裁判字號：臺灣彰化地方法院108年訴字第687號民事判決
裁判日期：民國110年02月09日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決108年度訴字第687號原告彰化縣埔鹽鄉農會法定代理人 陳俊忠 訴訟代理人 陳明欽 律師被告 施茂楨 訴訟代理人 林見軍 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告與被告之父即訴外人 施松村 於民國42年7月1日就被告所有之彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）簽訂租地建屋契約（下稱系爭契約），約定由施松村向原告承租系爭土地面積99平方公尺興建建物， 嗣施松村 即在系爭土地上興建如附圖編號A、B所示面積合計99平方公尺之建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○號；下稱系爭A、B建物），作為經營食堂使用。又施松村於107年6月10日死亡後，系爭契約、系爭A、B建物均由被告單獨繼承，而由被告單獨成為系爭契約之承租人及系爭A、B建物之事實上處分權人，並由被告繼續繳納租金給原告。
（二）系爭A、B建物建築至今已達67年之久，早已超過財政部所頒布之固定資產耐用年數表之耐用年限25年、35年，且經社團法人中華民國建築技術學會（下稱建築技術學會）鑑定後，亦認系爭A、B建物之耐震能力不足而已達不堪使用之程度；又施松村承租系爭土地時，每年僅支付租金新臺幣（下同）2,670元，嗣經原告起訴請求調整租金後，租金亦只調整為每年5,192元，以目前物價水準及系爭土地市場行情而言，實嫌過低，已嚴重影響原告使用收益系爭土地之權益，亦使原告遭原告之會員質疑賤租會產，何況，原告已與衛生福利部彰化醫院簽訂建物租賃案財物採購契約書，約定由原告將與系爭土地比鄰之彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地及其上建物交由衛生福利部彰化醫院設置長照機構，因此，原告為求整體規劃、開發系爭土地，茲依最高法院104年度台上字第559號判決，類推適用民法第833條之1之規定終止系爭契約，並依民法第45
5條、第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭A、B建物及返還系爭土地。
（三）並聲明：被告應將系爭A、B建物拆除，並返還系爭土地予原告。
二、被告抗辯：
（一）系爭契約為不定期租約，非有土地法第103條所列各款情形，原告不得收回系爭土地，而被告並無任何違約之處，自不容原告違反土地法第103條之限制終止兩造間之系爭契約，故原告主張系爭契約已因租期超過20年或系爭A、
B建物已達不堪使用而歸於消滅，尚屬誤會。
（二）縱認系爭契約是以系爭A、B建物不堪使用為期限，但系爭A、B建物是否已不堪使用，實應依實際屋況判斷，而非以營利事業用以申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之固定資產耐用年數表為據；又依建築技術學會鑑定報告書所載，系爭A、B建物於正常使用中，載重並無不堪使用，且供作麵食館之系爭A、B建物迄今亦無任何重大變革，仍足以遮蔽風雨並供營業之用，更足證系爭A、B建物應未達不堪使用之程度，故系爭契約並未消滅，原告主張系爭A、B建物已逾固定資產耐用年數表年限，指訴系爭A、B建物已不堪使用而片面終止系爭契約，自屬無據。
（三）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第310頁）：
（一）施松村於42年7月1日與原告就系爭土地簽訂屬租地建屋性質之系爭契約，約定由施松村向原告承租系爭土地建築建物，嗣施松村於系爭土地上興建系爭A、B建物，作為經營食堂使用。
（二）施松村於107年6月10日死亡後，系爭契約、系爭A、B建物均由被告單獨繼承，而由被告單獨成為系爭契約之承租人，並單獨對系爭A、B建物具事實上處分權，且由被告繼續繳納租金給原告；另系爭契約於被告受讓取得時迄今屬不定期租賃契約。
四、兩造之爭點（見本院卷第311頁）：
（一）原告類推適用民法第833條之1之規定，請求終止系爭契約，有無理由？
（二）原告依民法第455條、第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭A、B建物，並返還所占用之系爭土地，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）原告類推適用民法第833條之1之規定，請求終止系爭契約，有無理由？
1、按所謂類推適用，是就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題，而未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院101年度台上字第923號判決意旨參照）。
2、原告雖主張：依最高法院104年度台上字第559號判決，其得類推適用民法第833條之1之規定終止系爭契約等語（見本院卷第10至12、243至245頁），然土地法第103條已明訂5款基地租賃契約之出租人得收回租賃基地之事由，而其中第1款所規定租用建築房屋之基地，非因「契約年限屆滿時」，出租人不得收回，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言，在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院89年度台再字第7號判決意旨參照），且原告所提出之最高法院104年度台上字第
