裁判字號：臺灣臺北地方法院88年簡上字第732號民事判決
裁判日期：民國89年11月01日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度簡上字第七三二號
上訴人乙○○被上訴人貿慶大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 連一鴻 律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年十月七日本院新店簡易庭八十八年度店簡字第七００號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，被上訴人在一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：如附件。
三、證據：援用原審之立證方法外，補提：八十八年新上任副主委寄給上訴人之信函一份、通知收費通知書一份、所有權人名單一份、收費三種項目及對照表一份、房東、房客與房東和公司負責人同一人之收費對象一份、向房客收管理費之會議紀錄一份、催收管理費之會議紀錄一份、同意書一份、通知書一份、收支報表一份（均影本）為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）查本件被上訴人所訴請的是按照區分所有建物之面積，依每坪若干元計算之大廈管理費，以支應例如大廈公共電費、警衛人員、清潔人員及設備修繕之支出等。另所提及之停車使用費及冷卻水塔電費，則係有使用之住戶（不一定係區分所有權人，承租人亦係住戶）才須支付，均非屬上揭之管理費，亦經上訴人於上訴（三）狀自認在卷。上訴人與伊弟 吳逢源 所共有之貿慶大廈第十一層樓（即台北市○○○路○段○○○號十一樓）之建物，面積共為三七一．二三平方公尺，即一一二．二九七坪，而每坪管理費為新台幣（下同）八十二元，故該樓層每月之管理費為九、二０八元，上訴人應有部分為三分之一，此有建物登記謄本在卷可參，應繳納之管理費為三、０六九元。查貿慶大廈第一次區分所有權人會議於民國八十五年三月二十二日決議通過之貿慶大廈公共管理規章及公約（以下簡稱貿慶大廈規約）第十八條第一項規定：「為了充裕共用部分等在管理上必要之經費，區分所有權人須向大會繳交下列各款所列費用１管理費。」已明白規定繳納管理費之義務人係區分所有權人。上訴人既係貿慶大廈之區分所有權人，自有義務繳納管理費。
（二）次查貿慶大廈規約第二十二條第二項固規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾兩期或達相當金額，經定相當時間催促仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」查所謂住戶，依公寓大廈管理條例第三條第十款規定係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。今貿慶大廈規約第十八條第一項已明白規定區分所有權人須繳納管理費，而上揭之停車使用費及冷卻水塔電費即由使用之住戶分擔，然於有積欠管理費屬區分所有權人應繳納、停車使用費、冷卻水塔電費（屬使用之住戶繳納）之情形應如何處理，規約第二十二條即係就此而為之規範，故條文中有載及區分所有權人及住戶，而規定區分所有權人或住戶積欠費用管理委員會得訴請法院追繳，顯非規定管理費由住戶繳納。上訴人引規約第二十二條第二項之規定曲解管理費應由住戶繳納，主張被上訴人應向承租人收取管理費，而不應向區分所有權人收取云云，則顯無可採。
（三）復查區分所有權人將房屋出租予承租人，其繳納管理費之義務，並不因而移轉予承租人，雖區分所有權人得與承租人約定由承租人繳納管理費，惟此係區分所有權人與承租人間之約定，對被上訴人並無拘束力，其繳納管理費之義務人仍係區分所有權人，故實際上雖有由出租人繳納管理費，揆其性質亦不過係代區分所有權人繳納而已，又貿慶大廈並無向承租人收取管理費之慣例，雖區分所有權人與承租人約定由承租人實際繳納，然此顯非慣例，上訴人主張被上訴人不向承租人請求給付管理費，而向伊請求，係擅自改變向房客收取管理費之慣例云云，自無可採。故在有承租之情形，承租人不繳納管理費，出租人之區分所有權人仍應依貿慶大廈規約第十八條第一項之規定繳納管理費，本無需先向承租人催繳未獲給付後始得向區分所有權人收取管理費，惟上訴人曾向被上訴人質疑，八十七年二月二十七日貿慶大廈八十七年度第一次區分所有權人會議因而作成「管理費應先向房客催繳，不成再向房東催繳」之決議，惟此決議已係在上訴人自八十五年十月份起積欠管理費一年五個月後之事，並無溯及之效力。