裁判字號：臺灣嘉義地方法院101年訴字第316號民事判決
裁判日期：民國101年08月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣嘉義地方法院民事判決101年度訴字第316號原告 陳木田 訴訟代理人 吳宏輝 律師複代理人 林堯順 律師被告 陳建宏 訴訟代理人 陳黃好 上列當事人間拆屋還地等事件，於中華民國101年8月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落嘉義市○段○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ａ部分，面積伍拾參點參平方公尺、門牌號碼嘉義市○○街○○○號之二層房屋拆除，並將土地交還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬壹仟玖佰柒拾陸元，及自民國一百零一年五月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零一年五月十日起至交還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟參佰參拾參元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1項請求判命被告應將坐落嘉義市○○市○段5小段119地號（下稱系爭土地）土地上面積53.3平方公尺之2層木造建物拆除，並將土地交還原告。嗣於民國101年8月7日具狀更正聲明請求被告應將系爭土地上如附圖所示面積53.3平方公尺之木造2層房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將土地返還原告。核其所為僅屬更正事實上陳述，非為訴之變更或追加，揆諸上開規定，所為更正聲明，自應准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）系爭土地為原告所有，原由訴外人 蕭黃美蘭 設定不定期限之地上權（下稱系爭地上權），權利範圍62平方公尺，並經本院以89年度簡上字第31號民事判決自88年12月1日起調整租金為每年新臺幣（下同）147,994元確定在案。嗣於97年4月22日訴外人蕭黃美蘭將系爭地上權讓予被告，並辦理地上權讓與登記。惟被告自97年4月22日受讓迄今均未給付租金，已積欠達3年以上之總額，經原告於100年
1月10日以存證信函催告被告繳納租金及塗銷系爭地上權登記，被告仍未置理或繳納租金，原告復提出訴訟請求撤銷系爭地上權，並經本院100年度訴字第610號民事判決確定在案。系爭房屋為被告所有及使用，系爭地上權既經塗銷，則被告之系爭建物占用系爭土地已無任何正當權源，屬無權占有，自應拆除系爭建物，將系爭土地返還原告。
（二）被告自97年4月22日起即未繳納任何租金，且系爭土地現仍為被告無權占用中，本於租約及不當得利之法律關係，請求被告給付原告以每年147,994元計算自97年4月22日起至101年4月22止計4年積欠租金共591,976元（147,994元×4=591,976元），及自起訴狀繕本送達之翌日起，按月給付相當於租金之不當得利每月12,333元（147,994元/12月=12,333元；小數點以下4捨5入）。
（三）聲明：1.被告應將系爭土地上如附圖所示面積53.3平方公尺之木造2層房屋拆除，並將土地返還原告。2.被告應給付原告591,976元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至交還第1項所示土地之日止，按月給付原告12,333元。3.訴訟費用由被告負擔。4.原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯則以：
（一）系爭土地原本是被告訴訟代理人陳黃好之母所有，被告訴訟代理人陳黃好以系爭土地借款並設定抵押權，後來原告向債權人取得抵押權並聲請拍賣，嗣由原告取得系爭土地所有權。訴外人蕭黃美蘭因無法負擔每個月1萬多元的租金，所以把系爭房屋過戶給被告。系爭土地因為地段不好只能做住家無法開店，所以被告曾申請調解希望能不要付這麼多租金，但原告不肯；被告曾提議將系爭房屋以每個月2,000元出租給原告，但原告亦不願意。先前訴外人蕭黃美蘭曾表示欲向原告購買系爭土地，但原告開價1千萬元，高於原告當初購買價錢，故買賣就沒有成立。被告並沒有居住系爭房屋，並未積欠原告租金。被告亦有意向原告購買土地，仍在洽談中。
（二）聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地為其所有，原為訴外人蕭黃美蘭設定系爭不定期限之地上權，權利範圍62平方公尺，並經本院以89年度簡上字第31號判決自88年12月1日起調整租金為每年147,994元確定；訴外人蕭黃美蘭於97年4月22日將系爭地上權讓予被告，並辦理地上權讓與登記；嗣原告訴請撤銷系爭地上權，經本院於101年2月24日以100年度訴字第610號判決塗銷系爭地上權，後於101年4月5日確定在案等情，並提出系爭土地及房屋登記謄本、地籍圖謄本、本院100年度訴字第610號民事判決及確定證明書各乙份為證，並據本院依職權調取本院100年度訴字第610號、89年度簡上字第31號卷宗核閱無誤，復為被告所不爭執，自堪信屬實。至原告主張被告無權占有系爭土地，應拆除系爭建物，將系爭土地返還原告，並應給付積欠之地租及占用期間相當於租金之不當得利等節，則為被所否認，並以上開情詞置辯。故本件爭點在於：1.原告得否請求判命被告將系爭房屋拆除，並返還系爭土地予原告？2.原告得否向被告請求給付所積欠之地租並依前揭占有事實向被告請求給付相當於地租之不當得利？
（二）經查：
1.原告得否請求判命被告將系爭房屋拆除，並返還系爭土地予原告？①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此觀民法第765條規定甚明。
又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決參照）。本件原告以無權占有為原因請求被告拆除房屋並返還系爭土地，而被告則抗辯其並非無權占有，揆諸上開說明，自應由被告對其占用係有正當權源負舉證之責，否則即應為不利被告之認定。
②被告固否認其為無權占有，並辯稱：系爭土地地段不好
，伊曾申請調解希望調降地租，但原告不同意云云，並提出嘉義市東區調解委員會調解筆錄（見本院卷第57頁）為佐。然觀諸被告所提出之上開調解筆錄所載調解日期為98年1月12日，顯為系爭地上權經本院於101年2月24日以100年度訴字第610號判決塗銷系爭地上權之前所進行之調解程序，且調解結果兩造既未達共識，自無由作為其否認無權占有之佐憑。此外，被告對其於本院100年度訴字第610號判決塗銷系爭地上權確定之後，系爭房屋占用系爭土地之正當權源始終未能提出具體抗辯，亦未舉證證明其繼續占有係有正當權源之事實，自難認其抗辯有據。是依被告所舉上開證據既不足以證明渠等占用系爭土地具有正當權源，揆諸首揭說明，被告抗辯其並非無權占有云云，即不足採。
