裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第3508號民事判決
裁判日期：民國107年10月12日
裁判案由：解除契約等
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第3508號原告艾鉅有限公司法定代理人 葉宗殷 訴訟代理人 陳俊茂 律師被告家巧實業股份有限公司法定代理人 周咨佑 訴訟代理人 黃翎芳 律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國107年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年8月17日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告向被告承租坐落於南投市○○段○○○○○○號土地之鐵皮屋1棟（門牌號碼南投市○○○○路○○號，下稱系爭房屋）作為倉庫使用，租期自106年9月20日起至109年9月19日止，每月租金新臺幣（下同）75,000元。為達成合於約定使用收益之狀態，兩造並另行簽訂協議書（下稱系爭協議），約定由原告先行支付系爭房屋3項工程整修費用：1.貨櫃屋及浪板移除；2.新設活動廁所、化糞池及側邊增設便門；3.屋頂浪板更新補強及加裝抽風扇，再由租金扣抵，並約定上開項目2.、3.工程之報價須於施工前由兩造確認金額取得共識再施作。嗣原告於106年8月間完成上開項目
1.之工程，提出項目2.、3.之報價單與被告，並於同年9月8日與被告於永慶不動產草屯店討論報價內容，惟被告認為報價過高而拒不同意，原告遂要求被告另行估價，並約定於同年月18日再行協商。詎協商當日被告未到場，原告乃於106年9月22日委請律師發函催告被告於3日內提供上開整修項目
2.、3.之報價、廠商，若未提出，以該律師函代通知解除系爭租賃契約。詎被告迄未履行提出報價之附隨義務，系爭契約自已合法解除，爰依民法第259條第1款、第5款規定起訴，請求被告返還已預付之租金及保證金支票，與支出之357,500元有益費用等語。並聲明：（一）被告應將如附表所示支票返還原告；如不能返還時，應給付原告上開各該不能返還支票票面金額所示之新臺幣。（二）被告應給付原告357,500元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已現況交付系爭房屋予原告，僅原告因自身規劃有需要整修，並要求以該整修之有益費用扣抵租金，始簽訂系爭協議，故被告已履行交付合於使用收益目的租賃物之主給付義務。又兩造依系爭協議所約定由原告自行整理之修繕費用以大約50萬元為上限，惟原告於107年9月8日就系爭協議上開項目2.、3.所列工程提出之報價遠高於50萬元，且與系爭協議內容項目不符，被告始未同意，並已提出永鑫不鏽鋼估價通知單1份供原告參考報價，無違系爭租約附隨義務。況原告所提律師函僅攸關被告是否陷入給付遲延，須再為催告始可終止系爭租約，惟原告發出上開律師函後並未再為催告，是以原告解除系爭租約實不合法，被告並無回復原狀之義務等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第118頁反面至第119頁）：
（一）兩造於106年8月17日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告向被告承租坐落於南投市○○段○○○○○○號土地上之門牌號碼南投市○○○○路○○號鐵皮屋1棟作為倉庫，租期3年，自106年9月20日至109年9月19日，每月租金75,000元，於每月20日前繳納，每次應繳12個月份。兩造並同時簽訂系爭協議1份，及以本院卷第10頁之金額357,500元之估價單作為附件。
（二）原告於訂約時交付如附表編號1所示面額15萬元之支票作為押租保證金，及編號2至7所示面額各75,000元之支票6紙作為支付107年3月20日至同年9月19日之租金。
（三）兩造簽訂之系爭協議約定：1.甲（指被告）、乙（指原告）雙方同意坐落於南投市○○段○○○○○○號上之鐵皮屋整修費用以發票為佐證，實報實銷方式由乙方先行支付，甲方同意由乙方每月由租金抵扣，整修之物件所有權歸甲方所有。雙方拍照存證屆時乙方如不承租時，做為恢復之依據。2.整修項目：(1)6座貨櫃屋及浪板移除，可用的浪板做為與鄰居間的隔間。(2)新設兩座活動廁所及15人份化糞池，需開挖地面埋設，需在側邊另外開門以方便進出（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。
(3)漏水上方的屋頂浪板更新補強，屋頂上加裝抽風扇（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。而原告已於106年8月間完成系爭協議所載「2.(1)6座貨櫃屋及浪板拆除，可用的浪板作為與鄰居間的隔間」之工程，並已支付357,500元之整修費用。
（四）原告就系爭協議所載2.(2)、(3)工程部分，於106年9月8日前提出「昆成（烤漆板工程）」金額805,250元及「昆成（追加）」金額425,012元之報價單2紙，但被告不同意以此金額修繕，並提出「永鑫不銹鋼估價通知單」1紙供原告參考。
