裁判字號：臺灣臺北地方法院94年重訴字第1493號民事判決
裁判日期：民國95年05月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺北地方法院民事判決94年度重訴字第1493號原告戊○○訴訟代理人 劉錦隆 律師被告乙○○
丙○○兼上二人法定代理人甲○○○訴訟代理人丁○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國95年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：五該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。」民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。經查，本件原告起訴時，原僅列甲○○○一人為被告（本院卷第2頁參照），嗣於訴訟進行中，追加乙○○、丙○○為被告（本院卷第39頁參照），因本件訴訟標的對於甲○○○、乙○○及丙○○必須合一確定，故原告所為訴之追加，核與首揭規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、緣坐落 台北 縣新店市○○段○○○○號（面積13.23平方公尺、重測前為大坪林段七張小段510-2地號）及同段814地號（面積404.82平方公尺、重測前為大坪林段七張小段829-l7地號）等2筆土地（下稱系爭2筆土地），原係訴外人祭祀公業 劉秉盛 所有，而祭祀公業劉秉盛於民國78年4月11日將上開808地號土地之全部、814地號土地其中面積268平方公尺，出租予被告甲○○○、乙○○及丙○○之被繼承人 周尚誠 ，雙方約定租賃期間自78年4月11日起至80年4月10日止，計2年。
其後，祭祀公業劉秉盛於94年3月2日通知周尚誠（當時祭祀公業劉秉盛不知周尚誠已死亡，至被告甲○○○於94年4月8日回信後，祭祀公業劉秉盛方知周尚誠已死亡）自94年4月10日租期屆至後不再續租，是雙方租賃關係亦至該日終止。嗣原告戊○○於94年4月18日取得系爭2筆土地之所有權，而系爭2筆土地之租賃契約既已終止，則周尚誠之繼承人即被告自94年4月11日起占有系爭2筆土地，即屬無權占有，不僅侵害原告之所有權，且獲得相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害。又系爭2筆土地每年租金為新臺幣（下同）98,993元，是被告等人應連帶給付原告每年相當於租金之損害金98,993元。爰依民法第767條、第179條、第184條等規定起訴請求。
二、祭祀公業劉秉盛於出賣系爭2筆土地之前，曾於93年3月30日以存證信函通知周尚誠，該函因招領逾期而退回，乃於93年5月28日再以存證信函通知，該函業於93年5月31日送達，然被告等人並未表示欲優先購買，且祭祀公業劉秉盛為求慎重，尚在94年4月10日租賃契約終止後，始將系爭2筆土地之所有權移轉予原告，故被告等人應無優先購買權。
三、被告甲○○○為其餘被告之法定代理人，伊既曾收受祭祀公業劉秉盛之出賣通知，如有意優先承購，理應於收到通知後10日內表示優先購買，致祭祀公業劉秉盛以為被告等人已放棄優先購買權，乃續行出賣系爭2筆土地之手續，是被告等人遲至事隔1年餘租期屆滿後，方主張優先購買，顯與誠信原則有違。
四、爰此聲明：㈠被告應將坐落系爭2筆土地上門牌號碼為台北縣新店市○○路○段○○○號之房屋拆除，將系爭2筆土地交還原告，並自94年4月19日起至交還前開土地之日止，按年連帶給付原告98,993元之損害金；㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告等人之被繼承人周尚誠於89年6月10日死亡，伊生前向祭祀公業劉秉盛承租系爭2筆土地，約定租賃期限自78年4月11日起至80年4月10日止，為期2年，每年繳納租金1次，年租金146,161元，每2年續約1次，迄今已16年，從無短少或遲付租金情事。惟祭祀公業劉秉盛在出賣系爭2筆土地予原告之前，並未通知承租人即被告等人是否願意優先購買，逕以存證信函通知租期屆滿不再續約，故原告不得以其與祭祀公業劉秉盛間就系爭2筆土地所訂買賣契約，對抗被告等人。
二、又位在系爭2筆土地中間，尚有一筆面積僅14.52坪之土地（重測前地號為830），為周尚誠於77年間向訴外人 胡曉翠 所購得，並在該地及系爭2筆土地上搭蓋房屋居住，而該地所有權現亦為被告所繼承，是若將系爭2筆土地一分為二因中間仍隔有上開土地，日後勢必不能重建，糾紛迭起。
