臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹北簡字第265號
原 告 劉瑜梅
訴訟代理人 李長生
被 告 麻海晧
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國104年11月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新竹縣竹北市○○里縣○○街○○○號七樓房
屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟零陸拾玖元，及自民國一百零四
年九年二十五日起至遷讓交屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟
元。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國（下同）104年1月31日與被告簽訂房屋租賃契
約書，約定由原告將門牌號碼新竹縣竹北市○○里○○鄰縣○
○街○○○號7樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期1
年，自104年2月1日起至105年1月31日止，每月租金新
臺幣（下同）9,000元，水、電、瓦斯及管理費等費用，均
由被告自行負擔。詎料，被告僅交付三個月租金及押租金9,
000元，其餘各期之房租均未支付，迄至104年7月31日止
，被告遲付租金已達三個月（未付月份為5月、6月、7月
），共計27,000元，扣除押租金9,000元後，仍逾期2個月
，共計欠繳租金18,000元。此外，被告另未繳付104年3月
至7月之水費共1,765元，5月至6月之電費共2,823元，
3月至6月之瓦斯費6,481元，以致系爭房屋遭拆除瓦斯表
，復表還需繳200元，及6月及7月之管理費2,000元，合
計13,269元。
㈡、又被告拖欠房租等費用，應負清償責任，復因被告不付租金
繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，以致原
告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，
請求被告給付自104年8月1日起至遷讓交屋日止，按月給
付相當於租金相同之損害金。
㈢、對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭房屋需修繕之部分僅浴室插座、主臥室門鎖及浴缸漏水
部分，瓦斯熱水器已修復，油漆部分亦已刷一半。
⒉被告搬離時並未通知，而原告所留之地址雖為系爭房屋址，
且未給被告另外連絡地址，然均有去看有無信件。
⒊被告係用LINE方式與原告連絡，並通知不願意繳納房租，原
告也接受被告不滿意系爭房屋，可以解約；惟被告在通聯紀
錄中並未說不滿意，亦未主張解約，所以原告就可以讓被告
續住至7月。此外，原告雖知悉系爭房屋有損害，但未承諾
要修理。
㈣、訴之聲明：
⒈被告應將坐落新竹縣竹北市○○里○○鄰縣○○街○○○號7樓
房屋全部遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告31,269元，及自104年8月1日起至遷讓交
屋日止，按月給付與租金額相同之損害金，及水電、瓦斯、
管理費等衍生費用。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、伊租賃系爭房屋時，系爭房屋內之廚房水龍頭只有熱水沒有
冷水，其它萬用龍頭不是缺冷水就是缺熱水或是沒水、漏水
，主臥室浴缸則破裂，3組插座接觸不良故障，洗水臺2座
活塞故障管路漏水，主臥室壁癌，熱水器異常有聲響，主臥
室門破裂、門把壞掉，浴室馬桶水槽止水閥故障等，曾通知
原告修繕，然原告拒不修繕， 嗣伊 自行修復，故保留房租費
作為修繕之扣款。又伊在104年7月間已搬離系爭房屋，然
鑰匙未返還原告，部分物品則未清空、搬完。
㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張被告於104年1月31日向原告承租系爭房屋，並訂
立系爭租約，租約載明租期自104年2月1日起至105年1
月31日止，每月15日以前應給付租金9.000元。嗣原告因認
被告未給付104年5、6月之租金，乃於104年6月25日發
函催告被告應於函到七日內給付；然被告仍未給付，原告復
於104年7月4日發函催告被告應於函到七日內清償；詎被
告迄未給付，原告再於104年7月18日以竹北郵局存證號碼
000306號郵局存證信函終止兩造間之租賃契約等情，業據原
告提出房屋租賃契約書，竹北郵局存證號碼000274、000284
、000306郵局存證信函（見本院卷第7至13頁）及退件信封
、收件回執（見本院卷第50至55頁）等為證，堪信為真實。
又原告主張系爭租約業已終止，被告未遷讓返還系爭房屋，
且尚積欠104年5、6、7月之租金27,000，及水電、瓦斯
、管理費、復表費13,269元，扣除押租金9,000元後，尚積
欠原告31,269元迄未返還等情，為被告否認，並以上開情詞
置辯，本件爭點厥為原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及給
付積欠之租金、水電、瓦斯、管理費、復表費計31,269元，
暨自104年8月1日起相當不當得利之租金、水電、瓦斯、
管理費等衍生費用有無理由？茲分述如下：
㈡、原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月
之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係
終止後，應返還租賃物。」，民法第440條第1項、第2項
、第455條前段訂有明文。復按「租賃物之修繕，除契約另
有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」、「租賃關係存續
中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得
定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修
繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費
用或於租金中扣除之。」民法第429條第1項、第430條分
別訂有明文。另參以，系爭租約第14條約定「甲乙丙方各方
遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨
時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等
語。
⒉經查，被告辯稱伊於租賃期間曾以系爭房屋多處毀損需修繕
為由，要求原告修繕未果等情，經原告於本院審理時自承：
我知道房屋有損害，但是我沒有承諾要修理等語（見本院卷
第40頁背面），堪認屬實。又兩造就租賃期間系爭房屋附屬
租賃物若需維修、更新，費用係承租人或出租人負擔、以及
相關違反義務效力等事項，並未特別約定於系爭租約，自應
適用上開民法第429條第1項之規定，若租賃物有修繕必要
