臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 93年度南簡字第858號
原 告 甲○○即南北不動產
被 告 丙○○
乙○○
右當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國94年6月17日言詞
辯論終結，判決如左：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）90,000
元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息。㈡被告乙○○應給付原告60
,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按
週年利率百分之五計算之利息。㈢訴訟費用由被告負擔
。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠緣被告丙○○於93年1月8日與原告簽訂房地產委託銷售
契約書，委託原告代為銷售臺南縣○○鄉○○段○○○○○
○號土地及其上建物門牌號碼臺南縣歸仁鄉八甲村八甲
11-7號（下稱系爭房地），委託銷售期間為93年1月8日
起至93年4月8日止為期三月，有房地產委託銷售契約書
及土地登記簿謄本可稽。被告乙○○於93年2月22日與
原告簽訂房地產銷售要約/承諾書，委託原告代為購買
系爭房地，要約銷售期間至93年3月1日止，有房地產銷
售要約／承諾書及土地登記謄本可稽。
㈡詎料經原告仲介後，被告二人為規避仲介費，竟使該件
買賣不成立，於仲介期滿後，被告丙○○經由訴外人李
亦純仲介，被告乙○○經由訴外人 楊仕斌 仲介，自行買
賣系爭房地，並已移轉登記完畢。依原告與被告丙○○
所簽房地產委託銷售契約書第11條違約之處罰「委託人
（被告）有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之
義務，委託人仍應支付本約第5條所訂同額的服務報酬
，並全額一次付予受託人（原告）：．．．⒊委託期間
屆滿後二個月，委託人與受託人曾經仲介之客戶成交時
」。而本件原告與被告丙○○委託銷售期間為93年1月8
日起至93年4月8日止，委託期間屆滿後二個月，則應至
93年6月8日止。被告丙○○於93年4月20日與受託人即
原告曾經仲介之客戶即被告乙○○成交，故應給付仲介
費。被告丙○○之仲介費依契約書第5條為成交價之百
分之三，被告乙○○於建華銀行設定本金最高限額抵押
權三百六十萬元，必依銀行通例，以成交價之百分之一
百二十設定抵押，則成交價為3,600,000×100/120=3,0
00,000；3,000,000元之百分之三為90,000元。被告乙
○○與原告簽訂房地產銷售要約／承諾書第5條則明載
「買方（被告）承諾經受託人居間介紹上開不動產而成
交時，買方應支付承購總價的百方之二作為受託人之服
務報酬。．．．」本件被告兩人第一次不成交係被告二
人規避仲介費之行為所造成，然本件確實經原告居間介
紹上開不動產而成交。本件系爭房地成交價為3,000,00
0元，仲介費百分之二，為60,000元。為此提起本件訴
訟。
三、證據：房地產委託銷售契約書1份、土地登記謄本2份、
房地產銷售要約／承諾書1份。
乙、被告丙○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
㈠被告丙○○委託原告代為銷售房地產，委託銷售期間為
93年1月8日起至93年4月8日止，為期三個月。於此期間
，有關房地買賣事宜，雙方完全以電話聯繫，雖經多次
銷售議價，然終因價格談不攏而無法成交。於仲介期間
，被告丙○○與原告僅見過一次面，至於經由該公司介
紹的買方，被告丙○○則完全沒有接觸，亦不知買方為
何許人。所以被告丙○○與任何一個買方也無法為了規
避仲介費而使該件買賣不成立。仲介期滿後，被告丙○
○曾致電該仲介公司商談續約事宜，可知合約期滿後，
被告尚且打算繼續委託該公司銷售房地，焉有為規避仲
介費，而使該件買賣不成立之理。
㈡被告丙○○於仲介期滿後一段時日，接獲一位不認識的
人即訴外人 李亦純 來電告知有人要買我的房子，她可幫
我介紹。被告丙○○認為先前委託仲介公司代為銷售，
既然沒有成交，約期已滿，又未續約，如今有人要幫忙
介紹，當然樂意。經李亦純女士多次電話聯繫，幾番價
格折衝，最後以三百萬元達成交易，簽約時，知道買方
姓名為乙○○。因此，被告是透過中間人介紹，而非如
原告所言，自行買賣該房地。