三、爰此聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執之事項：
一、被告之被繼承人周尚誠於生前曾向祭祀公業劉秉盛承租系爭2筆土地，雙方約定租賃期限自78年4月11日起至80年4月10日止，計2年（本院卷第20頁）。
二、周尚誠承租系爭2筆土地後，在其上搭建門牌號碼為台北縣新店市○○路○段○○○號之房屋居住，現為被告所繼承（本院卷第22、55頁）。
三、周尚誠於89年5月25日死亡後，被告甲○○○仍按期繼續給付租金予祭祀公業劉秉盛（本院卷第54頁反面、第66頁反面）。
四、被告曾收受祭祀公業劉秉盛於94年3月2日寄發之台北南海郵局第217號存證信函（本院卷第21頁）。
五、祭祀公業劉秉盛已將系爭2筆土地出售予原告，並辦妥所有權移轉登記（本院卷第2頁反面、第21頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張被告之被繼承人周尚誠於生前曾向祭祀公業劉秉盛承租系爭2筆土地，雙方約定租賃期限自78年4月11日起至80年4月10日止，計2年，而周尚誠於承租系爭2筆土地後，即在其上搭建門牌號碼為台北縣新店市○○路○段○○○號之房屋居住，其後，周尚誠死亡，被告甲○○○仍按期繼續給付租金予祭祀公業劉秉盛，嗣祭祀公業劉秉盛即將系爭2筆土地出售予原告，並辦理所有轉登記完畢等事實，已據其提出房屋基地租賃契約書、系爭2筆土地登記謄本等件為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又原告主張祭祀公業劉秉盛已將出賣系爭2筆土地情事通知被告優先購買，被告卻逾期不為表示，且依祭祀公業與被告間之租賃關係復已終止，是被告占有系爭2筆土地，為無權占有云云，而被告則以前揭情辭置辯，是以，本件之爭點即在於：祭祀公業劉秉盛就系爭2筆土地之優先承買通知，是否合法送達被告？爰審究如下：
㈠、經查，祭祀公業劉秉盛與周尚誠所訂房屋基地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第2條固約定：「租賃期間：自民國78年4月11日起至民國80年4月10日止，計貳年。」。惟第5條復約定：「本租賃契約屆滿，若未經換約，乙方繼續使用本土地且甲方亦收取相當於租金之數額者，視為雙方同意依本約續約一年」等語（本院卷第4頁參照），上開系爭租賃契約租期屆滿後，周尚誠、被告甲○○○仍繼續按期繳付租金予祭祀公業劉秉盛至94年4月，此為兩造所不爭執，並有被告提出之台北國際商業銀行存款憑條4紙可佐（本院卷第41頁、第68、69頁參照），是系爭租賃契約之效力並未終止，直至祭祀公業劉秉盛於94年3月2日以台北南海郵局第217號存證信函：「‧‧‧台端承租‧‧‧土地之租賃期間將於94年4月10日屆滿‧‧‧」（本院卷第7頁）。又周尚誠於89年5月25日死亡，有戶籍謄本一份在卷可稽（本院卷第25頁），按「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。」民法第452條前段定有明文。該條既明定承租人之繼承人得終止契約，解釋上，租賃（包括租賃權及租賃契約本身）即得為承租人之繼承人之繼承標的。於此情形，承租人之繼承人如為多數人者，依民法第1151條規定，租賃權應認屬多數繼承人公同共有，即多數繼承人對於租賃物為公同共有承租人，有最高法院74年度台上字第1312號判決意旨可參。是自周尚誠89年5月25日死亡後，依前揭說明，由被告三人共同繼承系爭租賃契約，被告三人即成為系爭2筆土地之承租人，從而，被告甲○○○繼續按期繳付租金，祭祀公業劉秉盛既無反對之意思，如前所述，亦應視為祭祀公業劉秉盛與被告三人間同意租賃契約效力繼續至94年4月
10日。
㈡、次按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104條第1項、第2項分別定有明文。因此，在基地租賃，出租人即基地所有權人於基地出賣時，如未依上開土地法規定，通知基地承租人，而逕與他人訂立買賣契約者，其契約即不得對抗有優先購買權之基地承租人。查本件原告雖主張祭祀公業劉秉盛於出賣系爭2筆土地之前，曾先後於93年3月30日、93年5月28日分別以存證信函通知周尚誠，被告甲○○○已收受該出賣通知云云。