臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 96年度南簡字第2099號
原 告 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，經本院於中華民國
97年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳仟參佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告丙○○於民國96年7月3日經由訴外人中信房屋健康加
盟店新年代資產管理有限公司（以下簡稱中信房屋）居間
仲介與被告甲○○訂立不動產買賣契約書（以下簡稱系爭
買賣契約書），約定由原告以總價新台幣（下同）1,000,
000元向被告購買被告所有坐落臺南市○區○○段2小段29
之70地號、權利範圍10,000分之183之土地及其上建號同
段2619號、面積（含陽台7.4平方公尺）50.56平方公尺、
房屋第3層、門牌號碼臺南市○區○○街○○○號3樓之5之房
屋（以下簡稱系爭房屋）、權利範圍全部，原告給付價金
並辦妥所有權移轉登記，嗣於96年8月15日颱風過後，原
告準備遷入時始發現屋內客房及木造隔間牆壁滲漏水，致
油漆剝落露出壁癌，客房、隔間、廚房地面積水等瑕疵。
經向中信房屋反映未果，即向臺南市消費者保護官申訴；
並即通知被告處理，經臺南市南區調解委員會調解，詎被
告以依現況交屋、買賣已完成為由，不願負擔保責任而調
解不成立。按房屋滲漏水影響交易價格甚鉅，為交易上重
大瑕疵，爰依民法第354條、359條之規定，請求減少價金
；又系爭房屋滲漏水之情形經僱工勘查結果為：牆壁結構
嚴重龜裂，導致防水層破損，造成滲漏水，內牆因此形成
多處壁癌及水泥剝落；木質地板亦因滲漏水而有腐爛發霉
之現象；其中除廚房地板因須拆除廚具、外牆無法施工等
原因，無法先行估價外，僅就內牆作防水修補、刨除壁癌
及木造隔間修繕，共需支出96,000元，依民法第227條之
規定，請求二倍之損害賠償，計192,000元（96,000×2＝
192,000）。又因系爭房屋有上開瑕疵而不適合居住，致
原告必須租屋另住，所受損害，以每月租金7,000元計算
，自96年9月1日起至96年12月31日止，計4個月，共28,00
0元（計算式：7,000×4＝28,000元）。為此，爰依民法2
27條、260條及360條之規定，請求解除契約或減少價金及
損害賠償，並聲明：求為判決解除契約或減少價金暨⑴被
告應給付原告220,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年利率百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由
被告負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行（原告起訴狀誤
載為假扣押）。
（二）證據：提出房地產標的現況說明書、房屋租賃契約書、系
爭買賣契約書、調解證明書、存證信函、臺南市政府消費
申訴案件協調會錄音CD光碟及譯文、立勤工程修繕估價單
、照片1本及照片影本4張等為證，並聲請訊問證人 李世鴻
、 曲大舜 、 黃南榮 及丁○○。
（三）對被告答辯所為之陳述：
㈠本件係因原告於96年7月3日經由中信房屋台南健康加開店
仲介，並由該公司本件銷售人員偕同原告及被告之父親前
往該係爭房地看屋，看屋期間原告曾問及該系爭房地是否
有滲漏水之情形，該公司人員表示沒有滲漏水，被告之父
親當場也表示不會漏水（事後否認有說過），簽約過程只
曾因主臥室明顯瑕疵作出議價，被告之父親開價1,100,00
0元，經中信房屋李世鴻先生斡旋，被告答應以100萬成交
，由中信房屋台南健康加盟店特約地政士丁○○小姐執筆
填具契約書，並出示被告所填具之房屋現況說明書（第13
條.建築改良物是否有滲漏水之情形，被告勾選否）於當
日即簽約完成。
㈡本件系爭房地之買賣契約書第9條第3項，係因簽約當時地
政士丁○○小姐詢問原告該房屋是否有明顯瑕疵，原告將
其顯而易見之缺點提出（①主臥室冷氣窗口未遮蔽，導致
木質裝滿遭雨水潑濕懸客房冷氣窗旁有一細微龜裂），隨
即填上。且本件所訴訟之房屋瑕疵損害處與契約書上所登
載處無關。
㈢本件系爭房地之買賣契約書備註欄第2項，即明定（本買
賣標的，依簽約時固定裝潢現況點交），簽約時該標的除
原告曾提及之主臥室裝璜遭雨水潑濕外，其餘裝滿雖因無
人居住打掃，但仍保有應有之功能及良好外觀。並非如交
屋15日後因主結構滲漏水而造成屋內地面積水，木質地板
腐壞，木質裝璜隔間牆面發霉，牆面水泥塊剝落等情況。
