裁判字號：臺灣桃園地方法院93年重訴字第214號民事判決
裁判日期：民國94年06月23日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決93年度重訴字第214號原告甲○○訴訟代理人 簡良夙 律師被告己○○
戊○○丙○○丁○○乙○○上列五人共同訴訟代理人 何啟熏 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國94年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告己○○、戊○○應給付原告新台幣貳佰肆拾貳萬元，及其中新台幣陸拾伍萬元自民國八十四年五月五日起，新台幣壹佰伍拾伍萬元自民國八十四年五月十六日起，新台幣貳拾貳萬元自民國九十三年十月五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告乙○○就本項債務，與前開被告負連帶清償之責。
被告丙○○、丁○○應給付原告新台幣捌佰零參萬元，及其中新台幣貳佰萬元自民國八十四年五月六日起，新台幣貳佰參拾萬元自民國八十四年八月十日起，新台幣壹佰萬元自民國八十五年五月三十一日起，新台幣貳佰萬元自民國八十五年六月三十日起，新台幣柒拾參萬元自民國九十三年十月五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告乙○○就本項債務，與前開被告負連帶清償之責。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○、戊○○負擔百分之二十六，由被告丙○○、丁○○負擔百分之六十，餘由原告負擔。被告乙○○就前述被告所負擔之訴訟費用，各負連帶清償責任。
本判決第一項，於原告各以新臺幣肆拾萬肆仟元分別為被告己○○、戊○○供擔保，以新臺幣捌拾萬柒仟元為被告乙○○供擔保後，各得為假執行；但若被告己○○、戊○○各以新臺幣壹佰貳拾壹萬元，被告乙○○以新臺幣貳佰肆拾貳萬元為原告供擔保後，各得免為假執行。
本判決第二項，於原告各以新臺幣壹佰參拾參萬玖仟元分別為被告丙○○、丁○○供擔保，以新臺幣貳佰陸拾柒萬柒仟元為被告乙○○供擔保後，各得為假執行；但若被告丙○○、丁○○各以新臺幣肆佰零壹萬伍仟元，被告乙○○以新臺幣捌佰零參萬元為原告供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告己○○、戊○○、乙○○應連帶給付原告新台幣（下同）2,850,000元，及其中650,000元自民國84年5月5日起，1,550,000元自84年5月16日起，其餘自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
（二）被告丙○○、丁○○、乙○○應連帶給付原告9,300,000元，及其中2,000,000元自84年5月6日起，2,300,000元自84年8月10日起，1,000,000元自85年5月31日起；2,000,000元自85年6月30日起，其餘自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於84年5月5日及同年月6日分別向被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○購買如附表所示土地，分別訂立不動產買賣契約書，被告乙○○則為連帶保證人，原告於買賣契約訂立時，支付定金650,000元予被告戊○○、己○○，及支付定金2,000,000元予被告丙○○、丁○○，並再分別支付買賣價金1,550,000元予被告己○○、戊○○及5,300,000元予被告丙○○、丁○○，然原告買受之土地上均有三七五租約存在，依兩造間不動產買賣契約書第5條約定，被告等人應負責解決其等土地上三七五租約等妨礙原告土地權利取得之情事，又系爭土地為共有土地，被告等應依土地法等相關規定，告知其他共有人及承租人有優先購買權，以利共有土地辦理移轉登記，此亦為契約批明事項，然原告於89年12月15日及89年12月13日分別以存證信函催告被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○應於文到7日內解決三七五租約之糾葛及盡告知共有人有優先承買權之義務，否則即以該函為解除契約之依據，並再於90年3月5日及89年12月27日以存證信函解除契約，豈料被告等人迄今仍未履行其契約應盡義務，原告爰再以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。原告既已依法解除契約，被告等人收受買賣價金即已無法律上之原因，依系爭不動產買賣契約第16條之約定應支付與已收價款同額之違約金予原告，及依民法第249條第3款規定，被告等應加倍返還其所受之定金，原告爰先以被告所收受之定金，為請求違約金之範圍，依系爭不動產買賣契約第16條之規定及不當得利之法則，請求被告等分別給付如聲明所示金額。
