裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第240號民事判決
裁判日期：民國102年06月18日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第240號原告 黃秀花 訴訟代理人 粘舜權 律師
鍾欣惠 律師 蘇忠聖 律師被告陳 文忠 訴訟代理人 李建暲 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國102年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上如附圖斜線所示占用面積九七點０七平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告。
被告應自民國一００年七月一日起至返還前開土地之日止按年給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟柒佰柒拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項部分於原告以新臺幣叁佰叁拾玖萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟零壹拾玖萬貳仟參佰伍拾元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意，或請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款至第3款分別定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，同法第255條第2項亦有明文可資參照。查原告於本件起訴之初，其訴之聲明原為：①被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號及0000地號土地上建物拆除，並將土地返還予原告；②被告應自100年7月1日起按年給付新台幣（下同）156,885元。
嗣於民國102年5月21日當庭減縮上開第二項聲明為被告應自100年7月1日起按年給付新台幣（下同）146,770元（見本院卷第98頁）。核原告之上開所為，係本於被告無權占用原告土地之同一請求基礎事實，而為減縮應受判決事項之聲明者，而被告對之亦無異議並為本案之言詞辯論，依法應視為同意原告之變更，則依首揭法條規定，自不在禁止之列，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告係坐落新北市○○區○○段○○○○○○號及同地段第0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，此有土地登記第二類謄本1件為證，被告未經原告同意亦無任何權源，在系爭土地上興建建物，無權占有系爭土地，爰依民法第767條前段與中段之規定請求被告拆除該地上建物並返還土地予原告。
（二）第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第179條及第184條第1項分別定有明文。本件被告無權占用原告所有之土地，顯然獲得相當於租金之利益，並侵害原告之所有權，爰依據民法第179條不當得利及第18
4條侵權行為之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。又按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條著有明文規定。又系爭土地位於新北市○○區，交通、生活與購物機能均屬便利，爰以系爭土地申報總價年息10%請求相當於租金之不當得利。原告自100年7月1日取得係爭土地之所有權故不當得立即以該日為起算日，被告應每年給付原告146,77
0元（計算式：97.07平方公尺×15,120元×10％＝146,
770元）。
（三）併聲明為：①被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○號及同地段第0000地號土地之地內如附圖斜線所示占用面積90.07平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還原告。②被告應自民國100年7月1日起按年給付原告146,77
0元。③訴訟費用由被告負擔。④原告願就第一項聲明部分供擔保請准宣告假執行（見本院卷第89頁反面）。
二、原告對被告抗辯之陳述：
（一）關於被告主張原告有權利濫用及已登記為地上權等抗辯，然按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋；再者，民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。出租人出售租賃物，因承租人出價過低，乃轉售他人，圖多得售價3、4千元，其行為僅圖利己，要非以損害他人為主要目的，依上說明，顯無該條適用之餘地。本件原告為系爭土地所有權人，被告占有系爭土地，致原告無法行使所有權人使用收益處分之權利，欲完整行使所有權而為主張，原告行使物上請求權，係欲行使所有權人完整之權利而主張，並非以損害被告為目的，被告此部份之抗辯係無理由。次按主張因時效而取得地上權登記請求權者，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有，最高法院10
1年度台上字第1761號判決亦有說明，本件被告未取得地上權之登記，依據上開最高法院判決，自不得對原告主張非無權占有。
（二）另被告主張原告係以無償或不相當對價而取得系爭土地，然原告取得系爭土地係以買賣為原因，向其前手 黃陳英 所購買，買賣價金為400萬元，有雙方買賣契約書可證。原告並先後支付買賣價金予訴外人黃陳英，此有買賣契約簽收紀錄、支付買賣價金之支票影本可稽。故被告辯稱原告與訴外人為通謀虛偽買賣系爭土地之意思表示，顯不可採。
三、被告則以：
