臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
109年度重簡字第656號
原 告 陳民玲
被 告 李麗霞
上列當事人間請求給付租金等事件，於民國109年12月16日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬柒仟壹佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：被告
應給付原告新臺幣（下同）207,438元。嗣原告多次為訴之
變更，最後於民國109年12月16日當庭變更聲明請求：被告
應給付原告184,600元（原告誤算為184,800元，予以更正）
。此核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許
。
二、原告起訴主張：
（一）被告於107年1月4日向其承租坐落新北市○○區○○街○○○
號4樓房屋（下稱系爭房屋），作為補習班營業使用，兩
造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）、補充及更改
條款（下稱補充條款），約定租賃期間自107年1月4日起
至110年1月3日止，每月租金33,800元，並約定107年3月
31日前為免付租金之期間，即自107年4月1日起被告始須
給付租金，惟租賃稅10%即3,380元亦應由被告負擔，且水
電、管理費另計，被告另交付押租金67,600元於原告。嗣
被告於109年1月16日電話告知要提前終止系爭租約，並於
109年1月19日始返還鑰匙於原告並點交系爭房屋。
（二）被告於租賃期間應給付相關費用及賠償相關損害之總金額
為894,418元（計算式：33,800元＋804,327元＋35,000元
＋9,360元＋10,931元＋1,000元＝894,418元）。詳列如
下：
１提前終止租約之1個月違約金33,800元：系爭租約第18
條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙
方（指被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（
指原告）一個月租金，乙方決無異議。」被告因提前終
止系爭租約，自應賠償原告1個月租金33,800元。
２自107年4月1日起至109年1月19日止計21個月又19天之
租金及10%租賃稅計804,327元：被告於107年4月1日至
109年1月16日共21個月又19天之租賃期間，每月應給付
原告之租金含賃稅為37,180元，合計共804,327元（計
算式：37,180元×21月＋37,180元×19天÷30天＝80
4,327元，元以下四捨五入，下同）。
３系爭房屋重新油漆費用35,000元：系爭房屋是全新油漆
後交付被告占有使用，被告從事美術教學工作致汙損牆
面，經被告請人修復而支出35,000元，應由被告賠償。
４管理費9,360元：被告於承租系爭房屋期間未繳納107年
1月至3月、108年11月至12月及109年1月份19天（此部
分以半個月計算）之管理費，其中107年間每月管理費
為1,920元，108年11月後之管理費每月為1,440元，合
計被告應繳納之管理費為9,360元（計算式：1,920元×
3＋1,440×2.5＝9,360元），已由原告代墊，被告應償
還之。
５重新安裝緩降機費用10,931元：原告交付系爭房屋時，
提供屋內裝設之緩降機1台給被告使用，但被告搬遷後
該緩降機不翼而飛，原告請人重新安裝而花費10,931元
，被告應負賠償責任。
６冷氣孔回填費用1,000元：系爭房屋內冷氣孔原本密封
完好，被告搬遷時卻只用紙張隨意糊貼回復，遭風吹即
掀開，原告請人回填而花費1,000元，被告亦應負賠償
責任。
（三）被告已給付相關費用及賠償相關損害之總金額為709,818
元：（計算式：601,192元＋33,800元＋3,500元＋64,220
元＋7,106元＝709,818元）。詳列如下：
１被告於租期內已給付租金及2個月之押金計601,192元。
２被告另於107年7月給付租金33,800元及代墊修復對講機
之費用3,500元。
３被告已代原告繳納租賃所得稅64,220元。
４被告已代原告繳納全民健保補充保費7,106元。
（四）上開二項總費用經互相扣除後，被告尚應給付原告184,60
0元（計算式：894,418元－709,818元＝184,600元，原告
誤算為184,800元，予以更正）。為此，爰依系爭租約約
定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付
原告184,600元。
三、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：
（一）因被告經營之補習班招生狀況不佳，故向原告配偶浦哥表
示提早終止系爭租約，並於108年11月30日告知已完全搬
離系爭房屋，要求見面處理點交房屋事宜，但浦哥告知人
在國外，遲至109年1月16日始接到浦哥電話，雙方於109
年1月19日始見面，被告即交還系爭房屋鑰匙，足見被告
承租系爭房之期間只到108年11月30日止，非如原告主張
之108年1月19日，故被告自108年12月份起當然不用再付
租金及相關費用。另因其補習班申請立案遲延，故要求自