（二）被告等人負有解決渠等出賣土地上三七五租約等妨礙原告土地權利取得之義務：
⑴系爭土地尚有耕地三七五租約存在，妨礙原告對於系爭土
地之使用及將來土地所有權之行使，依原告與被告等人所簽訂之不動產買賣契約書第5條約定，當由出賣人即被告等人負責理清系爭土地上之耕地三七五租約。
⑵依原告與乙○○於84年5月3日所簽定之協議書第一條之
約定，系爭土地三七五租約之補償費，應由被告乙○○與全體共有人連帶保證支付，況終止三七五租約之定金，係由被告乙○○自己開票支付，足證被告等人應負責支付補償費予佃農。
⑶原告與被告己○○、戊○○所訂立之不動產買賣契約書第
4條第㈡款約定「‧‧‧甲方（原告）得扣抵代乙方（被告）墊付之各項稅金、佃農支取之價金及相關必要費用‧‧‧」，係因原告希望本件共有土地開發案能儘速完成，如出賣人資金短缺，原告可先行墊付，再自買賣價金中扣抵，以促儘早完成土地買賣，然原告並無代墊的義務。
⑷原告與被告丙○○、丁○○所訂立之不動產買賣契約第4
條第㈠款約定第二期款3,000,000元之支付，事實上原告原係要求於辦妥終止三七五租約登記後始付款，然因出賣人需錢孔急，故要求原告於84年7月31日前支付第二期款，第四條第㈠款前段係指被告若已辦妥三七五租約終止登記，則可算出補償金之確定數額，可直接由買賣價金中扣抵清楚三七五租約承租人可得之補償金，後段係指如於84年7月31日前，被告等人未辦妥三七五租約終止登記，則原告為催促地主完成終止三七五租約，排除土地上之障礙，故將被告應分擔終止三七五租約補償費之數額，先暫行預扣，以防止被告不負擔三七五租約補償金之風險。
⑸原告非共有土地之所有權人，無權與三七五租約之承租人
終止租約，而三七五租約之出租人既與承租人訂立終止三七五租約之契約，自應由土地所有權人負責補償，原告因希望合建興建計劃能儘速達成，若土地所有權人資金短缺可先行幫助地主暫墊補償金，以促合建興建計劃之完成，然終止三七五租約仍應由被告等人負責。
⑹原告為建築商人，購買共有土地，期能完成土地開發建築
，原告豈可能於未完成所有共有土地之收購前，與部分地主訂立買賣契約，並約定負擔終止三七五租約之義務，原告至愚亦不可能承擔此義務，而被告等人為共有土地之地主，排除三七五租約，當有利於全體土地共有人及共有土地出賣。依據契約第5條約定，被告本即負有終止三七五租約之義務。
（三）被告等人違反系爭不動產買賣契約約定批明事項應通知其他共有人優先承買之義務：
⑴系爭不動產契約書批明事項已約明被告等應依土地法等相
關規定，確盡共有人告知出售共有土地或出租人告知承租人優先承買之責，被告等既已自認未通知其他共有人，其等辯稱無此義務顯無理由。
⑵系爭土地共有人共達72人，如出賣人即被告等未依約通知
優先購買權人，而逕依土地登記規則第97條規定，切結共有人已放棄優先購買權，則出賣人恐涉使公務員登載不實罪嫌，此外，被告如附具切結書放棄優先購買權，應檢附優先購買權人之資格證明及印鑑證明，倘若出賣人未通知其他共有人，則其他共有人豈可能出具印鑑證明提供出賣人辦理土地移轉登記，而原告因先前如原證九不起訴處分書所載事件，致原告就共有土地之買賣戒慎恐懼，故特別於不動產買賣契約書批明事項，約明被告負有通知共有人優先購買權之義務，以確保辦理土地所有權移轉登記。
⑶被告等人一再漠視原告之催告及契約批明事項之特別約定，主張被告毋需通知共有人優先購買云云，顯無理由。
（四）被告等分別以存證信函催告原告付清尾款，惟原告給付尾款之履行期尚未屆至，被告等人解除契約並不合法：
⑴依原告與己○○、戊○○所訂立之不動產買賣契約書第4
條第㈡款約定，原告於所有權登記完畢，產權移轉清楚後，始支付尾款1,350,000餘元，然因被告二人遲遲未依系爭契約第5條約定與佃農終止三七五租約，亦未依約告知其他共有人及承租人優先購買權，原告分別於89年12月15日及90年3月5日以存證信函催告被告二人履約，皆置之不理，是被告二人之土地尚有三七五租約等權利糾葛存在，產權尚未移轉完畢，原告給付尾款之履行期顯未屆至，則於被告等履行其義務前，原告亦得拒絕給付，被告等催告原告給付尾款，不生催告之法律效果，被告等主張解除契約顯不合法。
⑵依原告與丙○○、丁○○所訂立之買賣契約第4條第㈡款
