裁判字號：臺灣新竹地方法院108年重訴字第77號民事判決
裁判日期：民國108年11月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決108年度重訴字第77號原告 劉冠葳 訴訟代理人 鍾添錦 律師複代理人 孫立德 被告 李圓英 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年10月31日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼新竹市○○路○○○號九樓之一房屋全部騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國一○八年三月二十三日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾陸萬捌仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣參仟參佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、門牌號碼新竹市○○路○○○號9樓之1房屋（下稱系爭房屋），係原告於民國107年8月13日向訴外人 侯錦珊 買受，系爭房屋及房屋所坐落之土地於107年12月18日完成所有權移轉登記予原告。
二、被告雖係系爭房屋之原所有權人，惟其已於102年7月16日將系爭房屋出賣予原告之前手侯錦珊，買賣總價款為新臺幣（下同）980萬元，雙方並訂定不動產買賣契約書，依其等所訂定之不動產買賣契約書其他約定事項所載，被告將系爭房屋出賣予侯錦珊後，再向侯錦珊承租系爭房屋居住使用，並約定每月租金1萬元，侯錦珊已合法取得系爭房屋所有權，其與被告間就系爭房屋並非借名登記之法律關係。
三、關於被告出售系爭房屋之買賣價金980萬元，因被告自91年10月1日至102年6月6日止陸續向侯錦珊借款共計481萬1,187元（含利息），故雙方約定以該借款抵付部分買賣價金，另由侯錦珊承受被告對新竹第一信用合作社之抵押貸款
408萬3,103元，剩餘買賣價金款項存入專用帳戶，除用以支付系爭房屋買賣過戶各項費用14萬元外，剩餘78萬元，自
102年9月起扣取每月租金1萬元，復因被告出售系爭房屋後，每月仍繼續向侯錦珊借款2至5萬不等之金額，該等借款金額亦自上開專用帳戶中扣取，累計至104年7月31日止，該餘款78萬元業已全數抵扣租金23萬元及借款55萬元完畢，亦即被告與侯錦珊間之租賃契約業已屆期而終止。惟侯錦珊於107年間將系爭房屋出售予原告後，被告無合法權源，仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，原告自得依民法第767條之規定請求被告遷讓系爭房屋，將系爭房屋返還原告。
四、又被告於租賃關係終止後，無權占有系爭房屋，係無法律上之原因而受有利益，原告亦得依民法第179條之規定，並依被告與侯錦珊間房屋租約所載之每月1萬元租金，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金1萬元之不當得利。
五、為此，爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓房屋為止，按月給付原告1萬元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、本件被告與侯錦珊間有「借名登記」法律關係存在，在雙方內部關係上應認借名人（即被告）為真正所有權人，並非無權占有：
㈠、系爭房地係被告在90年間所購買，至今已居住18年以上，10
2年7月間，因被告病重惟恐生命不保，且尚有部分銀行房貸，乃與好友兼雇主侯錦珊洽商，辦理「借名登記」手續，當時雙方約定被告在生存期間擁有合法永久居住權，萬一被告有不測時，才可以將系爭房屋變賣，幫被告處理後事，在扣除銀行房貸後，將剩餘款項交付家屬及其他親人，並無積欠侯錦珊高達480萬元情事。
㈡、被告與侯錦珊於102年間就系爭房地辦理「借名登記」過戶手續時，固曾簽訂不動產買賣契約書，惟整個過戶程序，因側重於借名者與出名者間之信任關係，所以並無任何買賣價金之交付；而且過戶後，系爭房地長期以來仍由被告繼續管理、使用、處分，並繳交房屋稅及地價稅，在雙方內部間仍應認借名人（即被告）為真正所有權人。
㈢、被告因過去在侯錦珊家中擔任其小孩的褓姆多年，一直非常信賴雇主侯錦珊，所以在將系爭房地辦理移轉登記時，未曾向侯錦珊收取任何買賣價金，也未積欠侯錦珊高達480萬元，更無侯錦珊準備週轉80萬元，作為賣方之承租金額，每月租金1萬元情事，雙方只有「借名登記」，並無租賃關係之約定，原告提出之原證5不動產買賣契約書所載其他約定事項第1、2項，均非真實。
二、原告雖主張被告與侯錦珊有租賃關係存在及本件並無民法第
