裁判字號：福建連江地方法院102年簡字第19號民事判決
裁判日期：民國103年06月16日
裁判案由：土地所有權移轉登記
福建連江地方法院民事判決102年度簡字第19號原告 陳瑞英 訴訟代理人 林美伶 律師被告 鄭敏興 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落連江縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（面積為十五點零八平方公尺、權利範圍為所有權全部）所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告於民國82年間，在連江縣○○鄉○○段○○○○號、731地
號（該2筆土地重測前地號○○○鄉○○○段○○○○號、同段385地號）、742地號等3筆土地及未登錄地號土地上，建築門牌號碼為連江縣北竿鄉○○村000號之3層樓建物一棟，用以經營飯店。嗣其於87年10月18日與被告訂立土地建物買賣契約書，約定以新臺幣（下同）566萬元之價金向被告購買該建物及建物所坐落之土地，並於88年1月19日辦畢不動產所有權移轉登記。
㈡而於89年間，福建連江地方法院檢察署檢察官因認被告涉犯
竊佔、詐欺等罪嫌而進行偵查，經現場勘驗後，知悉上開建物占用742地號土地之面積為10.67平方公尺，惟當時742地號土地所有人 劉德偉 認該筆地號土地遭上開建物占用部分之土地實為被告所有，卻誤登記在伊名下，故於89年4月20日立具同意書，將742地號土地遭占用之面積為10.67平方公尺之土地分割返還被告，被告因此於90年8月22日辦理土地所有權總登記，成為自742地號土地分割出之同段742-1地號土地（以下簡稱742-1地號土地為系爭土地）所有權人。㈢而系爭土地雖未明確記載為上開買賣契約之標的，然藉由上
揭建物使用執照載明建物坐落土地除730地號、731地號等2筆土地外，尚包含未登錄土地；及比對該建物使用執照所載第1、2層面積（均為266.6平方公尺）與同段730地號、731地號土地面積總和（共計234.61平方公尺），即可得知該建物坐落在未登錄土地上之面積為31.99平方公尺。再者前開買賣契約內記載「每坪土地約估5萬元」，以此方式計算730地號、731地號等2筆土地之價值僅為3,548,475元，遠低於契約內所約定之「2筆土地議價400萬元」，顯見該建物基地非僅止於730地號、731地號土地，尚包含其他土地亦即系爭土地。而兩造訂立買賣契約時，約定契約標的包含上開建物及建物坐落之土地，故系爭土地雖未載明於契約中，然實包含在兩造意思表示合致範圍內，而為契約標的。
㈣綜上所述，爰依買賣契約法律關係，請求被告移轉系爭土地所有權與原告，並聲名：如主文第1項所示。
二、被告則辯稱：其確有與原告訂立上開買賣契約，但買賣之土地僅限於730地號、731地號土地，不含742之1地號土地等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠兩造於87年10月18日訂立土地建物買賣契約書，約定被告將
其所有門牌號碼為連江縣○○鄉○○村○○路○○○號之3層樓建物1棟及坐落連江縣○○鄉○○段○○○○號、731地號（重測前分別○○○鄉○○○段○○○○號、385地號）土地2筆，以總價566萬元之金額售與原告，並於88年1月19日辦畢所有權移轉登記。而系爭土地原為742地號土地之一部，坐落位置緊鄰730地號土地，由被告於90年8月22日因土地總登記取得所有權等情，有上開契約書1紙、土地登記謄本3份、土地複丈成果圖、地籍圖謄本、土地登記申請書各1份在卷可稽（見本院102年度補字第28號卷〈以下簡稱為補字卷〉第7頁、第16至17頁；本院102年度簡字第19號卷〈以下簡稱為簡字卷〉第14頁；本院96年度訴字第4號卷〈以下簡稱為訴字第4號卷〉第71至72頁、第74至83頁），堪信為真。
㈡被告固辯稱賣與原告之土地僅730地號、731地號等2筆土地
等語。然按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。經查：
⑴兩造訂立之買賣契約書載明：「坐落馬祖北竿塘岐村中山路
