臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹北簡字第202號
原 告 劉蓉霖
訴訟代理人 劉守東
被 告 温學螢
温兆相
訴訟代理人 張玉琳 律師
彭火炎 律師
複代理人 劉金英
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國103年7月29
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告温學螢應將坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○
○○○號土地上如附件鑑定圖圖（Ｂ）所示D--E--J--F--G--K--
L--a…b…c…d…e─D連接線範圍，扣除綠色區域編號丁部分，
面積一六一點零六平方公尺之地上物（含橙色區域編號丙之磚造
平房，面積三三點二二平方公尺及圍牆、水溝等）拆除，並將土
地返還原告。
被告温兆相應給付原告新臺幣參仟肆佰玖拾伍元及自民國一０三
年七月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告温學螢應給付原告新臺幣貳佰貳拾壹元及自民國一０一年十
二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自
民國一０一年十二月十二日起至其返還第一項所示之土地日止，
按月給付原告新臺幣陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告温學螢如以新臺幣柒萬貳仟肆佰
柒拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告温兆相如以新臺幣參仟肆佰玖拾
伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項前段得假執行；但被告温學螢如以新臺幣貳佰貳拾
壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。
查本件原告起訴時原聲明係請求：㈠被告應將原告所有坐落
於新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地上如起
訴狀附圖所示A-B-C-D-E-F-G-H所圍部分土地面積264.9平
方公尺（以實測為準）之地上物（含圍牆、水溝）拆除，將
土地返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）59,602元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息，暨自起訴日起至被告返還前開土地之日止，按
月給付原告993元；嗣於訴訟進行中，原告於民國（下同）
102年9月3日具狀變更聲明為：㈠被告應將原告所有坐落
於新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號、第1324地號土地
上如國土測會中心102年5月2日鑑定圖所示A-B-C-D-E-F-
G-H所圍部分土地面積合計268.92平方公尺之地上物（含農
舍、圍牆、水溝）拆除，返還上開土地予原告。㈡被告應給
付原告60,507元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，暨自起訴日起至被告返還前開
土地之日止，按月給付原告1,008元等情，有民事準備狀在
卷可參（見本院卷第64至71頁）；再於103年6月17日追加
温兆相為被告，並變更聲明為：㈠被告温學螢應將無權占用
原告所有坐落如102年5月2日內政部國土測繪中心鑑定圖
（Ａ）所示A.a.b.c.d.e.D.E.J.F.G.K.H.L.a.A所圍土地面
積合計263.96平方公尺之地上物（含農舍、圍牆、水溝等）
拆除，並將該部分土地返還予原告。㈡被告温兆相應給付原
告172,595元、被告温學螢應給付原告10,921元，及均自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息，暨被告温學螢自起訴日起至其返還前開土地之日止，按
月給付原告3,062元等情，有民事準備及追加被告狀附卷可
參（見本院卷第162至169頁），核與前揭規定相符，自應准
許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號、同段1324地
號土地均為原告所有；同段970-6地號土地則為被告温學
螢所有。又據本院102年度竹北簡字第41號判決，確認兩
造界址係依102年5月2日內政部國土測繪中心鑑定圖圖
（Ａ）所示Ａ…ａ…ｂ…ｃ…ｄ…ｅ連接之黑色點線為雙
方界址，因此被告侵占原告土地面積，按上揭鑑定圖面積
分析表（丁）與（乙）比較，被告温學螢侵占原告所有系
爭970-13地號土地為257.49平方公尺，侵占系爭1324地號
土地為5.66平方公尺；侵占同段970-12地號土地為0.81平
方公尺，合計被告侵占土地面積為263.96平方公尺。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去，民法第767條定有
明文。又按無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正
當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法
院73年度台上字第2950號裁判意旨參照）。原告爰依民法
第767條之規定，請求被告温學螢拆除無權占有原告土地
之地上物，並將占用之土地返還於原告。
（三）次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金
之利益，為社會通常之觀念，非不得請求賠償相當於租金
之損害金。次按就他人之物為使用收益，而無正當之權源