約定，俟土地增值稅單核發後5日內付第三次款，惟系爭土地因有耕地三七五租約之糾葛，尚未完成土地所有權移轉完畢，而未符土地稅法第28條所規定土地增值稅之課稅要件，則契約所定第三期款及尾款之履行期尚未屆至，被告丁○○、丙○○於89年9月19日以存證信函催告原告履約顯於法未合，不生催告之法律效果，被告二人解除契約顯不合法。
三、證據：提出不動產買賣契約書2份、支票8紙、私有耕地租約登記申請書1件、存證信函4份、臺灣桃園地方法院檢察署88年度偵字第16765號不起訴處分書、本院92年度重訴字第322號判決書、本院85年度訴字第1056號判決書、臺灣高等法院91年度上更㈢字第139號判決書、最高法院92年台上字第694號判決書、共有人名冊各1份（以上均影本）為證，並聲請調閱本院92年度重訴字第322號損害賠償事件卷宗。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）對於兩造間曾訂立不動產買賣契約及被告己○○、戊○○已分別收取價金1,100,000元，被告丙○○、丁○○已分別受領價金3,650,000元及乙○○為連帶保證人等節均不爭執。添
（二）原告以被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○等4人未依約解決系爭土地三七五租約及未告知其他共有人及承租人有優先購買權，嗣經催告後仍未履行，故分別於89年12月27日及90年3月5日解除兩造間買賣契約。惟查：⑴依原告與己○○、戊○○間之不動產買賣契約第4條「甲
方（原告）得扣抵代乙方（被告）墊付之各項稅金、佃農支取之價金」之約定；及原告與丙○○、丁○○間之不動產買賣契約第4條「三七五租約若已終止登記，則於本次付款時扣抵清楚，若未辦妥，則甲方（原告）有權於本次付款時先行預扣，日後清算多退少補」之約定，就應付補償費予佃農以終止三七五租約之義務，均約定是由原告負擔之。
⑵原告與乙○○簽立之協議書第1條約定：「辦理終止租約
之補償費及其他相關必要費用等均由乙方（乙○○）與全體共有人保證支付，並由甲方（原告）於收購價款中直接預扣」，而原告於其提出原證8之存證信函中亦自承依乙○○與佃農簽訂之終止三七五租約書，原告已交付定金200,000元及第一次款2,000,000元，可證明原告須先代墊終止三七五租約之費用，且確實也有代墊之行為。
⑶依買賣契約之約定，原告共應給付被告丁○○、丙○○二
人買賣價金11,770,504元，原告已給付7,300,000元添其中第二期款原應給付3,000,000元，原告僅付2,300,000元，此即原告於付第二次款時預扣丁○○、丙○○二人應負擔之終止三七五租約之補償金700,000元，另第三次款原為6,000,000元，原告僅付3,000,000元，此即原告於增值稅單核發後付第三次款時預扣丁○○、丙○○二人應負擔之增值稅，更可證明終止三七五租約之費用及增值稅均須由原告給付。
⑷被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○4人早已將辦理移
轉登記所需之全部資料、證件分別交予原告或其指定之代書 黃雲享 ，惟因原告就終止三七五租約之補償費並未繼續付款，增值稅單核發後，原告亦未繳納，則原告就本件之買賣契約似已不願繼續履行，故被告戊○○、己○○曾於85年4月18日發函催告原告繼續履行，被告丁○○、丙○○則於89年9月19日發函請求原告繼續履約，惟原告均藉故推託，因此被告戊○○、己○○於89年10月20日，被告丁○○、丙○○於89年12月5日，分別再發函予原告解除買賣契約。則兩造間之買賣關係既然經被告合法解除，並於解約後依契約第17條之約定沒收價金，原告即不能再主張於89年12月27日及90年3月5日另行解除早已解除之買賣契約。
⑸因被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○等4人均依契約
履行，並無遲延給付之情形，三七五租約是原告未再繼續付款予佃農才不能終止，與被告戊○○等4人無關，故原告不能以被告戊○○等4人未解決土地上三七五租約行使解除權。添⑹土地法第34條之1所規定之優先購買權，屬於債權之性質
，被告戊○○等4人有無通知其他共有人行使優先購買權，並不影響被告嗣後將共有土地之持分移轉登記予原告，於土地登記實務上，亦只須出賣人出具切結書即可完成移轉登記，故被告戊○○等4人縱未以書面通知或未為通知，並不影響買賣契約之效力，原告日後若因此而取得土地，其取得之行為亦無瑕疵，最多只是其他共有人對出賣人主張權利而已，與原告無涉，故原告亦不能以被告等未通知共有人行使優先購買權而主張解除契約。添
