臺灣高等法院臺南分院96年度抗字第152號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院96年抗字第152號民事裁定

裁判日期：民國96年06月27日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院臺南分院民事裁定96年度抗字第152號抗告人勤業眾信管理顧問股份有限公司台南分公司法定代理人丁○○送達代收人 林瑞彬 相對人有限責任臺南第三信用合作社法定代理人戊○○代理人乙○○
甲○○丙○○上列抗告人（承租人）因相對人（債權人）與債務人 邱郭美澄 、郭 李惠琴 等人間請求給付借款強制執行事件，就排除租賃執行命令聲明異議，對於中華民國96年4月26日臺灣臺南地方法院95年度執字第54261號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、本件相對人（執行債權人）有限責任臺南第三信用合作社於原審聲請意旨略以：相對人即執行債權人於95年11月15日以95年6月23日南院慧95執意字第8121號債權憑證為執行名義【內容為債務人邱郭美澄、 郭李惠琴 及 邱文福 應連帶給付債權人即相對人新臺幣（下同）58,720,000元及自89年7月22日起至清償日止按年息百分之8.975計算之利息，並自89年7月22日起至清償日止，按上開利率百分之20計付違約金，並賠償程序費用246元】，向原審聲請拍賣債務人邱郭美澄所有坐落台南市○區○○○段○○○號土地暨其上債務人 郭惠琴 所有8561、8562、8563、8564、8566、8567、8568、8569、8572、8573建號（即門牌號碼台南市○○○路○段○○號11樓之3、12樓、12樓之1、12樓之2、13樓、13樓之1、13樓之
2、13樓之3、14樓之2及14樓之3）房屋，依序定為甲、乙、
丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸標，經原審95年度執字第54261號請求給付借款強制執行事件受理在案。其中同段371號土地應有部分100000分之1152及其上建號8566建物（戊標）、同段371號土地應有部分100000分之868及其上建號8567建物（己標）、同段371號土地應有部分100000分之371及其上建號8568建物（庚標）有第三人即抗告人主張其向債務人郭惠琴承租系爭三間建物，租期依序為94年7月1日起至96年6月30日止、94年7月1日起至96年6月30日止、95年7月1日起至96年6月30日止，現仍由抗告人占用中，於96年3月22日實施第1次合併拍賣無人應買，因系爭不動產存有租賃關係，影響購買意願致未能拍定，又上開甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸標房地係於82年2月22日由債務人邱郭美澄、郭李惠琴持以向債權人即相對人抵押貸款，設定87,000,000元之第一順位最高限額抵押權予相對人，承租人即抗告人與債務人郭惠琴於82年2月22日抵押權設定後所簽訂系爭
戊、己、庚標三間建物租賃期間依序為94年7月1日起至96年6月30日止、94年7月1日起至96年6月30日止、95年7月1日起至96年6月30日止之租賃契約，顯已影響抵押物之價值，爰依民法第868條規定、司法院院字第1446號解釋及『辦理強制執行事件應行注意事項』第57條第4款之規定，就系爭戊、己、庚標之建物聲請除去租賃關係再實施拍賣，以便順利拍賣抵押物等語。
二、本件聲明人即抗告人於原審法院聲明異議意旨略以：不動產所有人於設定抵押權後，就同一不動產上所設定之使用權或其他使用收益權利，於抵押權無影響者，仍得繼續存在，抗告人就系爭戊、己、庚標三間房屋所取得之租賃權，未必與系爭戊、己、庚標三間房屋無人應買有所關聯，且租約將於96年6月30日屆至，縱該租賃關係繼續存在，對買受人無不利益，再者，債務人郭李惠琴將系爭戊、己、庚標三間房屋出租予抗告人，乃使系爭戊、己、庚標三間房屋收益最大化之使用收益方式，故該租賃權之存在對於相對人之抵押權並無不利影響，又每年3至6月為抗告人業務最為繁忙之際，無餘裕處理搬遷事宜，爰請求撤銷除去租賃關係之處分，以保權益等語。
三、原審法院裁定以：
