臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 新名企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 簡宏明 律師
複訴訟代理 許朝昇 律師
人
被 告 TOP企業總部大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 李文輝 律師
上列當事人間95年度重簡字第2159號排除侵害事件，本院於95年
11月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面
壹、聲明
一、被告不得以保全管理公司管理員阻止之方式或其他任何方式
，妨害原告以停放機車方式使用坐落於台北縣新莊市○○段
1164建號(即門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○號之1號地下
二層)編號第76號停車位。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述
一、緣原告前於民國(下同)91年1月2日向訴外人華鼎建設開發
股份有限公司購買坐落於台北縣新莊市○○段1164建號(即
門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○號之1號地下二層)編號第
76號停車位(下稱系爭停車位)，有買賣契約書(參94年12
月26日提呈鈞院之起訴狀所附具之原證一號)可稽。後原告
因所有位於同一社區之房屋出租予政府機關使用，因該地停
車不便，且原告系爭停車位並無使用，遂向原告請求將之作
為洽公民眾停放機車之使用。然原告同意後，被告竟加以反
對，並命令保全管理公司管理員阻止機車停放，原告與其多
次協商，被告均態度強硬，稱系爭車位為汽車停車位就是不
准原告停放機車。被告此舉，業已妨害原告就上開停車位權
利之行使，原告迫不得已，提起訴訟。
二、按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處
分其所有物，並排除他人之干涉。」、「所有人對於無權占
有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者
，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
」、「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得
自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」民法第765條
、第767條、公寓大廈管理條例第4條第1項分別訂有明文，
查本件原告係系爭車位之所有權人，具有使用上之獨立性，
不屬於共同使用部分之停車位，依公寓大廈管理條例第3條
第3款、第4條第1項及土地登記規則第82條之規定，系爭車
位即屬原告之專有部分。準此，依前揭法條之規定，被告即
無妨害原告行使權利，應予排除。
三、次按「…五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特
定區分所有權人使用者。」，本條例第3條第5款訂有明文。
準此，退步言之，縱鈞院認為系爭停車位原告無所有權，惟
由原告得於系爭車位之車格線上於地下1層之空間範圍內，
在法令限制之範圍外行使排他使用之特性，自具有使用上之
獨立性，是系爭車位在法律上自應評價為約定專用部分。況
原告於購買系爭停車位時，曾簽立分管協議書(參94年12月
26日提呈鈞院之起訴狀所附具之原證二號)，依該協議書第3
條之約定「地下一層至地下三層平面停車位，由車位購買人
依持分所有權之比例，由購買汽車位各戶各別管理使用。以
上車位皆附其進出迴轉車道。本人不得主張其他權利干涉。
本協議書所列條款權利義務及於受讓人或繼承人。」，益證
系爭停車位係由原告自行管理使用，其他區分所有權人不得
加以干涉，更不能以多數暴力，限制原告使用停車位之方式
，而被告僅為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管
理維護工作，更無權干涉原告如何使用系爭停車位。換言之
，被告命管理員禁止原告於系爭停車位停放機車，實妨害原
告行使權利，應予排除。 況鈞院 93年訴字第286號判決亦認
為汽車停車位，可以停放機車（原證三號），至於被告提呈
鈞院之「台北縣建築物機車停車空間設置要點」，並未限制
汽車停車位不得停放機車，而且原告所有之汽車停車位雖然
