裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第3493號民事判決
裁判日期：民國105年01月29日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第3493號原告 趙月娥 訴訟代理人 劉炳烽 律師
葉思慧 被告宏泰人壽保險股份有限公司法定代理人 魯奐毅 訴訟代理人 邱柏青 律師
游佳龍 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年2月間行經淡水沙崙，受到被告刊登「海洋都心2威秀當鄰居」之建案廣告（下稱系爭廣告）所吸引，並經訴外人即該建案接待中心之服務專員 許涴婷 表示被告在淡水大型造鎮，威秀影城股份有限公司（下稱威秀影城）保證進駐海洋都心2建案周遭，未來還有飯店、購物中心等規劃為宏泰商圈，居住品質堪比信義計畫區等語，故系爭廣告已構成被告契約給付義務。又原告因之認為威秀影城進駐後可吸引人潮拉抬房價，旋於當日以每坪單價新臺幣（下同）28萬元、26萬元分別訂購15棟16樓及16棟19樓
2戶房地，均含車位（下合稱系爭預售屋），總價2028萬元，並於同月25日與被告簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），原告並已繳納訂金、簽約金、開工款及房屋款等合計270萬元。詎103年底原告聽聞威秀影城進駐計畫生變，並於104年6月23日經被告之專員告知威秀影城進駐計畫確定未能成行，被告違反依廣告內容給付之義務，並顯著影響系爭預售屋之價值，原告自得本於被告違約情節，依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係解除契約，並訴請被告返還已付之價金及利息。爰依民法第259條第2款之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告雖於銷售海洋都心2建案同時配合內政部淡海新市鎮造鎮計畫規劃包括威秀影城在內之宏泰商圈，但系爭契約之給付範圍自始均未包括宏泰商圈在內，亦非系爭契約約定之社區公設範圍，故威秀影城進駐與否非屬系爭契約約定之給付內容。況被告就淡海新市鎮商圈開發計畫業經新北市政府工務局於103年7月7日核准103淡建字第525號建築執照，被告並於同年10月8日領照，建物主要用途包括電影院、商場、旅館等，並經被告於104年6月20日申請開工，該局於同年7月21日同意備查，迄今建照內容均未變更，故被告就宏泰商圈仍有電影院之空間規劃，且現亦已洽談其他影城進駐經營影城，故並無原告所指低於廣告內容之物之瑕疵。又縱海洋都心2建案內建物價值有何減低之情形，亦屬市場大環境影響，非被告給付有瑕疵所致。故原告不得單方解除系爭契約，被告亦無返還原告已付價金之義務等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第129頁背面）：㈠被告曾於103年2月起於淡水沙崙刊登「海洋都心2威秀當鄰居」之建案廣告。
㈡兩造曾於103年2月25日簽訂系爭契約，即由原告以每坪單價28萬元及26萬元買受系爭預售屋，約定總價2028萬元。
㈢原告已依約繳納訂金、簽約金、開工款及房屋款等合計270萬元給被告。
㈣原告曾於104年6月30日寄發存證信函給被告為解除系爭契約之意思表示。
四、原告主張因系爭廣告已成為系爭契約之給付義務內容，然被告卻未依約履行義務，並因之減損原告已購買系爭預售屋價值，原告自得依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係解除契約並依民法第259條第2款之規定請求被告返還所受價金及利息等語；為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠系爭廣告是否已成為系爭契約內容並應由被告對原告負給付義務？㈡如是，被告是否已違反上開給付義務？又原告是否因之已合法解除契約並得請求返還已給付之數額？茲析述如下？㈠系爭廣告是否已成為系爭契約內容並應由被告對原告負給付
義務？
1.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條定有明文，是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。又買賣契約義務，當事人已於契約中予以明定者，亦成為契約之給付義務，債務人有依約履行義務；至契約義務之違反，債權人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否導致債權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務或附隨義務而有不同（最高法院101年度台上字第246號判決意旨參照）。又不動產預售屋銷售之廣告，倘非以廣告宣稱預售屋建物於實體交屋時具備之建築結構、建築材料、建築工法、內部裝潢、公用設施等攸關建物使用收益之事項，並以之作為出賣人出賣預售屋之對價評估依據，而僅係將建物周遭範圍可能之現況用益或未來商業願景描繪於廣告中，吸引買方購買意願，則上開周遭環境現在或將來之狀況既非預售屋建案本身之內容，亦屬理性投資人足以輕易查見該周遭環境未來願景或區域規劃非屬出賣人可單方決定者，並得以之為預售屋價值之評估，故縱買方因之萌生買受預售屋意願，亦難認屬出賣人應負給付義務範圍。
2.經查，被告曾刊登系爭廣告作為銷售系爭預售屋之手法等節，固據被告所不爭執，並有其提出系爭廣告附卷為證（見本院卷第132頁）；然查，觀諸系爭廣告全部內容僅記載「海洋都心2」、「THEOCEAN」、「威秀當鄰居」、聯絡電話等文字及廣告人樣，並非以系爭預售屋之預定價值、效用、品質為廣告內容，於客觀上僅係以威秀影城未來可能進駐淡海新市鎮與否作為吸引買方出資購買之手法，揆諸前開說明，系爭廣告內容顯屬理性之買受人足以查見上述因素非僅被告單方可決，故縱系爭廣告描述之周遭環境未來商業願景有拉抬系爭預售屋價值之反射效果，亦係本於買方主觀上之預期心態，尚難因之認為刊登廣告之被告本於系爭契約之約定即有確保威秀影城進駐系爭預售屋周遭之給付義務。至系爭契約第2條固有約定「乙方（即被告）應確保廣告內容之真實」等語，有系爭契約書附卷為證（見本院卷第13頁），然於同條緊接記載「系爭預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建物設備表、房地及停車位平面圖與位置示意圖為契約之一部分」等文字（見本院卷第13頁），已明白揭示其契約義務所包括之範圍，自難僅以系爭契約條款片段之解釋，認定被告應確保之範圍包括系爭預售屋周遭環境之區域規劃。
