裁判字號：臺灣臺中地方法院90年簡上字第196號民事判決
裁判日期：民國90年10月05日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺中地方法院民事判決九十年度簡上字第一九六號
上訴人丙○○訴訟代理人乙○○法定代理人甲○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年四月二十六日本院臺中簡易庭九十年度中簡字第七七三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人對於上訴人就訴外人 林志龍 所積欠之新台幣（下同）一萬七千四百元管理費債權不存在。㈢被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱：㈠拍賣性質如採私法說，屬於繼受取得；如採公法說，則屬於原始取得。實務上
採行折衷說，即程序上採公法，實體上採私法。強制執行法為民法與民事訴訟法之特別法，實無疑問。法院之拍賣係屬公法上之執行行為，雖採買賣之形式，但其法律效果並不適用民法買賣契約之原則，乃原始取得拍賣物所有權而強制移轉，從而拍賣人亦不承受拍賣物之負擔，更何況私法上之債務，諸如水電、瓦斯、管理費，似更不得請求。
㈡民法第二百六十八條所揭，債權債務之主體以締約之當事人為準，除經雙方同
意或特別約定外，不得使契約外之第三人承受負擔，因之拍定人並未與債務人訂有債務承擔契約，債務人自不得請求拍定人向管委會為給付，從而債權人管委會之請求權自是不能成立，即令有此義務，亦應由管委會向拍定人為之，絕非債務人所得為主張。被上訴人所舉住戶規約第十五條第八項明定，新繼受之區分所有權人應代繳之責任，顯係無稽，並違背法律之強制規定，故拍賣執行過程中，債權人管委會請求拍定人負擔此一債務，當然亦屬無效，更何況管委會從未對執行法院有此請求，執行法院又何苦多此一舉。
㈢涉及私權實體爭議之問題，概不屬於執行法院所能認定之範圍。依強制執行法
第六十四條第二款之規定，拍賣物所應記明之事項，不外乎拍賣之價額、數量、品質、拍賣之原因、日期、場所、應買資格及保證金等，至於其他應記明事項，諸如占有使用情形，有無合法登記或違章建物，房屋瑕疵之情況或損害，其目的無非是督促、提醒應買人為相當之注意，以為投標時之參考，此為一般訓示之告知，並無法律強制之效果，今執行法院作此強制性之決定，已違背其職權與踐行程序之合法性，依據民法第七十一條規定，應屬無效。
㈣一般買賣本於私法自治、契約自由之原則，因此於交易過程當中，賣方可以將
所積欠之各樣管理費等債務作為買賣之負擔條件，要求買方承受繳納，要無不可。然法院拍賣是公法上之強制行為，執行法院對於涉及實體私權之問題，並無審認、決定之權利，縱令執行法院已公告，亦不生法律效果。
㈤公寓大廈管理條例第二十四條之主要法理，乃為維護區分所有之一貫性，此種
規約當提示主管機關備查，並有相當之公示性，進而對繼受人產生相當之拘束力。而前手所積欠之管理費，乃具體發生私法上債權債務之關係，且其內容、數額未經相當之公示方法，率爾移轉於拍定人，將使不知情之繼受者遭受無法預測之不合理損害。
㈥退萬步言，強制執行法近年來之修正，莫不在於保護抵押債權人與拍定人之利
益，使程序更為簡便，以免影響或減低應買人之意願，今拍賣公告中若賦予拍定人負擔管理費，將導致其出價意願降低或減低其出價，間接損害抵押權人之利益，與前述立法修正意旨相互違背。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提拍賣快報一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱：被上訴人未曾對訴外人林志龍取得執行名義。
三、證據：援用第一審所提出之證據。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度執字第一四三六二號、八十六年度執字第一七０四六號強制執行事件及八十九年度中小字第七八五號確認管理費債權不存在、第一五一六號給付管理費事件卷宗。