425條買賣不破租賃之適用等語，惟：
㈠、如前所述，系爭房地係被告所有並辦理「借名登記」予侯錦珊，借名人（即被告）仍為真正所有權人，至今未曾與侯錦珊簽訂任何房屋租賃契約書，原告自無權利請求被告遷讓房屋。
㈡、原告提出之原證5不動產買賣契約書「其他約定事項」第2項並非真實，當時被告確實未曾與侯錦珊有該租滿80個月之約定。
㈢、縱認該不動產買賣契約書中，雙方有租賃關係之記載（被告不承認曾與侯錦珊簽訂任何租約），然觀之該不動產買賣契約書，係102年7月16日簽訂，以每月租金1萬元，承租80個月（6年8個月），則到期日應為109年3月16日，原告提前在108年2月間提起本件訴訟，亦屬無據。
三、侯錦珊與仲介公司、原告通謀虛偽意思表示，將被告之系爭房地移轉登記予原告，該買賣契約無效，是原告請求被告遷讓房屋及請求賠償，均難認有據：
㈠、原告提出之原證1「不動產買賣契約書」第17條特別約定事項第3項載明：「本標的現有租客，排除手續由仲介公司負責，若該租客無法排除（最遲108年1月31日前），雙方約定甲方（即原告）得無條件解除本約，屆時乙方（即侯錦珊）需乙次無息返還甲方已付之價款」等語，既然原告因本標的現有租客無法排除時，有權利逕向出賣人侯錦珊主張解除買賣契約，為何原告不思此途，反而向借名人（即被告）真正所有權人，提起本件訴訟，顯違反經驗法則。
㈡、又根據原證1之不動產買賣契約書，原告與出賣人侯錦珊係在107年8月13日完成簽約，竟與原證2即系爭房地之土地及建物登記謄本所載原因發生日期為107年11月26日迥然不同，可見原證1之不動產買賣契約書，並非真實。
㈢、再者，原告於108年2月15日領取之土地及建物登記謄本中載明已在107年12月18日辦理過戶手續，為何截至目前為止，雙方未按照不動產買賣契約書第4條等約定，塗銷侯錦珊高達792萬元之最高限額抵押權登記；換言之，原告仍要承擔侯錦珊現在及將來在抵押設定契約書內所約定之借款債務、利息、遲延利息、執行費用與債務不履行所發生之損害賠償，顯與一般不動產買賣交易行為有違，唯一合理之解釋，就是出名者侯錦珊與仲介公司、原告通謀虛偽意思表示，故意將被告之系爭房地移轉登記予原告，原告再以上開無效之買賣契約，請求被告遷讓系爭房屋。
㈣、原告與侯錦珊在「不動產買賣契約書」第4條就買賣價款給付約定，買賣總價金950萬元，其中簽約款95萬元（107年
8月13日支付），備證用印款95萬元（107年8月22日支付），完稅款95萬元（107年8月底、9月初支付），亦即原告共計應支付285萬元，惟原告就此並未提出付款之資金流程證明。另系爭房地上既然仍有侯錦珊向富邦人壽保險股份有限公司辦理792萬元之最高限額抵押權登記，其借款本金債權為720萬元，因此買方應支付之款項，實際僅為230萬元（950萬元－720萬元＝230萬元），此與該「不動產買賣契約書」第4條約定買方即原告應分3次各支付95萬元，共計支付285萬元部分，以及尾款665萬元，亦不相同。況且，如為真實之買賣，系爭房地上既有高達792萬元之最高限額抵押權登記，且借款本金債權為720萬元（該最高限額抵押權登記目前仍存在），在買賣價金為950萬元情況下，買方僅需支付230萬元，焉有買主會先分3次各支付95萬元，共支付285萬元，讓自己平白蒙受55萬元損失？明顯不符常理。足見原告與侯錦珊之「不動產買賣契約書」，確係雙方通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，其意思表示無效，原告以該無效之買賣契約，請求被告遷讓房屋及賠償相當於租金之損害，均難認有據。
㈤、系爭房屋出名人侯錦珊於107年7月31日突然以簡訊通知被告，表示已將房屋委託永慶房屋不動產公司出售，當天適逢被告在醫院即將進行手術開刀，被告立刻回覆願意以原價買回，雙方發完簡訊以後，侯錦珊便避不見面。隔天（107年
8月1日），永慶房屋不動產公司之仲介人員 徐華希 隨即通知被告系爭房屋業已出售，並於同年8月7日通知被告要立刻搬離，8月10日，再恐嚇聲稱要請警察強制將被告驅離，同年8月12日徐華希又再來電催促搬離，凡此，均與原告起訴所述渠於「107年8月13日向訴外人侯錦珊買受，土地及房屋於107年12月18日完成所有權移轉登記」等語，相互矛盾。又被告於107年8月13日親赴永慶房屋不動產公司找店長 李秉文 ，說明被告與侯錦珊間有「借名登記」法律關係存在，當時正進行手術期間無法處理，並請求以原價買回；如果原告亦係於8月13日簽定不動產買賣契約，為何店長李秉文及其他仲介人員均未告知？也未通知原告與被告見面？被告與買受人劉冠葳從未見過面，更不知原告係何人，本案自始至終，只有永慶房屋不動產公司李秉文店長等人與被告接觸過，但仲介公司從未出示任何原告委託授權之文件，衡諸市場交易常情，價值千萬元之房屋等不動產，焉有買方事先未曾至系爭房屋查看？從未到現場瞭解房屋由何人占用？找專家瞭解房屋是否海砂屋、兇宅，以及勘察屋況、裝潢、漏水等問題？以上種種均不符常情。足證本件買賣完全是侯錦珊勾串仲介公司李秉文、徐華希以及原告等人，製作不實之假買賣契約書，目的即在強占被告之財產。