（五）兩造就上開修繕費用事宜，約定於106年9月18日再行研商，但被告於當日並未出席。
（六）原告於106年9月22日委任律師發函予被告，請被告於收受該律師函後3日內提供系爭協議所載2.(2)、(3)工程之報價、廠商，倘逾期提出，原告亦以此律師函代通知，解除系爭租約，請被告立即返還原告已交付之6張租金及1張保證金支票，並支付357,500元整修費用等。而被告已於106年9月25日收受原告所委託寄發之106年9月22日尚律茂字第0000000000號律師函。
（七）被告於106年8月17日兩造簽訂系爭租約時，已同時交付系爭房屋之鑰匙予原告。
四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）原告主張被告違反系爭協議所載「2.(2)、(3)須由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作」之義務而解除系爭租約，是否有理由？（二）若有理由，原告請求：1.被告應返還如附表編號1所示面額15萬元之支票1紙，及編號2至7所示面額各75,000元之支票6紙；如不能返還時，應給付原告上開各該不能返還支票之票面金額，是否有理由？2.被告應給付原告357,500元，及自起訴狀繕本送達被告（按被告於106年12月7日收受，回證見本院卷第31頁）之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，是否有理由？
（一）原告主張被告違反系爭協議所載「2.(2)、(3)須由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作」之義務而解除系爭租約，為無理由：
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。次按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益（最高法院100年度台上字第2號判決意旨參照）。
2.經查，兩造就系爭租約約定之使用目的為倉庫，而被告於
106年8月17日兩造簽訂系爭租約時，已同時交付系爭房屋之鑰匙予原告等節，為兩造所不爭執，而被告將系爭房屋鑰匙交付原告，有提前交付系爭房屋予原告之意等情，復經代表被告處理兩造租約之被告員工即證人 鄭俐棋 到庭證述屬實（見本院卷第82頁反面），堪認被告業已交付系爭房屋予原告。被告既已交付租賃物予原告，揆諸上開規定，自應於兩造租賃關係存續中，保持系爭房屋合於倉庫之約定使用狀態。而依原告所提出系爭房屋之現況照片（見本院卷第24頁至第26頁），系爭房屋上方之鐵皮確有鏽蝕狀況，且未見廁所、側門設置，復經原告方之房屋 仲介 即證人 唐千喻 到庭證稱：原告希望（系爭房屋）屋頂需要補強，因為怕員工在裡面危險等語（見本院卷第78頁反面）；被告方之房屋仲介即證人 唐淑 聘到庭證稱：兩造有到永慶不動產草屯店協調過1次，協調內容是針對漏水上方的屋頂浪板的問題等語（見本院卷第80頁），堪認系爭房屋尚有屋頂浪板結構不堅、漏水、無廁所、便門設置等問題。參以系爭租約使用目的為倉庫，自須有空間供原告置放貨品、原料等物，並維持良好通風，足認系爭協議所約定之3項工程：1.貨櫃屋及浪板移除；2.新設活動廁所、化糞池及側邊增設便門；3.屋頂浪板更新補強及加裝抽風扇，均屬使系爭房屋合於約定倉庫使用目的之必要工程，故被告辯稱已現況交屋而履行系爭租約主給付義務云云，尚非可採。從而，兩造既為使系爭房屋合於約定倉庫使用之目的而簽定系爭協議，揆諸上揭說明，被告為保持系爭房屋合於倉庫約定使用狀態，自負有履行系爭協議書內容之附隨義務。
3.惟查，系爭協議僅約定「2.(2)、(3)工程須由甲乙雙方於
施工前確認金額並取得共識再行施作」，觀諸系爭協議文義，被告為保持系爭房屋合於約定倉庫使用狀態而負擔之附隨義務內容，僅係與原告就上開工程金額達成共識爾，尚無從推認被告有另行提出報價之義務。是以原告主張被告有另行提出報價之附隨義務，要難憑採。
4.而被告尚未履行與原告就上開工程金額達成共識之附隨義
務，雖為兩造所不爭執，然查，被告抗辯兩造就系爭協議3項工程總額上限之共識約為50萬元乙節，業據證人 唐淑聘 到庭證稱：關於整修金額上限，被告有提出1份另一家要租的估價單，有講到金額大約50萬元等語甚明（見本院卷第80頁）。佐以證人唐千喻亦到庭證稱：之前伊同事唐淑聘及 莊文勝 有說過有1家公司本來要租，但就屋頂、貨櫃清除等費用約70幾萬元，被告不願意出租等語（見本院卷第78頁），可證被告確曾因整修金額報價過高而拒絕出租系爭房屋予其他公司，足見被告出租系爭房屋時，確有意將上開工程總額限縮於50萬元左右。復參兩造於簽訂系爭租約時，被告僅預收107年3月20日至同年9月19日共45萬元之租金支票，為兩造所不爭執，證人鄭俐棋復到庭證稱：「（問：當時有無談到整個整修金額的上限？）答：第1項有報價，第2、3項金額沒有很高，應該在10萬元以內，大家沒有很確切，就說先預扣6個月的租金，所以租金才會從第6個月以後開始收」等語（見本院卷第81頁反面），堪認被告抗辯兩造就系爭協議3項工程總額上限之共識約為50萬元乙節，尚非虛妄。然觀諸原告就系爭協議