有八十幾位，但是原告並沒有要全部改為機車停車位，原告
也願意依照機車的設置要點來配合管理委員會設置並管制。
故本件原告將汽車停車位停放機車並無安全上之顧慮，亦不
會影響住戶之權益，被告限制原告以停放機車之方式使用汽
車停車位，實並無據。
四、末按，就本件原告得否將汽車停車位改為機車停車位供他人
停放機車乙節，鈞院曾函詢台北縣政府，經台北縣政府以95
年6月21日北府工施字第0950380160號函答稱「經查依內政
部93年09月14日台內營字第0930806366號函令訂定『建築物
使用類別及變更使用辦法』第八條第五款規定停車空間之汽
車或機車車位之變更，則應申請變更使用執照，倘上開變更
時間在93年09月14日以後，則依上開規定辦理變更使用執照
。倘變更時間在93年09月14日以前依內政部88年10月18日台
（四）內營字第8809121號函釋說明略以：『‧‧‧建築物
於申領使用執照後，僅於原核准之停車空間範圍內，重新劃
設增加停車位數，在不涉及其他使用空間之變更，亦無違反
建築技術規則設計施工編第60條第3款應設置雙車道之規定
者，尚無違反建築法第73條規定，其出售之停車位尺寸，如
有違反停車位空間之相關規定，視為私權行為，循司法途徑
解決，尚無內政部82年01月18日台（82）內營字第8106313
號函釋之適用』等語。查，本件原告欲變更車位之使用方式
，早在93年9月14日前，然被告多方阻撓，並於94年3月18日
召開一年一度之區分所有權人會議時提請區分所有權人表決
（參被告95年2月21日提呈鈞院之民事答辯狀所附具之被證
四號），準此，本件原告之變更使用，係在93年9月14日前
，依台北縣政府前開函件所示，本件爭議為私權行為。退萬
步言，縱鈞院審理後認本件原告變更停車位之使用，係在93
年9月14日後（非自認），則依台北縣政府前開函件所示，
僅係原告應申請變更使用執照，被告並無阻止原告變更使用
之權，而原告一直以來，均表示變更停車位使用所需之設置
及變更，原告均願透過協調協助辦理，並分擔費用，然被告
卻執意以多數暴力，完全禁止原告基於私權之使用，顯非適
法；況依建築法第91條規定：「有左列情形之一者，處建築
物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新台幣六萬元
以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未
改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其
使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命期於期限內自行
拆除，恢復原狀或強制拆除：Ⅰ.違反第七十三條第二項規
定，未經核准變更使用擅自使用建築物。」準此，縱本件原
告未申請變更使用執照，而變更停車位之使用，僅原告應被
課以罰鍰或受其他行政處分爾，被告仍不得爰以作為限制原
告權利行使之依據。
參、證據
提出房屋預定買賣契約、分管協議書、本院93年度訴字第
286號民事判決等件影本、新莊市○○段○○○○號土地暨1204
建號建物登記簿謄本等件為證。
乙、被告方面
壹、聲明
一、原告之訴駁回
二、訴訟費用由原告負擔
三、如為不利判決，願供擔保，請准免為假執行
貳、陳述
一、原告向建商所購買之停車位並非編號76號一個，其擁有之停
車位合計共有85個（如附表－被證2）。本件主要爭點應為
原告擁有之停車位是否為其所「專有」？及原告得否將「車
位」變更為「機車位」使用？停車位變更為機車位使用是否
須變更相關輔助設施？及是否應受區分所有權人會議決議及
公約之約束？
二、按公寓大廈管理條例第3條第2款就「區分所有」定義為︰「
指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按
其應有部分有所有權。」第3條對「專有部分」定義為︰「
指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有
之標的者。」因此車位部分屬地下樓層共有部分，其登記為
公共設施（參閱原告所提買賣契約書第1條（二）3車位部分
之陳述），因此車位當然非為「專有部分」甚為明確，原告
主張76號車位為其所專有，誠屬誤解。因此就車位部分充其
量應屬「約定專用」，但因停車位之使用尚需使用到車道等
相關公共設施，而相關公共設施則為一般共有狀態，則對「
車位」之使用即非如原告所主張︰「在車格線上於地下一層
之空間範圍內，在法令限制之範圍外行使排他使用之特性，
自具有使用上之獨立性。」