理由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人於本院八十八年度民執寅字第一四三六二號強制執行拍賣程序中，拍定買受訴外人林志龍所有坐落台中市○○路○段二一之八號五樓房屋（下稱系爭房屋），該屋為大墩一期之國宅，被上訴人則為該社區之住戶管理委員會，訴外人林志龍自八十六年十二月起至八十九年四月止，共積欠被上訴人一萬七千四百元之管理費，惟被上訴人之管理費請求權屬其與訴外人林志龍間之一般債權關係，不當然隨同系爭房屋之所有權移轉，上訴人與訴外人林志龍並未訂有債務承擔契約，自無承擔此債務之理；又積欠管理費屬實體上之爭議，非執行法院之權限，因此拍賣公告內容已逾執行法院權限，依法當不生效力，且本院院務會議作成議決，廢棄上開公告內容不再援用，並於即日生效；又法律行為經撤銷者，視為自始無效，拍賣公告內容為買賣交易行為之一部分，該部分既經撤銷，視為自始無效，上訴人即不受該等公告內容之拘束；而執行拍賣不同於私法自治、契約自由原則，執行法院對於逾越其權限範圍之事項，強加私法上之義務於拍定人，將降低應買之意願，並對拍定人發生不可預測之損害，當對於當事人不具拘束力，爰訴請確認被上訴人對上訴人之前開債權不存在等語。被上訴人則以：本院拍賣公告內容業已載明前手所積欠之公共基金由拍定人承擔，且系爭房屋大樓住戶規約第十五條第八項亦明定新承受之區分所有權人應負代繳之責任，上訴人之訴應無理由等語，資為抗辯；又因上訴人應繼受前開管理費一萬七千四百元，迭經催討，仍拒不給付，爰依公寓大廈管理條例及住戶規約之規定，提起反訴請求被上訴人給付上開管理費及自八十九年六月十五日起算至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
二、上訴人主張其經本院拍賣程序買受系爭房屋，訴外人林志龍自八十六年十二月起至八十九年四月止，共積欠被上訴人管理費一萬七千四百元之事實，為被上訴人所不爭執，且有被上訴人於本院八十九年度中小字第七八五號確認管理費債權不存在事件中所提出之區分所有人八十七年十二月七日區分所有權人會議決議記錄、管理費欠繳明細表、八十二年十月八日公寓大廈管理組織報備證明等為證，堪信上訴人此部分之主張為真實。本件兩造爭執之處，乃上訴人拍賣取得系爭房屋後，應否負擔前手所積欠之管理費一萬七千四百元。
三、按強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即以拍定人為買受人，債務人為出買人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。是則因強制執行之拍賣，而買受該標的物者，即屬於私法上之買賣，執行法院於拍賣公告所載之事項，即屬買賣契約之條件、內容，買受人即拍定人於拍定後自應受該契約條款之拘束。而拍賣公告之目的在於讓應買人知悉拍賣之時間、地點以及拍賣之內容，應買人如對於拍賣內容不願接受，依契約自由中之締約自由原則，當可不參與拍賣。反之，應買人如參與拍賣程序，應認為其已考量拍賣公告上之拍賣內容後而做出參與拍買（即投標）之決定，對於應承受之權利與義務、利益與風險，應有所認知，且屬可預見，於拍定後即應履行契約內容，不應於拍定後始反言拍買條件有所違誤，而選擇性地予以排除，此乃基於交易秩序之維護、私法自治原則及自己責任原則所當然。執行法院既然立於出賣人或債務人代理人之地位，即有權訂定出賣之價金及出賣之各項條件，包括拍定人應負擔前手所積欠之管理費在內。況且，強制執行拍賣標的物之應買人在應買時，即有機會斟酌前手積欠管理費之情形，並得將之自競標價中予以扣除，對應買人而言，並無特別不利益之情況存在，因此，執行法院所定此一拍賣條件應屬有效。故若拍賣公告已載明拍定人應承擔前手積欠大廈管理委員會之公共基金（如管理費等），而應買人於應買時已知悉該條件仍為應買而成為拍定人時，即應認拍定人已表示願意承擔前手對管委會積欠之債務，依民法第三百零一條之規定，一旦經債權人承認，該債務承擔契約即已生效。