（三）被告乙○○為其餘4位被告之連帶保證人，其餘被告對原告既無給付之義務，則被告乙○○亦不負連帶給付之責。
（四）被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○4人乃分別將其土地持分出賣予原告，雖被告戊○○、己○○二人及被告丁○○、丙○○二人之買賣契約是一同簽立，但被告戊○○、己○○二人及被告丁○○、丙○○二人彼此間均不因此而負連帶之責。添
（五）被告戊○○、己○○、丙○○、丁○○4人僅為共有人之一，所須負擔之終止三七五租約之費用亦是依照其持分比例計算，因此原告亦知縱然被告戊○○、己○○、丙○○、丁○○4人依其應負擔之比例給付終止三七五租約之費用，而其他共有人未為給付，以致佃農未取得足額之補償費，系爭土地上之租佃關係仍不能終止，因此原告方會於84年5月3日先與被告乙○○簽訂協議書，於協議書第1條即先約定，辦理終止租約之補償費及其他相關必要費用等均由乙方（被告乙○○）與全體共有人連帶保證支付，並由甲方（原告）於收購款中直接預扣，是原告與被告乙○○先達成費用均由原告預扣之協議，嗣後被告乙○○才依協議收購被告己○○、戊○○、丙○○、丁○○之共有持分。
（六）原告與被告己○○、戊○○、丙○○、丁○○所簽訂之不動產買賣契約中並非記載「甲方（原告）得代墊」，而是記載「扣抵」及「預扣」，此與原告與被告乙○○簽定之協議書第1條之約定相符，即表示於簽訂契約時，因為原告乃是應支付價金之買主，原告擔心被告及其他地主於取得價金後，仍不支付稅金及終止三七五租約等費用，故才於契約中約明由原告先於價金中扣抵或預扣。且由原告與被告乙○○間之協議書觀之，原告原打算收購系爭土地之全部持分，嗣因景氣下滑，原告資金周轉可能也有問題，故對於嗣後仍欲出賣持分之地主，原告即不再出面與之簽約，故地主不能終止三七五租約之原因，乃是原告未繼續購買其他地主之持分所致，因此被告戊○○、己○○、丙○○、丁○○係非可歸責於自己之事由才未能終止三七五租約。添
（七）原告既然先與被告乙○○達成於收購價款中直接預扣之協議，則原告於先行預扣後，即表示被告己○○、戊○○、丙○○、丁○○4人已完成給付終止三七五租約費用之義務，至於原告與乙○○雖有費用由乙○○與全體共有人連帶保證支付之約定，但因被告己○○、戊○○、丙○○、丁○○4人並非該協議書之當事人，自不受該協議內容之約束，又假設原告主張終止三七五租約之費用須由被告乙○○負責云云屬實，則乙○○不能依協議書收購土地及繳納費用、稅金等，亦與其餘被告無關。
三、證據：提出協議書1份、終止三七五租約契約書1份、存證信函及掛號郵件收件回執各4份、桃園縣稅捐稽徵處中壢分處簡便行文表、桃園縣稅捐稽徵處中壢分處函各1件（以上均影本）為證。
理由
一、原告起訴主張：原告分別於84年5月5日及84年5月6日與被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○簽訂不動產買賣契約書，購買如附表所示土地，被告乙○○則為上述被告之連帶保證人，原告業已支付定金650,000元予被告戊○○、己○○，支付定金2,000,000元予被告丙○○、丁○○，並再支付買賣價金1,550,000元予被告己○○、戊○○，支付買賣價金5,300,000元予被告丙○○、丁○○，然原告買受之系爭土地上有耕地三七五租約存在，依據兩造所訂不動產買賣契約書第5條約定，被告己○○等4人應負責解決其等土地上三七五租約等妨礙原告土地權利取得之義務，又系爭土地為共有土地，被告等應依契約批明事項之約定，依土地法等相關規定，告知其他共有人及承租人有優先購買權，以利共有土地辦理移轉登記，然經原告分別於89年12月15日及89年12月13日以存證信函催告被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○應於文到7日內解決三七五租約之糾葛及盡告知共有人有優先承買權之義務，否則即以該函為解除契約之依據，被告等仍未履行，原告乃分別於90年3月5日及89年12月27日以存證信函向被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○解除契約，被告等人迄今仍未履行其契約應盡義務，原告爰再以本起訴狀繕本之送達為解除本件買賣契約之意思表示。則契約既已解除，被告己○○等4人收受買賣價金即已無法律上之原因，其等依據系爭不動產買賣契約第16條之約定並應支付與已收價款同額之違約金予原告，及依民法第
249條第3款規定，被告等應加倍返還其所受之定金，原告爰先以被告所收受之定金，為請求違約金之範圍，依系爭不動產買賣契約第16條及不當得利之法則，請求被告等分別給付如聲明所示金額等語。