7鄰200號址，自有土地2筆（地號730和731）與建物（為鋼筋水泥和SRC造材）1-3層樓1棟，基地面積檢附權狀證明…今適逢設籍北竿鄉白沙村陳瑞英君願意頂讓…經出賣人承買人雙方同意賣買議價契約條件，列明於左約定事項：一、2筆土地議價400萬元（每坪約估5萬元），建物議價166萬元，檢附權狀與賣買所有權移轉契約書為憑…。」等文字，有上開契約書可資證明（見補字卷第7頁），而上揭建築改良物所有權狀記載：「基地坐落○○○鄉○○○段384、385地號土地」（見訴字第4號卷第56頁），則綜合上開契約約定「建物基地面積以權狀記載證明」，及該建物之建築改良物所有權狀記載建物基地坐落位置為○○○鄉○○○段384、385地號土地」，而建物基地與契約書中明確記載屬買賣標的之2筆土地相同等情觀之，顯見原告欲向被告購買者，為上揭建物及該建物坐落之基地。而被告於另案（即本院96年度訴字第4號拆屋還地案件言詞辯論期日、本院96年度簡上字第4號拆屋還地案件準備程序）亦均自認：「上開買賣契約之標的為○○村000號之建物及該建物坐落之土地」、「我賣原告建在房子那裡的土地」等語詳確在卷（見訴字第4號卷第177頁、本院96年度簡上字第4號卷〈以下簡稱為簡上字第4號卷〉第31頁），益徵上揭買賣契約標的確為上揭建物及該建物坐落之基地。
⑵被告於本院96年度訴字第4號拆屋還地案件審理時曾提出2份
（87）連使字第1號連江縣政府建設局使用執照，其中1份記載：「北竿鄉○○村000號3層1座之建物，建築地點：北竿段北東小段384、385、未登錄地號。建築物第一、二層面積：258.7平方公尺。…發照日期：87年7月13日」等文字（見訴字第4號卷第51頁）；另1份則記載：「北竿鄉○○村000號3層1座之建物，建築地點：北竿段北東小段384、385、未登錄地號。建築物第一、二層面積：266.6平方公尺。…發照日期：87年7月13日」等文字（見訴字第4號卷第52頁），顯見該2份建照就建築物第一、二層面積記載有所出入。經本院質之何以相同字號、相同發照日期之使用執照，所載建築物第一、二層面積竟有差異，被告當時稱有關266.6平方公尺之資料是連江縣政府建設局誤繕，業已更正為258.7平方公尺，故以258.7平方公尺為正確等語(見簡上字第4號卷第98頁)；惟經本院依職權向連江縣政府函調上開（87）連使字第1號使用執照之相關申請資料，被告於使用執照申請書上皆記載建築物第一、二層面積為266.6平方公尺，有連江縣政府96年10月23日連工都字第0000000000號函檢附之上開使用執照申請案資料在卷可稽（見簡上字第4號卷第53至56頁）。故被告稱上揭建物第一、二層面積為266.6平方公尺係因連江縣政府建設局誤繕造成，已更正為258.7平方公尺云云，難認可採。是上揭建物基地面積應為266.6平方公尺。而上揭使用執照所載「北竿鄉○○村000號3層1座之建物」即為本件買賣標的之建物，此迭經被告於另案準備程序、言詞辯論程序中自承無訛（見簡上字第4號卷第31頁、第99頁），既上揭建物於87年7月13日連江縣政府建設局核發使用執照時，第一、二層樓之面積應為266.6平方公尺，則再依上揭使用執照之記載，前開建物坐落之基地除北竿段北東小段384地號、385地號（按即重測後○○○鄉○○段000地號、731地號）外，應另占有未登錄地號之土地，如此可推知兩造於87年10月18日簽定買賣契約時，被告售與原告之建物，彼時坐落之基地除被告售與原告之上揭730地號、731地號土地（面積合計234.61平方公尺）外，另占有面積達31.99（計算式：266.6－234.61＝31.99）平方公尺之未登錄土地一節，即堪認定。
⑶復參照上開買賣契約約定之「每坪土地約估5萬元」及「土