107年5月1日起才開始給付租金，且事後已與原告之代表
協商不負擔10%之租賃稅。
（二）被告已付租金至108年10月份，108年11月份之租金尚未給
付，但已由其所給付之押金中扣抵而付清租金。另被告於
簽約時已經付了107年4月份之租金，原告再重為請求，非
屬有據。
（三）另系房屋於被告承租期間，紗門及磁磚有破損，經被告代
墊修繕費用各1,500元、4,000元，應從原告請求之金額中
扣抵。
（四）原告主張系爭房屋重新油漆費用之35,000元，金額太高，
約2、3千元即可修復。
（五）被告並未拿走系爭房屋內裝設之緩降機，被告是自己買新
的緩降機來使用。
（六）被告搬離系爭房屋時有將冷氣孔回復。
（七）另被告除已代原告繳納租賃稅64,220元外，尚為原告代繳
全民健保補充保費9,690元（非只7,106元），亦應從原告
請求之金額中扣抵。
（八）被告從107年4月份開始繳納管理費，已付到108年10月份
，只尚未繳納108年11月份之管理費。至於107年1月至3月
份，兩造既約定被告免給付租金，也就不用付管理費。另
被告已於108年11月30日搬離系爭房屋，則108年12月1日
至109年1月19日之管理費，也無須繳納。
四、本院得心證之理由，分別說明如下：
（一）原告主張被告於107年1月4日向其承租系爭房屋，作為補
習班營業使用，兩造並簽訂系爭租約及補充條款，約定租
賃期間自107年1月4日起至110年1月3日止，每月租金33,8
00元，並約定107年3月31日前為免付租金之期間，即自10
7年4月1日起被告始須給付租金，惟租賃稅10%即3,380元
亦應由被告負擔，且水電、管理費另計，被告另交付押租
金67,600元於原告等事實，業據其提出系爭租約及補充條
款為證，雖被告辯稱因其補習班申請立案遲延，故要求自
107年5月1日起才開始給付租金，且事後已與原告之代表
協商不負擔10%之租賃稅等情，然為原告否認後，被告並
未證以實其說，所辯自不足採信，勘認原告此部分主張為
真實；原告另主張被告於109年1月16日電話告知要提前終
止系爭租約，並於109年1月19日始返還鑰匙於原告並點交
系爭房屋等情，亦為被告所否認，並辯稱其已向原告配偶
浦哥表示提早終止系爭租約，並於108年11月30日告知已
完全搬離系爭房屋，要求見面處理點交房屋事宜，但浦哥
告知人在國外，遲至109年1月16日始接到浦哥電話，雙方
於109年1月19日始見面，被告即交還系爭房屋鑰匙，足見
被告承租系爭房之期間只到108年11月30日止，非如原告
主張之108年1月19日，故被告自108年12月份起當然不用
再付租金及相關費用等情，然為此為原告所否認，且被告
固提出與浦哥間之line對話紀錄為佐證，但此非係與原告
間之對話內容，原告又否認其真正，自不得作為有利於被
告之證據；再觀此對話紀錄內容，亦無法證明被告確實於
108年11月30日搬遷並點交返還系爭房屋於原告，則被告
使用系爭房之時間應至109年1月19日止，即應負擔在此之
前所應給付之租金、租賃稅及管理費等。
（二）被告於租賃期間應給付原告相關費用及賠償相關損害之總
金額，認定如下：
１原告主張依系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行
之事項：1.租賃期間內乙方（指被告）若擬提前遷離他
處時，乙方應賠償甲方（指原告）一個月租金，乙方決
無異議。」被告因提前終止系爭租約，自應賠償原告1
個月租金33,800元部分，為被告所不爭執，則原告此部
請求，核屬有據。
２原告主張被告於租賃期間應給付自107年4月1日起至109
年1月19日止，計21個月又19天之租金及10%租賃稅計80
4,327元等情，然依兩造簽訂之補充條款，可知原告於
簽約時已收取之1個月租金（真意已含10%之租賃稅），
於107年4月1日轉為該月份之租金，則被告於上開租賃
期間，只應給付20個月又19天之租金及10%租賃稅計767
,147元（計算式：37,180元×20月＋37,180元×19天÷
30天＝767,147元，元以下四捨五入）。
３原告主張系爭房屋是全新油漆後交付被告占有使用，被
告從事美術教學工作致汙損牆面，經被告請人修復而支
出35,000元，應由被告賠償等情，固提出訴外人 潘忠華
出具之收據、現場牆面污損照片為證。然此只能證明被
告於租屋期間實有污損部分牆面致原告受有損害；且依
國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人
應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務
，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，
係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合
於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保
管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌
租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有
」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其
