裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第5328號民事判決
裁判日期：民國93年06月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第五三二八號
原告乙○○訴訟代理人 吳家業 律師被告丙○○
己○○戊○○兼右三人共同
訴訟代理人丁○○○當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國九十三年六月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北縣新店市○○段○○○○號土地上一六○二建號門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○巷○號二樓面積九五‧六五平方公尺之房屋返還原告。
被告應自民國九十二年九月十五日起至返還前項房屋之日止按月連帶給付原告新台幣壹萬貳仟零柒拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾捌萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告於起訴狀訴之聲明第二項，請求判決被告乙○○應自九十二年九月八日起按月給付新台幣（下同）二萬七千二百十六元，繼於本院準備程序中減縮聲明自九十二年九月十五日起給付二萬七千二百十六元，並追加被告丙○○、己○○及戊○○為共同被告，此係減縮應受判決事項之聲明，且被告對追加當事人並無異議，而為本案言詞辯論，即視為同意，核與民事訴訟法第二百五十五第一項第三款、第二項規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：前向鈞院標購坐落於台北縣新店市○○段○○○○號土地上一六○二建號門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○巷○號二樓房屋，並於民國九十二年九月十五日取得所有權。系爭房屋自原告取得所有權之日即為被告無權占有中（拍定後不點交），迄不返還，被告侵害原告之所有權而受有每月二萬七千二百一十六元，相當租金額之不當得利（計算如下：0000000元房地買賣總價額×10%÷12月=27216元/月）。又被告雖抗辯係向訴外人甲○○所承租，然甲○○於九十年始取得系爭房屋之所有權，如何於八十八年與被告訂定租約，況本件乃定期租約，被告於查封中與甲○○續約，即使租約為真正亦不生效力，徵之九十一年五月二日查封筆錄，被告於九十一年九月三十日延期續約，是被告所言並無可採，原告爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條第一項、第一百八十五條之規定，請求判決如訴之聲明。並聲明：㈠被告應將座落台北縣新店市○○段○○○○號土地上一六○二建號門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○巷○號二樓面積九五‧六五平方公尺之房屋返還原告。㈡被告應自九十二年九月十五日起至返還前項房屋之日止按月連帶給付原告二萬七千二百一十六元。
㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋乃案外人葛萊美公司賣給甲○○，且被告係合法於八十八年間向甲○○承租系爭房屋，每月租金五千元，續約二次，租約延至九十六年十月三十一日。因為承租當時系爭房屋之廁所、天花板、鋁門窗均是被告做的，所以把這些金額折算成押金，於八十八年時被告將每個月租金交付甲○○，八十九年續約時再支付二年租金十二萬元，九十一年又支付十二萬元租金至九十三年十月，均是用現金支付，況原告取得系爭房屋時被告已住在裡面，且本件為不點交之拍賣房屋等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：原告主張於九十二年九月八日拍定坐落於台北縣新店市○○段○○○○號土地上一六○二建號門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○巷○號二樓房屋，並於九十二年九月十五日取得房屋及坐落土地之所有權，而系爭房屋目前由被告等人占有等事實，業據提出不動產權利移轉證書影本、建物及土地登記謄本為證，此為被告所不爭執，並經本院於九十三年二月二十日至現場勘驗製有勘驗筆錄（本院卷第二七、二八頁），及依職權調閱本院九十一年度執字第二六六八六號、九十一年度執全字第一二八六號執行卷宗核閱屬實。
五、原告請求被告遷讓房屋，被告則抗辯其等係合法承租系爭房屋等語，故本件兩造所爭執之處，在於被告向甲○○承租系爭房屋，得否以之對抗原告？㈠按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為
，對於債權人不生效力，強制執行法第五十一條第二項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，故不動產之出租，雖屬管理行為，但有礙執行，自不得為之，而所謂債權人，則兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院七十一年度台上字第三六三六號判決參照）。故不動產實施查封後，債務人所為之不動產出租行為，縱因執行法院不知情而未予排除，對於拍定人仍不生效力。
㈡被告抗辯：其於八十八年十月三十日與甲○○簽訂房屋租賃契約，租期為一年，
每月租金五千元，又於八十九年十月二十日於原租賃契約上續約至九十一年十月三十一日，復於九十一年九月三十日二度續約至九十六年十月三十一日，並給付租金至九十三年十月三十一日，雖提出房屋租賃契約為證（本院卷第四六頁），此為原告所否認。經查，系爭房屋業經本院於九十一年四月二十五日以北院錦九十一執全丑字第一二八六號函囑託台北縣新店地政事務所辦理查封登記，並有查封登記後之土地及建物登記謄本附於九十一年度執全字第一二八六號卷可稽，則系爭房屋於查封登記後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人及拍定人均不生效力。本件被告就系爭房屋係於九十一年九月三十日始簽訂租賃契約之續約，既在九十一年四月二十五日查封登記之後，自不得以之對抗拍定人即原告，故原告請求被告遷讓房屋，自為可採。
六、又按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。另無權占有他人房屋，該房屋所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通念，而房屋之占有人對他人房屋之為無權占有，不致有因過失致不知之情形，自屬故意之侵權行為；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十五條亦有明定。再按土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」土地申報價額雖有卷附系爭土地登記謄本可憑，惟系爭房屋並未辦理申報房價，依土地法施行細則第二十五條規定，固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關尚未辦理房價之估定，本院認系爭房屋係上訴人以八十三萬元所拍定，有拍賣不動產筆錄及不動產權利移轉證書可稽，就房屋部分以前開拍賣房屋價格為損害金計算之標準，尚稱公允。審酌系爭房屋為一廳三房一衛一廚之公寓建築，位於台北縣新店市住宅區，生活尚稱便利、寧靜，鄰近六線道中興路、北二高新店交流道等一切情狀，有勘驗筆錄在卷可稽，應認依系爭土地（合計二百零六點二五平方公尺）之申報地價一萬二千元及房屋拍賣價款八十三萬元為計算基礎，而以年息百分之十計算相當於租金之損害為宜。而原告自九十二年九月十五日取得系爭房地不動產權利移轉證書，有送達回證附於前揭執行卷為憑，故原告自該日起請求被告按月連帶給付一萬二千零七十三元為有理由（計算式：【12000元×206.25㎡×1/4應有部分＋830000元】×10％÷12月＝12073元，四捨五入），逾此部分之請求，則屬無據。
七、綜上所述，被告簽立系爭房屋租賃契約之續約，係於系爭房地查封登記之後，自不得對抗拍定人即原告，從而原告本於系爭房屋所有權人及共同侵權行為之法律關係，請求被告應將坐落台北縣新店市○○段○○○○號土地上一六○二建號門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○巷○號二樓面積九五‧六五平方公尺之房屋返還原告，及應自九十二年九月十五日起至返還前項房屋之日止按月連帶給付原告一萬二千零七十三元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、原告勝訴部分，原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條、第八十五條第二項。中華民國九十三年六月三十日
民事第五庭審判長法官吳青蓉
法官吳素勤法官紀文惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年七月一日
書記官袁以明