裁判字號：臺灣屏東地方法院100年訴字第215號民事判決
裁判日期：民國101年08月21日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣屏東地方法院民事判決100年度訴字第215號原告 王雅雀 訴訟代理人 陳魁元 律師被告 張淑慧 訴訟代理人 梁智豪 律師複代理人 施旭錦 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣○○鎮○○○段二○六之二八地號土地上之建物即門牌號○○鎮○○路○○○號、三一四號房屋全部遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣玖拾叁萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物交付前，以新台幣貳佰捌拾壹萬壹仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國95年10月19日與伊簽訂租賃契約，承租伊所有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地上之未辦理保存登記建物即門牌號○○鎮○○路○○○號、314號房屋（下稱系爭不動產），約定租賃期間自95年10月20日起至
105年10月19日止，第1、2年之租金為每月新台幣（下同）166,667元，第3、4年之租金為每月200,000元，第5、6年之租金為每月208,334元，第7、8年之租金為每月216,667元，第9、10年之租金為每月225,000元，押租金為300,000元，兩造並特別約定：系爭不動產之稅捐由伊自行申報，被告應憑稅款收據請求伊給付，不得自租金中預扣稅款（特別約定事項第29項）；押租金係作為租賃物設備、結構安全之保證，被告不得以押租金抵償積欠之租金（特別約定事項第21項）；被告非經伊書面同意，不得將系爭不動產之全部或一部轉租或借予他人使用，或與他人共同使用（特別約定事項第2項）；被告就系爭不動產之使用便利或美觀增設、改造或裝飾，應先徵得伊同意（特別約定事項第4項）；被告積欠租金達2個月以上，或有違反特別約定事項第1項至第5項之情形者，伊得終止租約（特別約定事項第11項）。 嗣伊 於97年11月20日將系爭租約之租金債權讓與訴外人金方食品有限公司，並於98年5月5日通知被告。詎被告自96年10月起即有積欠租金之情事，且自97年10月19日起未經伊同意即自應付之租金中預扣稅款，則被告所為一部清償不生效力，其自斯時起之未付租金已達2個月以上，伊乃於98年5月18日寄發存證信函催告被告於7日內給付，被告則置之不理；退步言之，縱認被告之一部清償仍生給付之效力，則被告至98年11月26日止積欠租金總額為591,334元，已達2個月以上，至於被告抗辯應以押租金抵償積欠租金云云，有違系爭租約特別約定事項第21項之約定，當無可採。
又被告承租系爭不動產，除以之與訴外人 陳振文 、 陳明華 共同經營南洋豐緻休閒旅店（嗣改名為豐緻休閒旅店），復讓渡轉租給訴外人 陳俊傑 經營，已違反系爭租約特別約定事項第2項之約定，伊曾於97年8月20日寄發存證信函通知被告改善，被告亦置之不理。再者，被告擅自於系爭不動產之3、4樓搭蓋鋼骨、於4樓搭蓋玻璃帷幕浴廁等違建，於97年
4月25日遭墾丁國家公園管理處拆除後又復建，伊於97年9月12日寄發存證信函催告被告於7日內自行拆除，被告仍置之不理。被告有違反系爭租約之情事既如前述，伊乃依系爭租約特別約定事項第11項之約定，於98年12月9日寄發存證信函向被告終止租約。系爭租約經終止後，被告即無占用系爭不動產之合法權源，惟被告迄今仍占有使用系爭不動產，伊自得依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告將系爭不動產遷讓返還予伊等語，並聲明：㈠被告應將系爭不動產全部遷讓返還原告。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊前應原告之要求，為原告繳納租金收入之所得稅款共346,670元，兩造並約定伊得將上開稅款自應付租金中扣除，則扣除伊上開代繳之稅款後，伊並未積欠租金，原告稱伊擅自由租金中預扣稅款，而主張伊有欠租之情事，自無可採。又土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，於定有期限之租賃契約應類推適用，且該規定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，不得以約定排除之，故系爭租約特別約定事項第21項之約定應屬無效，伊得以押租金抵償積欠之租金。退步言之，縱認伊有欠租之情事，惟原告於98年5月18日寄發存證信函催告伊給付時，伊積欠之租金未達2個月租金總額400,000元，原告於伊積欠租金總額達2個月以前所為之催告並不合法，則其循此於98年12月9日所為之終止，即不生效力。再伊於96年4月間與訴外人陳俊傑、 吳漢恭 、 洪明陽 、 許金來 等5人合夥出資，以系爭不動產經營南洋豐致休閒旅店，先由伊夫 莊興利 出名擔任經營人，嗣於96年11月間改由陳俊傑出名擔任經營人，再於98年1月間改由伊出名擔任經營人迄今，本件僅係合夥人間出名經營人之變更，並無轉租之情事，上開事實亦為原告所明知，原告以此主張伊違約轉租而終止租約，亦無可採。再者，系爭不動產於兩造簽約時即有4樓之違建部分，該4樓違建部分亦為兩造約定伊得使用之範圍，並非伊擅自搭建，且現已拆除完畢，原告以此主張伊違約而終止租約，當無可採。從而，原告終止系爭租約並不合法，伊占有使用系爭不動產為有正當權源，原告請求伊將系爭不動產遷讓返還，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：被告於95年10月19日與原告簽訂租賃契約，承租原告所有之系爭不動產，約定租賃期間自95年10月20日起至105年10月19日止，第1、2年之租金為每月166,667元，第3、4年之租金為每月200,000元，第5、6年之租金為每月208,334元，第7、8年之租金為每月216,667元，第9、10年之租金為每月225,000元，除第1年之租金係以1年為
