裁判字號：臺灣桃園地方法院97年重訴字第211號民事判決
裁判日期：民國98年02月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決97年度重訴字第211號原告交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所台北貨運服務
所法定代理人甲○○訴訟代理人 呂瑞貞 律師被告智元資源工程有限公司法定代理人丁○○被告丙○○被告乙○○○上列三人之共同訴訟代理人 吳仲立 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國98年01月13日辯論終結，本院判決如下：
主文被告智元資源工程有限公司應將坐落桃園縣中壢市○○段三九之一四地號土地及地上建物即同段第四八七一建號、門牌號碼為桃園縣中壢市○○路一之三二號之租賃標的物遷讓返還原告。
被告智元資源工程有限公司、丙○○、乙○○○應自民國九十七年五月五日起至被告智元資源工程有限公司實際返還前項不動產之日止，連帶給付原告按日新台幣參仟伍佰元計算之損害賠償金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項及第二項，於原告以新台幣壹仟零肆萬元為被告供擔保後，得假執行。被告如於假執行程序實施前，以新台幣參仟零壹拾萬陸仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告智元資源工程有限公司應將坐落桃園縣中壢市○○段39之14地號土地及其地上建物即同段第4871建號（門牌號碼：
桃園縣中壢市○○路1之32號）租賃標的物遷讓返還原告。
二、被告智元資源工程有限公司、丙○○、乙○○○應自民國97年05月05日起至被告智元資源工程有限公司實際返還前開不動產之日止，連帶給付原告按日新台幣（下同）5,720元計算之損害賠償金。
三、被告智元資源工程有限公司、丙○○、乙○○○應連帶賠償原告100萬元及自97年05月05日起至被告智元資源工程有限公司實際返還前開不動產之日止，按年利率百分之五計算之利息。
四、訴訟費用由被告連帶負擔。
五、如獲勝訴判決，原告願提供擔保，請求准予宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣被告智元資源工程有限公司於民國96年11月間與原告立有租賃契約（原證一），承租原告桃園服務站所管理坐落於桃園縣中壢市○○段39之14地號土地及其地上建物即同段第4871建號（門牌號碼：桃園縣中壢市○○路1之32號）建物，並約定由被告丙○○、乙○○○擔任被告智元資源工程有限公司（即承租人）之連帶保證人，依民法第272、273條規定，被告丙○○、乙○○○對於被告智元資源工程有限公司就本契約給付遲延返還不動產賠償金、回復原狀所需損害賠償負連帶責任，原告自得依法向其請求，合先敘明。
二、終止租約，請求返還土地及損害賠償：
（一）以被告違約且逾期未改善為由，終止租約：
１、按兩造租賃契約第10條約定「非經甲方（原告）同意，乙方不得將租賃標的物增建、改建或擴建。」；第12條約定「乙方（被告）對租賃標的物內之水電、空調、消防設備，如需新設、變更增減，應檢附設計圖經甲方（原告）書面同意及權責機關准予核備並知會甲方後方可施工，如乙方之受雇人或使用人因故意或過失而造成甲方或第三人之損害，乙方應負賠償責任。」；第25條約定「特約事項：
…（六）租賃標的物內部如有設施隔間或裝修之必要時，乙方應取得甲方書面同意使得裝修，一切費用由乙方自付，且不得損害原有建築結構及不得超過樓板載重量。」，經查被告智元資源工程有限公司竟於系爭契約訂定後，未事先向原告申請，亦未得原告同意，即於系爭租賃建物私自鑿開樓板打洞並切斷鋼筋支架，且毀損系爭租賃建物（原證三），顯違反上揭契約之約定，影響原告權益甚鉅。
２、又按兩造租賃契約第14條第5點約定「本租約出租標的物有下列情形之ㄧ者，甲方得隨時終止租約，乙方不得要求任何補償及其他異議。…（五）乙方損毀租賃標的物或其他設備而不負責修護者。…」。查原告業於同年97年02月19日以存證信函通知被告應於同年03月10日前改善，逾期即終止租約（原證四）；嗣原告見被告未予置理，遂再透過律師函催告(原證五)。惟至今被告仍未回復原狀，故此依法及契約約定，原告得合法終止租賃契約，原告爰再以本起訴狀繕本之送達以為終止租約之意思表示。又被告智元資源工程有限公司為系爭租約之乙方，故原告為終止租賃契約意思表示之送達對象，應特定為係爭租約之乙方即被告智元資源工程有限公司。查原告前係以律師函作為終止租約之意思表示（原證五），經查系爭終止租約律師函係於97年04月21日送達被告智元資源工程有限公司。另查，原告並於上開律師函文中，予被告智元資源工程有限公司兩週的時間，回復原狀並返還租賃物，較兩造契約第18條「…契約終止之翌日起七日內，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀…」之七日回復原狀時間更長，故以律師函送達後兩週即97年05月05日起算遲延返還係爭租賃標的物之損害賠償金，作為第二項之請求。
