裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第2002號民事判決
裁判日期：民國108年05月03日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第2002號原告 羅艾書 訴訟代理人 蔡尚樺 律師被告 吳邱英妹 訴訟代理人 吳玉枝 被告 吳旻璇 受告知人聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 李憲章 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落桃園市○○區○○○○段○○○○○號土地分割方法為：如附圖所示編號一○一四（○）部分（面積八十平方公尺）分歸原告取得，如附圖所示編號一○一四（一）部分（面積七十平方公尺）分歸被告吳邱英妹及被告吳旻璇共同取得，應有部分各二分之一；原告應補償被告吳邱英妹、吳旻璇各新臺幣陸拾伍萬肆仟壹佰伍拾柒元。
訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造同為坐落桃園市○○區○○○○段○○○○○號土地（面積150平方公尺，下稱系爭土地）之共有人，應有部分比例如附表一所示，系爭土地上分別有門牌號碼為桃園市○○區○○路○號及5之建物（下分別稱系爭3號建物、系爭5號建物），前者為被告2人共有，後者為原告所有，茲因兩造就分割方式遲未能達成協議，為此請求裁判准許原物分割，並依系爭3號及5號建物占用系爭土地範圍，由原告分得如附圖所示編號1014（0）部分，被告2人分得如附圖所示編號1014（1）部分，應有部分各2分之1，並願依鑑價結果予以金錢找補等語。並聲明：兩造共有系爭土地分割方法為：如附圖所示編號1014（0）部分由原告分得，被告2人分得如附圖所示編號1014（1）部分，應有部分各2分之1。
二、被告答辯：除依鑑定報告補償外，被告尚有租金、及其他損失，原告應另外找補被告2人各100萬元，合計應找補被告
2人各165萬4,157元等語。
三、本院判斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第82
3條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，且兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，惟迄今仍無法就分割方法達成協議等情，有卷附系爭土地登記謄本可資參照，且為被告所不爭執，自堪信為真實，則原告據以提起本件訴訟，請求分割系爭土地，即無不合，應予准許。㈡按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」民法第824條第1項至第4項分別定有明定。是以，共有物之分割，原則上應以原物分配於各共有人或部分共有人；於原物分配顯有困難時，始得將共有物全部或一部變賣，以價金分配於各共有人。經查：
⒈系爭土地面積為150平方公尺，使用分區為都市計畫內之住
宅區，並有系爭3號、5號建物坐落其上，系爭3號建物為被告2人共有，應有部分各2分之1，系爭5號建物為原告單獨所有等情，業經本院於107年2月27日會同桃園市中壢地政事務所測量人員至現場履勘並測繪，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第90-92、96之1、97頁），並有系爭土地登記謄本、系爭3號、5號建物登記謄本在卷可佐（見本院卷第20-25頁），復為兩造所不爭執，自可信採。
⒉依本判決附圖所示分割方案，由原告分得如附圖所示編號10
14（0）部分，被告2人分得如附圖所示編號1014（1）部分，應有部分各2分之1，與系爭3號及5號建物在系爭土地所坐落之位置相符，系爭土地分割後兩造均得就其所分得之土地與坐落其上之建物整體利用，且分割後兩造所分得之土地均符合桃園市畸零地使用自治條例第3條及第5條所規定建築基地最小寬度及深度，此有桃園市政府建築管理處10
8年2月21日桃建照字第1080011458號函在卷可參（見本院卷第187頁），衡情以此分割方法最能兼顧系爭土地分割後之完整性及最大經濟效益。
⒊按以原物為分配時，因共有人中，有不能按其應有部分而受
分配，經法院命以金錢補償者，其補償金額之多寡，應斟酌該原物市場交易之價格決定之。系爭土地依上開方式為分割後，因各共有人分割取得之面積及價值利益與原應有部分面積及價值利益並非全然等同，自應互為金錢找補。本件前經囑託誠立不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地價格，鑑定人參酌鄰近土地價值及影響土地價格之各項因素後，認如附圖所示編號1014（0）土地每坪單價為89萬9,000元，權利價值為1,957萬7,800元（以每平方公尺為0.3025坪換算），如附圖所示編號1014（1）土地每坪單價為80萬1,000元，權利價值為1,696萬1,175元，依兩造就系爭土地之應有部分比例，原告應補償被告2人共計130萬8,313元等情，有誠立不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書在卷可佐（見本院卷第122-160頁），本院審酌上開鑑定報告乃鑑定人針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及最有效使用之情況進行分析後，採用比較法、土地開發分析法等二種估價方法進行評估，最終決定上開價格為系爭土地於現行不動產市場條件下之合理價值，其鑑價方法應屬客觀公正可採，且原告亦同意以上開鑑價結果補償差額予其他共有人，本院爰以該鑑定價格為據，計算分得價值較高之原告應補償分得價值較低之被告2人各65萬4,157元（計算式：1,308,313÷2＝654,157，元以下四捨五入）。至被告雖主張有被告各人尚有租金及其他損失共計100萬元云云，然並未提出積極證據佐證，且亦非共有物原物分配時，金錢補償所應審酌之因素，尚難採憑。
四、綜上所陳，本件原告起訴分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院審酌兩造多數意願、權利比例、分割後土地之經濟利用效益等情，爰將系爭土地分割為主文第1項所示。又分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割系爭土地部分雖有理由，惟關於此部分訴訟費用之負擔，仍應以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰諭知如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國108年5月3日
民事第一庭法官郭俊德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月3日
書記官古鳳玲┌───────────────────────────────┐│附表一：│├───────────────────────────────┤│桃園市○○區○○○○段○○○○○號，土地面積150平方公尺│││├──┬──────┬─────┬─────┬─────────┤│編號│共有人姓名│分割前應有│分割所得如│訴訟費用負擔比例││││部分│附圖所示編││││││號部分││├──┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│1│ 羅若書 │2分之1│1014（0）│2分之1│├──┼──────┼─────┼─────┼─────────┤│2│吳邱英妹│4分之1│1014（1）│4分之1│├──┼──────┼─────┤（維持共有├─────────┤│3│吳旻璇│4分之1│，應有部分│4分之1│││││各2分之1││││││）││└──┴──────┴─────┴─────┴─────────┘