1期外，其餘租金應按月於每月19日前給付，押租金則為300,000元，系爭租約特別約定事項載明：「乙方（指被告，下同）非經甲方（指原告，下同）同意，不得將租賃物之全部或一部分轉租，或借予他人使用，或與他人共同使用（第
2項）。乙方就租賃物為使用之便利或美觀而增設、改造或裝飾，應先徵得甲方書面同意...（第4項）。乙方積欠租金達2個月以上，或違反本特約事項第1項至第5項規定之一者，甲方得終止租約收回租賃物...（第11項）。本契約之押租金係作為租賃物設備、結構安全等之保證用，如積欠租金乙方不得主張以押租金抵扣租金（第21項）。甲乙雙方合意本件租賃物稅之申報方式為：由甲方自行申報，乙方不得預扣稅款，乙方應按雙月將憑稅款收據向甲方請求給付，並於年底開立扣繳憑單給甲方（第29項）」。又系爭不動產自96年10月16日起作為南洋豐緻休閒旅店之營業場所，陳俊傑為南洋豐緻休閒旅店之登記負責人。再原告於97年11月20日將系爭租約之租金債權讓與金方食品有限公司，並於98年
5月5日寄發存證信函通知被告債權讓與之情事。嗣原告以被告租金給付遲延為由，於98年5月18日寄發存證信函催告被告應於函到7日內給付積欠之租金1,250,000元，再以被告積欠租金達2個月以上，且擅自轉租、借予他人使用或與他人共同使用系爭不動產為由，於98年12月9日寄發存證信函向被告終止系爭租約，該存證信函經被告於同年月10日收受，系爭不動產迄今仍由被告占有使用等事實，除為兩造所不爭執（見本院卷第60頁背面、第142頁背面），並有房屋租賃契約、公證書、高雄地方法院郵局98年5月5日第1228號、同年月18日第1379號、同年12月9日第3010號存證信函及掛號郵件收件回執、南洋豐緻休閒旅店申報營業登記文件附卷可稽（見本院卷第14至30、70頁），堪信為真實。
四、本件爭點為：㈠原告以被告積欠租額達2個月以上為由，於98年12月9日通知被告終止系爭租約，是否有理由？㈡原告以被告違約轉租系爭不動產為由終止系爭租約，是否有理由？㈢原告以被告擅自於系爭不動產搭蓋鋼骨、玻璃帷幕浴廁為由終止系爭租約，是否有理由？茲析述如下：
㈠⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。該條第2項條文關於「遲付租金之總額達2個月」之規定，僅係關於出租人以遲付租金為由終止契約之限制，並非限制出租人須待承租人遲付租金總額達2個月時，始得對承租人為催告。又出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第124號判例意旨參照）。本件原告主張被告於98年12月31日前之應付租金及實際給付之租金如附表各該欄位所示，為被告所不爭執（見本院卷第60頁背面），則被告累計積欠之租金，亦如附表該欄位所示，合先認定。
⒉被告抗辯其為原告繳納租金收入之所得稅款得自租金中抵
扣，且得以押租金抵償積欠之租金一節，均為原告所否認。按非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款固定有明文，惟該條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後，均無同條之適用，院解字第3238號解釋應予變更，司法院36年院解字第3489號解釋亦著有明文。經查：系爭租約特別約定事項第21項已載明被告不得以押租金抵扣租金，且系爭租約定有租賃期間，既如前述，本件即無土地法第100條第3款之適用餘地；最高法院44年台上字第
516號判例意旨係就租賃契約成立後因情事變更而增加租金額時，其押租金增加之比例及得否類推適用土地法第10
0條第3款規定之問題為闡述，與本件事實並不相侔，被告援引該判例意旨主張本件應有土地法第100條第3款之適用，尚無可採。是以，被告抗辯特別約定事項第21項違反土地法第100條第3款而為無效，其仍得以押租金300,
000元抵償租金云云，自屬無據。又系爭租約特別約定事項第29項載明被告不得由租金中預扣其為原告繳納之稅款，既如前述，則被告於其為原告繳納稅款前，即無從先由租金中扣除該稅款而不為全部之給付，至於被告於其為原告繳納稅款後，亦須另為抵銷之意思表示，始能生消滅該部分租金債務之效力，合先敘明。被告抗辯其為原告代繳稅款346,670元一節，除原告自承被告為其代繳97年度之綜合所得稅54,000元外（見本院卷第132頁），其餘雖據被告提出各類所得扣減暨免扣減憑單申報書、補繳各類所得扣繳稅額繳款書為證（見本院卷第90至96頁），惟上開單據所載之扣繳單位名稱均為南洋豐緻休閒旅店或豐緻休閒旅店，扣繳義務人均為陳俊傑或被告本人，並非原告，尚難認該等單據即為被告為原告代繳稅款之憑證；被告就其為原告代繳之稅款多於54,000元部分，既未另行舉證以實其說，則被告為原告代繳之稅款僅54,000元一事，應堪認定。