四、綜上，被告即以前詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保請求宣告免為假執行。
參、原告主張系爭房屋所有權人現登記為其所有，被告現居住在系爭房屋等情，業據原告提出建物登記第一類謄本在卷可考（見本院竹簡調字卷第33至35頁），且為被告所不爭執，是此部份之事實，應堪信為真實。
肆、原告主張其為系爭房屋所有權人，被告無權占有系爭房屋，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利等節，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？㈡原告請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，有無理由？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，其數額應為何？茲分述如下：
一、原告是否為系爭房屋之所有權人？
㈠、稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第
990號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。再者，依土地法所為之登記有絕對效力，土地法第43條亦有規定。查原告主張其為系爭房屋所有權人乙節，業據提出建物登記第一類謄本為證（見本院竹簡調字卷第33至35頁），依土地法第43條規定，該登記有絕對之效力，而被告既否認原告之所有權，以被告仍為真正所有權人，僅前借名登記於侯錦珊名下等情抗辯，揆諸上開規定與說明，應由被告就其與侯錦珊間就系爭房屋有借名登記關係乙節負舉證之責。
㈡、被告固聲請傳喚證人侯錦珊到庭作證，而證人侯錦珊於本院審理時證稱：系爭房屋本來是被告的，因為被告欠我錢，且被告也還不出銀行貸款，所以我就跟被告買過來，被告跟我借的原始金額是423萬元，在我要買系爭房屋之前，我計算借款加上利息後總金額大約是481萬多元，取整數就是480萬元，這個480萬元就當成我要買系爭房地的自備款，我另外應該要再拿500萬元，又被告還欠一信貸款408萬元，所以我去貸款並幫被告還了該筆一信借款，剩餘的部份，還要給被告92萬元，從這當中扣除相關規費14萬元，剩餘78萬元，被告當時生病，希望能再住系爭房屋2年，我就以1個月
1萬元的租金算給被告，所以剩下的78萬元，這本來說好就是房屋租金，但是後來被告又陸續跟我借錢，我也有跟被告說就從剩下的78萬元扣，被告有同意，直至104年6月28日後該78萬元就只剩下5萬元，我便在同年7月7日以掛號信通知被告要處理系爭房屋的事情，到同年7月31日止該78萬元即全部歸零，後面如果被告有打來跟我借錢，即便我能幫的已經透支，我還是扣下去；因為我家庭的因素，無法一直讓被告住下去；我與原告以及與被告分別簽訂之買賣契約都是真的；我不認為我與被告是借名登記關係，因為實際上確實被告有跟我借貸，且被告在一信的債務我也還掉，所以所有權是我的等語（見本院重訴字卷第103至104頁），參以證人侯錦珊所提出之中國信託商業銀行與台新銀行存摺內頁影本（見本院重訴字卷第124至142頁），其確實有於102年至104年間續匯款予被告，佐以證人侯錦珊於102年間以系爭房地為買賣標的，與被告簽訂不動產買賣契約書，並於該契約書上之其他約定事項約定：「一、賣方（即被告）本欠買方（即證人侯錦珊）新臺幣480萬元，同意將房屋依買賣方式賣予買方（即證人侯錦珊），其賣方（即被告）尚欠新竹第一信用合作社新臺幣420萬元一併承受。二、依前條之餘款買方（即證人侯錦珊）準備週轉金新臺幣80萬元，作為賣方（即被告）之承租金額，每月租金新臺幣1萬元正租金80個月之預付金額，如未到期依未滿之月數退還賣方（即被告）。」且經其等用印及簽名於該契約書上，嗣證人侯錦珊並以系爭房地為擔保，向富邦人壽保險股份有限公司借貸
660萬元，並指定其中之408萬3,103元匯入被告在新竹第一信用合作社之前貸機構還款帳戶等節，有不動產買賣契約書、富邦人壽撥款委託書影本在卷可考（見本院重訴字卷第56至62頁、第118至120頁），經核與證人侯錦珊所證述之內容大致相符，足認證人侯錦珊確實有與被告於102年間就系爭房屋之買賣達成合意，由被告出賣系爭房屋予證人侯錦珊，並由證人侯錦珊取得系爭房屋之所有權，而被告復未能舉證證明其與證人侯錦珊間就系爭房屋有借名登記之意思，則被告抗辯其為系爭房屋之所有權人乙節，並不可採。
