裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上易字第209號民事判決
裁判日期：民國105年07月06日
裁判案由：給付服務費
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上易字第209號上訴人 謝上文 即附帶被上訴人被上訴人 陳鈞泉 即附帶上訴人
江素英 上列二人訴訟代理人 許崇賓 律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國105年2月26日臺灣臺中地方法院104年度訴字第1255號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於民國105年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴人之上訴駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人主張：⑴被上訴人即附帶上訴人陳鈞泉（下稱陳鈞泉）於民國（下同）九十九年十一月二十九日曾簽立承買意願書（下稱系爭意願書）欲購買坐落臺中市○區○○○段000－00、000－00、000－00、000－00、000－0
0、000－00地號等六筆土地（下稱系爭000－00、000－00、000－00、000－00、000－00、000－00地號六筆土地），並願以每坪新臺幣（下同）34萬5000元購入。未料，陳鈞泉簽定系爭意願書後，於購入系爭000－00、000－00、000－00、000－00地號土地（下合稱系爭土地），並以夫妻之共同名義登記為被上訴人二人所有後，隨即藉詞以政府欲實施奢侈稅為由，反悔不續買系爭000－00、000－00地號土地，屢經上訴人催促，被上訴人仍置之不理。依系爭意願書約定，被上訴人應給付上訴人系爭土地購買金額百分之一 仲介 費，及差價共85萬4600元，上訴人爰依民法第五百六十五條、第五百六十八條規定之法律關係，請求被上訴人連帶給付居間報酬。等語。起訴聲明求為判決：㈠被上訴人應連帶給付上訴人85萬4600元，及自一百年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被上訴人負擔。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。於本院（甲）上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶再給付上訴人72萬5200元，及自一百年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及被上訴人應連帶再給付上訴人12萬9400元之自一百年一月三十一日起至一百零四年五月十五日，按年息百分之五計算之利息。㈢上訴人願供擔保宣告假執行。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。（乙）附帶上訴答辯聲明求為判決：㈠附帶上訴駁回。㈡附帶上訴費用由附帶上訴人負擔（原審判決後，陳鈞泉就其敗訴部分，提起附帶上訴，江素英雖獲勝訴判決，亦提起附帶上訴）。
二、被上訴人即附帶上訴人則以：⑴本件上訴人依系爭意願書仲介契約關係，主張債務不履行之請求，是其請求權成立，以上開不動產買賣仲介契約之當事人為其前提，而江素英並非系爭居間契約關係之他方當事人，基於債之相對性之原則，上訴人自無從對江素英主張契約之債務不履行責任，亦未見上訴人舉證以實其說，自無所憑。又兩造間並無成立居間契約，上訴人對此應負舉證之責。況依證人 張秀暖 、 賴茂春 之證詞，至多僅能證明上訴人為買方就系爭房地買賣之居間人，尚難證明上訴人亦為被上訴人就系爭房地買賣之居間人。⑵另查，系爭買賣契約書影本所示，其上並無任何關於上訴人有何居間報告訂約機會或為訂約媒介之記載，上訴人僅於系爭買賣契約書末頁之簽名係填寫見證人乙節。又與買方成立仲介契約及與賣方成立仲介契約，係屬不同之事，自不能因與買賣當事人中之一方成立仲介契約，即認為其與他方亦必然成立契約關係。上訴人始終未曾以明示或默示之意思表示，向被上訴人表示欲就系爭房地與陳鈞泉成立居間契約，是兩造就系爭房地即無可能達成居間意思表示之一致，應認兩造就系爭房地之居間契約並未成立，上訴人訴請被上訴人給付居間報酬，自屬無據。⑶再依系爭意願書約定之買賣成功為條件，顯係以陳鈞泉與上開六筆土地所有人間之買賣於有效期限至九十九年十二月二十日契約成立為前提。然系爭000－00、000－00地號土地之原所有人（即賴茂春）則遲至一百年一月二十五日始訂立買賣契約。