四、查本院八十八年度執字第一四三六二號強制執行事件，於八十九年三月十四日就系爭房屋所為之拍賣公告附表第四點業已載明：「本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），應由拍定人負擔，拍定人應自行查明其有無欠費及金額之多寡」，且執行法院依照該次公告於八十九年四月五日在本院投標室公開拍賣後，由上訴人得標，此有拍賣公告及拍賣不動產筆錄附於該卷可稽。上訴人既於知悉上開拍賣公告所載之事項後，仍於拍賣程序中投標應買，應認其於投標時即已有承擔前手林志龍所積欠管理費債務之意思表示，而被上訴人在第一審於九十年三月十九日向上訴人就林志龍所積欠之管理費提起反訴，並於同年四月三日送達上訴人，堪認被上訴人已承認上訴人上開債務承擔之意思表示，依法債務承擔契約即已生效，上訴人自應受該債務承擔契約之拘束。
五、上訴人雖主張其於八十九年五月間，向本院陳情指稱執行法院數年來越權違失之情事，並經本院院務會議作成議決，廢棄上開公告內容不再援用，並於即日生效等情。惟經調閱本院八十九年度中小字第七八五號卷所附原告提出之本院八十九年六月三日（八九）中院洋文字第一二二八號函：「按拍賣不動產應由執行法院先期公告，前項公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。強制執行法第八十一條第一項、第二項第一款定有明文。本院不動產拍賣公告第十一項載明拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務。屬上開規定應記明之事項，以促承買人注意，於法並無不合。而有關債務人積欠之管理費，由何人負擔，應依該條例或規約所定，屬實體上之問題，如涉有爭執，宜循通常訴訟解決，非本院民事執行處程序所能審究。惟本院已請執行法官於不動產拍賣公告其他有關事項不宜記載『如有積欠管理費等公共基金由拍定人負擔』、『拍定人應注意公寓大廈條例等相關規定之權利義務』、『拍定人自行查明有無積欠管理費，並於辦理所有權移轉登記後始得占有使用』、『拍定人應自行查明有無積欠管理費等公共基金，並注意公寓大廈管理條例第二十一條以下之規定』或其他類似之語句，以維買受人之權益。」等語，依上開函文所示，僅是建議執行法官於不動產拍賣公告其他有關事項不宜記載如有積欠管理費由拍定人負擔之明示或暗示性文字，非有如上訴人所指該等公告內容已經本院院務會議作成議決，廢棄上開公告內容不再援用等情。且依該函內容僅提到今後執行法院制作拍賣公告宜「不再援用」如有積欠管理費由拍定人負擔之明示或暗示性文字，並無「撤銷」已制定之拍賣公告或已拍定之拍賣內容等意思在內。況且，上訴人向本院民事執行處投標表示承買系爭房屋在先，本院民事執行處作出相關之決定在後，且亦未對上訴人就系爭房屋之該部分拍賣條件有撤銷之意思表示，自不得溯及既往認為上訴人拍定當時所定之拍賣條件已經撤銷，是上訴人所主張該等拍賣公告內容既經撤銷，視為自始無效等情，洵無足採。
六、上訴人雖另主張執行拍賣不同於私法自治、契約自由原則，執行法院對於逾越其權限範圍之事項，強加私法上之義務於拍定人，將降低應買之意願，並對拍定人發生不可預測之損害，當對於當事人不具拘束力等情。經查，拍賣之性質於學理上容有不同學說，然實務上係採買賣契約說，從而自私法自治此一上位概念所衍生之契約自由原則，當可適用。本件拍賣公告上之記載，即屬於契約內容之記載，且既已公告，當無不可預測之情事發生，基於契約自由原則中之契約內容自由而言，執行法院並無上訴人所謂逾越權限或違反強制規定之情事，更難謂有何強加義務可言。蓋若上訴人認為拍賣公告內容不符其要求，即可選擇不參與投標，既參與投標並經拍定，即應遵守契約義務並履行之。
七、綜上所述，上訴人既為系爭房之拍定人，依前所述其已承擔林志龍積欠被上訴人之管理費債務一萬七千四百元，上訴人訴請確認被上訴人對上訴人之一萬七千四百元之管理費債權不存在，為無理由，應予駁回。又被上訴人依債務承擔之法律關係，請求上訴人給付上開管理費及自八十九年六月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審駁回上訴人之訴，並判命上訴人如數給付，及依聲請宣告供擔保後得假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十月五日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官王銘~B法官李國增~B法官陳文燦右為正本係照原本作成不得上訴。
中華民國九十年十月五日~B法院書記官