2.(2)、(3)工程所提「昆成（烤漆板工程）」及「昆成（追加）」估價單2紙（見本院卷第11至12頁），其工程總額已高達1,230,262元，遠超乎兩造締約時共識之50萬元上限，故被告拒絕同意此報價金額，自難謂係故意拒絕履行系爭租約之附隨義務。
5.再被告於原告提出上開2紙估價單後，業已提出總價678,
830元之「永鑫不銹鋼估價通知單」1紙供原告參考，為兩造所不爭執。又依證人鄭俐棋到庭證稱：106年9月8日協商當天，原告有叫伊找別人估價，但伊告知原告伊沒有時間，且廠房是原告要使用的，如果伊找人估價可能不符原告需要；兩造有再約9月18日要談，但伊臨時有事沒有過去，伊請證人唐淑聘先向原告詢問原告想法為何等語（見本院卷第82頁反面）；核與證人唐淑聘證稱：兩造本來已經有約好再協商時間，但證人鄭俐棋臨時有事沒辦法過來，就請原告有什麼問題直接告訴伊，伊再回覆給被告等語相符（見本院卷第83頁），足證被告業已另行提出報價單供原告參考，僅原告不願接受，且於106年9月18日再行協調當日，亦已委請仲介代為聽取原告意見，並非故意不與原告協調， 益徵 被告尚未與原告就上開工程金額達成共識，係待原告另行調整工程估價金額後再行協調甚明。原告既未協力被告調整上開工程之報價，被告自無從履行與原告就上開工程金額達成共識之附隨義務，故被告尚未履行此附隨義務，乃不可歸責於被告，原告尚不得依民法第227條第1項、第254條規定解除系爭租約。據此，原告主張被告違反系爭協議所載「2.(2)、(3)須由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作」之義務而解除系爭租約，應無理由。
（二）原告主張被告違反系爭協議所載「2.(2)、(3)須由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作」之義務而解除系爭租約，既為無理由，則系爭租約仍有效存在，原告請求被告負上開爭點（二）所示各項回復原狀之義務，自亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第259條第1款、第5款規定，請求：
（一）被告應將如附表所示支票返還原告；如不能返還時，應給付原告上開各該不能返還支票票面金額所示之新臺幣；
（二）被告應給付原告357,500元及自106年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。而原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行部分，因本訴經敗訴駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年10月12日
民事第三庭審判長法官游文科
法官吳昀儒法官劉奐忱附表：
┌──┬─────┬────┬─────┬────────┬───────┐│編號│付款行│帳號│支票號碼│發票日期（民國）│金額（新臺幣）│├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤│1│兆豐國際商│00910-6│CH0000000│106年9月20日│150,000元│││業銀行太平│││││││分行│││││├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤│2│兆豐國際商│00910-6│CH0000000│107年3月20日│75,000元│││業銀行太平│││││││分行│││││├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤│3│兆豐國際商│00910-6│CH0000000│107年4月20日│75,000元│││業銀行太平│││││││分行│││││├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤│4│兆豐國際商│00910-6│CH0000000│107年5月20日│75,000元│││業銀行太平│││││││分行│││││├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤│5│兆豐國際商│00910-6│CH0000000│107年6月20日│75,000元│││業銀行太平│││││││分行│││││├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤│6│兆豐國際商│00910-6│CH0000000│107年7月20日│75,000元│││業銀行太平│││││││分行│││││├──┼─────┼────┼─────┼────────┼───────┤│7│兆豐國際商│00910-6│CH0000000│107年8月20日│75,000元│││業銀行太平│││││││分行│││││└──┴─────┴────┴─────┴────────┴───────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月12日
書記官王小芬