至於陳鈞泉與系爭000－00、000－00地號土地之原所有人間則未訂立買賣契約，自難認已符合系爭意願書之條件，上訴人自無從依上開約定請求被上訴人給付服務報酬。縱依上訴人主張兩造間所成立者為媒介居間契約，惟被上訴人與系爭000－00、000－00地號土地地主間未能完成買賣交易，係可歸責於上訴人，上訴人未於買賣雙方間進行周旋磋商，以達致說合買賣雙方成交為目的及盡相當之勞務，縱使上訴人僅知悉被上訴人欲洽購系爭000－00、000－00地號土地之地主，而建議被上訴人與上開地號土地之地主協商買賣價額，然上訴人均非被上訴人與上開六筆地號土地地主欲簽訂買賣契約之居間仲介人，自不能證明上訴人有何居中媒介、斡旋，促成陳鈞泉與地主就系爭土地交易價額達成合意之情。是於不動產買賣之居間，解釋上就因居間人所為報告或媒介所成立之契約，亦應以買賣本約為限，尚不得認居間人於僅簽立承買意願書或買賣預約時，亦得請求報酬，故本件尚難認上訴人就居間人之任務已完成，自無從請求居間報酬。又本件雙方亦約定以上開六筆土地買賣成立，始同意給付系爭000－00、000－00地號土地價格之差額59萬4400元，否則該承買意願書約定要件即不成立，詎上訴人仍不提供上開其他承買意願書予被上訴人，遽以請求系爭000－00、000－00地號土地價格之差額59萬4400元，並無可採等語，資為抗辯。於本院（甲）答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。（乙）附帶上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請駁回。㈢附帶上訴費用由附帶被上訴人負擔。
三、就被上訴人江素英提起附帶上訴部分：按第二審附帶上訴，為當事人對於所受不利益之第一審終局判決聲明不服之方法，在第一審受勝訴判決之當事人，自無許其提起附帶上訴之理，最高法院四十一年度台上字第七六三號著有判例可資參照。經查，被上訴人之江素英，於原審己為全部勝訴判決，揆諸上開說明，自不得提起附帶上訴，是其提起本件附帶上訴，為不合法，不應准許。
四、本件不爭執事項：
㈠、陳鈞泉於九十九年十一月二十九日簽立系爭意願書，表示願以每坪34萬5000元購買坐落臺中市○區○○○段000－00、000－00、000－00、000－00、000－00、000－00地號等六筆土地，有效期限至九十九年十二月二十日。
㈡、被上訴人經由上訴人見證於九十九年十二月二十日以每坪34萬5000元之價格，向訴外人 趙家慶 、 趙榮三 、張秀暖購買其等所有之坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號等二筆土地，並簽立不動產買賣契約書。
㈢、被上訴人經由上訴人見證於一百年一月二十五日以每坪33萬元之價格，向訴外人賴茂春購買其所有之坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號等二筆土地，並簽立土地買賣契約書。
㈣、以上事實，為兩造所不爭執，並有上訴人所提出之系爭意願書；被上訴人所提出之不動產買賣契約書、土地買賣契約書等資料為證，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
五、兩造爭執事項：上訴人與被上訴人間是否均成立居間契約？如是，則上訴人是否得請求向被上訴人請求居間報酬？又居間報酬應為多少？
六、得心證之理由：上訴人主張：陳鈞泉於簽立承買意願書後，購入系爭土地，並以夫妻之共同名義登記為被上訴人所有，則依系爭意願書之約定，被上訴人應連帶給付伊系爭土地購買金額百分之一仲介費85萬4600元等語，此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠、陳鈞泉於九十九年十一月二十九日簽立系爭意願書，表示願以每坪34萬5000元購買系爭000－00、000－00、000－00、000－00、000－00、000－00地號等六筆土地，有效期限至九十九年十二月二十日。又被上訴人經由上訴人見證於九十九年十二月二十日以每坪34萬5000元之價格，向訴外人趙家慶、趙榮三、張秀暖購買其等所有之系爭000－00、000－00地號等二筆土地，並簽立不動產買賣契約書。再被上訴人經由上訴人見證於一百年一月二十五日以每坪33萬元之價格，向訴外人賴茂春購買其所有之系爭000－00、000－00地號等二筆土地，並簽立土地買賣契約書等情，此為兩造所不爭執，並有上訴人所提出之系爭意願書；被上訴人所提出之不動產買賣契約書、土地買賣契約書附卷可查（見原審卷第十、七十三至九十頁），是上開事實，應堪信為真實。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。次按，當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第一百五十三條第一項、第五百六十五條分別定有明文。是居間情形有二：為報告訂約機會之報告居間；為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，惟媒介居間（即訂約之媒介）必須將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（即居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人始有報酬請求權。