㈣本件原告雖因系爭房屋出現嚴重滲漏水，曾主張解除契約
，但見被告之父親有誠意要修繕，進而同意讓其修繕，豈
料被告方面只願以粗劣之修繕方式處理（止漏劑注射，矽
利康膠填補，外層防水劑塗抹）且不願對其他損壞部份負
責，並表示完工後即與被告無關，原告不得再追究其責。
經數次協調會未果，被告表示不願負擔保責任，要告就去
告。
㈤本件最後一場協調會，由台南市政府消費者保護官傅然輝
先生召開，會議過程中信公司本件銷售人員多次表示，該
系爭房屋於簽約前曾與原告多次堪屋，當時屋況實在看不
出有滲漏水，且被告提供之房屋現況說明書也顯示無滲漏
水之情形。中信公司特約地政士也說明交屋15天後所發現
之滲漏水瑕疵處與契約書上所註明之漏水兩處無關。被告
之父親於會中曾脫口說出（你自己要看啊…你不能說我聽
你跟我說不會漏）等句，表示原告不能只因被告之父親說
過不會漏水而不去觀察是否會滲漏水，試圖將責任推卸為
原告未盡從速檢查受領物之責。
㈥綜上所述，本件系爭房地於交屋15天即發生原告事前無法
得知之嚴重滲漏水瑕疵，致使其無法遷入，基於誠信原則
，原告與被告多次協商，被告先以負責修繕，但原告不得
再追究其責。再以契約書上已註明有漏水為由，不願負擔
保責任。
㈦本件係爭房地不動產買賣契約書所記載之漏水瑕疵處，係
因當時租屋者搬離時將其冷氣拆除卻未將其窗口作遮蔽，
導致屋外雨水潑灑至屋內主臥室木質裝潢上造成損壞（此
瑕疵屬人為疏失，並非為交屋15天所發生之主結構漏水瑕
疵）。被告一再以原告知悉上述瑕疵並已簽名蓋手印為由
，擴大解釋為原告已知悉所有漏水瑕疵。
㈧本件於台南市政府消費申訴案件協調會中，中信房屋人員
一再表示與原告現場看屋數次，被告委託銷售時所親筆填
具的資料也顯示無滲漏水，當時與原告看屋過程也看不出
房屋結構有滲漏水的情形，如果原告事前知悉漏水也不可
能購買，該公司若事前知悉漏水也不可能接受被告委託販
售，並且整個銷售過程中該做的服務也都有做到了消費者
保護官傅然輝先生表示該房屋實際狀況只有原屋主（被告
）最清楚，仲介業者僅能以房屋現況說明書並依照當時所
看到的實際屋況向買方（原告）進行介紹銷售，該公司應
無疏失。被告卻謊稱該協調會係因原告已知悉漏水瑕疵，
導致協調不成立。
㈨中信房屋銷售人員曲大舜先生首次向原告銷售該房屋時，
原告即表示想找的房子總價不可超過100萬元，因為所能
籌借到的頭期款最多只有20萬元，與該房屋所刊登之銷售
金額相去甚遠，曲大舜先生立即表示原屋主（被告）的開
價其實是110萬元而且還有議價的空間，只要買方（原告
）簽立要約書委託其斡旋，將盡力與原屋主（被告）協調
。本件被告所提之委託銷售契約書影本，應屬被告與中信
房屋之間的委託行為，且被告於台南市政府協調會中也曾
自述開價為110萬元，最低底價為105萬元，並非如答辯狀
或聲請狀所述為開價138萬元或130萬元。
㈩任何買賣之標的，之所以存在於社會，有其一定的經濟效
用。本件被告於各機關所召開之協調會中皆表示事前根本
不知道有滲漏水的情形，如今卻謊稱（一般房屋皆有滲水
情形，何況為已告知有滲水現況之中古屋）。
本件係爭房地於交屋前，進出大門鑰匙皆由中信房屋台南
健康加盟店保管持有，原告於交屋前根本無法自由進出該
系爭房地，原告若於簽約前曾請工程人員進入該系爭房地
進行修繕估價，為何中信房屋人員毫不知情？
原告於96年8月15日（交屋後15天）發現該系爭房地有滲
漏水瑕疵時即通知中信房屋人員前往查看並拍照存證，該
公司人員表示會代為通知賣方（被告）處理，原告於同年
8月20日因中信房屋遲遲未給予回覆而主動前往該公司詢
問，該公司人員曲大舜先生表示已通知賣方（被告）但無
明確回應，原告心急之下於當日即依照契約書上所留賣方
（被告）地址前往高雄市被告住處請求處理（此次為交屋
後，原告首次與被告取得聯繫，並非如被告所述：原告交
屋後於8月18日告知…）並出示所拍攝之數位影像給被告
觀看，被告隨即表示將於隔日（21日）前往了解，21日由
中信房屋店長及房屋銷售人員、代書偕同買方（原告）與
賣方（被告）之父母親與2位友人一同前往查看，該店長
當時曾表示：依他的經驗來看，單就牆壁滲水部份修繕約
需10萬元，當時漏水狀況誠如原告所呈之證物（相片57張
），絕非如被告輕描淡寫為窗口下輕微滲水。
綜上所述，購屋最怕買到漏水屋因漏水瑕疵對於房屋價值
影響甚鉅，原告並非房地產投資客，只因長年租屋在外，
購屋單純為自住，絕不可能明知有漏水還將其買下，讓其
多年積蓄及借貸而來之金錢付諸流水。且任何物之買賣基
於誠信，原告於簽約前多次詢問是否有滲漏水之情事，被
告皆答覆沒有發生過，卻於事發後一再以不實說詞企圖脫
責，甚至謊稱原告曾以騷擾要脅手段達成減價目的後進而
簽約。特補充由中信房屋提供該系爭房地於簽約前之電腦