被上訴人為慎重起見，亦曾於八十八年四月十四日再以書面致函上訴人與其弟吳逢源二人所開設之恆高企業有限公司（以下簡稱恆高公司）催繳管理費，恆高公司於八十八年四月二十一日覆函稱伊公司於八十五年九月三十日開始即未至承租地點（即台北市○○○路○段○○○號十二樓上班）故自八十五年十月起即停止繳交管理費，並謂上訴人乙○○及訴外人吳逢源與恆高公司所簽訂之租賃契約，其租期係至八十五年十二月卅一日，且未再續約等語。準此，自八十六年一月起，恆高公司與上訴人及吳逢源間已無租賃關係，上訴人所有之房屋並無承租人存在，上訴人自無理由拒繳管理費；又，八十五年十月至十二月份所積欠之管理費，因八十七年二月二十七日貿慶大廈八十七年度第一次區分所有權人會議所作成，管理費應先向房客催繳，不成再向房東催繳之決議，並無溯及之效力，對該三個月積欠之管理費本無庸催繳，惟慎重計，被上訴人亦已向承租人恆高公司催繳，而未獲給付，故上訴人自無理由拒繳管理費。再，恆高公司遷走未代繳管理費後，區分所有權人吳逢源即按照伊應有部分三分之二繳納應有之管理費六、一三九元，從無積欠，惟上訴人卻拒繳至今。果區分所有權人不應繳納管理費，焉有共有人之一之吳逢源卻按期繳納管理費之理？故上訴人拒繳管理費顯屬無理。此外，上訴人民事上訴狀（三）所提及伊與吳逢源二股東就恆高公司財務糾紛及出租予恆高公司之租約之爭執，均與本件所訴請之大廈管理費之爭點無關，併此敘明。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提貿慶大廈管理委員會函一件、恆高企業有限公司函及租約各一件、存證信函及回執各一件、貿慶大廈管理委員會函及回執各二件、貿慶大廈管理委員會函一紙、存證信函及掛號執據各一紙（均影本）為證。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人與訴外人吳逢源為兄弟，二人共有座落台北市○○○路○段○○○號十二樓即貿慶大廈第十二層樓，上訴人應有部分為三分之一，依管理費收取標準乘以上訴人所持有之應有部分比例後，上訴人每月應繳付之管理費為新台幣（下同）三千零六十九元，詎上訴人自八十五年十月份起至八十八年九月止，均拒絕繳納，經被上訴人於八十八年六月二十三日以台北中山郵局第０一四四八號存證信函催告上訴人繳交積欠管理費後，上訴人仍不置理，乃提起本件訴訟。又依貿慶大廈公共管理規章及公約第十八條之規定，係以區分所有權人為繳交管理費之繳納義務人，上訴人以其未依慣例向房客收取云云，明顯違反上開管理規章及公約之規定；且區分所有權人將房屋出租予承租人，其繳納管理費之義務，並不因而移轉予承租人，雖區分所有權人得與承租人約定由承租人繳納管理費，惟此係區分所有權人與承租人間之約定，對被上訴人並無拘束力，其繳納管理費之義務人仍係區分所有權人，故實際上雖有由出租人繳納管理費，揆其性質亦不過係代區分所有權人繳納而已；另上訴人援引系爭管理規章及公約第二十二條之規定認被上訴人應先向房客繳納云云，亦明顯與該條規定不符而無理由各節。上訴人則以：系爭台北市○○路○段○○○號十二樓即貿慶大廈第十二層樓實際由房客恆高公司使用，且現仍使用中，依貿慶大廈公共管理規章及公約第二十二條之規定及貿慶大廈繳交管理費之慣例，管理費即應向恆高公司收取，被上訴人逕行向其催告收取顯無理由；又依被上訴人所提之恆高公司租賃契約書所載，八十五年十月至十二月仍在租賃契約期間內，被上訴人即應依慣例向恆高公司收取，其該部分管理費之主張亦顯無理由各情資為抗辯。
二、經查：上訴人為系爭台北市○○○路○段○○○號十二樓即貿慶大廈第十二層樓之區分所有權人，上訴人應有部分為三分之一，該十二樓自八十五年十月份起迄八十八年九月份均未繳交三分之一應有部分之管理費，被上訴人曾於八十八年六月二十二日以存證信函催告上訴人於十日內繳交管理費，上訴人於同年月二十三日收受，貿慶大廈已於八十五年三月二十二日決議通過貿慶大廈公共管理規章及公約等情，既有建物登記謄本影本、存證信函及回執影本、貿慶大廈公共管理規章及公約影本等件在卷可資佐證，復為兩造所不爭執，均堪信為真實，茲有疑義者厥為：系爭管理費究應由恆高公司支付或應由上訴人支付？茲析述得心證之理由如左：
（一）系爭管理費應由上訴人支付：查上訴人認系爭管理費不應由其支付，其理由不外：①貿慶大廈有向房客收取管理費之慣例，現房客恆高公司尚未搬遷，故管理費不應由其支付。②依八十七年第一次區分所有權人會議決議，及系爭公共管理規章及公約第二十二條之規定，均顯示管理費應向房客收取。然查：
①依被上訴人於原審所提，於七十九年四月九日所製作之「貿慶大廈管理委員會