㈠、按不動產所有權人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利。但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押權之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行。司法院院字第1446號解釋，亦有明確說明。
㈡、經查，本件債務人郭李惠琴及邱郭美澄以債務人邱郭美澄所有坐落台南市○區○○○段○○○號土地暨其上債務人郭惠琴所有8561、8562、8563、8564、8566、8567、8568、8569、8572、8573建號（即門牌號碼台南市○○○路○段○○號11樓之3、12樓、12樓之1、12樓之2、13樓、13樓之1、13樓之2、13樓之3、14樓之2及14樓之3）房屋，於82年2月22日設定87,000,000元之本金最高限額抵押權予相對人，嗣債務人郭李惠琴將系爭戊、己、庚標三間房屋分別於94年7月1日、94年7月1日、95年7月1日出租予抗告人。
因債務人借款未還，相對人遂聲請原審拍賣上開抵押之房地等情，均為債務人及抗告人所不爭執，堪信為真實。依上說明，抗告人承租系爭戊、己、庚標三間房屋係在本件抵押權設定之後。又原審於96年3月22日分別以最低價5,070,000元、3,980,000元、2,090,000元實施第一次拍賣戊、己、庚標三間房屋，而系爭戊、己、庚標三間房屋因已由債務人郭李惠琴出租予抗告人，採不點交之拍賣條件，足以降低應買人之承買意願，為眾所週知，因而導致第一次拍賣流標，此有拍賣公告及拍賣筆錄附於原審㈡卷19至26頁及50頁可稽，足認上開租賃權之存在，已影響相對人抵押權之實現甚明，爰依相對人之聲請，依民法第866條但書規定及司法院院字第1446號解釋意旨，於96年3月30日核發執行命令除去抗告人之系爭戊、己、庚標三間房屋租賃權，依法並無不合。抗告人雖以其租約之存在，未必與無人應買有關聯，且其租約係使系爭戊、己、庚標三間房屋收益最大化之方式，故於抵押權並無影響等為由聲明異議，惟拍賣抵押物之強制執行程序，得否排除存在於執行標的物上之租賃權，端視該租賃關係成立於設定抵押權之先後，及其是否影響抵押權之實現而定，已如前述，與租約之存在是否有利於房屋所有權人或買受人並無關聯，況在上開房屋未拍定前，並不影響承租人與債務人間實體租賃關係之存在，承租人尚得繼續使用至房屋拍定為止，原審並未排除承租人之占有，而係定「拍定後點交」，附此敘明。抗告人前揭主張均無可採，其聲明異議為無理由，應予駁回。
四、抗告意旨略以：
㈠、不動產所有人於設定抵押權後，就同一不動產上所設定之使用權或其他使用收益權利，於抵押權無影響者，仍得繼續存在。
⒈依諸民法第866條及司法院25年3月3日院字第1446號解釋
，債務人將抵押物出租予第三人，就抵押物之賣得價金所有影響者，執行法院固得將該租賃契約除去。惟依該二法令之反面解釋，倘抵押物上之租賃契約，對於抵押權無影響者，自無加以除去之必要及餘地。此觀諸司法院大法官會議釋字第304號解釋稱如不動產所有人於設定抵押權後，就同一不動產上所設定之使用權或其他使用收益權利，於抵押權無影響者，仍得繼續存在自明。
⒉依司法院院字第1446號解釋及釋字第304號解釋，可知不
動產上所設定之使用權或其他使用收益權利，未必恆對抵押權之行使有不利影響。否則，該二號解釋自不會認為不動產上之其他使用權，於抵押權無影響者，仍得繼續存在。至該等使用權或其他使用收益權利對抵押權之行使，究否有不利影響，自應視案件之個別狀況，具體判斷，不得一概而論。故在本件，苟抗告人就系爭房屋所享之租賃權，對於抵押權並無影響，自得繼續存在，不容原審法院恣意加以排除。
㈡、原裁定所謂抗告人就系爭房屋之租賃權，足以降低應買人承買意願，因而導致第一次拍賣流標云云，實屬無據，並與司法院院字第1446號解釋及釋字第304號解釋意旨相悖。
⒈抗告人就系爭戊、己、庚標三間房屋享有租賃權，未必與系爭戊、己、庚標三間房屋第一次拍賣流標有所關聯。
①系爭戊、己、庚標三間房屋無人應買，其可能原因本有
許多：或因整體景氣欠佳，房市交易本趨冷清；或因系爭房屋坐落地點欠佳，致乏人問津；或因潛在應買人本擬於第二次拍賣、最低拍賣價格酌減後，方願投標應買。故抗告人就系爭戊、己、庚標三間房屋所享之租賃權，未必與系爭戊、己、庚標三間房屋第一次拍賣流標有所關聯。