（二）綜上所陳，原告依法終止兩造間系爭租賃契約之租賃關係。按民法第455條前段規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。…」且按兩造間租賃契約第18條約定，被告應於租約終止之翌日起七日內，將租賃標的物會同原告點交無誤後交還。故此原告爰依上揭規定請求被告（承租人）智元資源工程有限公司應遷讓返還租賃標的物。
（三）另按兩造系爭租賃契約第18條約定「租期屆滿或契約終止之翌日起七日內，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方…」及上揭契約第19條約定「如乙方為依前條規定返還租賃標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日賠償相當日租金兩倍之損害賠償金新台幣五千七百二十元，並不得異議。」此原告爰依法請求被告等應連帶給付遲延返還租賃物之損害賠償金如訴之聲明二所示。
（四）按民法第214條規定「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」；又按兩造系爭租賃契約第7條約定「乙方承租標的物應盡善良管理人之注意義務，除因天災地變等不可抗力之情勢外，如因乙方或乙方之受僱人或使用人故意或過失致房屋毀損時，乙方應按照原狀修復，如乙方未照原狀修復時則應照甲方核定價額賠償。」經查被告未經同意，竟毀損原告房屋樓地板，且經原告屢次催告仍不回復系爭租賃物原狀，依據上揭契約約定，被告應照原告所核定之價額賠償。查原告初估回復租賃物樓板原狀需100萬元（實際回復所需金額尚待鑑定）。故此原告爰依法請求被告等應連帶給付回復原狀之損害賠償如訴之聲明三所示。
三、綜上所述，懇請鈞院判決如訴之聲明，實感德便！
參、證據：提出系爭租賃契約公證書影本影本一件、不動產登記謄本二件、被告違約使用之照片彩色影本二件、原告請被告改善違約行為存證信函影本一件及97貞律字第0402號律師函暨回執影本各一件。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，被告願提供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、被告智元公司並未就系爭租賃標的物進行增建或改建，亦未違反系爭契約第10條及第12條約定：
１、依建築法第9條規定，所謂增建係指「於原建築物增加其面積或高度者」、所謂改建則係「將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。」，被告智元公司為了增加「昇降設備」確實於系爭租賃標的物之樓地板施工，然參照前揭建築法規定，此施工行為，並非將建築物之一部分拆除再另行改造，亦未增加原建築物面積或高度，僅能算是為了增加設備所為之裝修，是原告主張被告違反系爭契約第10條不得增建、改建、擴建之約定，實不足採。
２、原告另依系爭契約第12條約定，主張被告未事先向其申請，亦未得其同意，即鑿開樓板打洞，毀損系爭租賃建物，影響其權益甚鉅云云。惟系爭契約第12條僅列舉「水電」、「空調」、「消防設備」方須經原告同意及申請權責機關准予核備，並未包括本件工程在內，是原告主張被告違反系爭契約第12條約定，實不足採。
二、原告依系爭契約第14條第5款及第25條第6款規定主張終止租約，實無理由：
１、誠如前述，被告並不爭執為了增加設備確實於系爭租賃標的物之樓地板施工，而原告亦曾於96年12月21日以北貨業字第0960003205號函（見被證物一）通知被告：若無法提出合法認證以茲證明承租之建築物結構及公共安全無虞，其將依系爭契約第14條第5款及第26條約定終止租約並沒收履約保證金云云。換言之，只要被告智元公司提出建築物結構安全無虞證明書，原告即不得依系爭契約第14條第5款及第26條約定主張終止租約。
２、被告智元公司收受前揭信函後，旋即著手委請專業技師鑑定，並於96年12月31日以元(96)字第1231號函通知原告，待相關資料申請核可及專業技師認可，便立即回覆原告（被證物二）。
