臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第6490號
原告 廖銀盛
訴訟代理人 郭美利
被告 孫嘉穗
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為「一、被告應將坐落於臺北市○○區○○街000巷00弄0號4樓房屋全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣7,500元並自民國110年10月9日起至遷讓之日止給付相當於租金之不當得利______元。二、樓梯間清潔費每年需付600元，至今已兩年沒繳，共計1,200元」。嗣於民國114年1月6日準備程序變更聲明為：「一、被告應將坐落於臺北市○○區○○街000巷00弄0號4樓房屋的最北側第一間雅房房間遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣1,200元。」（見本院卷第97頁至第98頁）。就請求遷讓房屋部分及租金部分，屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，應予准許；就請求清潔費部分，則屬更正事實上或法律上之陳述者，亦核無不合。
二、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於110年10月9日將臺北市○○區○○街000巷00弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）最北側第一間雅房房間（下稱系爭雅房）出租予被告，約定租賃期間為110年10月9日至111年10月9日，每月租金新臺幣（下同）7,500元，被告另須支付樓梯間清潔費一年600元。上開租約屆滿後，原告續將系爭雅房出租予被告，租金及樓梯間清潔費約定沿用先前約定。然被告生活習慣欠佳，經常製造噪音及髒亂，與其他室友相處不睦，原告遂於113年5月16日寄發存證信函終止租約，要求被告遷離，然被告竟拒不配合。爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭雅房遷讓返還原告。㈡被告應給付原告1,200元。
二、被告則以：兩造第一年租約於111年10月10日屆滿後，被告持續對系爭雅房為使用收益，原告未表示反對，故兩造已不定期限繼續租賃關係。原告就系爭房屋並無收回重建或自住計畫，被告亦無違約轉租、欠租達2個月以上、將系爭雅房為違法使用、違反租約、損壞系爭房屋或附著財物而不為賠償等情事，依土地法第100條規定，原告不得終止租約。樓梯間清潔費部分，被告已於112年9月1日、113年11月9日併同當月房租匯款繳清等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告於110年10月9日將系爭雅房出租予被告，約定租期為110年10月9日至111年10月9日，每月租金7,500元，被告另須支付樓梯間清潔費一年600元。上開租約屆滿後，原告續將系爭雅房出租予被告，租金及樓梯間清潔費約定同前，但未簽訂書面契約等情，為兩造所不爭，堪信為真。
四、本院之判斷：
㈠遷讓返還系爭雅房部分：
⒈按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第422條、第451條定有明文。又民法第450條第2項固規定：租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，然「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，此為土地法第100條所定房屋租賃收回之限制，且土地法為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，於不定期限房屋租賃之情形，非有土地法第100條所列各款事由，出租人不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。
⒉查兩造自111年10月10日起之租賃契約，未訂立字據，且被告自111年10月10日起仍持續對系爭雅房為使用收益，原告未為反對且持續收取租金，有合作金庫商業銀行歷史交易明細查詢結果2份、合作金庫銀行自動櫃員機交易明細單為證（見本院卷第135頁、第139頁），是兩造自111年10月10日起就系爭雅房成立不定期限之租賃契約，堪可認定。又本院於114年1月6日準備程序詢問原告本件有無土地法第100條各款事由，原告陳稱：過去有議員曾舉辦公聽會有討論要辦理都市更新，但後來沒有下文。被告承租系爭雅房期間，並無違約轉租、欠租達2個月以上、將系爭雅房為違法使用、違反租約、損壞系爭雅房或附著財物而不為賠償等情事（見本院卷第97頁至第99頁），揆諸前揭規定，原告自不得終止租約及收回系爭雅房。至原告所陳被告生活習慣不佳、與其他室友相處不睦等情（見本院卷第12頁），未經原告具體主張如何合於土地法第100條各款事由，復未據原告舉證以實其說。另原告所陳被告曾拒絕原告進入系爭雅房裝設其他房間冷氣電路管線等情事（見本院卷第99頁），則顯與土地法第100條各款事由或兩造租賃契約無涉。綜上，本件查無土地法第100條各款情事，原告主張其已終止與被告之租賃契約，請求被告遷讓返還系爭雅房，於法不合，無可准許。
㈡樓梯間清潔費部分：
被告抗辯其已於112年9月1日、113年11月9日併同當月房租，一併匯款繳清樓梯間清潔費等情，業據提出合作金庫商業銀行歷史交易明細查詢結果2份、合作金庫銀行自動櫃員機交易明細單為證（見本院卷第135頁、第139頁）。此外，原告係委託妻子郭美利（即本件原告訴訟代理人）管理系爭房屋出租事宜（見本院卷第103頁委託書），觀諸郭美利及被告間LINE對話紀錄，被告於112年9月19日傳送「7500房租／60012個月的樓梯清潔費 2519最新一期的水電費 已轉入房東奶奶（按：指郭美利）的指定帳戶了」、「總共轉了三次帳，請確認／金額在上方，請核對／謝謝房東奶奶」，郭美利於同日回傳：「都已清楚了！感謝！」；另郭美利亦於113年11月13日傳送LINE訊息與被告稱：「113：11：09入帳的房租7500元和113年的樓梯間清潔規費600元，共8100，元已受到了，謝謝！」，有上開LINE訊息記錄存卷可參（見本院卷第137頁、第141頁）。可徵被告抗辯其已清償2年份之之樓梯間清潔費，核屬可採。是原告請求被告給付2年份之樓梯間清潔費1,200元，即屬無據。
五、綜上所述，原告本於租賃契約及所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭雅房及給付原告1,200元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
民事第二庭 審判長 法 官 蔡政哲
法 官 鄧晴馨
法 官 林志洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
書記官 洪仕萱