者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，而負
損害賠償之責任（最高法院79年度台上字第253號裁判要
旨參照）。是無權占有他人土地者，侵害土地所有人自由
使用、收益所有物之權能，自屬不法侵害他人之所有權，
並致土地所有權人受有損害，土地所有權人自得依侵權行
為之法律關係，請求無權占有人賠償相當於租金之損害，
或依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還相當於租
金之不當得利。
（四）查被告温學螢之前手為其父親即被告温兆相，其於參與本
件調解時得知其無權占用原告土地之事實已無法隱瞞，為
脫產旋即以贈與名義，將土地所有權於101年8月24日移
轉登記系爭土地予被告温學螢，此有土地登記謄本可參，
是被告温兆相若非故意侵占土地，何需急著將土地贈與其
子被告温學螢？顯然係有預謀之脫產，要掩蓋事實讓原告
追索困難。又被告無權占用原告所有土地面積為263.96平
方公尺，且系爭土地經送請估價鑑定結果，每平方公尺正
常價格為1,392元（每坪4,600元），再依系爭遭被告無
權占用之土地屬都市計畫法範圍外之農牧用地，非屬都市
土地，故不受土地法第97條第1項、第105條所定城市地
方房屋之租金不得超過申報地價年息百分之十之限制。是
以，參酌系爭土地之位置臨九米計畫道路，交通尚可，且
被告在此興建豪華農舍、造景、庭院，附近土地種植果樹
，可資收成，顯有利用之價值，佐以農牧用地之價格已遠
低於都市土地，故計算其不當得利金額即不應低於年息10
％計算，否則無異鼓勵他人非法占地後再以極低的金額加
以補償，顯非合理。從而，原告僅以系爭土地正常價格之
10％來計算被告每月所受相當於租金之不當得利金額應屬
合理，經計算每月租金為3,062元（計算式：263.96×1,
392×10％×1/12＝3,062，小數點後以四捨五入）。另被
告温兆相無權占用之時間（96年12月12日至101年8月23日
）共計4年8月11日，依此計算其應返還之不當得利租金為
172,595元【計算式：（3,062×56月）＋1,123（3,062×
11/30）＝172,595】；而被告温學螢無權占用之時間為3
月17日（101年8月24日至101年12月11日），故其應返還
之不當得利之租金總計為10,921元【計算式：（3,062×
3月）┼（3,062×17/30＝10,921】。
（五）原告訴請被告拆屋還地屬權利之正當行使，並未有權利濫
用之情事，說明如下：
１、按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人
為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，
而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內
（最高法院45年台上字第105號判例參照）。又農舍之用
途係要給農民在耕作時短暫休息或放置農具之用，政府始
給予農舍免稅優惠；想不到近年來許多人假借蓋農舍之名
，實際上卻是係蓋豪華別墅，甚至還有庭園造景，顯已違
反「農舍農用」的精神。且按，所謂農舍，係指以耕作為
目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料
或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為其
目的。如其所建係供居住之用，即與農舍有間（最高法院
64年台上字第571號判例參照）。
２、查被告温兆相於92年間搭蓋之系爭房屋，總面積高達468
平方公尺，且經法官於另案前往現場履勘時，可知系爭房
屋實為二層樓高之豪華別墅，前有庭院、水池、花園，後
有圍牆、造景、造林，顯係供其與家人長期居住享受，建
築成本可觀，完全不像僅供堆置農具、肥料或臨時休息所
用之簡單農舍，被告虛以蓋農舍之名，行搭建豪華別墅供
己居住之實，已逾越當初搭建農舍申請建築執照之目的，
實質上已違反農地農用之法令規定，而非屬真正的「農舍
」。又原告及原告父親在系爭970-13、1324地號土地上種
植農作物，守法規矩，如今卻因被告温兆相為一己私利，
假農舍之名，蓋二層豪華別墅，且為擴大自己土地面積，
於興建農舍時刻意越界建築（以讓自己面向南平路的土地
更大），並趁人不注意時擅自鏟除原先兩造相鄰土地之矮
樹圍籬，將豪華農舍非法建築在原告所有土地上，使原告
土地面積縮減200餘平方公尺，而無法完整利用以及種植
農作物，平白無故損失上開土地及農作物之收成。又被告
非法占用原告土地面積達259.61平方公尺，以比例而言，
占系爭970之13地號土地面積約有1/4以上，此對原告影
響至為重大，是原告本於所有權之正當行使，請求被告將
非法占用土地之建物（含農舍、工具間、圍牆等）拆除，
返還予原告，何來權利之濫用。
３、且按，土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移
去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全
部或一部之移去或變更。民法第796條之1第1項前段固
有明文。惟其立法意旨係以：對於不符合第796條規定者
，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時
難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。宜由法院
斟酌公共利益及當事人之利益，以顧及社會整體經濟利益
，並兼顧雙方當事人之權益（民法第796條之1修正理由
參照）。又當事人間之利益衡量，應就權利人因權利行使
所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之
損失，比較衡量以定之（最高法院71年台上字第737號判