②準此，原裁定所謂抗告人就系爭戊、己、庚標三間房屋
之租賃權，足以降低應買人承買意願，因而導致第一次拍賣流標云云，實屬無據。按足以影響潛在應買人應買系爭戊、己、庚標三間房屋之因素，除抗告人就系爭戊、己、庚標三間房屋享有租賃權外，既尚有許多，則原審自應就該等因素逐一審查，並僅於確認潛在應買人之應買意願完全未受其他因素影響時，方可認定抗告人就系爭戊、己、庚標三間房屋所享租賃權，足以降低應買人承買意願。詎原裁定竟未就其他足以影響抵押權行使之因素逐一論列排除，逕認第一次拍賣流標，係因系爭
戊、己、庚標三間房屋上存有抗告人之租賃權所致，則原裁定實有速斷之嫌。
⒉與系爭戊、己、庚標三間房屋條件幾近相同而併付拍賣之
其他建物，其上雖無租賃權存在，第一次拍賣亦無人應買，可見系爭戊、己、庚標三間房屋第一次拍賣流標，並非因抗告人之租賃權所致。故原審裁定所謂抗告人就系爭戊、己、庚標三間房屋之租賃權，足以降低應買人承買意願，因而導致第一次拍賣流標云云，顯屬無據。
①本強制執行事件中，與系爭戊、己、庚標三間房屋併付
拍賣者，有丙標台南市○○○路○段○○號12樓之1及壬標台南市○○○路○段○○號14樓之2等二建物。又該丙、壬標二建物現係空屋，無人使用，亦無出租情事，故拍定後由法院辦理點交。惟該丙、壬標二建物於第一次拍賣時，亦無人應買，此觀諸原審將該二建物列入該院96年3月22日南院慧95執意字第54261號第二次拍賣公告自明。
②查該二建物中之丙標台南市○○○路○段○○號12樓之1，
其樓層面積、權利範圍及第一次拍賣最低拍賣價格，與抗告人承租之己標台南市○○○路○段○○號13樓之1完全相同，二者間之唯一差異僅為樓層不同（一為12樓，一為13樓）。又該二建物中壬標之台南市○○○路○段○○號14樓之2，其樓層面積、權利範圍及第一次拍賣最低拍賣價格，與抗告人承租之庚標台南市○○○路○段○○號13樓之2完全相同，二者間之唯一差異僅為樓層不同（一為14樓，一為13樓）。惟該二未有租賃契約存在，且與抗告人所承租不動產幾無不同之建物，於第一次拍賣時，竟亦乏人應買。可見抗告人就系爭戊、己、庚標房屋享有租賃權，並非系爭戊、己、庚標房屋第一次拍賣流標之原因。故原審法院所謂抗告人就系爭戊、己、庚標房屋享有租賃權，足以降低應買人承買意願，因而導致第一次拍賣流標云云，顯屬無據。
⒊抗告人就系爭戊、己、庚標房屋之租賃期間，即將於約二
個月後之96年6月30日屆至，縱該租賃關係繼續存在，對買受人亦無若何不利益可言。故抗告人租賃權之繼續存在，並不致降低應買人之承買意願。抗告人就系爭戊、己、庚標房屋之租賃期間，即將於約二個月後之96年6月30日屆至，此觀諸第二次拍賣公告附表標別戊、己及庚備註五均記載：「系爭房屋係出租予第三人勤業眾信管理顧問股份有限公司，租期自94年7月1日至96年6月30日、95年7月1日至96年6月30日」自明。又原審就上開不動產原定之96年4月19日第二次拍賣期日，業因故停止（原審96年3月29日南院慧95執意字第54261號公告參照；見本院卷25頁），則系爭戊、己、庚標房屋縱得於第二次拍賣程序中拍定，其拍定期日至早亦為今（96）年5月矣。準此，縱不將抗告人之租賃權除去，買受人繼受系爭租賃關係之期間至多亦不過二個月，此對買受人並非重大之不利益。故如潛在應買人確有應買之意，抗告人租賃權之存在當不致使之卻步。因此，抗告人租賃權之繼續存在就相對人之抵押權，應無任何不利影響可言。原裁定所謂抗告人就系爭戊、
己、庚標房屋享有租賃權，足以降低應買人承買意願，因而導致第一次拍賣流標云云，實屬無據。
⒋綜前所述，系爭租賃關係之繼續存在，對系爭抵押權之實
行並無不利影響，原裁定所謂抗告人就系爭戊、己、庚標房屋之租賃權，足以降低應買人承買意願，因而導致第一次拍賣流標云云，實屬無據，並與司法院第1446號解釋及釋字第304號解釋意旨相悖。
㈢、原裁定所謂拍賣抵押物之強制執行程序，得否排除存在於執行標的物上之租賃權，與租約之存在是否有利於建物所有權人或買受人並無關聯云云，有理由矛盾、不適用司法院大法官會議釋字第304號解釋及認作主張之違法。
⒈原裁定就應買人承買意願與抵押權實現是否受影響間之關