他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及
自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀
態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。本件原
告雖主張回復此部分損害之金額為35,000元，然為被告
所否認，並辯稱金額太高，約2、3千元即可修復等語。
本院參酌被告不爭學生畫水彩有噴到部分牆面，有部分
弄髒，而原告並未就「系爭房屋是全新油漆後交付被告
占有使用」乙節舉證證明為真實，本院爰依民事訴訟法
第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證
明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況
，依所得心證定其數額。」並參酌原告提出之現場牆面
污損情形，酌定被告應負擔之修復金額以5,000元為適
當。
４原告主張被告於承租系爭房屋期間未繳納107年1月至3
月、108年11月至12月及109年1月份19天（此部分以半
個月計算）之管理費，其中107年間每月管理費為1,920
元，108年11月後之管理費每月為1,440元，合計被告應
繳納之管理費為9,360元（計算式：1,920元×3＋1440
×2.5＝9,360元），已由原告代墊，被告應償還之等情
，而被告不爭執未繳納108年11月份之後的管理費，則
原告請求給付代墊之108年11月、12月及109年1月19日
前之管理費計3,600元（計算式：1,440元×2.5月＝3,6
00元），核屬有據。然兩造既不爭107年1月至3月為被
告免付租金之期間，當然應認此一期間之管理費，被告
亦無須繳納，始較符合兩造間約定之真意，原告自不得
請求被告償還此段期間之管理費。
５原告主張交付系爭房屋時，提供屋內裝設之緩降機1台
給被告使用，但被告搬遷後該緩降機不翼而飛，原告請
人重新安裝而花費10,931元，被告應負賠償責任等情，
雖提出現場照片及估價單為證，然被告否認原告的緩降
機在承租範圍內，並否認有拿走該緩降機等情，且本院
觀原告提出之證據，只能證明其重新請人安裝緩降機，
並不足以證明兩造所訂系爭租約之租賃標的包含此一緩
降機，更不足以證明被告確實取走系爭房屋內原裝設之
緩降機，則原告請求被告賠償重新安緩降機所支出之費
用10,931元，非屬有據。
６原告主張系爭房屋內冷氣孔原本密封完好，被告搬遷時
卻只用紙張隨意糊貼回復，遭風吹即掀開，原告請人回
填而花費1,000元，被告亦應負賠償責任等情，雖提出
場照片為證，然觀此照片非但不足以證明該冷氣孔並未
回填，且原告復未提出相關支出單據證明有回填之必要
，是原告此部分之請求，亦非有據。
７以上合計，被告於租賃期間應給付原告相關費用及賠償
相關損害之總金額共809,547元（計算式：33,800元＋7
67,147元＋5,000元＋3,600元＝809,547元）。
（三）被告已給付相關費用及賠償相關損害之總金額，認定如下
：原告主張被告於租期內已給付租金及2個月之押金計601
,192元、於107年7月給付租金33,800元、代墊修復對講機
之費用3,500元、已代原告繳納租賃所得稅64,220元部分
，為被告所不爭執；至於被告已代原告繳納之全民健保補
充保費共9,690元，非只7,106元，此有本院依被告之聲請
二度向衛生署福利部中央健康保險署查詢後，經該署以10
9年8月13日健保北字第1091094593號函、109年8月13日健
保北字第1091095142號函暨所附之繳納證明在卷可徵；雖
被告辯稱已付租金至108年10月份，108年11月份之租金尚
未給付，但已由其所給付之押金中扣抵而付清租金，及系
房屋於被告承租期間，紗門及磁磚有破損，經被告代墊修
繕費用各1,500元、4,000元等情，並於109年10月14日言
詞辯論時當庭提出清償明細表及銀行帳戶交易明細為證，
然經本院比對被告所稱之清償明細表與原告主張被告給付
之總金額，只有5筆不同，即被告稱於107年7月9日另已付
租金33,800元（由原告之配偶浦哥收取現金），另於108
年4月、5月各各給付33,800元、33,800元及代墊1,500元
、4,000元修復紗門及磁磚破損所支出之費用，然此5筆給
付均為原告所否認，且依原告所提出之銀行帳戶交易明細
，並無法證明確實有用以履行其給付租金之義務或支出代
墊之相關款項，故此5筆款項自無法認係被告已給付或賠
償相關損害之金額。從而，被告用已給付租賃期間之相關
費用及賠償相關損害之總金額共712,402元：（計算式：6
01,192元＋33,800元＋3,500元＋64,220元＋9,690元＝7
12,402元）。
（四）上開二項總費用經互相扣除後，被告尚應給付原告97,145
元（計算式：809,547元－712,402元＝97,145元）。
五、綜上所述，原告依系爭租約約定之法律關係，提起本件訴訟
，並聲明請求：被告應給付原告97,145元，為有理由，應予
准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
中華民國110年1月15日
法官趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年1月15日
書記官張裕昌