三、公寓大廈管理條例第15條第1項規定︰「住戶應依使用執照
所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變
更。」因此原告對車位之使用，除使用執照所載為「汽車停
車位」外，依規約所訂之「TOP企業總部停車場管理辦法」
中（被證3）第2條之規定︰「本大樓地下停車場限小汽車」
，第4條規定︰「汽車應定位停放，不得佔據他人車位，一
車一位依序編號停放，如違規者則鎖車處理。」再者，依原
告在住戶大會中提出變更機車位使用議案時，亦遭否決，有
會議記錄為憑（被證4），因此被告依住戶大會決議及規約
規定，命管理人員阻止機車進入，自屬有據。
四、再按公寓大廈管理條例第8條第1項規定︰「公寓大廈周圍上
下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其
變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，
除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所
有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成
報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
」而地下層停車場如要變更做機車停車之用，必須做相關輔
助設施，原告在提議爭取變更之時，尚且經管理委員會總幹
事做相關費用之估價，有估價明細乙份為憑（被證5），由
此可知「汽車位」變更作為「機車位」必須有相關之輔助設
施之變更，且汽車位變更為機車位，出入之人相較汽車必然
增多，且機車在車道中出入危險性大增，將增加汽車出入者
之心理負擔及危險性之承擔，凡此種種，均影響全體住戶之
相關權益，自非如原告所言，其得全然不顧住戶大會之相關
決議而任意為之。且如前所述，區分所有權人會議已決議地
下室汽車停車場不作停放機車之變更，而規約中之停車場管
理辦法亦限停放小汽車，原告自應受此拘束，否則原告擁有
之85個停車位如均變更為機車位使用，秩序將大亂，住戶生
活品質自將降低，停車場出入之安全性亦均將受影響，故原
告起訴請求自屬無理由。
五、查臺北縣政府曾在93年11月15日以北府工建字第0930745238
1號函公布臺北縣建築物機車停車位空間設置要點（被證6）
，在要點中對機車之設置有相關之規定，由其第10條中對防
火門、防火牆等均有明確規定，本間系爭地下停車位，原即
是以停放汽車為申請核發使用執照，自不得任意變更使用。
六、本件地下室停車位如要變更為機車停車位，除牽連到防火相
關設施之變更配合外，其出入機車亦增加往來車輛之安全性
，且尚需有如前被證5號所示必須為相關配合之設施費用外
，尚有出入處之數位監控主機等相關設施亦必須作修正，其
費用即達394,695元，此有新倫科技公司報價書乙份為憑（
被證7），而此等種種均攸關大樓之公共設施之設備，則自
應受住戶大會決議及規約等之拘束，而本件原告起訴請求雖
只一個車位，但實際上其擁有之車位達80多個，其變更對大
樓整體出入之安全性及居住品質影響甚鉅，自非如原告所主
張得不受住戶大會決議及規約等之拘束甚明。
七、有關TOP企業總部規約第15條第1款規定︰「區分所有權人及
住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載
用途為之。」有規約為憑（被證8），而系爭大樓地下室在
使用執照上所載之停車場面積為室內2,559平方公尺，且在
使用執照附件中，大小停車位共179輛計2,559平方公尺，均
是以汽車位標示，有使用執照及附件（被證9）為證，足證
使用執照就停車場部份是規劃為汽車停車位，而非機車停車
位甚明。
八、另有關被證3之停車場管理辦法是第一屆之委員會所制定，
原告且為第一屆之委員，參與制定，且公佈後全體住戶遵守
多年，原告如今主張該辦法未經大會決議，有失誠信，何況
如被證4之區分所有權人會議在94年3月18日會議時已決議不
同意地下室開放停放機車，又在95年3月31日召開之區分所
有權人會議中將停車管理辦法略作修改後，已經決議地下停
車場限停小汽車，其他車輛不得進入，有會議記錄為憑（被
證10），自有拘束全體區分所有權人之效力。再退步言之，
使用執照內既為「汽車停車位」，原告未經申請合法變更使
用，即不得主張得作為停放機車使用。
九、至於原告所提臺灣板橋地方法院93年度訴字第286號判決，
其爭議點與本案完全不同，該大樓停車場原即可停放機車，
該大樓尚且有機車停車辦法之頒定，渠等爭點只是有人管理