（一）系○○○區○○段○○○○號及0000號之二筆土地及其上之房屋原為訴外人 陳葵仙 所有，陳葵仙為被告之姑媽，因其膝下無兒年老無依，故於78年初請求被告與其同住，並承諾將來必將系土地上之房屋贈與給被告，被告遂於78年3月
6日遷入系爭房屋，訴外人陳葵仙並同時移轉交付系爭房屋予被告，然訴外人陳葵仙當時並未告知要贈與系爭土地，故被告於遷入系爭房屋當天，即開始以行使地上權之意思占有系爭土地，合先敘明。
（二）嗣後訴外人陳葵仙於78年7月29日，將系爭土地及房屋書贈與給被告與訴外人陳 雷生 ，並書立贈與書，聲明應將系爭土地及房屋先行單獨過戶給被告，此有見證人 張錫霖 與 何華中 等二人當場見證並於贈與書上簽名。而訴外人陳葵仙後於78年10月16日死亡，惟因被告仍以行使地上權之意思占有系爭土地，從未請求訴外人陳葵仙或其死亡後之繼承人黃陳英（陳葵仙養女）以登記之方式移轉系爭土地之所有權。詎料，黃陳英於陳葵仙死亡後，因顧忌上開贈與書之存在，一直等至被告請求移轉登記請求權時效消滅後，再於97年間對被告提起拆屋還地訴訟，惟經鈞院以97年訴字第565號判決內確認上開贈與書之真正，並認定被告係有權占有系爭土地，判決黃陳英敗訴確定在案。而訴外人黃陳英見其無法要回系爭土地，即於100年6月間以極低價格將系爭土地賣給專門承做有問題房產之投資客即原告黃秀花，被告知悉原告買受系爭土地後，遂接受法扶基金會之建議，由法扶基金會指派被告訴訟代理人，於101年12月14日陪同被告向中和地政事務所申請地上權時效取得登記，同日並繳款量測實際地上權範圍，中和地政事務所並當場排定量測日期，且通知原告當天到場。未料，原告卻於知悉被告已向地政事務所申請登記地上權後，旋於
101年12月27日向鈞院提起本件訴訟。
（二）按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條第2項定有明文，此即法律上的誠實信用原則。而最高法院71年台上字第737號判例意旨謂：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」，查原告明知系爭土地上有房屋，且原所有權人黃陳英無法向被告請求拆屋還地，仍藉此以極低價格買進投資，於後並提訴請求被告拆屋還地，欲使被告無家可歸，其行使權利顯以損害他人為目的，而有權利濫用之情事存在，實不應准許其請求。
（三）復查，被告於78年3月6日遷入系爭房屋，並因訴外人陳葵仙已口頭同意往後必將系爭房屋贈與被告，且未告知將贈與其下系爭土地之前提下，且於後均未依前開贈與書請求原所有權人依約履行所有權移轉登記，可知被告於78年
3月6日開始即係以行使地上權之意思占有系爭土地直至今日，故依民法第772條規定準用第769條規定，並參酌實務見解，應可認定被告於98年3月6日即已取得向地政機關申請時效取得系爭土地地上權登記之權，而被告並已於101年12月14日向中和地政事務所申請地上權時效取得登記，依最高法院80年度第2次民事庭會議決議「占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。本院69年度第5次民事庭會議決議應予補充。」之見解，因被告101年12月14日向地政機關申請時效取得地上權登記係在原告同年月27日向鈞院提起本訴之前，故被告已為時效取得地上權。
（四）併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
四、原告主張其為系爭土地之所有人，被告所有如附圖斜線部分所示面積97.07平方公尺之地上物占用於系爭土地之上，且被告目前仍繼續占有使用系爭如附圖斜線部分之地上物之事實，有原告所提出之土地第二類登記謄本、現場照片等件在卷為憑（見本院卷第5頁至第7頁），復據本院會同兩造及新北市中和地政事務所人員到場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖存卷可稽（見本院卷第72頁至第76頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真。
五、原告主張被告係無權占用系爭土地，依民法第767條之規定，請求被告應將系爭建物拆除，並將土地返還與原告，及請求不當得利等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造之爭執要點，厥為：（一）被告是否無權占用系爭土地？（二）原告訴請拆屋還地，是否為權利濫用？（三）原告得請求之不當得利數額為何？等項，茲審究如下。
六、被告是否無權占用系爭土地？
（一）按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。又占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。查本件被告係於101年12月14向新北市中和地政事務所為複丈測量及時效取得地上權登記之申請，嗣原告乃於101年12月27日提起本件訴訟，有前揭新北市中和地政事務所101年12月14日通知書及本院起訴狀上之收文戳可按（參見本院卷第40頁、第3頁），足認被告於原告起訴之前，即已先向地政機關為時效取得地上權登記之申請，是揆諸前之說明，自應實體審酌被告抗辯其已因時效取得地上權部分有無理由。
（二）按主張因時效取得地上權者，依民法第772條準用同法第
769條之規定，須以行使地上權之意思而占有他人之土地，經過20年之期間，始得請求登記為地上權人。此項意思依民法第944條第1項規定既不在推定之列，故須由占有人負證明之責。又占有人無法律上之權源，在他人土地上有建築物或其他工作物，可能原因甚多，或係基於侵權行為之意思，或係越界使用，或係界址不明誤他人土地為己所有，或係因其他原因（債權）關係，或係單純無權處分而占有使用，本難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物之客觀事實，即認占有人係基於行使地上權之意思而占有。被告抗辯其取得系爭房屋乃係由訴外人陳葵仙所贈與，惟查訴外人陳葵仙贈與系爭土地當時並未告知被告贈與系爭土地，故被告自始即係以行使地上權之意思占有系爭土地，從未要求訴外人陳葵仙及其繼承人以登記方式取得系爭土地之所有權等語。然觀諸被告檢附78年7月29日由訴外人陳葵仙所簽立之贈與書所載「…茲願於余身後，將所有座落於台北市○○區○○街○○巷○弄○號○○○區○○路○○○號之0及中和市○○路○○○號之0等房屋三棟，連同『基地』之所有權或共有權利全部，贈與雷生及文忠二姪各取得權利二分之一。…」等語，足徵訴外人陳葵仙於書立贈與書當初本意，即係將系爭土地及房屋權利一併二分之一權利贈與予被告，難認被告有何基於為己行使地上權之意思而占有、使用系爭土地。徵以被告於另案即本院97年度訴字第565號返還土地案件中業已自陳：