３、97年02月19日原告以台北火車站郵局第00753號存證信函（被證物三）催告被告智元公司，應於97年03月10日將房屋恢復原狀，否則即依契約第14條第5款及第26條規定終止租約云云，被告智元公司為維權益，乃以97年03月07日元（97）字第0307號函檢附「結構安全無慮證明書」回覆原告（被證物四），是原告自應受前揭第0000000000號函內容拘束，不得再依系爭契約第14條第5款及第26條規定主張終止租約，況且被告智元公司亦承諾，於租期屆滿後，亦會將租賃標的物恢復原狀，並無不負回復責任之情事，故原告本件任何終止租約之意思表示均當屬無效。
４、至於原告另又主張被告智元公司有違系爭契約第25條第6款約定，影響原告權益甚鉅云云。姑且不論被告智元公司是否有違反此約定；退萬步言，縱如原告所言，被告智元公司未經其同意便進行裝修，有違系爭契約第25條第6款約定，然依系爭契約全文真意，應僅是回歸系爭契約第7條及第18條「按照原狀修復」之問題而已，尚不能以此作為終止租約之理由，否則系爭契約第7條及第18條豈不是形同具文，毫無意義。是本件縱使被告智元公司有違系爭契約第25條第6款約定，原告亦不能以此為由終止租約，併此敘明。
三、退萬步言，即便本件原告主張終止租約有理，其請求之違約金亦過高，應予酌減
１、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。又，約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，此有最高法院51年度台上字第19號民事判例可資參照。
２、參照前揭之判例意旨，本件被告智元公司若能依系爭租賃契約履行，原告能獲得之利益充其量為每月扣除相關管銷及成本後之租金餘額，是本件原告請求之違約金尚屬過高，應予酌減。
四、原告主張終止租約，係屬權利濫用
（一）按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」為民法第148條所明定。經查，原告曾於96年12月21日以北貨業字第0960003205號函（見被證物一）通知被告：若無法提出合法認證以茲證明承租之建築物結構及公共安全無虞，其將依系爭契約第14條第5款及第26條約定終止租約並沒收履約保證金。換言之，只要被告智元公司提出建築物結構安全無虞證明書，原告即不得依系爭契約第14條第5款及第26條約定主張終止租約，否則即屬違反誠信及構成權利濫用。
（二）嗣後被告智元公司取得專業技師認可之「結構安全無慮證明書」後，即以97年03月07日元(97)字第0307號函檢附該建物之「結構安全無慮證明書」及「結構計算書」回覆原告，並聲明於「租期屆滿將租賃標的物恢復原狀」（見被證物四），是原告自應受其前揭第0000000000號函內容拘束，若原告仍舊一昧主張終止租約，顯屬權利之濫用，有違誠信原則，此終止租約之意思表示實屬無效。
五、被告從未表示不同意將來依約回復原狀
（一）若被告智元公司損毀租賃標的物或其他設備而不負責修護者，原告得隨時終止租約，此為系爭租賃契約第14條第1項第5款所明定。惟誠如前述，被告智元公司業依原告之要求提出「結構安全無慮證明書」，且同時承諾於租期屆滿後，亦會將租賃標的物恢復原狀，實無任何違約可言。
（二）既然被告並無不願負回復責任之情事，本件即無系爭契約第14條第1項第5款之情事，故原告主張依系爭契約第26條規定主張終止租約，且依系爭契約第7條約定要求被告賠償修復款，均無理由，若原告就此仍有爭執，當應先證明被告智元公司有損毀租賃標的物而「不負責修護」之情事，否則此等主張即不可採。
六、被告並未就租賃標的物進行增建、改建、擴建
（一）本件被告智元公司於系爭租賃標的物之樓地板施工增加「昇降設備」，參照前狀建築法規定，此施工行為，僅能算是為了增加設備所為之裝修，並非係增建、改建或擴建。
（二）既然被告未就租賃標的物進行增建、改建、擴建，則原告主張被告違反系爭契約第10條不得增建、改建、擴建之約定，即無理由。
七、退萬步言，縱使被告智元公司有違反系爭契約第10條、第25條第6款之情事，此亦不在約定終止租約之範圍。本件縱如原告所言，被告智元公司未經其同意便進行裝修，有違系爭契約第10條、第25條第6款約定，然依系爭契約全文真意，應僅是回歸系爭契約第18條於將來租期屆滿時「恢復原狀」之問題而已，並不在約定終止租約之範圍內，是本件縱使被告智元公司有違系爭契約第10條、第25條第6款約定，原告亦不能以此為由終止租約。
八、綜上所陳，原告之訴應無理由，狀請鈞院鑒核。
參、證據：提出96年12月21日北貨業字第0960003205號函、96年12月31日元（96）字第1231號函、台北火車站郵局第00753號存證信函及97年03月07日元(97)字第0307號函（含附件）等資料影本各一份。
理由