費繳納標準不同而生是否得停放機車而來，與本案住戶本即
決議地下停車空間不作停放機車之使用全然不同。何況在該
判決中尚且有「由本條例第5條之規定，除法令之限制外，
尚需受到『不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人
共同利益』之目的上限制（參閱被證11判決第6頁）。」而
本件原告主張停放一個機車停車位，卻必須變更大樓之許多
相關設施（如被證6及被證7），相關費用高達數十萬元，嚴
重影響區分所有權人之共同利益及出入之安全性，且地面層
規劃有327個機車停車位可資停放機車（被證12），原告請
求將機車停放地下停車場亦顯屬無此需要，原告本件請求除
無理由外，至少應認有權利之濫用而不可採。
十、原告主張早在93年9月14日前即欲變更車位之使用方式，然
被告多方阻撓云云，此並非事實，原告是在94年3月18日區
分所有權人會議時，以臨時動議提議開放地下室停放機車，
經大會決議不同意開放，並無在93年9月14日前即已要變更
而為被告所阻撓之事，退步而言，原告是第1、2、3屆之管
理委員，自應知悉要做任何變更應詢法定程序為之，而既然
牽涉到公共設施設備之變更，自應有住戶大會決議同意始得
為之，自非原告所得片面主張變更，則本件如要變更使用，
顯然須申請變更使用執照甚明，退步言之，原告對臺北縣政
府95年6月21日北府工施字第0950380160號函顯然誤解其意
，蓋93年9月14日內政部既已有明確之變更使用辦法，則自
應受其拘束，就算在93年9月14日以前內政部88年10月18日
台（四）內營字第8809121號函釋也只是針對增加「停車位
數」而言，並非指針對汽車停車位變更為機車位而言，此由
函文內容觀之甚明，更何況無論如何均仍須受私權關係之規
範，則公寓大廈管理條例第15條第1項已明定︰「住戶應依
使用執照所載用途及規約使用專用部分，約定專用部分，不
得擅自變更。」亦即在公寓大廈中之任何所有權人，均應受
公寓大廈管理條例及規約之約束，本件除使用執照已載明為
「汽車停車」之用，自不得擅自變更為機車停車之外，何況
變更機車停車位尚且須大筆金錢做相關設備之變更，在地上
一樓已規劃有327個機車停車位情況下，原告竟然主張地下
一個車位要改成「機車位」，無視於如此除大樓將增加管理
上之重大困擾外，且將為此必須增加數十萬元之變更費用，
此主張之顯無理由，應屬明確。
十一、原告主張其縱未申請變更使用執照而變更停車位使用，亦
僅是被課罰鍰云云，然查如前所述，原告無權要求違反使用
執照違法使用停車位，且其使用停車位將使用到公共之相關
設施，自與大樓所有住戶權益相關，原告主張顯然違反公寓
大廈管理條例及大樓住戶公約及大樓區分所有權人決議，原
告主張自屬不可採。
參、證據
提出被證1︰會議記錄影本乙份、被證2︰車位附表乙份、被
證3︰停車場管理辦法影本乙份、被證4︰會議記錄影本乙份
、被證5︰估價單明細影本乙份、被證6︰函文影本乙份、被
證7︰報價書影本乙份、被證8︰規約影本乙份、被證9︰使
用執照及附件影本乙份、被證10︰會議記錄影本乙份、被證
11︰判決書影本乙份、被證12︰平面圖乙份等件為證。
丙、本院依職權向台北縣政府函詢「系爭地下一、二、三層樓所
核發之停車空間使用執照，倘經建築物所有權人、使用人逕
將部分汽車停車位改為機車停車位供他人停放機車，是否與
原核定之使用類組不合或違反其他建築法規？」
理由
一、按公寓大廈之「專有部分」係指「公寓大廈之一部分，具有
使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分
」係指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附
屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分」係指「
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」，
公寓大廈管理條例第3條第3、4、5款就其定義分別定有明文
。經查，原告未能提出證明系爭停車位為其區分所有之標的
之所有權狀或建物登記簿謄本，且依原告所提房屋預定買賣
契約書第一條（二）3.車位部分之「依內政部八十五年五月
七日台（85）內地第0000000號函辦理，法定車位空
間應登記為公共設施」之記載，又停車位之使用尚需使用到
車道等相關公共設施，而相關公共設施則為一般共有狀態，
是系爭車位應屬「約定專用部分」，而非原告「專有部分」
甚明。
二、次按，「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、