⑴、依上訴人所提出之系爭意願書，載明：「本人陳鈞泉願以每
坪新台幣34萬5000元整購買趙家慶先生等八人座落於臺中市○區○○○段000－00、－00、－00、－00、－00、－00地號共六筆，面積約一四四（坪），有效期限至九十九年十二月二十日前有效‧‧‧服務費以每坪34萬50001％計算。
000－00一坪以三坪計算售出（謝上文負責溝通二倍價，否則差一坪價部分扣仲介費）‧‧‧註：因地主價位不一，買方同意以每坪34.5萬為加減帳，差價部分均由受任人（仲介人謝上文）承擔或取得－全部。雙方均不得異議，絕無反悔。承買人：陳鈞泉‧‧‧」等語，並有陳鈞泉親自簽名及捺印（見原審卷第十頁），而陳鈞泉對系爭意願書之記載，亦未爭執（見原審卷第三十五、一三一頁），是依系爭意願書之記載，可知陳鈞泉即承買人表達願購買系爭土地之意願及其時效，並與上訴人約定就系爭土地買賣居間之報酬計算方式，且約定由上訴人「負責溝通、否則‧‧‧扣仲介費、差價‧‧‧承擔」等語，核其性質，乃屬於周旋於他人之間為之說合之媒介居間，而非報告居間，亦即系爭意願書應可作為陳鈞泉與上訴人間之居間契約，上訴人為居間人，經受陳鈞泉之委託，必須將情況報告於系爭土地之買方或為訂約之媒介，而使之成立，上訴人始有報酬請求權，並依系爭意願書所約定之計算方式而獲取報酬，堪認上訴人與陳鈞泉間就系爭土地買賣居間之意思表示合致，並以系爭意願書為據，而系爭意願書之存續期間，至九十九年十二月二十日為止。
⑵、又依系爭意願書之記載，除上開內容，及陳鈞泉親簽及捺印
外，並未有江素英之記載，且江素英亦未於系爭意願書簽名或捺印，基於債之相對性之原則，上訴人自無從依系爭意願書對江素英有何主張或請求，且上訴人復未舉證其與江素英就系爭土地買賣居間確有給付報酬之約定，至江素英雖為系爭土地之登記名義人，然此乃係為不動產物權變動取得之生效要件，顯與上訴人是否對江素英有居間報酬請求權無涉，是縱江素英雖因上訴人介紹買賣而登記為系爭土地所有權人，惟並非當然得據以推論上訴人與江素英間有居間契約存在，從而上訴人主張對江素英有居間契約關係存在云云，為不足取。
⑶、再被上訴人經由上訴人見證於九十九年十二月二十日以每坪
34萬5000元之價格，向訴外人趙家慶、趙榮三、張秀暖購買其等所有之系爭000－00、000－00地號等二筆土地。復被上訴人於一百年一月二十五日亦在上訴人見證下以每坪33萬元之價格，向訴外人賴茂春購買其所有之系爭000－00、000－00地號等二筆土地等情，此為兩造所不爭執。再參以原審法院於一百零四年十月十五日行言詞辯論程序時，分別訊問證人趙家慶，證稱：「（法官問：上開土地據被告所提出之買賣契約書，之後是你跟趙榮三、張秀暖將所有的持分賣給陳鈞泉、江素英，是否如此？〈提示不動產買賣契約書〉）是的，當時是因為原告來找我們談這筆土地有人要買，我們就透過原告賣給陳鈞泉、江素英，原告是仲介，簽約也是在原告促成下簽立的。」、「（法官問：簽約的時間、地點？）就是契約書中所載九十九年十月二十日簽的，簽約地點是在原告家裡，印象中在場有原告、我們出賣人及被告陳鈞泉，江素英有無在場不記得，代書有在場。」、「（法官問：買賣價金是如何達成？）金額就是原告先跟我們談，原告再跟被告商議所得出價金就是契約書上的價金。」、「（法官問：你們在簽立契約書之前多久就達成這個買賣？）大概是一個月左右的時間。」、「（原告問：系爭土地買賣是否確實是我介紹的？有其他介紹人嗎？）確實沒有其他介紹人，是原告介紹的。」等語（見原審卷第一０一頁正反面）；證人趙榮三，則證稱：「（法官問：當時你是如何出售系爭土地之持分？如何找到買主？）是原告介紹的，是原告來找我們，我們就委託原告去仲介。」、「（法官問：簽約的時間、地點？）簽約的時間應該就是契約書上的日期，地點好像是在原告的家裡，現場有原告、代書，被告陳鈞泉有到，江素英我不記得有無在場。」、「（法官問：買賣價金是如何達成的？）就是原告跟對方談，我認為可以就簽了，我有無事先先出價錢時間太久我不記得了。」、「（法官問：買賣契約簽立之前有無與被告碰面接觸或談價錢？）沒有。」等語（見原審卷第一０二頁正反面）；證人賴茂春，亦證稱：「（法官問：當時你是如何出售系爭土地之持分？如何找到買主？）是原告介紹的，應該是原告先來找我，說有人要買。」