㈢在被告丙○○房地產完成交易手續後，不久接獲原告寄
來郵局存證信函，謂此房地交易違規，要我出面解決。
直到此時，方知道原來買方乙○○先生，竟然是先前仲
介公司曾經仲介過的客戶，在此之前，則完全無所悉，
亦不認識乙○○先生。因此，被告丙○○經由訴外人李
亦純居間介紹，與買方達成房地產交易，在這個時間點
上，被告丙○○並不知是與原告仲介公司曾經仲介過的
客戶乙○○成交。
丙、被告乙○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：系爭房地並沒有貼出售標示，我是因為看到訴外
人李亦純所貼的廣告，經由我母親自行打電話給訴外人
李亦純詢問，我並不知道被告丙○○是原告的客戶，在
簽要約書時並沒有說如果在合約期滿後與原告賣方交易
，仍須支付報酬。
丁、本院依職權調閱臺灣臺南地方法院檢察署93年度偵字第1263
0號背信案件刑事案卷宗。
理由
一、本件被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論
而為判決。
二、原告起訴主張：被告丙○○與原告簽訂房地產委託銷售契約
書，委託原告代為銷售系爭房地，委託銷售期間為93年1月8
日起至93年4月8日止為期三月，被告乙○○與原告簽訂房地
產銷售要約/承諾書，委託原告代為購買系爭房地，經原告
仲介後，被告二人為規避仲介費，於仲介期滿二個月內自行
買賣系爭房地，已然違約，爰依原告與被告丙○○所簽房地
產委託銷售契約書第11條及原告與被告乙○○簽訂房地產銷
售要約／承諾書第5條約定，分別請求被告丙○○及乙○○
給付仲介費。被告丙○○則以：兩造於委託銷售期間，有關
房地買賣事宜，完全以電話聯繫，系爭房地經多次銷售議價
皆無法成交，於仲介期間，被告丙○○與原告介紹的買方並
未接觸，故無法為規避仲介費而使系爭房地買賣不成立。嗣
仲介期滿後一段時日，訴外人李亦純來電告知可介紹買賣系
爭房地，簽約時，方知道買方姓名為乙○○。並直至系爭房
地完成交易手續，接獲原告寄來郵局存證信函，方知道被告
乙○○先生，係原告曾經仲介過的客戶等語置辯。被告乙○
○則以：系爭房地並未貼出售標示，被告乙○○係因為看到
訴外人李亦純所貼之廣告，經由被告乙○○之母親自行打電
話給訴外人李亦純詢問，被告乙○○並不知道被告丙○○是
原告的客戶等語置辯。
二、本件經整理及調查證據後，兩造對以下事實均不爭執：
㈠被告丙○○於93年1月8日與原告簽訂房地產委託銷售契約書
，委託原告代為銷售系爭房地，委託銷售期間為93年1月8日
起至93年4月8日止為期三月。委託銷售契約書第11條違約之
處罰「委託人（即被告丙○○）有下列情形之一者，視為受
託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付本約第5條所訂同
額的服務報酬，並全額一次付予受託人（即原告）：．．．
⒊委託期間屆滿後二個月，委託人與受託人曾經仲介之客戶
成交時」。
㈡被告乙○○於93年2月22日與原告簽訂房地產銷售要約/承諾
書，委託原告代為購買系爭房地，要約售期間至93年3月1日
止。房地產銷售要約／承諾書第5條則明載「買方（即被告
乙○○）承諾經受託人居間介紹上開不動產而成交時，買方
應支付承購總價的百方之二作為受託人之服務報酬。．．．
」
㈢被告丙○○於93年4月20日與被告乙○○成交系爭房地，而
被告乙○○係原告曾經仲介系爭房地之買受人。
三、本件所應審酌者為：
㈠被告丙○○是否須依兩造房地產委託銷售契約書第11條約定
給付原告服務報酬？
⒈按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公
平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推
定其顯失公平：一、違反平等互惠原則。二、條款與其所
排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契
約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難
以達成者。」，消費者保護法第12條定有明文。復按「定
型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則
：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費
者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應