甲、程序部分：本件原告於起訴時，其訴之聲明第二項、第三項原係請求：被告智元資源工程有限公司、丙○○、乙○○○應自起訴狀繕本送達被告翌日起算第七日起至被告智元資源工程有限公司實際返還前開不動產之日止，連帶給付原告按日5,720元計算之損害賠償金；被告智元資源工程有限公司、丙○○、乙○○○英連帶賠償原告100萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起算第七日起至被告智元資源工程有限公司實際返還前開不動產之日止，按年利率百分之五計算之利息。原告嗣於97年12月09日具狀更正其訴之聲明變更為如事實欄所示訴之聲明第二項、第三項內容，因請求之基礎事實同一，僅擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，符合民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款及第7款之規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分：
一、本件兩造簽訂原證物一之租賃契約書，約定由被告丙○○、乙○○○擔任被告智元資源工程有限公司之連帶保證人，被告智元資源工程有限公司於租賃標的物之樓地板施工，私自鑿開樓板打洞並切斷鋼筋支架，又被告智元公司曾經收到原告96年12月21日北貨業字第0960003205號函。上情所述，為兩造不爭執之事實。本件兩造主要爭點應僅在於被告智元資源工程有限公司於系爭契約訂定後，未徵得原告同意，即私自在租賃建物鑿開樓板打洞並切斷鋼筋支架，毀損系爭租賃建物，經原告通知限期回復而未回復原狀，原告得否據以終止兩造租賃契約並請求損害賠償？
二、經查，兩造租賃契約第10條約定「非經甲方(原告)同意，乙方不得將租賃標的物增建、改建或擴建。」，被告智元資源工程有限公司於系爭契約訂定後，未事先向原告申請，亦未得原告同意，即於系爭租賃建物私自鑿開樓板打洞並切斷鋼筋支架，且毀損系爭租賃建物，雖然其毀損之目的並不是為了要將租賃標的物增建、改建或擴建。然查，本件兩造於租賃契約另於第14條第5點約定：「本租約出租標的物有下列情形之ㄧ者，甲方得隨時終止租約，乙方不得要求任何補償及其他異議。…（五）乙方損毀租賃標的物或其他設備而不負責修護者。…」。所謂不負責修護者，參酌民法第432條規定承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任之規定，應非係指租約屆滿後不負責修護者而言，蓋因租約屆滿後，兩造租賃關係即不存在，兩造並無在租賃契約另於第14條第5點約定終止租約之必要，因此，租賃契約中之所謂不負責修護者，應係指經通知限期回復原狀而未回復原狀者而言。而查，本件原告業於同年97年02月19日以存證信函通知被告應於同年03月10日前改善，逾期即終止租約（原證四）；嗣原告見被告未予置理，遂再透過律師函催告(原證五)，惟至今被告仍然未回復原狀，此情亦為被告所不爭執之事實，故依兩造契約第14條第5點約定，原告應得終止租賃契約。又按，民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又兩造間租賃契約第18條亦約定：
「租期屆滿或契約終止之翌日起七日內，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方…」。因此，原告依上揭民法規定及兩造租賃契約，請求被告（承租人）智元資源工程有限公司應遷讓返還租賃標的物，於法核屬有據，應予准許。至被告辯稱原告曾經於96年12月21日以北貨業字第0960003205號函通知被告若無法提出合法認證以茲證明承租之建築物結構及公共安全無虞，其將依系爭契約第14條第5款及第26條約定終止租約並沒收履約保證金等語，惟按此僅係原告要求被告提出建築物結構及公共安全無虞之證明，以為是否同時沒收履約保證金之判斷依據，僅此尚不影響原告對於兩造租賃契約之原來權利，被告將之解讀為只要被告提出建築物結構安全無虞證明書，原告即不得依系爭契約第14條第5款及第26條約定主張終止租約云云，僅係被告的主觀解讀，顯然誤會原告之意思，難認可採。
三、另按兩造系爭租賃契約第19條約定：「如乙方為依前條規定返還租賃標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日賠償相當日租金兩倍之損害賠償金新台幣五千七百二十元，並不得異議。」，原告依此乃請求被告等應連帶給付遲延返還租賃物之損害賠償金如訴之聲明二所示。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。次查，違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，依民法第250條第2項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。