、「（法官問：你有無與原告簽立委託契約書？）好像沒有，只有口頭答應讓原告去跟買主聯絡，我只是在最後跟買主簽土地買賣契約書。」、「（法官問：買賣價金是如何達成？）我記得是原告來跟我講買主提了壹個價錢，我覺得可以接受。」、「（法官問：簽約的時間、地點、在場人為何？）地點好像就是在原告的家裡，時間應該就是契約書上寫的日期，現場有我、原告、被告陳鈞泉，代書好像是原告叫來的。」、「（法官問：在簽立買賣契約書之前，你有無與本件被告陳鈞泉接觸過？）沒有。」等語（見原審卷第一０四頁反面、一０五頁），是依上開證人趙家慶、趙榮三、賴茂春之證詞，足見上訴人與陳鈞泉簽立系爭意願書後，確實向陳鈞泉及系爭土地所有人報告訂約機會，並積極為訂約之媒介，進而促使被上訴人陸續與系爭土地所有權人簽立買賣契約，是縱使上訴人於上開買賣契約書中雖僅記載為見證人，然系爭土地買賣確係經由上訴人從中介紹而成立，應堪認定。
⑷、上訴人與陳鈞泉間存有居間契約，以系爭意願書為據，性質
屬媒介居間，已如上述，是依系爭意願書之約定，陳鈞泉既已表示願以每坪34萬5000元之價格購買系爭000－00、000－
00、000－00、000－00、000－00、000－00地號等六筆土地，而系爭意願書亦無將上開六筆土地之買賣，視為整體不可分情事，自應認上開六筆土地中之任一筆土地，如係經由上訴人居間且買賣日期於九十九年十二月二十日前成立者，則上訴人自得請求陳鈞泉給付服務費即以每坪34萬5000元之百分之一計算，且若陳鈞泉非以每坪34萬5000元價格購得土地，其中之差價部分即由上訴人自行承受。查，依被上訴人所提出之買賣契約書中，其一就陳鈞泉購買系爭000－00、000－00地號等二筆土地部分，簽約時間為九十九年十二月二十日，核與系爭意願書約定之有效截止日相同，衡情雙方就買賣價金磋商時間約一個月，上訴人自得依居間契約之法律關係，請求陳鈞泉給付居間報酬，而依系爭意願書之約定，以系爭000－00、000－00地號土地共一二四平方公尺即三十七‧五一坪，則上訴人得向陳鈞泉請求12萬9400元之居間報酬（計算式：37.51坪345000元0.01＝129410元，但上訴人僅請求129400元）。至陳鈞泉購買系爭000－00、000－00地號等二筆土地部分，簽約時間為一百年一月二十五日，再參以證人賴茂春上開證稱：「大約談了一個月」等語，顯已逾系爭意願書所約定之期限，而上訴人復未舉證與陳鈞泉就系爭意願書曾另行約定延長期限，或改為無期限，抑或提出與陳鈞泉間另行約定之居間契約，則縱或陳鈞泉確因上訴人媒介而購買上開二筆土地，且係以低於每坪34萬5000元之33萬元價格購入，上訴人亦無居間報酬請求權，從而上訴人主張，就此部分依系爭意願書之約定，請求居間報酬13萬800元，及差價59萬4400元，難謂可取。陳鈞泉附帶上訴主張，上訴人不得向伊請求12萬9400元之居間報酬云云，為不可採。又陳鈞泉再辯稱伊為建廠房才請上訴人仲介買上開六筆土地，縱上訴人曾為居間，但尚未全部成交完成，即其中000－00、000－00號尚未完成，故難認上訴人就居間人之任務已完成，自無權請求居間報酬等語。惟查，依上開承買意願書，並無約定上開六筆土地須全部居間完成，上訴人始得請求報酬，故陳鈞泉之上開抗辯，亦難謂可取。
七、綜上所述，本件上訴人之請求，為未定期之給付，故依民法第二百二十九條第二項規定，遲延之法定利息部分，應自催告即起訴狀繕本送達翌日起算。從而上訴人依居間之法律關係，請求陳鈞泉給付12萬9400元，及自起訴狀送達翌日即一百零四年五月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應予准許；逾此部分所為之請求，於法無據，不應准許。是則原審就上開准許部分為上訴人勝訴之判決，並依兩造 陳明 以供擔保為條件准免假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回（駁回部分已含上訴聲明請求假執行部分）；上開准許部分，陳鈞泉既應為給付，是其附帶上訴請求廢棄改判，自不應准許，為無理由，應予駁回。江素英之附帶上訴，為不合法，亦應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述；及上訴人請求再傳訊證人廖秀專代書及被上訴人二人本人到庭，亦無必要，附此說明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人陳鈞泉之附帶上訴，均為無理由；被上訴人江素英之附帶上訴，為不合法，依民事訴訟法第449條第1項、第444條第1項、第78條，判決如
主文。中華民國105年7月6日
民事第六庭審判長法官陳賢慧
法官張國華法官盧江陽以上正本係照原本作成。
均不得上訴。
書記官廖家莉中華民國105年7月6日