地議價400萬元之價格」等內容，可推知被告售與被原告之土地面積應約為80坪（折合平方公尺數即應約為264.4632平方公尺。計算式：3.30579×80＝264.4632），然730地號、731地號土地於88年4月29日辦理更正登記前，即兩造簽定上開買賣契約時之面積各係185.94平方公尺、48.67平方公尺，合計僅為234.61平方公尺，有730地號、731地號土地所有權狀及土地登記謄本各1紙附卷可憑（見訴字第4號卷第54頁至55頁、第71頁至72頁），該2筆土地面積折合坪數僅為70.9695坪（計算式：0.3025×234.61＝70.9695），若以每坪土地約5萬元之價格計算，該2筆土地總價僅3,548,475元，與前開買賣契約約定之土地價金400萬元相較，有451,525元之差距，此顯非些微之找補誤差；然若以建物面積係266.6平方公尺為計算基礎，折合坪數為80.6465坪（計算式：266.6×0.3025＝80.6465），再以買賣契約約定之「每坪土地約估5萬元」作為計算標準，總價金為4,032,325元，此金額明顯較接近於契約約定之400萬元土地買賣價金，據此更徵上開建物基地除730地號、731地號土地外，尚有面積為31.99平方公尺之未登錄土地之認定屬實。
⑷被告前於82年間，在730地號、731地號土地及緊鄰之742地
號、未登錄地號土地上改建鋁鋅鋼建物（即上開買賣標的之建物），以供經營飯店，並於87年10月18日將之出售與原告，經檢察官認被告涉犯竊佔、詐欺等罪嫌而提起公訴，偵查中檢察官於89年1月18日會同地政人員至現場履勘，測量結果上開建物占用742地號土地面積為10.67平方公尺，業經本院調閱福建金門地方法院檢察署88年度連偵字第96號卷證核閱無訛，有上開勘驗筆錄及土地複丈成果圖一份在卷可按（見簡上字第4號卷第92至95頁），嗣上揭742地號土地之所有權人劉德偉因認上開建物所占用742地號土地面積10.67平方公尺部分，實屬被告之土地，卻誤登記於其名下，遂於89年4月20日立具同意書，承諾願將該10.67平方公尺之土地自上揭742地號土地分割歸還與被告，並於90年3月15日辦理分割登記，而自742地號土地分割出之742-1地號土地，面積達15.08平方公尺，嗣再由被告於90年8月22日辦理土地所有權總登記，登記為742-1地號土地之所有權人，此亦有同意書及742-1地號土地登記謄本各1紙可按（見簡字卷第13頁、第15頁）。復將上開竊佔案件偵查程序中，檢察官勘驗測繪上開建物所占用土地之土地複丈成果圖（見簡上卷第95頁）與本院96年度訴字第4號拆屋還地案件（該案件原因事實為原告於95年間，將向被告購得之上開建物拆除，在原址另行建造房屋，因而占用仍登記為被告所有之系爭土地，被告因而起訴原告要求拆除房屋返還系爭土地）勘驗測繪原告興建建物占有742-1地號土地之複丈成果圖（見訴字第4號卷第110頁）兩相比對，可知原告另行興建之建物所占用系爭土地部分，實為向被告購得之上開建物原本即占用之742地號土地之一部。再參諸證人 王春嬌 於96年度簡上字第4號案件審理時證稱伊曾向原告提過被告欲賣房，並帶原告到場看房，當時該棟房屋前面是水泥建築，後面是鐵皮屋，前後相連，又有2支樓梯分別設置在水泥建築、鐵皮屋中間位置，及鐵皮屋後方，被告說水泥建築及鐵皮屋要一起賣等語（見簡上字第4號卷第75至76頁），經提示訴字第4號卷第180頁所附上開建物原貌圖片，詢以圖片中之樓梯是否即為水泥房與鐵皮屋中間之樓梯，證人答稱：「那是鐵皮屋後方的樓梯」，再詢以被告該支樓梯所在巷道之土地地號是否即為742-1地號土地，被告亦答稱：「是」，有準備程序筆錄在卷可證（見簡上字第4號卷第76頁），是兩造訂立買賣契約之際，上開建物即已占用系爭土地等情，堪以認定。
⑸綜上情以觀，兩造訂立上開買賣契約時，上揭建物坐落基地
除730地號、731地號土地外，尚有面積達31.99平方公尺之未登錄土地，而系爭土地面積為15.08平方公尺，未逾上開未登錄土地之面積，且為上開建物樓梯所在地，足徵系爭土地確為上開建物基地之一部，而屬兩造前揭買賣契約標的之一，故原告依上開買賣契約要求被告移轉系爭土地所有權，自非無據。
四、綜上所述，原告已證明系爭土地屬上開兩造買賣契約標的。從而，原告依契約法律關係，請求被告應將系爭土地（面積為15.08平方公尺、權利範圍為所有權全部）所有權移轉登記與其為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年6月16日
民事庭法官江宗祐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國103年6月16日
書記官林長貴