559號判決亦已記載：「未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止。」（見本院卷第17頁），可見土地法第103條已明確規範基地租賃契約之出租人可收回租賃基地之情事，而向來實務上亦已透過解釋認視為不定期限之基地租賃契約應以「房屋不堪使用時」為基地租賃契約之終期，而均足供原告作為系爭契約是否終止或消滅之事由及攻擊方法，故本院認本件並不存在法律漏洞，無類推適用之必要；何況，民法第833條之1是賦與當事人得聲請法院斟酌土地使用目的等情狀，宣告變更原本存在之土地使用關係，性質上屬於形成之訴（最高法院100年度台上字第599號判決意旨參照），而非賦與當事人得直接終止土地使用關係之權利，故原告類推適用民法第833條之1之規定後，未以形成之訴起訴請求，而僅於本件給付之訴中以攻擊方法提出，亦有不當。因此，原告上開主張，顯屬無據。
（二）原告依民法第455條、第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭A、B建物，並返還所占用之系爭土地，有無理由？
1、按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第
451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104年度台上字第559號判決意旨參照）；又所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形（最高法院95年度台上字第388號判決意旨參照）。
2、兩造間就系爭土地所成立之系爭契約，現是屬不定期之基地租賃契約一節，已為兩造所不爭執（見本院卷第310頁），而系爭契約之目的既是租地建物，則揆諸前揭說明，經依系爭契約目的探求兩造、施松村之真意後，系爭契約之期限應解為至系爭A、B建物不堪使用時為止。
3、系爭A、B建物是否已達不堪使用之程度？
（1）系爭A、B建物結構是否安全，有無致令倒塌危險之結構存在，而已達不堪使用之程度，及可安全使用年限為何等情（見本院卷第201頁），經原告向本院聲請委由建築技術學會鑑定後，鑑定結果認：「依現場房屋材料構造及結構系統研判，前後整棟建築物分為三期興建，即中間長度約6.5公尺為第一期興建，構造為一樓磚造木架紅瓦斜屋頂，緊鄰員鹿路2段長度約10.2公尺為第二期興建，構造為一樓鋼筋混凝土加強磚造，最後長度約4公尺為第三期興建，構造為二樓鋼筋混凝土加強磚造；各期興建年代無可考…雖然第二期之混凝土強度尚佳，惟第一期興建之建築物為磚造木梁斜屋頂，除了屋頂重量因瓦片較重外，各期興建時結構系統皆採共同壁相連，耐震評估時僅能以一棟評估，但其梁柱系統無法搭接，受地震力之作用周期各不同，又為單跨結構系統，無法均勻傳遞地震力，因此標的物評估後之R值為66.15分，屬於建築物的耐震能力確有疑慮，應逕自進行補強或拆除。如果不補強，確有耐震能力致令倒塌危險之結構因子存在。…綜上所述，目前之正常使用中的載重尚無不堪使用之程度，若遇大地震仍有倒塌之疑慮。惟地震何時侵襲至標的物，以目前科技尚無法預測，因此可以安全使用之年限自不得知，…」，有建築技術學會鑑定報告書在卷可稽（見鑑定報告書第8、9頁）。
（2）由上可知，系爭A、B建物現今之載重並無達不堪使用之程度；再者，依系爭A、B建物之現場照片所示（見鑑定報告書附件四、六），系爭A、B建物之外觀、屋頂完整，以紅磚塊、水泥砌築而成之外牆亦仍佇立在系爭土地上，並無坍塌、殘破之情形，而內部除少許牆面或樑受潮、具裂縫或白華、牆壁些許油漆剝落、2樓地面局部磁磚拱起外，絕大部分之屋況尚屬正常，與一般具相當屋齡之中古屋無異，只是顯得老舊而已；再者，依建築技術學會鑑定報告書所載（見鑑定報告書第4至6頁），雖系爭B建物之2樓混凝土強度較差，低於標準值178.5單位（即：
抗壓荷重公斤/截面積平方公分），但亦達131.3單位，與標準值僅差距47.2單位（即：178.5－131.3＝47.2），而其餘系爭A、B建物則僅略低於標準值，甚或高於標準值，另系爭A、B建物之中性化程度不大，只系爭B建物之2樓內部牆垣樣本大於標準值4公分，其餘均小於標準值4公分或為0，又除系爭A建物之1樓內部牆垣樣本氯離子含量0.614單位（即：公斤/立方公尺）大於標準值0.6單位外，其餘均小於標準值0.6單位，可見系爭A、B建物之混凝土仍具一定強度功效及防止鋼筋鏽蝕之功能，亦不會因氯離子含量過高而腐蝕鋼筋，造成系爭A、
B建物成為海砂屋，故本院認系爭A、B建物應仍具一般住宅之基本功能及可繼續供生活起居之通常使用，自難遽指有何已達不堪使用之情形。
（3）雖建築技術學會於前揭鑑定結果認系爭A、B建物之耐震能力有疑慮，存在致令系爭A、B建物倒塌危險之結構因子，遇大地震有倒塌之可能（見鑑定報告書第8、9頁），然其並未敘明「大地震」之震度為何，始會使系爭A、
B建物因耐震能力不足而倒塌，且其亦認可透過補強予以改善系爭A、B建物之耐震能力（見鑑定報告書第8頁），故本院尚難遽認系爭A、B建物已達不能為通常使用之狀態。
（4）原告雖另以系爭A、B建物已逾固定資產耐用年數表所規定之耐用年數作為系爭A、B建物已不堪使用之理由（見本院卷第122、127頁），然固定資產耐用年數表是財政部依所得稅法第51條第2項、第121條之規定所制訂，目的僅是供營利事業各種固定資產計算折舊使用，非謂各該固定資產於耐用年數經過後即當然無法使用，仍應視各該固定資產之具體狀況而定，故系爭A、B建物是否不堪使用，應依其實際屋況為判斷，原告執固定資產耐用年數表為據，逕認系爭A、B建物已不堪使用，自非有據。
4、綜上，系爭A、B建物既未達不堪使用之程度而致系爭契約屆期消滅，則兩造間之系爭契約自仍有效存在，故原告依民法第455條、第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭A、B建物，並返還所占用之系爭土地，並非可採。
六、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項之規定，請求被告將座落系爭土地上之系爭A、B建物拆除，並返還所占用之系爭土地，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年2月9日
民事第四庭法官許嘉仁以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月9日
書記官曾靖雯附圖：彰化縣溪湖地政事務所108年7月24日溪測土字第1024號土地複丈成果圖。