系爭房地權狀得委託仲介公司出售系爭房地等節，縱使為真，然被告將自己之財產予以處分或不為處分，非屬故意不法侵害他之權利，已如前述，自難認原告就被告有侵害行為之事實，已為舉證，況且，被告塗銷信託登記、抵押權登記，並經林氏夫婦清償而取回借款及利息，乃係基於債權之行使，其受有利益非無法律上原因，是原告主張被告應返還不當得利，自屬無憑。
五、綜上所述，本件原告系爭協議書、民法第184條第1項前段之規定請求被告賠償原告支付給林氏夫婦之336萬元及法定利息、建築師費用14萬7,000元，另依民法第179條、第18
1條之規定請求被告將出售系爭房地之價差利益400萬元返還與原告，並非有據，本院不能准許，依法應予駁回。
六、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第286條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參照）。被告聲請通知證人游政松到庭作證以明系爭協議書磋商過程及後續進行情形（見本院卷第99頁），然兩造間協議內容已於系爭協議書記載，並經本院依職權調閱相關登記資料足堪認定，故並無調查上開證人之必要。本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年6月16日
民事第一庭法官呂如琦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年6月16日
書記官王志成