係，先後認定竟然不相一致，顯有理由矛盾之違法，原審裁定所謂：「系爭房屋因已由債務人出租予聲明人（按即抗告人）……足以降低應買人之承買意願……足認上開租賃權之存在，已影響相對人抵押權之實現甚明」（原審裁定第2頁第16至18行參照），顯係將應買人之承買意願，作為判斷抵押權之實現是否受影響之依據。詎原審裁定繼之改稱：「拍賣抵押物之強制執行程序，得否排除存在於執行標的物上之租賃權，端視……其是否影響抵押權之實現而定……與租約之存在是否有利於……買受人並無關聯」（原審裁定第2頁倒數第9至5行參照），又認應買人之承買意願，與判斷抵押權之實現是否受影響無關。準此，原裁定就應買人承買意願與抵押權實現是否受影響間之關係，先後認定竟然不相一致，顯有理由矛盾之違法。
⒉原裁定所謂系爭抵押權是否應予排除，與系爭租約之存在
是否有利於買受人並無關聯云云，有不適用釋第字304號解釋之違法實則，潛在應買人之承買意願，實為抵押權能否有效實現之根本原因。又系爭戊、己、庚標房屋為辦公大樓，將之出租以收取租金，本為最符合系爭戊、己、庚標房屋特性之使用收益方式。詎原裁定竟然認為系爭抵押權是否應予排除，與系爭租約之存在是否有利於買受人並無關聯，漏未將足以影響潛在買受人承買意願之投資報酬率，列為具體判斷系爭抵押權之實現是否受影響之因素，則原裁定自有不適用釋第字304號解釋之違法。按：
①依釋字第304號解釋意旨，不動產上所設定之使用權或
其他使用收益權利，對抵押權之實現究否有不利影響，應視案件之個別狀況，具體判斷，不得一概而論，已如前述。則原審法院自應將一切足以影響系爭抵押權實現之事項，均列為判斷是否將系爭租賃關係除去之因素，俾得具體妥當決定系爭租賃關係之除去與否。
②「稱抵押權者，謂對於債務人或第三人不移轉占有而供
擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權」民法第860條著有規定。因此，抵押權人所得享有之最重要權能，厥為抵押物之拍賣請求權。故抵押物得否順利拍定，實為判斷抵押權是否有效實行之重要基礎。又抵押物得否順利拍定，潛在應買人之承買意願至關重要。蓋抵押物欲能售出，必須有人應買，若潛在應買人均無承買之意，抵押物自無拍定之可能。準此，潛在應買人之承買意願，實為影響抵押權是否有效實現之根本因素。
③不動產之收益狀況，攸關潛在應買人買受系爭戊、己、
庚標房屋後可得獲取之投資報酬率，為影響潛在應買人承買意願之關鍵因素。如一不動產之收益狀況良好，潛在應買人買受系爭戊、己、庚標房屋之投資報酬率豐厚，潛在買受人之承買意願自會隨之增加。反之，如一不動產之收益狀況欠佳，潛在應買人買受系爭戊、己、庚標房屋之投資報酬率不良，潛在買受人之承賣意願自亦隨之降低。
④系爭戊、己、庚標房屋之屬性既為辦公大樓，應買人承
買系爭戊、己、庚標房屋後，就系爭戊、己、庚標房屋加以使用收益之最佳方式，厥為出租予第三人充作辦公室，以賺取租金收入。又如出租系爭戊、己、庚標房屋可得收取之租金數額豐厚，則潛在買受人承買系爭戊、
己、庚標房屋之意願當會增加。潛在應買人承買系爭戊、己、庚標房屋之意願提高，自有助於系爭抵押權之實現。故系爭戊、己、庚標房屋之租金收入狀況，實為足以影響系爭抵押權有效實現與否之重要因素。故原審所謂系爭租賃契約是否有利於買受人，與判斷抵押權之實現是否受影響無關云云，未將應買人承買系爭戊、己、庚標房屋之意願，列為判斷系爭抵押權之實現是否受影響之因素，顯與司法院大會官會議釋字第304號解釋意旨相悖。
⒊原裁定所謂系爭租賃權是否應予排除，與該租賃權之存在
是否有利於「建物所有權人」並無關聯云云，有認作主張之違法。
①最高法院60年台上字第2085號判例稱：「民事訴訟法除
法律別有規定外，不得斟酌當事人未提出之事實，此為辯論主義之當然結果。原審就當事人未主張之事實依職權斟酌，顯有認作主張之違法情形。」。又「強制執行程序，除本法另有規定外，準用民事訴訟法之規定。」強制執行法第30條之1著有規定。準此，執行法院就當事人之聲明異議作成裁定時，自不得就當事人所未提出之事實加以斟酌，方可謂與強制執行法第30條之1及最高法院60年台上字第2085號判例意旨相符。
②查抗告人於聲明異議狀中，並未主張系爭租約之存在有
利於建物所有人，故系爭抵押權之實行不受影響。而係主張系爭租約之存在，對於「買受人」應屬有利，故系爭抵押權之實行不受影響。則原審裁定所謂：「拍賣抵押物之強制執行程序，得否排除存在於執行標的物上之租賃權……與租約之存在是否有利於『建物所有權人』……並無關聯」云云，顯然就抗告人所未提出之事實加以斟酌，有認作主張之違法，而與強制執行法第30條之1及最高法院60年台上字第2085號判例意旨相悖。