二、被告則以：依原告與被告己○○、戊○○間及原告與被告丙○○、丁○○間所分別簽訂之不動產買賣契約第4條約定，就應付補償費予佃農以終止系爭土地三七五租約之義務，係由原告負擔。又原告與被告乙○○所簽立之協議書第1條亦約定辦理終止租約之補償費及其他相關必要費用等均由乙○○與全體共有人保證支付，並由原告於收購價款中直接預扣，是原告有先行代墊終止三七五租約之費用，原告確實也有代墊之行為。又被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○等4人早已將辦理移轉登記所需之全部資料交予原告，惟因原告就終止三七五租約之補償費並未繼續付款，增值稅單核發後，原告亦未繳納，被告戊○○、己○○及被告丁○○、丙○○乃分別於85年4月18日、89年9月19日發函請求原告繼續履約，惟原告均藉故推託，因此被告戊○○、己○○及被告丁○○、丙○○即分別於89年10月20日、89年12月5日發函予原告解除買賣契約，則兩造間之買賣關係既經被告合法解除，原告即不能再主張於89年12月27日及90年3月5日另行解除早已解除之買賣契約。又土地法第34條之1所規定之優先購買權，屬於債權之性質，被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○等4人有無通知其他共有人行使優先權，並不影響被告嗣後將共有土地之持分移轉登記予原告，於土地登記實務上，亦只須出賣人出具切結書即可完成移轉登記，故縱未以書面通知或未為通知，並不影響買賣契約之效力，原告亦不能以被告等未通知共有人行使優先購買權主張解除契約。
另被告乙○○為其餘被告之連帶保證人，其餘被告對原告既無給付之義務，則被告乙○○亦不負連帶給付之責。再被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○等4人乃分別將系爭土地持分出賣予原告，被告戊○○、己○○及被告丁○○、丙○○彼此間並不負連帶清償責任等語，資為抗辯。
三、經查，被告等人為系爭土地共有人之一，原告先於84年5月
3日與被告乙○○簽訂協議書，約定被告乙○○應於同年7月30日前收購系爭土地應有部分2/3以上，並將土地所有權移轉登記予原告及簽訂合建契約、排除該土地上他項權利暨終止三七五租約，使原告得依土地法第34條之1取得全部土地興建房屋出售，被告乙○○為履行其上開協議，乃居中介紹其餘被告將系爭土地應有部分出售予原告，而由被告己○○、戊○○於84年5月5日與原告簽訂不動產買賣契約書，另被告丙○○、丁○○則於同年月6日與原告簽訂不動產買賣契約書，被告乙○○並為上開不動產買賣契約出賣人之連帶保證人，原告已於84年5月5日簽約時交付定金650,000元予被告己○○、戊○○，復於同年月16日交付買賣價金1,550,000元予被告己○○、戊○○，另於84年5月6日簽約時於交付定金2,000,000元予被告丙○○、丁○○，復於同年8月10日交付買賣價金2,300,000元、85年5月31日交付買賣價金1,000,000元、85年6月30日交付買賣價金2,000,
000元予被告丙○○、丁○○。被告乙○○與系爭土地三七五租約承租人 劉逢時 於84年7月8日簽訂終止三七五租約契約書，約定由被告乙○○給付該承租人補償費11,000,000元終止系爭土地之三七五租約，被告乙○○並已交付定金1,000,000元，然因未能給付其餘補償費，系爭土地之三七五租約迄未終止，原告乃以被告己○○、戊○○、丙○○、丁○○等人未依系爭不動產買賣契約書第5條之規定終止三七五租約及契約批明事項約定依土地法之規定告知其他共有人及承租人有優先購買權，分別於89年12月15日、同年月13日以存證信函催告被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○於文到7日內解決三七五租約之糾葛及盡告知優先購買權人之義務，否則即依系爭不動產買賣契約第16條之規定解除契約，將已付價金返還並賠償同額之款項，被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○分別於89年12月16日、89年12月14日收受上開存證信函，原告復分別於90年3月5日、89年12月27日以存證信函向被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○為解除本件買賣契約之意思表示，被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○分別於90年3月6日、89年12月28日收受上開存證信函，原告並再以本件起訴狀繕本送達被告等人為解約之意思表示等情，業據原告提出不動產買賣契約書2份、支票8紙、私有耕地租約登記申請書1件、存證信函4份、臺灣高等法院91年度上更㈢字第139號判決書、最高法院92年台上字第694號判決書各1份，被告提出協議書、終止三七五租約契約書各1份附卷可稽，且為兩造所不爭執，足信為真實。是本件應審究者為系爭不動產買賣契約是否經原告合法解除。