存檔照片影本（上方左右皆為客房，下右為木造和室，下
左為主臥室）簽約前客房及木造和室皆看不出有任何滲漏
水之跡象，主臥室可明顯看出冷氣窗口未遮蔽，下方報紙
遮蓋處為遭雨水潑濕腐壞處。
二、被告抗辯略以：
（一）陳述：
㈠原告於訂約前經仲介人員多次帶看系爭房屋，所稱油漆剝
落等瑕疵，均為自外觀即得發現之事實。而兩造訂約之際
，被告即告知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，並經兩造於系爭
買賣契約第9條就標的物有無滲漏水部分記載「有滲漏水
，共2處……位置在主臥室冷氣口滲水，客房外窗口」，
顯見原告早已知悉系爭房屋滲漏水之情形。被告因屋齡老
舊、漏水，原有裝潢老舊無法使用，同意降價求售，並表
示屋況不管看的到或看不到之瑕疵由原告自行修繕，與被
告無涉，因此，被告方始同意由最初開價1,380,000元，
經陸續降價，最後以1,000,000元成交。本件原告早已知
悉系爭買賣標的物有滲漏水之瑕疵，且就上開瑕疵多次協
調，最後並因此降價。被告既未保證無滲水之瑕疵，又無
故意不告知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，且無可歸責於債務
人之事由之不完全之給付。從而，原告主張依民法355條
、359條、360條及227條之規定請求減價、依物之瑕疵之
損害賠償以及不完全給付之損害賠償均無理由。
㈡至被告與中信房屋簽訂之委託銷售契約書，其內容雖有勾
選無漏水情事，然此為被告與仲介公司95年9月間所簽訂
之委託銷售契約，期間自95年9月9日起至95年12月止，委
託售屋後前往勘屋並無明顯漏水狀況勾選無漏水；然此與
原告於事隔半年後之屋況顯有不同。末以，原告所提出工
程估價單為其片面所提出之文書，該文書係針對系爭房屋
整個牆面打除重建粉刷、木板拆除、新木板施工以及相關
防水施工為估價，並非修繕，而係重新整建，實不符誠信
及比例之原則，更是於法無據等語。並聲明求為：⑴請求
駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利益判
決願供擔保請准免為假執行宣告之判決。
（二）證據：提出臺南氣象站逐日雨量資料等為證，並聲請訊問
證人黃南榮、 蘇再益 。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於96年7月3日簽訂系爭買賣契約書，原告以總價1,00
0,000元向被告購買系爭房屋，原告已給付價金完畢，兩
造並已辦妥所有權移轉登記，且被告已得系爭房屋之所有
權登記。
（二）系爭買賣契約書第9條第3項載有「有滲漏水，共2處，位
置在主臥室冷氣口滲水、客房外窗口」之文字。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張其於96年8月15日颱風過後準備遷入系爭房
屋時始發現系爭房屋內之客房及木造隔間牆壁滲漏水，致
油漆剝落露出壁癌，客房、隔間、廚房地面積水等瑕疵等
情，業據提出相片57張為憑；被告雖不否認前揭瑕疵之存
在，惟以原告在簽約前多次與仲介人員至現場看屋，其於
簽約時早已知悉有前揭瑕疵等語，資為抗辯。經查：
㈠證人即系爭房屋之仲介人員曲大舜證稱【（法官問：是否
你有帶原告看房子？）我們看這房子已經看過二、三次在
屋內實際也待了三、四小時左右，房子牆壁裂痕及壁癌，
每次都看一、二小時也都看很仔細，才開始議價。後面房
間很明顯壁癌跟裂縫，我們都有跟被告講，看了那幾次並
沒有下大雨，所以沒有明顯的問題出現，議價過程沒有剛
開始沒有達到，後來屋主才開始減價。原來開價是138萬
元，後來成交金額是以100萬元成交。」、「看得時間那
麼久，不可能有瑕疵沒有看到。壁癌是在浴室那面牆沒有
錯，裂縫在窗戶的位子。」、「這些瑕疵原告希望屋主降
價。」、「瑕疵部分原告還要處理，整修費用還要花費許
多錢，所以才要求降價。」】等語；而另一名證人亦系爭
房屋之仲介人員黃南榮證稱「帶看時，我有去過一次，簽
約時我也有在場，主臥室冷氣窗口沒有遮蔽且有看到水痕
，浴室牆壁有璧癌，有些地方有油漆剝落……」等語。則
觀證人之證詞，原告於簽約前多次查看系爭房屋，且於簽
約時以系爭房屋之瑕疵問題，將買賣價格由138萬元調整
為100萬元，調整幅極大，是原告主張其於簽約購買系爭
房屋之前不知系爭房屋有前揭滲水及壁癌之瑕疵云云，實
難採信。
㈡系爭買賣契約書第九條擔保責任第三項中，特別勾選有滲
水，且寫明「共2處，位置在主臥室冷氣口滲水、客房外
窗口」等語，該條文下方即由兩造簽名確認。觀前揭約定
條文，原告主張其於簽約前不知系爭房屋有前揭滲水及壁
癌之瑕疵，亦難憑採。
㈢綜上，被告抗辯原告於簽約前早已知悉系爭房屋有前揭瑕
