裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第6882號民事判決
裁判日期：民國96年12月25日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第6882號原告甲○○被告乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間損害賠償事件，本院於民國96年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國95年10月12日簽訂不動產契約，被告將台北縣中和市○○路238之1號2樓房地出賣予原告。原告交付尾款後於同年11月14日發現該屋仍有貨物未搬清，直至96年1月17日始騰空搬清，兩造於96年5月17日簽訂房屋使用協議書，惟被告無權將系爭房屋交給第三人使用，且被告是在上開協議書簽訂之後才繳交電費及管理費，為此請求被告給付95年11月至96年1月，共計3個月之相當於租金之損害，按每月租金新台幣（下同）24萬元計算，3個月損害賠償即為72萬元等語。原告提出建物所有權狀、不動產買賣契約書、臺灣臺北地方法院檢察署96年度偵字第20757號及20758號檢察官不起訴處分書等為證。並聲明：被告應給付原告72萬元，及自96年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：原告買受系爭不動產前即看過現場，其知悉現場堆積物品，仍未搬空；原告向仲介公司表示先找房客，等找到房客後再清空，堆放之物品事後並未再增加；兩造訂有房屋使用協議書，約定被告繳交自民國95年11月14日起至96年1月31日止之電費與管理費，原告即不予追究，被告已經繳交自民國95年11月14日起至96年1月31日止之電費與管理費，原告請求損害賠償等語，資為抗辯。提出：房屋使用協議書、繳納收據聯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於95年10月12日簽訂系爭不動產買賣契約。系爭不動產於95年11月10日移轉所有權登記為原告所有。
㈡原告於買受系爭房屋時，已經知悉系爭房屋仍置有物品尚未
清空，交屋當時仍有貨物未搬清，屋內之物品直至96年1月17日始搬清。
㈢兩造於96年5月17日簽訂系爭房屋使用協議書。
㈣被告已經繳清自95年11月14日起至96年1月31日止之電費與管理費。
㈤上開事實為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、房屋使
用協議書、原告所有權狀、96年5月21日管理費及電費繳納收據聯（含繳納收據明細）各影本為證，均堪信為真實。
四、兩造爭執事項：被告同意第三人使用系爭房屋，該第三人至96年1月始搬遷，則原告請求被告給付95年11月份至96年1月份，相當於租金之損害賠償，有無理由？爰審酌如下：
㈠查兩造於95年10月12日簽訂之不動產買賣契約書第3條之
約定「交屋：賣方（即被告）應於收到買方撥付之銀行貸款翌日辦理交屋予買方。」，有兩造不爭執之不動產買賣契約書附卷可稽；原告在交屋之前即已知悉系爭房屋內置有物品，且兩造交屋時仍尚未騰空，直至96年1月17日始騰空，其後兩造於96年5月17日簽訂系爭協議書，均為兩造不爭執，且有房屋使用協議書在卷可憑。是被告抗辯原告於買受系爭房屋時已知有物品堆放，且兩造就此已有協議，可以採信。㈡雖原告以系爭協議書上兩造之簽名係經由仲介公司之人傳達
，兩造並未直接、同時簽名，其否認系爭房屋使用協議書之效力，惟按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立，有最高法院68年台上字第1504號判例可參，兩造既不否認系爭房屋使用協議書內容及其上簽名之真正，揆諸上開判例意旨，系爭協議書有效成立。
㈢查系爭協議書其內容為「甲○○（即原告）向乙○○購買台
北縣中和市○○路○○○號2樓之1房屋壹戶及車位柒個，因交屋時乙○○不及將部份存放物品淨空，故雙方同意由乙○○交自民國95年11月14日起至民國96年元月31日止之電費與管理費，甲○○即不予追究，但不排除其他佔用者之責任。」等語，被告已經繳交自95年11月14日起至96年元月31日止之電費與管理費，有管理委員會96年5月21日出具之管理費及電費繳納收據聯（含各月份繳納管理費、公電、自用電及汽車清潔費收據明細），附卷可稽，且為兩造不爭執；上開協議者所稱「不予追究」之內容，對照其後文句「不排除其他佔用者之責任」，即不予追究被告未清空而佔用之責任，是被告抗辯其履行協議書之條件，原告不予追究其佔用責任，應屬可信。
㈣原告另以被告係於第三人搬遷後始繳交電費與管理費，故其
仍得請求被告給付損害賠償云云。惟按兩造有關系爭房屋之使用已立有前開協議，依協議內容原告是否追究被告責任端視被告是否繳交電費及管理費；系爭協議書並未約定被告繳交電費與管理費之期限，原告亦未證明其曾經定期催告被告履行，參以兩造於96年5月17日簽訂系爭協議書，被告旋於96年5月21日繳交電費及管理費，依一般社會觀念堪認其於相當期間內繳納。因此，原告以被告係於第三人搬遷後始繳交電費及管理費，其未顧及兩造協議書內容，主張被告應給付損害賠償殊無可取。
㈤查於95年11月14日至96年1月17日使用系爭房者為訴外人亞
太生健科技股份有限公司，以及中華綠纖維科技股份有限公司（以下簡稱亞太公司及中華綠纖維公司），該二公司係經被告前手即原所有權人捷躍國際有限公司同意其使用，嗣系爭房屋移轉為被告所有，被告於95年10月3日同意該二公司使用，有房屋使用同意書附於臺灣臺北地方法院檢察署96年度偵字第20757號卷可稽。綜觀此過程可知，被告係於95年10月12日與原告簽訂系爭房屋買賣契約書之前（10月3日）即已同意上開二公司使用房屋，被告並非在兩造簽訂系爭房屋買賣契約後始同意上開二公司佔用，該二公司佔用之事實乃原告於買受系爭不動產時已知事項，已如前述；該二公司並非被告之僱用人、學徒、或基於其他類似之關係，受被告之指示，而對於物有管領之力者，即非被告之占有輔助人而為被告占有，該二公司之使用不等同於是被告佔用，原告以該二公司之佔用請求被告給付損害賠償，亦屬無據。
㈥綜上，被告既已依房屋使用協議書繳交電費及管理費，其自
95年11月14日以後亦無佔用系爭房屋之事實，原告請求被告給付95年11月份至96年1月份，共計3個月之相當於租金之損害72萬元，尚乏依據。
五、從而，原告之訴為無理由，應予駁回。結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中華民國96年12月25日
民事第五庭法官林妙黛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年12月25日
書記官黃媚鵑