裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第1675號民事判決
裁判日期：民國99年08月25日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第1675號原告甲○○訴訟代理人 袁憶貞
王惠光 律師被告乙○○訴訟代理人 彭意森 律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國99年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬捌仟零伍拾元，及自民國98年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣柒拾肆萬捌仟零伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。經查，原告主張原告與被告於民國95年6月23日訂立門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○段○○○號4樓之建物全部（建號為臺北縣板橋市○○段4122建號，下稱系爭房屋）及其上基地之土地應有部分（地號臺北縣板橋市○○段○○○○○○號，持分為五分之一，下稱系爭土地）買賣契約（下稱系爭買賣契約），且約定由原告指定登記予原告之妻 陳莉珍 名義，但原告夫妻二人另有約定系爭房屋及系爭土地（下稱系爭房地）之權利仍屬原告所有，是原告依兩造間之買賣契約關係，請求減少系爭買賣契約之價金，則原告之當事人適格即無欠缺，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告於95年6月23日向被告購買系爭房地，總價金為新臺幣(下同)600萬元，原告業已付清價款予被告，被告亦依約定將系爭房地辦妥所有權移轉登記予原告指定之原告之妻陳莉珍名義，惟原告夫妻二人另有約定系爭房地之權利仍屬原告所有。原告購買系爭房地後，投入200萬元裝潢並開始使用，因近日欲賣屋，經委託仲介覓得買受人 鄭麗玉 後，訴外人鄭麗玉要求做海砂屋檢驗，經鑑定結果系爭房屋確為海砂屋，致使原告（以配偶陳莉珍名義）與鄭麗玉合意解除買賣契約。按民法第359條規定，出賣人(即被告)應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金300萬元，而原告已給付系爭買賣契約之價金予被告，爰依民法第179條規定請求被告返還減少之價金300萬元等語。併為訴之聲明：被告應給付原告300萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年8月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則辯稱：㈠系爭房屋為建商於74年間，在系爭土地上興建30棟、每棟5
層工商廠辦混合公寓，約戶數300戶，建案名稱為「自由天地」及「自地自建」，對外銷售。嗣系爭房屋於76年3月間興建完成，並於同年5月交屋，故被告自76年5月起即遷入居住使用，在與原告簽訂系爭買賣契約及交屋前計19年期間中，僅於88年至95年間曾將系爭房屋出租予訴外人 林美雲 使用，其餘12年間自住使用時，均未見系爭房屋有所謂海砂屋之徵兆；且系爭房屋完工迄今，在22年來被告也從未聽聞當居住民眾或週遭仲介公司曾述說「自由天地」工商廠辦混合社區之建物群為海砂屋，或住戶房屋發生天花板混凝土有剝落或鋼筋腐蝕外露等疑似海砂屋現象，原告主張系爭房屋為海砂屋，均非屬實。
㈡系爭房屋原始格局為三房二廳，被告於95年6月委請仲介營
業員 林裕雄 代辦售屋事宜時，原告曾數度參觀系爭房屋，當時系爭房屋根本無任何海砂屋之徵兆，其後過戶交屋後，原告即僱工委請訴外人 林賢良 將系爭房屋舊有樑柱、隔間牆、衛浴設備及其他固定裝潢設施，予以拆除，再重新打通而改裝隔間成含有衛浴設備的八間小套房，以供出租牟利，故系爭房屋如有海砂屋情況，亦有可能是原告自己施工不當所引致，當與被告無關。
㈢原告將系爭房屋改裝隔間後，每月獲利租金至少5萬元以上
，以95年8月起至98年7月底計算，原告所受租金收益有180萬元，更何況系爭房屋所處位置乃板橋市縣○○道與光復橋中山路之中間地帶，與捷運板南線江子翠站僅有數百公尺距離，鄰近更有家樂福大型量販店進駐，生活機能極為便利，且台北縣亦將升格為準直轄市，系爭房屋也因此而連帶受惠及價值翻揚，原告主張房價應減損300萬元，被告實難認同。
㈣系爭房屋買賣總價600萬元減去99年6月評估系爭房屋為高氯
離子建築物之價格0000000元，原告因而僅受有差價259728元之損害，而原告因出租系爭房屋而受有淨租金收益則有0000000元，兩相抵銷後，原告仍受有967000多元，實無損害可言，理應駁回原告之訴訟等語。
㈤被告答辯聲明：原告之訴駁回。併陳明如受不利益判決時，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於95年6月23日簽訂系爭買賣契約，原告給付被告600萬
元價金，被告交付系爭房地予原告，且依約由原告指示登記系爭房地予訴外人即原告配偶陳莉珍名義，此有系爭買賣契約書1紙（見本院卷第5至第10頁)，附卷可稽。
㈡系爭房地現登記名義人為訴外人陳莉珍(即原告配偶)，並有
系爭房地豋記謄本各一件（見本院卷第11、12頁），在卷足稽。
㈢原告以訴外人陳莉珍名義與訴外人鄭麗玉間，因系爭房屋氯