四、查依原告與被告己○○、戊○○及與被告丙○○、丁○○所簽訂之不動產買賣契約書第5條均約定：「乙方（被告）保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛，均歸乙方負責理清，不得因此阻礙甲方（原告）之權利取得，但如有設定抵押等他項權利，乙方應限至本契約第4條第㈠項款項交付之前清償及塗銷」等語，可知系爭土地出賣人即被告己○○、戊○○、丙○○、丁○○等人負有將系爭土地上所存在之他項權利或其他一切糾葛排除、理清之責，則被告己○○等4人即負有將系爭土地上之耕地租約登記排除之義務。被告雖辯稱依系爭不動產買賣契約書第4條及原告與被告乙○○所簽訂之協議書第1條之約定，原告有先行代墊終止三七五租約之費用，原告確實也有代墊之行為云云，然查：
（一）依原告與被告己○○、戊○○所簽訂之不動產買賣契約書第4條第㈡款約定：「甲方（原告）應於所有權登記完畢，產權移轉清楚後支付尾款新台幣壹佰參拾伍萬捌仟零肆拾貳元正，但甲方得扣抵代乙方墊付之各項稅金、佃農支取之價金及相關必要費用。」，從文義上解釋，應解為原告如有代被告己○○、戊○○墊付終止三七五租約之補償金，則原告得自應給付其二人之買賣價金中扣抵此筆費用；另原告與被告丙○○、丁○○所簽訂之不動產買賣契約書第4條第㈠款約定：「民國八十四年七月三十一日前甲方（原告）應支付第二次款新台幣參佰萬元正，但本約標的物之三七五租約若已終止登記，則於本次付款時扣抵清楚三七五租約承租人依法分得之補償金，若未辦妥則甲方有權於本次付款時先行預扣，日後結算多退少補。」，亦應解為原告應於84年7月31日前支付第二次款3,000,000元予被告丙○○、丁○○，惟系爭土地之三七五租約如已終止登記（即補償費已發給承租人），原告得自應給付被告二人之買賣價金中扣抵由原告墊付予三七五租約承租人之補償金，如三七五租約尚未為終止登記，則原告得於本次付款時先行預扣應墊付予三七五租約承租人之補償金。是由系爭不動產買賣契約第5條、第4條之規定可知，被告己○○等4人負有給付系爭土地三七五租約承租人補償費以終止租約登記之義務，然因被告己○○等4人資金短缺，故約定原告如已代被告等墊付此筆補償費，得自買賣價金中扣抵，如原告尚未墊付，亦得自買賣價金中預扣，而由前開文字，尚不足以證明原告有先行代被告己○○等
4人墊付終止三七五租約補償費之義務，否則雙方為求保障，理應於條文明確記載「甲方（原告）應代乙方（被告）墊付終止三七五租約補償費，並由甲方自應給付予乙方之買賣價金中扣抵或預扣之」，以杜爭議，且對照同契約第5條之內容，被告己○○等4人本負有處理、清除土地上所存其他權利之責，亦應為如上之解釋。且查原告除於訂約時已付定金2,000,000元外，復先後於84年8月10日交付買賣價金2,300,000元、85年5月31日交付買賣價金1,000,000元、85年6月30日交付買賣價金2,000,000元予被告丙○○、丁○○，則原告果有代墊補償費之義務，大可逕自買賣價金中預扣此筆費用，根本無須給付上開高達5,300,000元之買賣價金，否則原告焉有自甘損失不依約預扣補償費而給付被告買賣價金，另方面又須代被告等墊付高額補償費之理。是被告等辯稱依系爭不動產買賣契約書第4條之規定，原告有先行墊付終止三七五租約補償費之義務云云，即不可採。
（二）又原告與被告乙○○所簽訂之協議書，其效力僅拘束契約當事人，自不及於非該協議書當事人之其餘被告，而觀諸系爭不動產買賣契約書之內容，並未將該協議書列為契約內容之一部，且對該協議書之事亦隻字未提，是不論協議書內容為何，均不影響原告與其餘被告就系爭不動產買賣契約書所約定應履行之權利義務。則被告等辯稱依原告與被告乙○○所簽訂協議書第1條之約定，原告有先行代被告己○○等4人等墊付終止三七五租約補償費之義務云云，亦無可採。