㈣、原審法院未考量債務人郭李惠琴將系爭戊、己、庚標房屋出租予抗告人，為使系爭戊、己、庚標房屋收益最大化之舉措，逕將系爭租賃權除去，自屬對抗告人權益之不當侵害，債務人郭李惠琴將系爭戊、己、庚標房屋出租予抗告人，為使系爭戊、己、庚標房屋收益最大化之舉措。縱抗告人之租賃權繼續存在，亦不致影響潛在應受人之承買意願，就相對人之抵押權並無任何不利影響，不應予以除去。原審法院未慮及此，逕將系爭租賃權除去，自屬對抗告人權益之不當侵害。按：
⒈債務人郭李惠琴將系爭戊、己、庚標房屋出租予抗告人，
每月可收取租金計92,000元（13樓、13樓之1及13樓之2之租金額分別為42,000、35,000及15,000元，有租賃契約影本附於本院卷27至40頁可按）。準此，系爭戊、己、庚標房屋出租予抗告人，每年可產生1,104,000元之收益。又系爭系爭戊、己、庚標房地第一次拍賣最低拍賣價格計為15,500,000元（7,170,000+5,560,000+2,770,000=15,500,000），第二次拍賣之最低拍賣價格計為12,400,000（5,736,000+4,448,000+2,216,000=12,400,000）。故將系爭
戊、己、庚標房屋出租予抗告人之租金收益率高達7.12%（1,104,000÷15,500,000＝7.12%）及8.9%（1,104,000÷
12,400,000＝8.9%），為現行一般定期存款利率2.5%之三倍。因此，將系爭戊、己、庚標房屋出租予抗告人所得收取之租金數額，顯已超出市場行情。縱不將抗告人之租賃權予以除去，買受人亦可收取超越市場行情之租金，對買受人並無不利可言，潛在應買人承買系爭戊、己、庚標房屋之意願，並無因系爭租賃關係之存在而降低之虞。則抗告人之租賃權，就相對人之抵押權並無不利影響，不應予以除去。
⒉又抗告人自承租系爭戊、己、庚標房屋以來，均依約如期
支付租金，未曾拖欠。且抗告人為勤業眾信會計師事務所之關聯企業，系爭戊、己、庚標房屋並經出租人即債務人郭李惠琴同意，由抗告人及勤業眾信會計師事務所共同使用，而勤業眾信會計師事務所為國內之知名績優企業，故抗告人日後亦無拖欠租金之虞。因此，系爭戊、己、庚標房屋出租予抗告人當可產生穩定而超越市場行情之收益。故將系爭戊、己、庚標房屋出租予抗告人使用，實為使系爭戊、己、庚標房屋發揮最大效益之使用收益方式，對買受人並無不利可言，潛在應買人承買系爭戊、己、庚標房屋之意願，並無因系爭租賃關係之存在而降低之虞。則抗告人就系爭戊、己、庚標房屋繼續享有租賃權，就相對人抵押權之實行並無不利影響，並無加以除去之必要。原審法院未慮及此，逕將系爭租賃權除去，自屬對抗告人權益之不當侵害。
㈤、原裁定所謂系爭戊、己、庚標房屋未拍定前，並不影響抗告人與債務人郭李惠琴間實體租賃關係之存在，承租人尚得繼續使用系爭戊、己、庚標房屋至拍定為止云云，與原審96年3月30日95年度執字第54261號執行命令內容牴觸，且未說明其相關法令基礎，不足作為保障抗告人權益之依據。
⒈原審法院96年3月30日95年度執字第54261號執行命令主旨
既然記載：「承租人就坐落……門牌號碼台南市○○路○段○○號13樓、13樓之1、13樓之2房屋與債務人約定之租賃權『應予除去』」，可見原審確有將抗告人就系爭戊、己、庚標房屋所享租賃權予以除去之意。故抗告人就系爭戊、己、庚標房屋所享租賃權，自有因該執行命令受損害之虞。抗告人之租賃權既有因執行命令受損害之虞，抗告人自得對之聲明異議，殊不得以原審法院尚未現實排除抗告人就系爭戊、己、庚標房屋之占有，即認抗告人之聲明異議為無理由。
⒉原審裁定就其所謂系爭房屋未拍定前，並不影響抗告人與
債務人間實體租賃關係之存在，承租人尚得繼續使用系爭不動產至拍定為止云云，並未敘明其法令依據，暨該論述與執行命令之關係，則抗告人自不得徒以該記載為憑，逕認自身權益已無受損之虞。蓋執行命令主旨係載明抗告人就系爭房屋之租賃權應予除去，並未記載執行法院於拍定前不排除抗告人之占有。又原審並未敘明其所謂抗告人得繼續使用系爭房屋至拍定為止此一見解之法律依據，則抗告人對原審前揭見解之效力，不能無疑。故抗告人自不能僅憑原審於裁定中所附帶提及之所謂系爭房屋未拍定前，承租人尚得繼續使用云云，遽認自身權益已有充足保障。⒊縱抗告人得繼續使用系爭房屋至拍定為止，執行命令仍使