㈢、又被告辯稱，證人侯錦珊與原告就系爭房屋之買賣為通謀虛偽意思表示等語。惟按主張通謀虛偽意思表示而無效者，應就通謀虛偽之相關事實負舉證之責（最高法院27年上字第2622號判例要旨參照），本件被告主張證人侯錦珊與原告間就系爭房屋之買賣係屬通謀虛偽之意思表示，而為原告所否認，依前揭說明，自應先由被告針對證人侯錦珊與原告間就系爭房屋買賣係屬通謀虛偽之意思表示之事實負舉證之責。經查，證人侯錦珊於本院審理時證稱：因為我家庭的關係，也無法一直讓被告住下去而不處理系爭房屋，朋友能做的有限，無法一直幫下去，於去（107）年7月底我委託房屋仲介公司找到原告這個買主，就把系爭房屋賣給原告，我與原告所簽的買賣契約都是真的，當時要賣系爭房屋，房仲有帶客戶去，被告也知道這件事情等語（見本院重訴字卷第103至
104頁），且證人侯錦珊亦有透過訊息通知被告出售系爭房屋一事，有簡訊翻拍照片在卷可憑（見本院重訴字卷第144頁），佐以證人侯錦珊係因家庭因素，無法不斷借貸金錢、幫助被告乙節，業經證人侯錦珊證述如上，尚無從認定證人侯錦珊與原告間就系爭房屋之買賣係屬通謀虛偽意思表示，此外，被告亦未舉證證明證人侯錦珊與原告間就系爭房屋之買賣屬通謀虛偽而為意思表示，其所為之該抗辯即無理由。
㈣、綜上所述，原告主張其為系爭房屋之所有權人，有建物登記第一類謄本可證，而被告未能舉證證明其與證人侯錦珊間就系爭房屋為借名登記關係，也未能舉證證明證人侯錦珊與原告就系爭房屋之買賣為通謀虛偽意思表示，則被告抗辯原告並非系爭房屋之所有權人並不可取，故原告主張其為系爭房屋之所有權人為可採。
二、原告請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，有無理由？所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦定有明文。經查，系爭房屋之所有權人為原告乙節，已如前述，而被告既否認其與證人侯錦珊間就系爭房屋存有租賃關係，且其迄今並未提出任何有利於己之證據方法，證明其有何繼續占有系爭房屋之合法權源，自屬無權占有，則原告本於系爭房屋所有權人之地位，依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
三、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，其數額應為何？
㈠、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。被告並無任何正當權源，而無權占用原告所有之系爭房屋之情，業如前述，則被告自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能利用系爭房屋之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日（即108年3月23日，見本院竹簡調字卷第47頁）起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，應屬有據。
㈡、再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。另所謂年息10%為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房屋位於新竹市○○路，總面積為107.32平方公尺、陽台面積為15.31平方公尺，課稅現值為56萬8,200元，有建物登記第一類謄本、新竹市稅務局房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院竹簡調字卷第33頁、第51頁），參以證人侯錦珊與被告前以每個月1萬元作為系爭房屋之租金金額，亦有不動產買賣契約書可參（見本院重訴字卷第60頁），本院綜合上情，認為原告每月請求被告給付相當於租金之不當得利金額1萬元，尚屬合理。從而，原告請求被告自本件起訴狀繕本送達翌日即108年3月23日起按月給付1萬元，尚無不合，自應准許。
四、綜上所述，原告既為系爭房屋之所有權人，被告無法律上之正當權源仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依所有物返還請求權之規定，請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，暨依不當得利之法律關係，請求自108年3月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告1萬元相當於租金之不當得利，均為有理由，應予准許。
伍、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年11月21日
民事第一庭法官莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月21日
書記官蔡美如