3.另原告主張被告曾委由銷售人員即證人許涴婷於對外銷售時，保證威秀影城一定會進駐宏泰商圈等語，然質之證人許涴婷於審理中證稱：銷售當時客戶（即原告）來現場看，我先介紹交通並按照路線走到建案之基地，再向客戶說明設計師及臺北市之其他建案，並介紹平面房型及戶型，再帶客戶去看樣品屋，也跟客戶提到休閒設施，並說明附近的生活環境及機能，並說明附近有商場規劃及賣場的地方，當時我有提到威秀影城會進駐，我是依廣告上的說明在介紹，但因為客戶太多，而且時間有點久，我已經記不清楚有沒有像原告口頭保證威秀影城一定會進駐系爭預售屋周遭之宏泰商圈等語（見本院卷第236頁背面至第237頁背面），故依證人許涴婷上開證述，其係於介紹系爭預售屋之交通機能、周遭設施等事項時提及將來威秀影城之進駐宏泰商圈作為吸引客戶購買之誘因，然無從僅因銷售人員以上述情節為誘因，遽認賣方即被告對於該等系爭預售屋之交通狀況、周遭環境等情節均負給付義務。再者，兩造締約當時，威秀影城確已於101年7月5日與被告簽訂租賃契約，承租坐落於宏泰商圈之淡海威秀影城，且被告申請內政部營建署審查之新北市淡水區淡海新市鎮○市段○○○○○○○○○○○○號土地即宏泰商圈中，確有規劃電影院之使用空間，上開建案之建築執照亦有以「電影院」作為建物之主要用途等情，經本院調閱被告與威秀影城在本院之另案民事訴訟卷宗（案號：本院103年度重訴字第1292號）所提出租賃契約、宏泰人壽新市段00000000
000地號新建工程都市審議報告書核閱屬實，亦有被告提出臺北市政府工務局103淡建字第525號建造執照附卷為證（見本院卷第114頁），益徵兩造於簽訂系爭契約當時，威秀影城確有進駐宏泰商圈之計畫，是被告非以不實廣告誘使原告簽訂系爭契約，亦甚明確。至原告提出其與證人許涴婷於
104年7月間之對話錄音譯文（見本院卷第250至265頁），欲證明許涴婷證述避重就輕等節；原告自承前開對話內容早於起訴前已取得，然竟遲至105年1月15日言詞辯論當庭始提出上開譯文，已屬逾時提出攻擊方法，與民事訴訟法第
276條之規定不符；縱允提出，按文書必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言；文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之；但形式上之證據力，其為私文書者，應依民事訴訟法第357條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正（最高法院91年度台上字第1645號裁判意旨參照）。查上開譯文經被告表明無從判斷其真偽，已難認其具有形式上證據力，且綜觀上開對話錄音譯文，縱譯文中記載「A」發話人確屬證人許涴婷，其於對話中亦表明「業務有講我們有跟威秀合作，要創造一個信義計畫區」、「威秀他那邊想要解約可是他又沒有解約，我們現場這裡的業務銷售只能跟客戶說我們影城確實是有的，只是廠商未來可能換成別家」、「就像我們說的，我們旁邊會有家樂福、會有捷運，但捷運市政府動工，這個政府他要是覺得不需要有捷運，就撤銷了，這個東西我們就沒有辦法」等語（見本院卷第250至252頁），可見證人許涴婷雖有以締約當時威秀影城簽約進駐之真實資訊告知原告，然並未如原告所述已就將來威秀影城進駐宏泰商圈一節為保證，更遑論有以之訂入契約成為被告本於系爭契約給付內容之一部。另譯文中另有原告與「鄧」姓女子之對話（見本院卷第257至265頁），然其內容係原告就系爭契約內容有爭議故致電申訴，惟無從以該事後原告單方之爭執據以推認被告本於系爭契約所應負擔之給付義務。
4.從而，原告主張系爭廣告已成為被告依據系爭契約需負之給付義務云云，顯不足取。
㈡如是，被告是否已違反上開給付義務？又原告是否因之已合
法解除契約並得請求返還已給付之數額？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354、359條分別定有明文。另因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條前段亦有明文。然上開買賣契約之物之瑕疵擔保責任、不完全給付義務，均係以出賣人給付有瑕疵之物或違反給付義務為前提，然給付是否瑕疵，應以買賣契約約定之給付目的、內容是否不達而定，倘給付與否非屬買賣契約約定之給付義務內容，出賣人自無庸負上述物之瑕疵擔保責任或不完全給付義務之責。
2.經查，系爭廣告既非屬系爭契約所約定給付義務內容，則縱威秀影城於系爭預售屋完工時確已不進駐系爭預售屋之建地周遭，揆諸前開說明，亦非被告應擔保之瑕疵及給付之義務，則原告自無從依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係解除系爭契約，並依民法第259條第2款之規定請求被告返還已付之價金。是原告主張其得據以單方解除契約，並由被告返還已付之價金270萬元及利息云云，自不足取。
五、綜上所述，系爭廣告既非系爭契約之給付義務內容，則原告主張被告違反系爭廣告之內容，因而解除系爭契約，被告應依民法第259條第2款之規定返還已付之價金及利息給原告等節，自不足取。從而，原告依民法第259條第2款之規定，請求被告給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年1月29日
民事第一庭審判長法官賴惠慈
法官郭顏毓法官陳彥君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月29日
書記官鄭涵文