會議紀錄」第六項第２之②款所載「承租人如未繳納管理費時，應由所有權人負責繳納。」上開會議紀錄已明示所有權人於承租人未繳納管理費時，區分所有權人即應負繳納管理費義務。另前述兩造所不爭執之公共管理規章及公約中，第十八條亦已明文規定區分所有權人為管理費繳交之主體，而非以實際使用人（如房客等）為管理費繳納義務人。是依前開會議紀錄及公共管理規章及公約之規定，及參考管理費之使用利益均係附著於區分所有權人所共有不動產上，區分所有權人於受有管理費使用利益之同時亦應分擔管理費繳納義務等原則，即應認區分所有權人有繳納管理費之義務，至於管理費繳納義務，區分所有權人如何協議與承租人分擔，及區分所有權人如何再轉嫁予承租人，於管理委員會之立場，縱有尊重區分所有權人與承租人關於管理費應由承租人負擔之約定，並配合向承租人收取管理費，然亦不得僅憑此即認系爭大廈有向承租人收取管理費之慣例，而棄上開管理委員會之紀錄及公共管理規章及公約之規定於不顧。
②再縱上訴人主張恆高公司仍繼續使用系爭十二層樓房屋等情屬實，惟查：被上
訴人已依規定向恆高公司催繳管理費及恆高公司自八十五年十月份起即未繳管理費等情，既有恆高公司於八十八年四月二十一日以貿慶大廈管理委員會為受文者之之函一份在卷可資佐證，則依前述「貿慶大廈管理委員會會議紀錄」第六項第２之②款所載「承租人如未繳納管理費時，應由所有權人負責繳納。」及公共管理規章及公約第十八條之規定，即應由上訴人負擔其區分所有權人之管理費繳納義務。至上訴人與恆高公司就系爭十二層樓房屋之使用爭議，亦係上訴人與恆高公司之租賃糾紛，尚與本件上訴人應否繳納其應有部分管理費之問題無涉。且承租人與區分所有權人如何約定負擔管理費，究係其內部租賃關係所得為約定規範，其所存在之風險，當由區分所有權人自行承擔吸收，區分所有權人斷無以其與承租人就管理費應由誰負責繳納之事項涉有爭議，即將該風險轉由管理委員會負擔之理，故而上訴人亦不得以恆高公司有繼續使用系爭十二層樓房屋之事實，即拒付本件管理費。
③末查：上訴人所據以主張之八十七年第一次區分所有權人會議決議，關於提案
六之決議如下：「管理費應先向房客催繳，房東與房客（公司行號）是否為同一族人而造成混淆不清時，房屋土地所有權人應主動提示管委會備查；如房客未繳，管委會應先聯絡房東，再配合處理。」其上並未明示取消區分所有權人依貿慶大廈公共管理規章及公約第十八條應由區分所有權人負擔管理費之義務。另前開管理規章及公約第二十二條第二項係規定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當時間催促仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」該條項乃將「區分所有權人」與「住戶」並列，亦即該條項並未免除區分所有權人應負之管理費繳納義務，是依該條項之規定，並無法得到「管理費應全數向住戶（承租人或其他使用人）收取，若無法收取亦與區分所有權人無涉」之解釋，從而，上訴人以本件管理費其不應負擔云云，即顯與前開區分所有權人會議及貿慶大廈公共管理規章及公約之規定不符，而不足採。
（二）至於上訴人所提之八十八年新上任副主委寄給上訴人之信函一份、通知收費通知書一份、所有權人名單一份、收費三種項目及對照表一份、房東、房客與房東和公司負責人同一人之收費對象一份、向房客收管理費之會議紀錄一份、催收管理費之會議紀錄一份、同意書一份、通知書一份、收支報表一份等證物，不過僅能證明管理委員會曾向房客收取管理費，尚無法證明管理委員會或區分所有權人會議已同意上訴人免除其依區分所有權人會議及貿慶大廈公共管理規章及公約規定應負之區分所有權人繳納管理費之責任。另上訴人所提之八十五年十月份至十二月份因租賃契約仍有效存在，上開月份之管理費應由恆高公司負擔之主張部分，因恆高公司已拒絕繳納管理費既如前（一）之②所述，則依貿慶大廈公共管理規章及公約第十八條及第二十二條第二項之規定，亦應由上訴人負擔，上訴人該部分之主張亦無理由。
三、綜上所述，本件貿慶大廈已依法成立管理委員會，且已於八十五年三月二十二日決議通過公共管理規章及公約，該公共管理規章及公約第十八條、第四十五條分別明定管理費應由區分所有權人負擔、若區分所有權人未於每月五日前自動繳交管理費時，管理委員會得另外加收應收管理費百分之十之滯納金等情，上訴人為區分所有人，自應受其拘束，然上訴人為區分所有人，自應受拘束，然上訴人所為之各項舉證，尚無法推翻前開公共管理規章及公約規定之效力，並足以使本院認系爭積欠管理費應向恆高公司收取。從而，被上訴人起訴請求上訴人應支付自八十五年十月份起至八十八年九月份止，每月三千零六十九元之管理費，總計為十一萬零四百八十四元，及如原審判決附表所示之滯納金，即非無據；本件上訴人之上訴，既與前開公共管理規章及公約不合，其本件上訴即無理由，而應予駁回。
四、本件事證已明，兩造其餘攻防方法，俱與本判決之結果無涉，乃不一一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月一日
民事第五庭審判長法官邱新福
法官歐陽漢菁法官詹駿鴻右為正本係照原本作成不得上訴中華民國八十九年十一月一日
法院書記官林淑玉