例意旨參照）。查被告違法興建之系爭房屋，依法本應拆
除後回復為農牧用途，以符合農地農用之公共利益，故原
告訴請拆除實屬權利之正當行使，亦無害於兩造之權益，
反有助於公共利益之回復及社會整體經濟。
４、此外，被告所稱其二層農舍，如強予拆除，勢將損及全部
建物之經濟價值，並辯稱原告權利濫用云云；惟被告侵占
土地之時間長達10多年，聲稱欲以「高價」向原告價購占
用土地，只是博取同情的手段而已，從地籍圖重測、兩造
至調解委員會調處至今，已將近二年的時間，被告毫無誠
意要解決問題，一直拖延，原告平白喪失一大塊土地，不
得已只好訴諸法律，請法院主張正義，豈能認為是權利濫
用。
（六）被告誣指原告於興建系爭豪華農舍時在場且無異議，實為
顛倒是非，與事實不符：
１、查兩造相鄰土地原種植有矮樹叢圍籬，被告温兆相於92年
搭建該農舍建物前整地時，原告所有之系爭土地因農作物
收成不好，以致長滿雜草和芒草。被告温兆相根本未經原
告同意，即趁人不注意時擅自鏟除上開圍籬，且依被告提
出之新竹縣政府工務局使用執照、竹北地政事務所建物測
量成果圖等，可知被告温兆相不僅於建築系爭房屋時未申
請測量鑑界，甚搭蓋一間使用執照上未經准核之工具間，
且該「工具間」經本院履勘現場發現乃一獨立磚造平房，
內部有房間、客廳、廚房等，顯然供住宅所用，並非單純
之農用工具間，乃屬未經許可之「違章建築」，本應拆除
，若不拆除，除了嚴重侵害原告權利外，亦違反公共利益
。
２、又原告於重測時始知被告占用系爭970-13、1324地號土地
土地已將近十年，如今不僅不願返還所侵占之土地，更誣
指原告對其越界建築乙事並無異議；且兩造平日不曾往來
，原告或原告父親亦從未曾住在被告農舍旁邊，被告所稱
原告父親 劉仕兆 對於越界乙事「無異議」，實為無稽。況
且，被告根本毫無任何證據證明原告或原告前手對於越界
建築乙事無異議。
３、另被告辯解原告前手 劉仕灶 在其果園上以水泥樁柱自行隔
開兩造界址，亦屬荒謬。蓋卷內照片所示之水泥樁柱乃係
前手劉仕灶種植果樹所架之扶架，使水梨果樹能順利向上
生長之用，此為所有種植水梨果樹之果農常用的種植方式
，絕非被告所謂用以區隔兩造地界之界址，其實原兩造地
界之界址係以黃藤支之矮樹，栽植於原告自己土地上，因
原告與被告相鄰土地有落差，原告土地地勢高於被告土地
，在黃藤支之矮樹圍籬往東方向三公尺左右內，原告父親
栽種一排柑橘樹，此柑橘樹、水梨樹因農作物收成不好，
以致長滿雜草和芒草未照料枯萎，竟被温兆相趁原告不注
意時予以鏟除，在鏟除矮樹圍籬後，即整平與原告相鄰土
地，未久被原告父親及母親發現，馬上連絡當地南平里鄰
長 劉仕李 及里民 劉仕肇 ，共同找被告温兆相理論，責問其
何以把矮樹圍籬鏟除在原告所有之土地上整地，被告温兆
相則稱：將來蓋妥之農舍、圍牆絕不會超越到原告土地地
界等語。詎嗣後竟枉顧道義在原告土地上興建農舍。
４、至被告所指之圍牆外排水溝，亦是被告温照相泯滅原地界
界樹，整平土地後擅自興建，原告從未在與被告相鄰之自
己土地上興建排水溝。
（七）被告辯稱農舍建築時有經竹北地政事務所派員複丈測量，
確係建築在其所有系爭970之6號土地上，根本無稽。蓋
：
１、被告温兆相根本未通知原告或原告父親到場指界，現場原
有圍籬因已被告温兆相趁人不注意時擅自鏟除，故現場並
無明顯界址可循。因此，被告所提出之使用執照、測量成
果圖，完全係被告温兆相個人擅自指原告部分土地為界，
依其不實陳述所製作，並不足以作為其無非法占用之證據
。
２、又被告所有系爭農舍等建物非法占用原告土地乙情，已經
國土測繪中心實際測量無誤。按內政部國土測繪中心之測
量，乃利用衛星科技等精密儀器，由土地測量局專業人員
測得，其精細度遠較一般的竹北地政事務所之測量為準。
故不可能發生被告所述因重測後地籍界線位移之情形，亦
不可能會有讓被告土地面積不合理的增加之情事。
（八）不動產估價報告書出具之結論不實，鑑定價格過低，顯係
刻意偏袒被告：
１、本院雖依被告之聲請進行囑託鑑定，然該不動產估價報告
，完全依現場領勘人即被告之意思進行估價，並未通知原
告到場說明，不具客觀中立性，已明顯偏袒被告，且該估
價報告之作成，僅係以「比較法」為唯一估價方法，顯違
反不動產估價技術規則第十四條規定「不動產估價師應兼
採二種以上方法估價推算勘估標的價格」，所為估價難認
合理。此從該報告中的「比較標的一」、「比較標的二」
、「比較標的三」的成交價（估價報告第18頁），均係以
去年即102年度價格為比較基準即可略知一、二。
２、又現今土地價格飆漲，去年成交價格於今年幾已無參考價
值，且因附近土地大都為從事農用，鮮少會有人出售，會
出售者很可能是無法進行農用或蓋農舍之劣地，是難僅以
價格的比較法來決定系爭土地的合理市價。更何況，比較
標的所處位置均係位於三米農業道路，條件甚差，系爭土
地則臨九公尺的計劃道路，兩者土地價值相差天高地遠，
如何僅能以比較法決定？實屬草率。至於第十四條但書雖
有規定「情況特殊者」得僅以一種方法估價，然本案標的
屬農牧用地，農業收益並非不可調查而得，況被告已把系
爭土地當作一般建地使用（此觀其搭建二層豪華農舍即明
），估價報告僅一、二語帶過無法為其他方法如「收益法
」、「成本法」、「土地開發分析」等方法之合理說明，
實難令人信服。
（九）至民法第796之1雖規定「土地所有人建築房屋逾越地界
，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及
當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有
人故意逾越地界者，不適用之」。然查，本件越界建築農
舍之人乃被告 溫兆相 ，並非被告 溫學螢 ，此有被告提出之
使用執照可參，故被告溫學螢當時既非越界建築之人，自
無主張上開規定之適用。
（十）綜上，爰依民法第767條、第179條之規定提起本件訴訟
，並聲明：
１、被告温學螢應將無權占用原告所有坐落如102年5月2日
內政部國土測繪中心鑑定圖（Ａ）所示A.a.b.c.d.e.D.E.