③按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。
查系爭土地為原告所有，被告所有之系爭房屋即門牌號碼嘉義市○○街○○○號房屋為2層樓房，占用系爭土地如附圖所示編號A面積為53.3平方公尺等情，業經本院到場履勘並囑託嘉義市地政事務所測量無誤，有勘驗筆錄、現場照片及嘉義市地政事務所101年7月23日嘉地二字第1010005901號函送之土地複丈成果圖、建物測量成果圖（見本院卷第35頁至第43頁）在卷可稽。而被告所有之系爭房屋於系爭地上權塗銷後既已無權占用系爭土地，則原告依上開規定訴請被告將系爭房屋拆除，並將土地返還原告，自屬有據，應予准許。
2.原告得否向被告請求給付所積欠之地租並依前揭占有事實向被告請求給付相當於租金之不當得利？①按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作
物或竹木為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。是所謂以行使地上權之意思，應係指以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之意思而言。又地上權得為有償，亦得為無償，如為有償，其使用土地之對價則稱地租或租金，此觀同法第835條至第837條之規定自明（最高法院86年度台上字第29
5號判決參照）。次按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院81年度台上字第2765號判決、73年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。再按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，司法院院字第986號解釋闡述甚明。準此，房屋所有人基於有償之地上權取得占有他人土地之正當權源，其地上權所從屬之地租支付義務（專指讓與後之地租支付義務，不當然包含讓與前尚未給付之地租），在房屋及地上權讓與之後，亦當然隨同移轉於房屋及地上權之受讓人並繼續其原來之法律關係。本件被告係於97年4月22日自訴外人蕭黃美蘭處同時受讓系爭房屋所有權及系爭地上權等情，此有系爭房屋登記謄本在卷可稽，並據本院依職權調取本院100年度訴字第610號卷宗核閱無誤，揆諸上開說明，被告應自97年4月22日起即因系爭地上權之受讓而對於原告負有地租之給付義務；且被告對於其因受讓系爭地上權而負有地租支付義務並不爭執（見本院卷第55頁），而僅以地租金額過高置辯，更堪認其對原告負有地租給付義務無疑。再參諸上開說明，地租給付義務既隨同移轉並繼續原來之法律關係，被告對原告所負地租支付義務之金額，於未經兩造協議調整或法院判決調整前，自與其前手對原告所應付之地租金額相同，被告自不能以渠等間就地租金額協議不成，即拒絕給付地租。而被告之前手即訴外人蕭黃美蘭與原告間就系爭地上權之地租金額，自88年12月1日起每年為147,994元，業如上述。被告固抗辯伊並沒有居住系爭房屋，並未積欠原告租金云云。然被告對於原告之地租給付義務係因被告所有之系爭房屋占用系爭土地之使用對價而來，並不因被告是否實際居住系爭房屋而有不同；此外，被告對於其未積欠原告地租之事實，亦未能舉證以實其說，故被告上開抗辯，並不足採。從而，原告主張被告應給付以每年147,994元計算，自97年4月22日起至101年4月22止計4年積欠地租共591,976元（147,994元×4=591,976元），自屬有據，應予准許。
②按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。查被告於本院判決塗銷系爭地上權後即屬無權占用系爭土地，業如前述，揆諸前開說明，自屬獲得相當於使用系爭土地之地租之不當利益。而被告於遭原告訴請塗銷系爭地上權之前應支付原告之地租為每年147,994元，亦如上述，故原告主張被告應自起訴狀繕本送達之翌日即101年5月10日起（送達證書見本院卷第17），按月給付相當於租金之不當得利12,333元（147,994元/12月=12,333元；小數點以下4捨5入），亦屬有據，應予准許。
③按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告請求被告給付上開積欠之地租，係以支付金錢為標的，原告就被告應給付之上開積欠地租，請求自起訴狀繕本送達之翌日即101年5月10日起（送達證書見本院卷第17頁）至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5計算之利息，未逾上開法定範圍，亦應予准許。
四、綜上所述，被告既無權占用系爭土地，則原告本於土地所有權人地位，請求判命被告應將如附圖所示編號A範圍內之系爭房屋拆除，並將系爭土地返還予原告；原告另請求判命被告應給付原告591,976元，及自101年5月10日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，暨自101年5月10日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告12,333元，為有理由，均應准許。
五、原告固陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，惟就本件拆屋還地部分，如附圖編號A所示之房屋若因假執行而拆除，日後即難以回復原狀，且被告於審理時一再表明有意與原告商談購買系爭土地或出售系爭房屋事宜，並已實際進行洽談，僅因價金尚未達成共識而尚未能成交；若於本件確定前，系爭房屋因假執行而先行拆除，顯將造成兩造買賣洽談無從續行，且不利於房屋之經濟效用維護，是被告確有因假執行恐受不能回復原狀之損害，爰駁回原告此部分宣告假執行之聲請。至金錢請求部分，經核原告之聲請於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。本院並依職權宣告被告得預供如主文第4項所示之擔保，免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條，判決如主文。
中華民國101年8月30日
民事第三庭法官曾宏揚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月30日
書記官陳見明