「我姑姑有一直說唸書的時候家裡幫助她很大，是她叫我們一家子搬到○○市○○街住，後來她有把贈與書給我一份，所以我知道她要贈與給我，我有答應接受。」等語（見上開卷宗97年5月28日言詞辯論筆錄第6頁），顯見被告於受贈之初即已知悉訴外人陳葵仙係欲將房屋連同土地二分之一權利一併贈與予被告，故被告抗辯訴外人陳葵仙並未告知贈與土地等語，顯不可採。據上，被告本意是否以行使地上權之意思而占用系爭土地，極有疑義，而被告既未能提出其他證據證明其係本於行使地上權之意思而占有使用系爭土地，則其抗辯：業因時效取得地上權云云，難認為有理由。
七、原告訴請拆屋還地，是否為權利濫用？
（一）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵。
（二）被告主張原告明知系爭土地上有房屋，且原所有權人無法向被告請求拆屋還地，藉以極低價格買進投資，使被告無家可歸，其行使權利顯以損害他人為目的等語。然查被告係於100年6月7日以總價400萬元向訴外人黃秀花購買系爭土地，業經提出不動產買賣契約書（本院卷第64至第66頁）為證。經查，系爭土地之買賣交易價格雖低於公告現值，然參酌系爭土地之地目為田地，況原告買受系爭房屋時，雙方既已於買賣契約書第15條其他特別約定事項載明，賣方不負點交土地之責，可知系爭買賣價金雖低於一般市場行情，然在第三人占用系爭土地而無法點交土地之情形下，尚難謂上開成交價格有異常之處。又被告另主張訴外人黃陳英與原告係通謀虛偽買賣等語，然按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示固為無效，但主張通謀虛偽意思表示者應就此有利於己之積極事實負舉證責任，本件原告既已提出不動產買賣契約書、支票影本4紙等（見本院卷第64至69頁）以茲證明雙方確實有買賣之實，被告自不得徒以其主觀臆測，質疑原告取得所有權登記之債權原因買賣為通謀虛偽。況系爭土地原為被繼承人陳葵仙所有，並於生前將二分之一持分贈與被告，縱依本院97訴字第565號判決意旨，繼承人黃陳英應受上開贈與契約之拘束，然系爭土地既經繼承人黃陳英以買賣方式移轉予原告，基於債之相對性，原告自不受上開贈與契約之拘束，從而原告本於系爭土地所有權之權利而行使，請求被告拆屋還地，係實現憲法保障其實體上財產權及程序上訴訟權之正當手段，自非專以損害他人為目的。是被告此部分之所辯，自不可取。
八、原告所得請求之不當得利數額為何？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。本件被告既係無權占有原告之系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求返還其占用系爭土地相當於租金之不當得利。又原告得請求相當於租金之不當得利，其金額究以若干為適當，依土地法第105條準用同法第97條、土地法施行法第25條之規定，應參酌基地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，在申報地價年息10％限度內決定之，並非必達申報地價10％之最高額。
（二）經查：系爭土地係位於新北市○○區，依土地登記第二類謄本（見本院卷第6頁）所載，其地目為田，且系爭地上物距離最近公車站牌約5、6分鐘，步行15至20分鐘有一國小，地上物周圍為一米半的既成道路。又原告陳報系爭房屋緊鄰新北市○○區○○街○○巷○○區○○街○○巷○弄路口角間，二巷弄路寬1.5米，僅得供人行及機慢車通行，汽車不能通行，約步行10分鐘可達頂溪捷運站等情，業經本院至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第73頁），並有原告所提出之現況及鄰近四周之照片數幀在卷可參（見本院卷第85至87頁）。是系爭土地地理位置係在交通便利、生活機能完足之位置。基此，本院因認原告所主張被告應給付原告相當於租金之不當得利，應以土地申報總價額10％計算云云，尚屬合理。再者，原告於
100年7月1日以買賣為原因登記為系爭土地之所有權人，而系爭土地於99年1月之申報地價為每平方公尺15,120元，有土地登記第二類謄本在卷為憑。又原告訴之聲明第一項已請求被告應將系爭土地返還予原告，是以原告請求被告自100年7月1日起至返還系爭土地之日止按年給付相當於租金之不當得利146,770元（計算式：15,120×97.07×10%＝146,770，元以下四捨五入），揆之前開說明，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，原告主張依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示斜線所示，面積合計97.07平方公尺騰空返還予原告，及依民法第179條前段不當得利返還請求權之規定，請求被告自100年7月1日至返還前開土地之日止按年給付原告146,770元，均有理由，應予准許。
十、兩造均陳明願就主文第一項部分供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷之結果無影響，爰不一一再予論述，附此敘明。
十二、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條，判決如主文。
中華民國102年6月18日
民事第三庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月18日
書記官溫婷雅