J.F.G.K.H.L.a.A所圍土地面積合計263.96平方公尺之地
上物（含農舍、圍牆、水溝等）拆除，並將該部分土地返
還予原告。
２、被告温兆相應給付原告172,595元、被告温學螢應給付原
告10,921元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息，暨被告温學螢自起訴日起至
其返還前開土地之日止，按月給付原告3,062元。
３、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告所指被告越界地上建物，依本院102年度竹北簡字第
41號確定民事簡易判決所示土地界址，被告圍牆內佔用原
告土地面積合計為259.61平方公尺，其中丙部份建物為
33.22平方公尺、丁部分建物為97.74平方公尺，而上開
丁部份97.74平方公尺建物即係被告所有系爭970-6地號
土地上同段324建號、即門牌前編新埔鎮太平窩159-2號
現編○○路000號建物，係經合法保存登記之鋼造二層建
物；且被告温兆相於92年建築上開農舍建物以及其後（西
北）方圍牆排水溝時，原告前手即其父劉仕灶多次親在現
場並無異議，並經劉仕灶在其上果園以水泥樁柱自行隔開
兩造界址、且現場排水溝之西側即前段之部分，係由劉仕
灶施作，被告温兆相僅係依照該排水溝延伸施作並建築圍
牆以為區隔；又上開農舍建物並經合法申請建照執照、合
法核發使用執照、合法經由保存登記，此見使用執照上記
載新竹縣竹北地政事務所於92年10月20日、11月21日經派
員複丈測量，確實係建築在被告所有系爭970-6號土地之
上，亦有新竹縣政府（092）工建字第1075號使用執照、
當時新竹縣竹北地政事務所建物測量成果圖可稽，依該複
丈成果圖上記載，該農舍建物之建築基地係被告所自有之
系爭970-6號（及並建於680、1322、1322-1地號基地）土
地之上，未有建築於原告所有本件系爭970-13號（重測後
新地號516號），並經本院函查新竹縣竹北地政事務所據
覆「…二、查上開止揭建號平面圖及建物面積之測繪，係
依據使用執照92供建字第1075號設計圖及竣工平面圖轉繪
計算。…」，並經檢附建物測量成果圖及建物測量申請書
在卷，依所檢附建物測量成果圖及建物測量申請書，亦均
見該農舍建物之基地確係被告自有之系爭970-13號土地，
足見縱現今經測量有所越界，應係因地籍圖重測有所位移
，有以致之。至少，亦足證明被告絕無越界使用之故意，
否則被告即無申請核發建築執照後再興建、後再申請核發
使用執照並為保存登記之理。
（二）按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者
，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去
或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，
應支付償金。」、「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地
所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人
利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意
逾越地界者，不適用之。」，又於民法物權編修正施行前
土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更其房屋時，亦適用之，98年7月23日民法新修正施行第
796條、796條之1及物權編施行法第8條之3分別定有
明文，此為所有權社會化之立法，並用以調和社會經濟利
益。經查，被告温兆相於92年建築系爭農舍建物時，既經
依法申請建築執照，並經申請新竹縣竹北地政事務所於92
年10月20日、92年11月21日二度經派員複丈測量，再經依
法申請為保存登記，則被告温兆相顯然並非因為故意或重
大過失而逾越地界，應至明。果若本件確有越界建築，依
前揭修正後之民法第796條「土地所有人建築房屋非因故
意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即
提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對
於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」規定，由於被告
建築房屋非因故意或重大過失逾越地界，已承前敘，被告
雖然應對於原告鄰地因此所受之損害應支付補償金，但原
告應不得請求移去或變更本件房屋。且按，民法第796之
1條並規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有
人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益
，免為全部或一部之移去或變更」，爰請審酌本件前經測
出農舍丁部分越界面積為97.74平方公尺面積，占農舍一
層建物面積97.74㎡/251.85㎡之0.38808，達上開農舍