抗告人之租賃權處於不確定狀態。按依原審見解，抗告人既僅能使用系爭戊、己、庚標房屋至拍定為止，則系爭不動產一經拍定，抗告人就系爭戊、己、庚標房屋即不復有使用權限。準此，抗告人就系爭戊、己、庚標房屋之占有，仍有隨時遭執行法院排除之虞。故原審法院徒以系爭戊、己、庚標房屋未拍定前，抗告人尚得使用系爭戊、己、庚標房屋云云，認為抗告人之聲明異議為無理由，顯屬無據。
㈥、每年3至6月為勤業眾信會計師事務所，因辦理所得稅代理申報及財務報告核閱及查核簽證，最為繁忙之際，實再無餘裕處理辦公處所搬遷事宜。又縱該事務所嗣後得暇辦理搬遷事宜，亦須半年時間覓妥適當地點及完成規劃、裝修。爰請本院衡酌勤業眾信會計師事務所之業務特性，准予將執行命令予以撤銷或延展其實行時間⒈「實施強制執行時，如有特別情事繼續執行顯非適當者，
執行法院得變更或延展執行。」強制執行法第10條第3項訂有明文。
⒉每年3至6月為勤業眾信會計師事務所因辦理所得稅代理申
報及財務報告核閱及查核簽證，最為繁忙之際，實再無餘裕處理搬遷事宜：
①依所得稅法第71條第1項規定，納稅義務人應於每年5月
1日起至5月31日止，辦理綜合所得稅及營利事業所得稅申報事宜，違者應依同法第108條第1項規定繳納依應納稅額百分之10計算之滯納金。又依證券交易法第36條規定，公開發行公司應逐季公告並申報經會計師核閱或查核簽證之財務報告，違者依同法第178條規定處24萬以上240萬元以下之罰鍰，並得連續處罰。
②按勤業眾信會計師事務所承辦許多所得稅查核簽證及財
務報告核閱或查核簽證之業務，故每年3至6月均為勤業眾信會計師事務所最為繁忙之時段（按依財政部89年5月16日台財稅字第0890453709號函，會計師辦理營利事業所得稅結算申報案件，合計在10件以上者，其中1/2件數，得申請延至6月30日前提出查核簽證報告。又因勤業眾信會計事務所承辦案件繁多，歷年來均依前揭函釋申請延期辦理。故勤業眾信會計師事務所之忙季，須至6月底方得結束），實再無餘裕處理辦公處所他遷事宜。又該等業務依前揭所得稅法及證券交易法規定，均有一定之辦理時限，倘未加遵循即須擔負嚴重之罰責。
如勤業眾信會計師事務所因辦理辦公處所搬遷事宜，致遲誤客戶之所得稅申報或財務報告查核事宜，即有遭眾多客戶追索鉅額賠償之虞。
③又縱勤業眾信會計師事務所於6月以後，得暇辦理辦公
處所搬遷事宜，其可遷離系爭戊、己、庚標房屋之時間，至早亦在12月分。因覓得適當之辦公處所，並非易事。且尋得辦公處所後，復須加以裝修、規劃，方能符合業務需求。而覓得辦公處所及裝修、規劃，需時至少半年。故勤業眾信會計師事務所得以搬離系爭房屋之時間，當在12月分之後。
⒊為此，請本院考量勤業眾信會計師事務所經辦業務之特性
，將執行命令予以撤銷，或至少將其執行時間延展至12月。
五、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響；民法第866條定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第866條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者；依同條之規定言之，不問其契約之成立，在扺押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效，其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院74年台抗字第227號判例、86年度台抗字第588號判例及86年度台抗字第160號裁定、及司法院院字第1446號解釋參照）。又強制執行法第98條第2項亦規定：不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉。蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，不足以清償所擔保之債權時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。再抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標買之意願，此為眾所週知之事實，是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，當致影響抵押權者，而執行法院自應依聲請或職權除去該租賃關係，而為拍賣。