約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負
責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄
市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」公寓大
廈管理條例第15條定有明文。
（一）經查，系爭大樓地下室在使用執照上所載之停車場面
積為室內2,559平方公尺，且在使用執照附件中，大小停車
位共179輛計2,559平方公尺，均是以汽車位標示，有被告所
提之使用執照及附件在卷可稽。是系爭使用執照就停車場部
份是規劃為汽車停車位，而非機車停車位甚明。次查，本院
依職權向台北縣政府函詢「系爭地下一、二、三層樓所核發
之停車空間使用執照，倘經建築物所有權人、使用人逕將部
分汽車停車位改為機車停車位供他人停放機車，是否與原核
定之使用類組不合或違反其他建築法規？」經該府函覆稱:
「經查本府核發91莊使字第064號使用執照之地下一、二、
三層設置法定停車空間為75輛，自行增設停車空間為84輛，
獎勵停車空間為20輛，經該建築物所有權人、使用人逕將部
分汽車停車位改為機車停車位案，經查依內政部93年09月14
日台內營字第0930806366號函令訂定『建築物使用類別及變
更使用辦法』第八條第五款規定停車空間之汽車或機車車位
之變更，則應申請變更使用執照，倘上開變更時間在93年09
月14日以後，則依上開規定辦理變更使用執照。倘變更時間
在93年09月14日以前依內政部88年10月18日台（四）內營字
第8809121號函釋說明略以：『‧‧‧建築物於申領使用執
照後，僅於原核准之停車空間範圍內，重新劃設增加停車位
數，在不涉及其他使用空間之變更，亦無違反建築技術規則
設計施工編第60條第3款應設置雙車道之規定者，尚無違反
建築法第73條規定，其出售之停車位尺寸，如有違反停車位
空間之相關規定，視為私權行為，循司法途徑解決，尚無內
政部82年01月18日台（82）內營字第8106313號函釋之適用
』，建物所有權人得檢具經建築師簽證符合相關技術規則之
圖說向本府府備查」等語，有台北縣政府95年6月21日北府
工施字第0950380160號函附卷可按。是依上開台北縣政府函
釋，原告欲將部分汽車停車位改為機車停車位供他人停放機
車，必須先申請變更系爭使用執照之使用用途為「停放機車
」，在使用執照經合法變更之前，自不得擅自將其汽車停車
位改供機車停放。
（二）次查，依被告TOP企業總部規約第15條第1款規定︰「
區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應
依使用執照所載用途為之。」，及依被告規約所訂之「TOP
企業總部停車場管理辦法」第2條之規定︰「本大樓地下停
車場限小汽車」，第4條規定︰「汽車應定位停放，不得佔
據他人車位，一車一位依序編號停放，如違規者則鎖車處理
。」有被告所提規約及停車場管理辦法等件影本附卷可稽。
是依被告規約，系爭地下停車場本僅可停放汽車而不得供機
車停放使用。
（三）又查，本件公寓大廈區分所有權人於94年3月18日所
召開之區分所有權人會議已決議不同意地下室開放停放機車
，又於95年3月31日召開之區分所有權人會議中將停車管理
辦法略作修改後，已經決議地下停車場限停小汽車，其他車
輛不得進入，有被告所提會議記錄二份在卷可憑。前揭區分
所有權人會議決議，依法有拘束全體區分所有權人之效力，
原告為本件公寓大廈區分所有權人，自應受其拘束，在規約
或區分所有權人會議同意其約定專用部分之汽車停車位可改
供停放機車使用之前，自不得違反規約或區分所有權人會議
決議，擅自變更停車位之使用方式。
三、綜上所述，被告依住戶大會決議及規約規定，命管理人員阻
止機車進入，於法並無不合。從而，原告主張依民法第765
條、第767條、公寓大廈管理條例第4條第1項等規定，請求
被告不得以保全管理公司管理員阻止之方式或其他任何方式
，妨害原告以停放機車方式使用坐落於台北縣新莊市○○段
1164建號(即門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○號之1號地下
二層)編號第76號停車位，為無理由，應予駁回。又原告之
訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 27 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 11 月 27 日
書記官 蔡麗芳