建物面積近約四成比例，如經拆除，將影響整棟建物無法
使用，對於被告以及公共經濟利益之重大損失，顯然大於
原告因而受97.74平方公尺農地不能做農用之利益損失，
為被告免移去拆除丁部分農舍建築面積97.74平方公尺之
判決。
（三）原告請求被告拆屋還地，應有權利濫用情事，並請依民法
第796條、第796條之1規定為審酌：
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法（民法
第148條），是「權利之行使，是否以損害他人為主要目
的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國
家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其
權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之
損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權
利社會化之基本內涵所必然之解釋」（最高法院71年度台
上字第737號判例請參照），可知權利之行使是否構成權
利濫用，除須注意權利人於行使權利時，主觀上有無以損
害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因行使權
利可能取得之利益，與他人及國家社會因其行使權利可能
造成之損失，加以衡量比較。
２、本件除圍牆及被告作為工具間使用之丙部分建物外，前揭
被告合法興建經保存登記越界97.74平方公尺之丁部分建
物，越界之97.74平方公尺位置，依前呈位置圖、建物照
片所示，該越界部分係系爭324號建物之主體而非在主體
外加建之部分越界，是若強予拆除，全棟建築物即將無法
使用，損及社會經濟龐大。又原告土地則為山坡地保育區
林地目之農牧用地，公告現值每平方公尺為450元（申報
現值則為每平方公尺36元），而被告上開丁部分建物越界
之面積為97.74平方公尺，占用原告土地之比例僅為0.07
8（97.74平方公尺/1241平方公尺)，尚未及8%，對原
告所有系爭農地之影響非大，且所佔用位置亦非該筆土地
通路位置或有其他特殊妨害原告使用土地之情事，而如若
拆除原告之農舍建物，該建物前半部將徹底傾倒致整棟建
物皆不能使用，若就拆除系爭建物損及被告之程度，與整
體社會經濟成本比較，足認原告所獲之利益尚不相當，有
違比例原則，原告拆屋還地請求，在客觀上應認有權利濫
用之情事，應不得允許。
３、又，原告所有516、521（舊970-13、1324）地號土地，公
告現值每坪約為1,485元（450元×3.3平方公尺），被告
願以每坪5萬元向原告價購圍牆以內之259.61平方公尺（
或建物越界之丙、丁部分33.22+97.94＝131.26平方公尺
、或丁農舍部分97.94平方公尺）土地，被告願意價購價
格為公告現值約33倍。本件並經本院委託 黃小娟 不動產估
價師事務所鑑定被告越界使用系○○○鎮○○段516、521
地號（重測前為大坪窩段970-13、1324地號）之土地正常
價格，經該事務所估價師針對勘估標的進行產權、區域因
素、個別因素、不動產市場現況、勘估標的依最有效使用
情況下以及估價師專業意見分析後，採用比較法為估價方
法評估不動產價格，本案勘估標的最終價格為正常價格每
坪4,600元、每平方公尺1,392元，評估總值為37萬5464元
。
４、另被告願以每坪5萬元價格，向原告購買所有越界使用部
分土地，購買價格已為鑑定市價將近11倍（前已敘明為公
告現值之約33倍），當足補償原告損失。至於原告曾表明
須每坪11萬元價格始願出售，其價格則高達鑑定市價價格
之23.9倍（更為公告現值之約74倍），而原告516地號（
重測前為大坪窩段970-13地號）之面積又僅為847平方公
尺，被告建物所越界使用部分，比例不過為其面積之
97.74∕847＝0.1154，所使用土地又非該516地號土地之
出入口或有明顯防礙原告使用該土地之情形，如經價售，
原告又無其他損失，因此，本件原告請求拆屋還地、至少
關於農舍丁部分之行使權利，顯有違比例原則，在客觀上
確有權利濫用之情事，應不得允許。
（四）關於原告請求不當得利部分：
１、按，系爭土地既屬都市計劃法範圍以外之農牧用地，非屬
都市土地，土地使用之經濟效益本即未如都市土地，依土
地法第97條立法意旨，租金核算，原本更不得超逾該條所
訂申報地價年息10％之限制，此有台灣高等法院85年度上
字第79號裁判要旨及臺灣嘉義地方法院86年度重訴字第93
號裁判要旨可參。
２、本件原告主張依估價鑑定結果每平方公尺價格為1,392元
年息10％計算每月相當於租金之不當得利為3,062元，自
非可採，故依系爭土地申報價格每平方公尺36元計算按月
36元×259.61（0.81+253.14+5.66＝259.61）平方公尺×
10％÷12＝78元，始屬適宜（因確認界址案已確定為如內
政部國土測繪中心鑑定書內圖（Ｂ）所示A、a、b、c
、d、e連線，因此被告越界使用面積即如該圖（Ｂ）所
示（0.81+253.14+5.66=259.61平方公尺，原告指稱263.