六、經查：
㈠、本件相對人即執行債權人於95年11月15日以95年6月23日南院慧95執意字第8121號債權憑證為執行名義（內容為債務人邱郭美澄、郭李惠琴及邱文福應連帶給付相對人58,720,000元及自89年7月22日起至清償日止按年息百分之8.975計算之利息，並自89年7月22日起至清償日止，按上開利率百分之20計付違約金，並賠償程序費用246元），向原審聲請拍賣債務人邱郭美澄所有坐落台南市○區○○○段○○○號土地暨其上債務人郭惠琴所有8561、8562、8563、8564、8566、8567、8568、8569、8572、8573建號（即門牌號碼台南市○○○路○段○○號11樓之3、12樓、12樓之1、12樓之2、13樓、13樓之1、13樓之2、13樓之3、14樓之2及14樓之3）房屋，依序定為甲、乙、丙、丁、戊、
己、庚、辛、壬、癸標，經原審95年度執字第54261號請求給付借款強制執行事件受理在案。又上開房地係於82年2月22日由債務人邱郭美澄、郭李惠琴持以向相對人抵押貸款，設定87,000,000元之第一順位最高限額抵押權予相對人等情，有相對人提出之台灣台南地方法院95年11月15日以95年6月23日南院慧95執意字第8121號債權憑證、他項權利證明書、抵押權設定契約書、其他約定事項及土地及建物登記謄本附於原審執行卷可按【見原審執行㈠卷16至66頁】，堪信為真實。
㈡、查系爭戊、己、庚標房屋經原審執行法院於96年3月22日上午10時30分以分別以底價5,070,000、3,980,000、2,090,000元實施第一次拍賣，該拍賣公告附表備註五均載明：「據債權人代理人具狀陳報：系爭房屋係出租予第三人勤業眾信管理顧問股份有限公司，（系爭戊、己標房屋）租期自94年7月1日至96年6月30日，庚標房屋之租期係自95年7月1日至96年6月30日，有租賃契約附卷可證，應買人請自行查證，拍定後不點交。」等語，係採不點交為拍賣條件，因無人應買而流標，有拍賣公告及拍賣筆錄附於原審執行㈡卷19至26、50頁可稽。又查，原審執行法院於96年3月22日上午10時30分所實施第一次拍賣，所有執行標的物即甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸標房地底價共計42,760,000元（80萬+220萬+210萬+508萬+158萬+398萬+68萬+209萬+210萬+507萬+158萬+398萬+68萬+209萬+80萬+219萬+68萬+209萬+80萬+219萬=4,276萬元），就本金58,720,000元借貸部分已顯不足清償，如再依強制執行法第91條第2項規定，經減價20%再行拍賣時，其底價僅餘34,208,000元（42,760,000×0.8=34,208,000），相對人所得受之分配金額更相形減少，故上開租賃關係之存在，已影響相對人本件抵押權之實現甚明，原審執行法院因而依據民法第866條但書規定及司法院院字第1446號解釋意旨，核發執行命令除去抗告人之租賃權，於法並無違誤。
㈢、抗告意旨主張：【不動產所有人於設定抵押權後，就同一不動產上所設定之使用權或其他使用收益權利，於抵押權無影響者，仍得繼續存在，司法院院字第1446號解釋及釋字第304號解釋意旨可資參照。抗告人就系爭戊、己、庚標房屋享有租賃權，未必與系爭戊、己、庚標房屋第一次拍賣流標有所關聯，應考量足以影響潛在應買人應買系爭
戊、己、庚標房屋之因素，況與系爭戊、己、庚標房屋條件幾近相同而併付拍賣之其他建物，其上雖無租賃權存在，第一次拍賣亦無人應買，可見系爭戊、己、庚標房屋第一次拍賣流標，並非因抗告人之租賃權所致。故原審裁定所謂抗告人就系爭戊、己、庚標房屋之租賃權，足以降低應買人承買意願，因而導致第一次拍賣流標云云，顯屬無據】云云。惟揆諸上開說明，執行法院倘不依聲請除去該影響抵押權之租賃關係，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部，應買人投標買得，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人當然繼續存在，自會影響應買人投標之意願，從而，抗告人主張系爭戊、己、庚標房屋第一次拍賣流標，未必與抗告人就系爭房屋享有租賃權有所關聯，尚應考量其他潛在因素，自不足採。