查本件兩造所約定之違約金額已係相當於租金兩倍之損害賠償金，縱然被告如期返還系爭租賃物，惟原告可得享受之一切利益亦僅為相當於原來的租金數額而已，至於原告所受之損害部分應僅為租賃標的物因回復原狀所需費用及於回復原狀期間未能出租而所失相當於租金之利益。又查，被告智元資源工程有限公司為兩造租約之乙方，故原告為終止租賃契約意思表示之送達對象，應特定為系爭租約之乙方即被告智元資源工程有限公司，而查，原告係以律師函作為終止租約之意思表示，經查系爭終止租約律師函係於97年04月21日送達被告智元資源工程有限公司，另查，原告並於上開律師函文中，予被告智元資源工程有限公司兩週的時間，回復原狀並返還租賃物，較兩造契約第18條「…契約終止之翌日起七日內，乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀…」之七日回復原狀時間更長，故以律師函送達後兩週即97年05月05日起算遲延返還係爭租賃標的物之損害賠償金即違約金，應堪認合理，因此，被告應係於97年05月05日起負給付原告違約金之責任，惟若以每日5,720元違約金計算至今，則違約金的數額已經高達約1,544,400元，顯然超過原告於期間如將標的物另行出租僅可獲得租金約772,200元之利益，已逾越甚多，而且，原告所為終止租賃契約之效力，被告至今仍然還在懷疑，亦難期被告能即時將租賃標的物遷讓返還原告，如要被告真正能瞭解原告所為終止租賃契約之效力，被告之訴訟權益應予以保障，不應以此高額違約金逼使被告在於瞭解原告所為終止租賃契約之效力前即將租賃標的物遷讓返還原告。因此，本件兩造所約定之違約金，衡情顯有過高情事，本院審酌被告縱然如期返還系爭租賃物，原告可得享受之一切利益應僅為原來的租金數額每日2,860元，並另參酌原告租賃標的物因回復原狀尚需部分費用及回復原狀期間未能將之出租亦失部分利益等情，認本件違約金應予酌減至每日3,500元，始符公平。
四、綜據上述，本件原告依據兩造租賃契約之法律關係，於請求被告智元資源工程有限公司應將坐落桃園縣中壢市○○段39之14地號土地及其地上建物即同段第4871建號（門牌號碼：
桃園縣中壢市○○路1之32號）租賃標的物遷讓返還原告；並因前約定由被告丙○○、乙○○○擔任被告智元資源工程有限公司（即承租人）之連帶保證人，而請求被告智元資源工程有限公司、丙○○、乙○○○應自終止租約律師函於97年04月21日送達被告智元資源工程有限公司後兩週即97年05月05日起至被告智元資源工程有限公司實際返還前開不動產之日止，連帶給付原告按日3,500元計算之損害賠償金部分之範圍內，核係屬有理由，應予准許。惟原告逾越上述範圍部分而另請求被告智元資源工程有限公司、丙○○、乙○○○應連帶賠償原告100萬元及自97年05月05日起至被告智元資源工程有限公司實際返還前開不動產之日止，按年利率百分之五計算之利息部分，因按民法第250條第2項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，故約定因債務人遲延給付時，應支付之違約金，係相當於依民法第251條第1項規定，為賠償因遲延而生之損害所支付之金額，而查本件違約金，依兩造租賃契約第19條約定，係屬於損害賠償金，非屬於懲罰之性質，因此，原告本此請求被告給付違約金者，縱受有其他損害，亦不得再請求賠償，以此推之，亦不得同時請求被告給付法定遲延利息；而且，原告尚無提出租賃標的物回復原狀所需費用之估算依據，原告僅以主觀所認，顯然不利於被告，亦難予採酌。故原告另請求損害賠償數額100萬元及按年息百分之五計算之利息部分，不應准許，應予駁回之；又原告此部分之訴既業經駁回，則其所為關於此部分假執行之聲請，亦因已失所附麗，應併予駁回。
五、本件原告勝訴部分，原告 陳明 願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。惟被告亦陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦合於法律規定，爰併諭知被告如於假執行程序實施前，以如主文所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本件兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，附此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國98年2月10日
民事第二庭法官呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年2月10日
書記官賴柏仲