96平方公尺，與卷證資料未合）。故依原告所列相當於租
金不當得利計算數額為：被告温兆相4年8月11日為78元
×（12月×4＋8月＋11/30月）＝4,397元，及按周年
5％計算之利息，逾此部份請求即非有據。
（五）綜上所述，原告提起本件訴訟，顯屬權利濫用，並聲明：
１、原告之訴及假執行聲請均駁回。
２、如受不利益判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）落新竹縣○○鎮○○○段00000000000000段000
地號）、1324地號（重測後為南平段521地號）土地為原
告所有，與被告温學螢所有之同段970-6地號（重測後為
南平段523地號）土地相毗鄰。
（二）系爭970-6地號土地與原告劉蓉霖所有同段970之13地號土
地之界址，業經本院竹北簡易庭以102年度竹北簡字第41
號確認界址訴訟判決確定，確定界址係依如附件內政部國
土測繪中心102年5月2日鑑定圖圖（Ａ）所示Ａ…ａ…ｂ
…ｃ…ｄ…ｅ連接之黑色點線。
（三）系爭970-13地號土地於102年1月之申報地價為每平方公尺
40元。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。原告主張其為系爭970之13（重
測後為南平段516地號）、1324地號（重測後為南平段521地
號）土地之所有權人，業據提出土地登記第二類謄本、地籍
圖為證，且系爭970-6地號與970之13地號土地之界址，業經
本院竹北簡易庭以102年度竹北簡字第41號確認界址訴訟判
決確定，確定界址係依如附件鑑定圖圖（Ａ）所示Ａ…ａ…
ｂ…ｃ…ｄ…ｅ連接之黑色點線，為兩造所不爭，自堪信為
真實。又本院102年度竹北簡字第41號承審法官法官會同兩
造、內政部國土測繪中心測量人員前於102年3月19日至現場
勘驗，勘驗結果為「…970-6地號上建○○○鎮○○路○○○號
2層樓加強磚造房屋一棟（建號為324號），房屋右邊另建有
一棟一層樓鋼構磚造平房，內部隔間為客廳、廚房、房間，
兩棟房屋前方有庭院、花園、四週以圍牆與外界相隔…，法
官請地政人員依囑託事項所示之內容測繪兩造所指土地界址
及舊地籍圖之界址，及系爭房屋、圍牆內之土地占用相鄰土
地所有人間之位置、面積」等情，製有勘驗筆錄，並有該中
心函送之102年5月2日鑑定圖在卷足憑，是依兩造確定之970
-6、970之13地號土地之界址為附件鑑定圖圖（Ａ）所示Ａ
…ａ…ｂ…ｃ…ｄ…ｅ連接之黑色點線測量結果，被告確有
占用970-13地號如附件鑑定圖圖（Ｂ）所示D--J--F--G--K-
-L--a…b…c…d…e─D所圍區域，面積253.14平方公尺（含
橙色區域編號丙之磚造平房，面積33.22平方公尺及綠色區
域編號丁之2層樓加強磚造房屋，面積97.74平方公尺）；及
占用1324地號如附件鑑定圖圖（Ｂ）所示D--E--J--D所圍區
域，面積5.66平方公尺，則原告請求被告拆除系爭970之13
、1324地號土也上之系爭地上物，並請求返還系爭土地，固
非無據。至原告主張被告係占用上開土地如附件鑑定圖圖（
Ａ）所示A.a.b.c.d.e.D.E.J.F.G.K.H.L.a.A連線所圍土地
、面積合計263.96平方公尺，除面積計算有誤外，且其中鑑
定圖圖（Ｂ）K--H--L--K所圍區域，係圍牆內土地逾越使用
訴外人劉仕灶所有之大平窩段970-12地號（重測後為南平段
531地號）土地範圍，面積為0.81平方公尺，有土地登記第
二類謄本在卷可稽（見本院卷第34頁），原告並非970-12地
號土地之所有權人，自無從就該部分越界請求被告拆屋還地
。又被告雖否認有其有越界使用之故意，並抗辯原告請求被
告拆屋還地有權利濫用及本件有民法第796條、第796條之1
規定之適用等語。是本件兩造間主要爭點厥為：（一）原告
請求被告拆除占用系爭158號土地面積部分之建物，有無權
利濫用？（二）本件有否民法第796條、796條之1規定之適
用？（三）原告得請求之損害賠償或不當得利金額若干等節
，茲分述判斷如下：
（一）本件有否民法第796條之適用？
按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越
界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，民法
第796條定有明文。查被告確有越界建築、占用系爭970之
13、1324地號土地之情事，已如前述。被告雖辯稱依民法
第796條前段規定，被告越界建築時，原告未提出異議，
不得請求移去或變更其建築物云云。惟主張鄰地所有人知
其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任。
所謂知其越界，自係指鄰地所有人可能認知其越界而言；
係指鄰地所有人於土地被越界建築當時，明知而不為反對
。再鄰地所有人知越界情事而不異議，此項知與不知，並
非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，
且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事
者，仍無本條之適用（最高法院45年度台上字第931號判
例、56年度台上字第2328號、58年度台上字第2134號、72
年度台上字第4734號判決意旨參照）。是被告須就原告於
被告越界建築之初係明知有越界建築而不異議一節，負舉
證責任，惟被告僅以原告明知有越界建築之情事而不及時