疵之存在，為可採信。是原告主張其簽約前並不知悉系爭
房屋有前揭滲水及壁癌之瑕疵云云，不能採信。
㈣按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買
受人於契約成立時知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出
賣人不負擔保之責，民法第354條第1項、355條1項分割定
有明文。本件應認原告於簽訂系爭房屋之系爭買賣契約書
時，已知悉系爭房屋有前揭其所主張之滲水及壁癌之瑕疵
，已如前述。按之前揭法條之規定，出賣人之被告不負擔
保之責，則原告自不得以系爭房屋有瑕疵為由，主張物之
擔保責任，即原告不得以系爭房屋之物有瑕疵請求減少價
金或解除契約。
（二）次按「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕
疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣
人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同
時構成不完全給付之債務不履行責任」；「買賣之物，缺
少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減
少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物
之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文，又出賣人就其交
付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契
約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則
出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之
債務不履行責任」，最高法院77年度第7次民事庭會議決
議㈠、84年度臺上字第2413號、85年度臺上字第2229號、
86年度臺上字第2818號、87年度臺上字第575號分別著有
決議、裁判闡釋甚明。是買賣標的物如係特定物，則瑕疵
雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的
物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵係依瑕
疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係
於契約成立後發生且可歸責於出賣人者，因其給付不完全
，始同時發生債務不履行責任。查：本件買賣標的物即系
爭房屋滲水及壁癌等瑕疵，並非於契約成立後始發生，業
如前述，而前揭瑕疵，亦非可歸責於出賣人，揆諸前揭說
明，被告自不負擔不完全給付之債務不履行責任。
（三）綜上所述，被告不負買賣標的物之擔保責任，亦不負不完
全給付之債務不履行責任，則原告依民法第227條、260條
、354條、359條、360條等規定，請求解除契約、減少價
金及損害賠償，均乏依據。從而，原告請求解除契約或減
少價金暨被告應給付原告220,000元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，為無理
由，不應准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、本件原告既受敗訴判決，則其假執行之聲請，即失所依據，
應併予駁回。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應
依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1
項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為2,320元，而原告
之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用
如主文第2項所示
八、結論：原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 17 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官王獻楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 17 日
書記官李靜怡