從而，縱認被告得以其為原告代繳之稅款抵銷租金債務，其於98年5月18日仍積欠租金196,667元（計算式：000000000000＝196667），原告於98年5月18日寄發存證信函催告被告7日內於給付租金1,250,000元，就超過196,667元部分固不發生效力，惟於該196,667元範圍內，其所定期限尚屬相當，自生催告之效力。再被告於98年9月19日起積欠租金總額為511,334元，扣除上開代繳稅款54,000元後，其金額為457,334（計算式：000000000000＝457334），已超過2個月之租額400,000元，原告於98年12月9日據此寄發存證信函向被告終止租約時，被告遲延給付早已逾2個月，是原告終止系爭租約，於法並無不合。被告於同年月10日收受終止之意思表示，系爭租約自斯時起即向後失其效力，被告迄今仍占有使用系爭不動產，尚乏正當權源，原告依系爭租約特別約定事項第11項請求被告遷讓返還系爭不動產，洵屬有據（原告另依所有權為請求，核屬訴之選擇合併，即毋須再加審究）。
㈡原告另主張被告違約將系爭不動產轉租、增建，亦有違約之
情事一節，核屬攻擊方法之重疊合併，本院既認原告以被告積欠租金為由終止系爭租約為合法，即不再審究原告此部主張，附此敘明。
五、綜上所述，本件原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭不動產，為有理由，應予准許。兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國101年8月21日
民事第二庭法官李珮妤以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國101年8月21日
書記官蔡妮君附表：系爭租約被告給付租金明細（單位：元）┌──────────────────────────────────────────┐│第1年（自95年10月19日起至96年10月18日止，依約應收租金為166,667元×12＝2,000,004元││，惟原告以2,000,000元計算）│├──┬──────┬─────┬──────┬──────┬────────────┤│編號│應付日期│應付租金│實際給付日期│實際給付租金│累計積欠租金│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│1│95年10月19日│2,000,000│95年10月19日│200,000│0（依約應為4元）│││││95年10月30日│500,000││││││95年11月5日│500,000││││││95年11月10日│500,000││││││95年12月25日│300,000││├──┴──────┴─────┴──────┴──────┴────────────┤│第2年（自96年10月19日起至97年10月18日止，依約應收租金為166,667×12＝2,000,004元，││惟原告以2,000,000元計算）│├──┬──────┬─────┬──────┬──────┬────────────┤│編號│應付日期│應付租金│實際給付日期│實際給付租金│累計積欠租金│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│1│96年10月19日│166,667│─│0│166,667│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│2│96年11月19日│166,667│─│0│333,334│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│3│96年12月19日│166,667│─│0│500,001│││││97年1月2日│150,000│350,001│││││97年1月4日│15,000│335,001│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│4│97年1月19日│166,667│─│0│501,668│││││97年1月24日│165,000│336,668│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│5│97年2月19日│166,667│97年2月19日│333,333│170,002│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│6│97年3月19日│166,667│97年3月18日│165,000│171,669│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│7│97年4月19日│166,667│97年4月18日│165,000│173,336│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│8│97年5月19日│166,667│97年5月19日│165,000│175,003│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│9│97年6月19日│166,667│97年6月18日│165,000│176,670│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