㈣、又抗告人主張：【原裁定所謂系爭抵押權是否應予排除，與系爭租約之存在是否有利於買受人並無關聯云云，有不適用釋第字304號解釋之違法實則，潛在應買人之承買意願，實為抵押權能否有效實現之根本原因。又系爭房屋為辦公大樓，將之出租以收取租金，本為最符合系爭房屋特性之使用收益方式。詎原裁定竟然認為系爭抵押權是否應予排除，與系爭租約之存在是否有利於買受人並無關聯，漏未將足以影響潛在買受人承買意願之投資報酬率，列為具體判斷系爭抵押權之實現是否受影響之因素，則原裁定自有不適用釋第字304號解釋之違法】云云。然查，司法院大法官釋字第304號解釋之意在保護抵押權人，不得使登記在先之抵押權受設定在後之地上權或其他使用收益之權利影響，全然未提及買受人之相關利益，原裁定並無違誤，抗告人恐有擴張解釋司法院大法官釋字第304號解釋之意旨。況系爭戊、己、庚標房屋縱為辦公大樓，對於不確定之買受人而言未必即係將之出租以收取租金，方符合系爭戊、己、庚標房屋特性之使用收益方式；縱買受人欲出租，亦非當然以承受債務人郭李惠琴與抗告人之租約之方式，或出租以收取租金，對買受人最為有利，抗告人以個人臆測及一廂情願之說詞，自不足採。又縱債務人郭李惠琴與抗告人之租約即將到期，然為使強制執行程序順利進行，本院仍認有加以除去抗告人租賃權之必要。至於原裁定所謂「系爭戊、己、庚標房屋未拍定前，並不影響抗告人與債務人郭李惠琴間實體租賃關係之存在，承租人尚得繼續使用系爭不動產至拍定為止，原審並未排除承租人之占有，而係定『拍定後點交』」云云之併予敘明，似有核與原審法院96年3月30日95年度執字第54261號執行命令內容有牴觸之嫌，但仍不影響本件有除去系爭租賃權之必要，自不足資為有利抗告人之依據。
㈤、綜上所述，上開甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸標房地係於82年2月22日由債務人邱郭美澄、郭李惠琴持以向相對人抵押貸款，設定87,000,000元之第一順位最高限額抵押權予相對人，抵押債權本金部分亦達58,720,000元，惟於抵押權設定後，債務人郭李惠琴將系爭戊、己、庚標房屋分別於94年7月1日、94年7月1日及95年7月1日起出租予抗告人，租賃期間均至96年6月30日止，嗣原審法院依前開執行名義，於96年3月22日本件執行標的物即
甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸標房地底價共計42,760,000元（系爭戊、己、庚標房地底價依為7,170,000元、5,560,000元、2,770,000元，合計為15,500,000元）實施第一次合併拍賣，無人應買，勢將減價再拍賣，足見該租賃關係顯已影響應買人之應買意願，亦影響抵押債權之受償（第二次拍賣定於96年6月21日上午10時30分），揆諸上開說明，原審法院據此准予除去租賃關係，以無租賃關係之狀態進行拍賣程序，洵屬有據。是原審依相對人之聲請准予除去抗告人與債務人郭李惠琴間之租賃關係，並據以駁回抗告人之聲明異議，依法並無不合，抗告人仍執前詞，指摘原裁定不當，難謂有理由。
㈥、至抗告意旨主張依強制執行法第10條第3項規定，考量勤業眾信會計師事務所經辦業務之特性（每年3至6月為抗告人業務最為繁忙之際，無餘裕處理搬遷事宜），請將本件除去租賃關係執行命令予以撤銷，或至少將其執行時間延展至96年12月止云云，核與原審核發本件除去租賃關係之執行命令是否有理由無關，非本院所得審酌。本件事證已臻明確，其餘抗告理由並不影響本件裁定之結果，毋庸再予審酌之，併予敘明。
七、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國96年6月27日
民事第一庭審判長法官林金村
法官張世展法官胡景彬上為正本係照原本作成。
抗告人如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本），依法應繳納抗告費新台幣1千元，並委任律師為訴訟代理人，經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中華民國96年6月27日
書記官趙玲瓏【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。