五、次查，被告等復辯稱被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○早已將辦理移轉登記所需資料交予原告，惟因原告未繼續支付終止三七五租約之補償費，增值稅單核發後，原告亦未繳納，被告戊○○、己○○及被告丁○○、丙○○乃分別於85年4月18日、89年9月19日發函請求原告繼續履約，惟原告均藉故推託，因此被告戊○○、己○○及被告丁○○、丙○○即分別於89年10月20日、89年12月5日發函予原告解除買賣契約，兩造間之買賣關係已經被告合法解除，原告即不能再主張於89年12月27日及90年3月5日另行解除早已解除之買賣契約云云。然查：⑴依原告與被告己○○、戊○○所訂立之不動產買賣契約書第4條第㈡款約定，原告應於所有權登記完畢，產權移轉清楚後，始支付尾款1,358,032元，然因被告己○○二人迄未依系爭不動產買賣契約書第5條之約定，排除系爭土地上之耕地租約登記，致系爭土地所有權尚未移轉登記為原告所有，則原告給付尾款之履行期顯未屆至，被告等縱催告原告給付尾款，惟原告於履行期前並不負給付義務，原告拒絕給付，自無給付遲延可言，則被告己○○、戊○○以原告給付遲延經定期催告仍不履行為由主張解除契約，顯無理由。⑵另依原告與丙○○、丁○○所訂立之不動產買賣契約書第4條第㈡款約定，俟土地增值稅單核發後
5日內付第三次款6,000,000元，尾款770,504元於本次付款時開立本次付款日後10日內之支票交付被告丙○○等二人。而原告僅先後於85年5月31日、同年6月30日交付買賣價金1,000,000元、2,000,000元予被告丙○○等二人，其餘價款尚未給付，惟被告丙○○等二人未能提出系爭土地增值稅單已核發之證明，且依土地稅法第28條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。然被告丙○○等二人迄未依系爭不動產買賣契約書第5條之約定，排除系爭土地上之耕地租約登記，致系爭土地所有權迄未能移轉登記為原告所有，而無法依上開土地稅法之規定課徵土地增值稅，則契約所定第三次款及尾款之履行期即尚未屆至，被告丙○○等二人縱催告原告給付第三次款及尾款，惟原告於履行期前並不負給付義務，原告拒絕給付，自無給付遲延可言，則被告丙○○等二人以原告給付遲延經定期催告仍不履行為由主張解除契約，亦無理由。
六、按解除契約之原因，非以法定解除原因為限，契約當事人亦得於訂立契約時，約定保留契約解除權，於約定解除原因發生時，即得解除契約。查依系爭不動產買賣契約書第16條約定：「乙方（被告）如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣，則應將受取價款額盡還甲方（原告）收回，再賠同額予甲方收入藉償損失並解除本約不得異議。」，是被告如有未依系爭不動產買賣契約所定條款履行情事，原告即得依上開規定解除契約。查被告己○○、戊○○、丙○○及丁○○等人迄未依系爭不動產買賣契約書第5條之約定，排除系爭土地上之三七五租約登記，原告乃分別於89年12月15日、同年月13日以存證信函催告被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○於文到7日內解決三七五租約之糾葛，否則即應依系爭不動產買賣契約第16條之規定，將已付價金返還並賠償同額之款項，被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○分別於89年12月16日、89年12月14日收受上開存證信函，被告等仍未能於期限內履約，且依前述被告己○○等人寄發存證信函予原告為解除契約之意思表示，足見渠等顯已不欲履行系爭不動產買賣合約，原告乃依系爭不動產買賣契約書第16條之約定，分別於90年3月5日、89年12月27日以存證信函向被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○為解除本件買賣契約之意思表示，被告己○○、戊○○及被告丙○○、丁○○分別於90年3月6日、89年12月28日收受上開存證信函，則原告主張其已依約解除系爭不動產買賣契約一節，自屬有據。
七、依系爭不動產買賣契約書第16條約定：「乙方（被告）如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣，則應將受取價款額盡還甲方收回，再賠同額予甲方（原告）收入藉償損失並解除本約不得異議」；又「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。又受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259條第1款、第2款亦分別定有明文。