│10│97年7月19日│166,667│─│0│343,337│││││97年7月21日│165,000│178,337│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│11│97年8月19日│166,667│97年8月18日│165,000│180,004│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│12│97年9月19日│166,667│97年9月19日│165,000│181,667│││││││（依約應為181,671）│├──┴──────┴─────┴──────┴──────┴────────────┤│第3年（自97年10月19日起至98年10月18日止，應收租金為200,000元×12＝2,400,000元）│├──┬──────┬─────┬──────┬──────┬────────────┤│編號│應付日期│應付租金│實際給付日期│實際給付租金│累計積欠租金│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│1│97年10月19日│200,000│─│0│381,667│││││97年10月24日│181,000│200,667│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│2│97年11月19日│200,000│97年11月19日│250,000│150,667│││││97年12月9日│180,000│0（溢繳29,333）│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│3│97年12月19日│200,000│─│0│170,667│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│4│98年1月19日│200,000│─│0│370,667│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│5│98年2月19日│200,000│─│0│570,667│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│6│98年3月19日│200,000│─│0│770,667│││││98年3月26日│540,000│230,667│││││98年4月1日│180,000│50,667│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│7│98年4月19日│200,000│─│0│250,667│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│8│98年5月19日│200,000│─│0│450,667│││││98年6月4日│139,333│311,334│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│9│98年6月19日│200,000│─│0│511,334│││││98年7月2日│180,000│331,334│││││98年7月13日│20,000│311,334│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│10│98年7月19日│200,000│─│0│511,334│││││98年8月3日│200,000│311,334│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│11│98年8月19日│200,000│─│0│511,334│││││98年9月2日│200,000│311,334│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│12│98年9月19日│200,000│─│0│511,334│├──┴──────┴─────┴──────┴──────┴────────────┤│第4年（自98年10月19日起至99年10月18日止，應收租金為200,000元×12＝2,400,000元）│├──┬──────┬─────┬──────┬──────┬────────────┤│編號│應付日期│應付租金│實際給付日期│實際給付租金│累計積欠租金│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│1│98年10月19日│200,000│─│0│711,334│││││98年10月27日│200,000│511,334│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│2│98年11月19日│200,000│─│0│711,334│││││98年11月26日│120,000│591,334│├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼────────────┤│3│98年12月19日│200,000│─│0│791,334│││││98年12月24日│200,000│591,334│└──┴──────┴─────┴──────┴──────┴────────────┘