負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者
之情形。」，消費者保護法施行細則第14條亦有明文。
⒉本件原告固主張被告二人經原告仲介後，為規避仲介費，
竟使系爭房地買賣不成立，另於仲介期滿後，被告丙○○
經由訴外人李亦純仲介，被告乙○○經由訴外人楊仕斌仲
介，自行買賣系爭房地云云。惟查：訴外人楊仕斌於臺灣
臺南地方法院檢察署93年度偵字第12630案件偵查中陳稱
：伊於92年7月起任職於原告公司，依據原告公司之規定
，伊並未經手賣方資訊，僅負責開發買方資訊，買方向伊
要約後，則接手另由開發賣方之人員與買方議價，伊於93
年3月離職時均按照規定辦理，並未帶走任何客戶資料，
伊也不認識丙○○，亦沒有將丙○○介紹與李亦純等語。
另證人李亦純於偵查中並到庭結證稱：原告公司週六、日
都會沿街放置很多看板，伊有看到系爭房地在賣，伊先打
電話至原告公司問明地址後，就自己過去看房子，當時有
一群老先生老太太在聊天，其中一位自稱是丙○○舅舅的
老先生，把丙○○的電話號碼給伊，伊也不能確定該名老
先生是否確實為丙○○的舅舅，後來我找到丙○○的房子
後貼紅紙條，乙○○的媽媽有看到紅紙條等語觀之，均核
與被告丙○○及乙○○之抗辯相符，從而原告主張被告二
人為規避仲介費，系爭房地買賣不成立，另於仲介期滿後
，分別經由訴外人李亦純及楊仕斌仲介，自行買賣系爭房
地云云，即難認為真實。
⒊次按關於兩造委託銷售契約書第11條違約特約，係居間人
即原告已預先擬定之內容，被告丙○○僅能依該條款訂立
契約之定型化契約，原告固為避免所仲介之買賣雙方為規
避仲介費而私下成立買賣契約，造成原告利益受損，惟關
於此等違約之約定，其限制之時間、範圍及方式，在社會
一般觀念及商業習慣上，應合理適當且不危及受限制當事
人之經濟利益，如該約定係以附合契約即定型化契約之方
式訂定時，即應審酌該禁止之約定，是否因違反誠信原則
而有顯失公平情形。本件被告二人並非為規避仲介費用，
而於原告仲介時故意使系爭房地買賣不成立等情，已如前
述，又證人 李國齊 於偵查中亦到庭結證稱：原告公司之檔
案室有四個業務員都可自由出入，亦可看見檔案資料，系
爭房地之仲介，賣方由我負責，買方則由楊仕斌負責等語
。顯見買賣雙方及系爭房地之基本資料，均係由原告控管
，該等重要資訊外流之風險，本應由原告承擔，原告反要
求消費者即被告丙○○應於契約期滿後應詢問買方是否為
原告客戶，而負擔本非被告丙○○所能控制之危險，即非
合理，而依前述消費者保護法施行細則第14條及消費者保
護法第12條之規定，本院爰認關於兩造委託銷售契約書第
11條違約特約因違反誠信原則，因對消費者顯失公平而
無效，從而本件原告據以請求被告丙○○給付仲介費
90,000元及法定遲延利息，即非有理，應予駁回。
㈡被告乙○○是否須依兩造房地產銷售要約／承諾書第5條
約定給付原告服務報酬？
⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於
契約因其報告或媒介而成立時，得請求報酬，此觀之民
法第565條、第568條第1項之規定甚明。
⒉原告主張被告乙○○於93年2月22日與原告簽訂房地產
銷售要約/承諾書，委託原告代為購買系爭房地，要約
銷售期間至93年3月1日止，被告丙○○於93年4月20日
與被告乙○○成交系爭房地等情，有房地產銷售要約／
承諾書及土地登記謄本各一份可稽，並為兩造所不爭執
。又本件被告乙○○買受系爭房地，係於原告與被告乙
○○之房地產銷售要約／承諾書屆期後，再經由證人李
亦純之仲介而成交，本件系爭房地買賣契約既非因原告
居間仲介議價而達成買賣雙方意思表示合致，從而，原
告據以請求被告乙○○應依兩造房地產銷售要約／承諾
書第5條約定給付原告服務報酬60,000元及法定遲延利
息，亦非有據，應予駁回。
四、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁
回之。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或舉證，經審
核後於本件判斷之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明
。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 94 年 7 月 1 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 94 年 7 月 1 日
法院書記官