查原告於84年5月5日簽約時交付定金650,000元予被告己○○、戊○○，復於同年月16日交付買賣價金1,550,000元予被告己○○、戊○○，另於84年5月6日簽約時於交付定金2,000,000元予被告丙○○、丁○○，復於同年8月10日交付買賣價金2,300,000元、85年5月31日交付買賣價金1,000,000元、85年6月30日交付買賣價金2,000,000元予被告丙○○、丁○○，系爭買賣契約既經原告解除，原告依系爭不動產買賣契約書第16條、解除契約回復原狀及不當得利之法律關係請求被告己○○、戊○○給付2,200,000元，及其中650,000元自84年5月5日起，1,550,000元自84年5月16日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；請求被告丙○○、丁○○給付7,300,00
0元，及其中2,000,000元自84年5月6日起，2,300,000元自84年8月10起，1,000,000元自85年5月31日起，2,000,000元自85年6月30日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息自屬有據，應予准許。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，而因連帶保證具連帶債務之性質，故債權人得併向連帶保證人與主債務人為全部給付之請求（參照民法第272條第1項規定），被告乙○○既係各份契約出賣人之連帶保證人，則原告請求被告乙○○就前開被告所負清償責任均負連帶給付之責一節，為由理由，亦應准許。
八、再依系爭不動產買賣契約書第16條均約定被告等應賠付原告與原「受取價款同額」之違約金等語，則按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段及第252條有明文規定。至約定違約金是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。觀諸前述買賣契約第16條之內容，應認本件係屬損害賠償額預定違約金之性質，而如前所述，原告已得請求返還原付價金及自被告受領時起之利息，則參酌被告違約情形，應認違約金應以原告所付價款之10％為適當，而原告雖主張依民法第249條第3款之規定，請求按被告所收受之定金給付同額違約金，然本件契約係因被告等不依約履行而解除，並非不能履行，與民法第249條第3款之情形尚屬有別，原告主張依該條款規定請求被告等加倍返還所受定金，尚難謂合。準此，原告請求被告己○○、戊○○給付違約金220,000萬元，及自起訴狀繕本送達前述被告之翌日即93年10月5日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息；被告丙○○、丁○○給付730,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即93年10月5日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。至被告乙○○係各份契約出賣人之連帶保證人，原告請求其就前開被告所負清償責任均負連帶給付之責，為有理由，亦應准許。
九、按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務」、「無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限」，民法第272條第1項、第2項定有明文。查依系爭買賣契約之內容，並未明示約定出賣人己○○與戊○○、丙○○與丁○○對於原告各應付全部給付之連帶責任，且於系爭契約第3條買賣價格下方並均註明「乙方二人各取得二分之一，以下同」等字樣，是應認前開被告之間對於原告並無負連帶清償之責，原告請求被告己○○與戊○○間、被告丙○○與丁○○間應各負連帶清償之責，即屬無據。
十、關於原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核要無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
十二、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年6月23日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官劉雪惠法官鍾淑慧以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年6月23日
書記官蔡佳玲