然查，祭祀公業劉秉盛於93年3月30日所寄發之台北南海郵局第336號存證信函，因招領逾期而退回祭祀公業劉秉盛，為原告所自承（本院卷第40、43、44頁參照），而祭祀公業劉秉盛嗣於93年5月28日所寄發之台北南海郵局第563號存證信函，收件回執上僅蓋有「金中皇有限公司收款專用章」之戳記，該戳記所示地址（臺北市○○○路○段○○號3樓）亦與回執所載地址（臺北市○○街○○○巷○○號2樓）不同，回執上復無任何收件人之簽名（本院卷第45、46頁參照），亦不能認該存證信函已付與被告甲○○○、乙○○或丙○○之有辨別事理能力之同居人或受僱人。況該第563號存證信函所載收件人係周尚誠，斯時周尚誠已死亡，而被告甲○○○、乙○○、丙○○與周尚誠在法律上為各自獨立的權利主體，周尚誠死亡後，優先承買之通知即應對其繼承人即被告三人為之，故對周尚誠所發通知之效力，並不能視為對被告甲○○○、乙○○、丙○○所發之通知，故上開第563號優先承買通知亦不能認為已對被告三人發生通知之效力。從而，祭祀公業劉秉盛先後於93年3月30日及93年5月28日所寄發出賣系爭2筆土地之優先承買通知，均不發生通知之效力。
㈢、再查，被告甲○○○雖曾收受祭祀公業劉秉盛於94年3月2日所寄發之台北南海郵局第336號存證信函（本院卷第21頁參照），惟查，周尚誠所承租系爭2筆土地重測前之地號，分別為台北縣新店市○○○段七張小段510-2地號及829-17地號，有系爭2筆土地之土地登記謄本記載足憑（本院卷第10、11頁參照），然祭祀公業劉秉盛94年3月2日存證信函關於周尚誠承租之土地地號，卻記載為「‧‧‧重測前新店市○○○段七張小段‧‧‧510地號」（本院卷第7頁參照），並非周尚誠向祭祀公業劉秉盛所承租之土地。此外，該存證信函除載有租期屆滿後，不再續租之意旨外，並未敘及任何有關系爭2筆土地即將出售他人或通知優先購買之意旨（本院卷第7頁參照），而被告甲○○○於94年4月間回覆劉錦隆律師之士林蘭雅郵局第240號存證信函，其內容亦僅稱：「‧‧‧台端九十四年三月二日來函中之510地號非屬先夫承租，」等語（本院卷第9頁參照），亦無任何關於拋棄優先購買權利之意，且被告甲○○○在前揭回函中，既使用「先夫周尚誠」之字眼，則祭祀公業劉秉盛至遲於收到被告甲○○○前揭回函時，即足以知悉周尚誠已死亡，祭祀公業劉秉盛應對於周尚誠之全體繼承人為出賣通知，方為適法，從而，亦不能以被告甲○○○曾收受上開祭祀公業劉秉盛於94年3月2日寄發之台北南海郵局第336號存證信函之事實，即認祭祀公業劉秉盛出賣系爭2筆土地之通知已到達被告。
二、綜上所述，祭祀公業劉秉盛出賣系爭2筆土地之通知，並未合法送達被告，對於被告自不發生通知優先購買之效力，因此，原告即不得以其與祭祀公業劉秉盛間所為系爭2筆土地之買賣契約，對抗被告，被告上開抗辯，即屬有據。至原告另主張系爭租賃契約之租期已於94年4月10日屆至，祭祀公業劉秉盛與被告間之租賃關係即告終止云云，惟上述被告對於系爭2筆土地之優先購買權，既具有物權效力，且祭祀公業劉秉盛於系爭租賃契約租期屆至前所為之優先承買通知，復均為不合法，是原告亦不得據其係在祭祀公業劉秉盛與被告間之租賃關係消滅後，取得系爭2筆土地之所有權為由，對抗被告具有物權優先效力之優先購買權。又依土地法第103條第4款規定，在不定期之基地租賃，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，須達2年以上，出租人方得終止租賃契約，此項終止事由，於定期之基地租賃，亦有適用（37年院解字第4075號解釋意旨參照），而被告甲○○○已付足系爭2筆土地93年4月11日至94年4月10日租金之事實，既為兩造所不爭執，是縱將前開祭祀公業劉秉盛於94年3月2日所發台北南海郵局第336號存證信函，解釋為祭祀公業劉秉盛終止系爭租賃契約之意思表示，依上開土地法第103條第4款規定，祭祀公業劉秉盛終止契約，亦不合法，尚不生終止系爭租賃契約之效力。因此，本件原告主張系爭租賃契約已終止，被告占有系爭2筆土地，係無權占有云云，即屬無據，不足採信。從而，原告依民法第767條、第179條、第184條等規定，起訴請求被告拆除系爭2筆土地上之建物、交還系爭2筆土地暨連帶給付相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回，不應准許。
三、原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決之結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年5月30日
民事第六庭法官楊晉佳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內依對造人數檢具繕本向本院提出上訴狀上訴於臺灣高等法院。
中華民國95年6月1日
書記官朱俶伶