下，即應由出租人即原告負擔修繕費之規定，故原告陳稱其
知道房屋有損害，但是沒有承諾要修理一節，自屬無據。另
被告辯稱系爭房屋內有多處需修繕之必要，租賃期間與原告
協調未果，原告拒絕修繕、更新，亦有兩造間之line通話紀
錄可參（見本院卷第43至49頁），則依前揭民法第430條之
規定，被告自得主張行使提前終止契約權或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除，然尚不得於系爭租約存
續期間，以原告拒絕修繕為由，而為同時抗辯不履行承租人
依約應按月支付租金之義務；復觀諸被告於兩造間上開LINE
通訊紀錄中並未主張欲提前終止租約，且被告復未提出修繕
費用單據，是被告非得逕自拒絕繳納租金。此外，被告於原
告起訴時，既已積欠租金達2個月以上期間，且期間經原告
催討數次未果，亦為被告所不爭執，故原告依系爭租約第14
條及上開民法租賃關係之規定，主張其得提前行使終止租約
權，應屬有據，而被告以上開理由抗辯拒絕給付租金，即難
認有理。至原告雖曾於104年7月18日以竹北郵局存證號碼
000306號郵局存證信函對被告為終止租約之意思表示，然被
告並未收授上開文件，有原告提出之郵件信封可參（見本院
卷第54頁），自應以本件起訴狀繕本送達被告之日即104年
9月24日（104年9月14日送達，依民事訴訟法第138條第
2項規定，自寄存之日起，經10日即104年9月24日發生效
力）發生終止效力。準此，兩造間之系爭租約既已經原告合
法提前終止，被告依約即應於系爭租約終止後返還系爭房屋
予原告；然於系爭租約終止後，本案言詞辯論終結時，被告
自承：鑰匙我沒有還給原告，我的東西沒有清空、搬完等語
（見本院卷第40頁背面），堪認被告仍繼續占用系爭房屋未
返回原告。
⒊從而，原告依上開民法及兩造間租賃契約之法律觀系關係，
請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
㈢、原告請求被告給付積欠之租金、水電、瓦斯、管理費計31,2
69元，有無理由？
⒈查被告自104年5月起未繳納租金，為被告所不爭執，是原
告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付104年5月、6
月、7月，共3個月之租金27,000元（9,000×3＝27,000
），扣除被告前已交付之押租金9,000元，計18,000元（27
,000-9,000＝18,000），即屬有據。
⒉次查，兩造間之房屋租賃契約書第3條約定：租金每個月新
台幣玖仟元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納
（電燈費及自來水費另計），有房屋租賃契約書可參（見本
院卷第7頁），而被告就原告主張電費、水費、瓦斯費等均
應由伊負擔部份，並不爭執，執此，原告請求被告應給付10
4年3月至7月間系爭房屋之水費1,765元、電費2,823元
、瓦斯費6,481元，合計11,069元【1,765＋2,823＋6,48
1＝11,069】部份，有原告提出之瓦斯費用收據聯、水費通
知及收據、電費未繳通知等為證（見本院卷第14至17頁、第
22至25頁），洵屬有據。至逾此部分之請求，因原告未能提
出相關事證舉證證明確有支出該部分之款項，抑或兩造間曾
約定應由被告負擔，自難認為有據，不應准許。
⒊基上，原告得請求被告返還之租金及水電、瓦斯等費用共計
29,069元【18,000＋11,069＝29,069】。
㈣、原告請求被告給付自104年8月1日起之相當不當得利之租
金、水電、瓦斯、管理費等衍生費用有無理由？
⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不
存在者，亦同。」，無權占有他人土地，可能獲得相當於租
金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返
還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害
為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為
度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第
1695號判例參照），惟於審酌對方所受之利益時，如無具體
數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算
不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324號判決意旨
參照）。經查，被告於104年9月24日終止契約日後繼續使
用系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，原告自得請求相當租
金之不當得利。參諸兩造間租賃契約約定之每月租金數額9
,000元，原告請求被告無權占有系爭房屋，每月所獲得之利
益，以兩造間約定之每月租金9,000元計算，堪屬適當，依
上開判例意旨，亦尚屬有據。準此，原告請求被告自104年
9月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元
相當租金之不當得利，自屬有據，應予准許。逾此部分之請
求，則屬無據。
⒉次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告雖主張其
因被告未將系爭房屋返還原告，致原告將受有水電、瓦斯、
管理費等衍生費用云云；惟原告未明確表明所受損害數額為
何，且未提出相關事證舉證證明確受有損害，是原告就此部
分之損害並未舉證以實其說，故此部分請求，尚屬無據。
㈤、綜上所述，原告本於租賃契約、不當得利之法律關係，請求
被告返還系爭房屋，及給付積欠之租金、水電、瓦斯等費用
29,069元，暨自104年9月25日起至返還系爭房屋之日止，
按月給付約定租金數額即9,000元之不當得利等，為有理由
，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈥、至被告主張伊因承租系爭房屋致支出修繕費云云；然被告於
本案審理期間並未主張抵銷，且未提出相關單據及照片等以
資證明，故本院自不予以審酌，併予敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述。
五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰依民
事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行
。原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為
上開宣告假執行職權之發動。至原告敗訴部分，其假執行聲
請，已因訴被駁回而失其附麗，均無從准許，應併予駁回。
六、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中華民國104年12月11日
竹北簡易庭法官林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月11日
書記官何尚安