提出異議等語，即認有民法第796條前段之適用等語，於
法之解釋，尚有誤會，所辯即無可信。
（二）就原告請求拆除占用系爭970之13、1324地號土地部分之
地上物，有無權利濫用，及有無民法第796之1之適用：
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項定有明文。而該條文所指權利濫
用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的
，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但若非以損
害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院
45年台上字第105號判例參照）。故權利濫用者，須兼備
主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得
利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者
，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行
使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
２、查被告所○○○鎮○○○段324建號（牌號碼新竹縣○○
鎮○○路○○○號）建物為2層樓鋼造水泥建物，第一層面積
251.85平方公尺，第二層面積217.13平方尺公尺，經測量
占用原告所有970-13地號面積97.74平方公尺（即如附件
鑑定圖圖（Ｂ）綠色區域編號丁），而前揭被告合法興建
經保存登記越界97.74平方公尺之丁部分建物位置，約略
坐落系爭324號建物之主體後半部，且面積約達建物主體3
分之1（97.74÷251.85＝0.39），是若強予拆除，勢將嚴
重影響全棟建築結構體安全，縱以其他方式補強，費用支
出亦應龐大。然原告所有前開土地地目為旱，使用分區為
山坡地保育區，於101年1月之公告土地現值為每平方公尺
450元，系爭建物占用原告所有系爭土地之面積為97.74平
方公尺，以系爭土地土地公告現值計算，價值僅43,983元
，且位於系爭970-13地號土地之邊緣，對整筆土地之開發
或利用，影響非鉅，況本件經本院委託黃小娟不動產估價
師事務所鑑定被告越界使用系爭970-13、1324地號土地
之市值，經該事務所針對勘估標的進行產權、區域因素、
個別因素、不動產市場現況、勘估標的依最有效使用情況
下以及估價師專業意見分析後，採用比較法為估價方法評
估不動產價格，認每平方公尺為1,392元（每坪4,600元）
，此有該所103年4月17日 小娟竹 103字第0000000號函及檢
送之不動產估價報告書附卷可稽（見本院卷第88至124頁
），而被告於本院則陳明願以每坪5萬元之價格向原告購
買越界使用土地或補償，仍為原告堅詞拒絕，則其依民法
第767條規定，強欲被告拆除占用之97.74平方公尺丁部分
建物，其所得利益甚小，卻損害被告甚大，已顯有權利濫
用之情，依民法第148條第1項之規定，自應予限制。本院
審酌系爭土地使用之整體經濟利益，及雙方當事人之權益
，認原告請求移去此部分逾越地界之房屋，將對社會整體
經濟價值及當事人之利益造成重大損害，爰依民法第796
條之1規定，免除被告温學螢占用原告系爭970-13地號土
地如附件鑑定圖圖（Ｂ）綠色區域編號丁）所示房屋之移
去。至於原告復主張被告温學螢所搭建之農舍甚為豪華，
前有庭院、水池、花園，後有圍牆、造景、造林，實乃虛
以蓋農舍之名，行搭建豪華別墅供己居住，自不值得保護
云云。惟上開農舍係經被告被告温學螢合法申請建造，已
如前述，且觀諸民法796條及第796條之1規定內容，其目
的僅在調整相鄰土地利用上之權利義務關係，然並未要求
土地所有人搭建之農舍僅能供農用，始有其適用，此觀諸
同法第796條之2復規定：「前二條規定，於具有與房屋價
值相當之其他建築物準用之」等內容即明，是原告前開主
張自無足採。又被告其餘占用系爭970-13、1324地號土地
上如附件鑑定圖圖（Ｂ）所示D--E--J--F--G--K--L--a
…b…c…d…e─D連接線範圍，扣除綠色區域編號丁部分
，面積161.06平方公尺之地上物【含占用1324地號如附件
鑑定圖圖（Ｂ）所示D--E--J--D連線區域，面積5.66平方
公尺，及占用970-13地號D--J--F--G--K--L--a…b…c…
d…e─D連線區域（面積253.14平方公尺），扣除綠色區
域編號丁面積97.74平方公尺，合計161.06平方公尺】，
包含圍牆、水溝及被告未有保存登記之鋼構磚造平房，因
磚造平房越界範圍為如附件鑑定圖圖（Ｂ）所示橙色區域
編號丙，面積33.22平方公尺，且係被告於農舍建造後所
違法搭建，另圍牆、水溝係以水泥舖設之地上物，價值不
高，則若拆除前開地上物，當無原告所得利益極小，而被
告及國家社會損失甚大之情形，是原告此部分請求被告温
學螢拆除，並無權利濫用情形，被告此部分所辯自不足採
。
（三）被告所有之建物有越界建築情事，原告得請求之金額若干
？
１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。民法第184條第1項前段定有明文。次按無法律上
之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為
民法第179條前段所明定。次按無權佔有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法
院61年度臺上字第1695號判例參照）。又按城市地方房
屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分
之10為限，土地法第97條第1項定有明文，此於城市地方
基地租賃之租金準用之，同法第105條亦有明文。所謂土
地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依
法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地
所有人依該法規定所申報之地價，此有關房屋及基地租
賃計收租金之上限規定，於請求返還相當於租金利益之
事件，自應據為計算利益之標準。惟前揭土地法第97條
所謂以百分之10為限，乃基地租金之最高限額，非謂必
照申報價額百分之10計算之，計算相當於租金之損害，
除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位
置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等
項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度
臺上字第1894號、3331號判決意旨參照）。可知法律上
就土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有
約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金或
不當得利之最高限額。又舉重以明輕，非城市地方房屋
之租金，當更無超出上開法律條文規定之理。
２、被告就系爭土地對原告而言並無正當使用權源，則被告
占用如附件鑑定圖圖（Ｂ）所示D--E--J--F--G--K--L--
a…b…c…d…e─D連接線範圍，面積258.8平方公尺之土
地，對原告而言，即屬無法律上之原因而受有利益，致
原告受有損害，原告自得請求被告返還因占有系爭土地
所受相當於租金之利益。
３、本院審酌系爭970-13、1324地號土地於99年1月之申報地
價為每平方公尺36元，有土地登記第二類謄本在卷可稽
，而系爭土地位於新竹縣新埔鎮郊區，地目為林，被告
用之建造農舍、圍牆、水溝以供己使用等情，認以系爭
土地申報地價36元之8％計算相當於租金之損害金，應較
為允當，至原告主張應以系爭土地鑑價市值每平方公尺
1,392元年息10％計算，顯與前揭法律規定不符，且亦過
高，不應准許。
４、被告對原告主張被告温兆相自96年12月12日起至101年8
月23日共計4年8月11日占用系爭土地，及被告温學螢自
101年8月24日起至101年12月11日起訴前1日止計3月又17
日占用系爭土地部分並不爭執，而被告無權占用該土地
之面積共258.8平方公尺，故計算被告所受相當於租金之
不當得利每月為62元（計算式：258.8×36×8％÷12＝
62，元以下4捨5入）。則原告主張被告依前揭法律規定
，被告温兆相自96年12月12日起至101年8月23日止，應
給付原告之不當得利損害金3,495元【計算式：62×（12
月×4＋8月＋11/30日）＝3,495元】；被告温學螢自101
年8月24日起至101年12月11日止，應給付原告之不當得
利損害金221元【計算式：62×（3月＋17/30月）＝221
元】，及均自起訴狀繕本送達翌日即被告温兆相自103年
7月29日起，被告温學螢自101年12月28日起，均至清償
日止，按週年利率5％計算之利息；暨被告温學螢自101
年12月12日起訴日起至其返還前開土地之日止，按月給
付原告62元，洵屬正當，應予准許，逾此部份請求即非
有據，應予駁回。
五、綜上，本件被告有越界建築情事，原告基於所有權之作用及
損害賠償、不當得利之法律關係，請求被告温學螢拆除如附
件鑑定圖圖（Ｂ）所示D--E--J--F--G--K--L--a…b…c…d
…e─D連接線範圍，扣除綠色區域編號丁部分，面積161.06
平方公尺之地上物（含橙色區域編號丙之磚造平房，面積
33.22平方公尺及圍牆、水溝等），並將土地返還原告，及
自101年12月12日起訴日起至其返還前開土地之日止，按月
給付原告62元；並另給付原告221元及自101年12月28日起至
清償日止，按年息5％計算之利息；暨被告温兆相應給付原
告3,495元，及自103年7月29日起至清清償日止，按年息5％
計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之損害金及其
請求被告温學螢拆除如附件鑑定圖圖（Ｂ）綠色區域編號丁
建物部分，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告
聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分
，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第85條第1項、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國103年8月15日
竹北簡易庭法官楊明箴
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月15日
書記官陳明芳