離子檢測數值超過0.6kg/m3，雙方於98年7月14日合意解除系爭房屋之買賣契約，並有協議書1紙(見本院卷第13頁)，在卷可稽。
㈣台灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）及台灣大華不動
產估價師聯合事務所（下稱大華估價事務所）之鑑定報告，形式上均為真正，併有土木技師公會99年3月16日99省土技字第1434號鑑定報告書1紙、大華估價事務所99年6月14日報告書編號：00000000A號估價報告1紙（鑑定報告另置卷外）可稽。
五、本件爭執點，在於：系爭房屋是否為俗稱之「海砂屋」？如是，原告得否請求減少價金？原告請求被告給付不當得利額，是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭房屋確為俗稱「海砂屋」，原告得請求減少價金：
原告主張：原告於出售系爭房地時，買受人即訴外人鄭麗玉要求做海砂屋檢驗，經鑑定結果系爭房屋確為海砂屋等語。
被告辯稱：系爭房屋完工迄今，均未見系爭房屋有所謂海砂屋之徵兆，且亦未償聽聞系爭房屋之建物群為海砂屋，或發生天花板混凝土有剝落或鋼筋腐蝕外露等疑似海砂屋現象，又原告僱工將系爭房屋舊有樑柱、隔間牆、衛浴設備及其他固定裝潢設施，予以拆除，重新打通，系爭房屋如有海砂屋情況，亦有可能是原告自己施工不當所引致等語。
經查：
⑴系爭房屋是否確屬俗稱之「海砂屋」，業經兩造同意囑請
土木技師公會鑑定，經土木技師公會於99年1月7日會同兩造現場勘驗及鑽心取樣11.3、12.4、11.2公分長之三個圓柱體樣品，試驗結果及分析內容略為：「依據CNS3090(1998)鋼筋混凝土結構用，混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3kg/m3，而依據信強材料檢測中心平鎮實驗室所作之硬固混凝土氯離子含量試驗報告，所鑽取三處樣品之氯離子含量分別為1.49kg/m3、1.52kg/m3、1.46kg/m3，三者均已超過防止腐蝕最大氯離子含量，即表示該申請鑑定戶（按即系爭房屋）是俗稱的海砂屋。」，此有土木技師公會99年3月16日99省土技字第1434號鑑定報告書1紙在卷可稽，兩造就此鑑定報告之事實，並未爭執，上開鑑定報告之認定，應可採信。被告徒憑言否認系爭房屋為海砂屋，尚乏依據，要難採信。準此，系爭房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準值，核屬「海砂屋」，應勘認定。
⑵按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段所明定。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條本文著有規定。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。
⑶系爭房屋既經認定屬「海砂屋」，則在系爭房屋交易市場
上是否為海砂屋，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，購買意願下降，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，此觀訴外人鄭麗玉因系爭房屋氯離子檢測數值超過0.6kg/m3而與出賣人即訴外人陳莉珍解除系爭房屋之買賣契約自明(見本院卷第13頁)，是系爭房屋應有交易價值上之重大瑕疵，應可認定。
⑷被告辯稱：系爭房屋之瑕疵亦可能因原告裝潢所致等語。
但查，經本院向臺北縣政府工務局調閱該局核發系爭房屋之建造執造及使用執照(即75板建字第849號建造執照及76板使字第434號使用執照)卷宗資料，提供土木技師公會對照系爭房屋建造執照，會同兩造確認勘驗現場所採取之樣本為系爭房屋建造時，原有樑柱後（即系爭房屋大門右邊樑柱、原客廳天花板上之橫樑、進房左手邊之樑柱），且取樣之長度分別為11.3、12.4、11.2公分之三個圓柱體樣品，即已排除原告裝潢施工部分，及確認所取三個圓柱體樣品均為被告交付原告之原有建物本體，是被告辯稱系爭房屋為海砂屋，可能係原告裝潢改造所致云云，核屬猜測之詞，尚無憑據，自無足取。
⑸基上，系爭房屋既為海砂屋，符合民法第354條第1項交易
價值上之瑕疵。從而，原告依民法第359條前段規定請求減少價金，核屬有據，應予准許。
㈡原告得請求減少價金數額439111元：
原告主張：原告請求減少價金300萬元等語。被告則辯稱：
系爭房屋買賣總價600萬元減去99年6月評估系爭房屋為高氯離子建築物之價格0000000元，原告僅受有差價259728元之損害，原告因出租系爭房屋受有淨租金收益則有0000000元，兩相抵銷後，原告仍受有967000多元之利益，實無損害可言等語。經查：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第359條定有明文。次按買受人請求滅少之價金數額，自應依購買當時同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。再按法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌。
⑵兩造訂立系爭房屋之買賣契約，約定價金為600萬元，原
告如數給付予被告，此為兩造所不爭執之事實，惟本院依原告聲請囑託大華估價事務所鑑定系爭房屋95年6月如非高氯離子建築物及高氯離子建築物價格、99年6月如非高氯離子建築物及氯離子建築物價格，經大華估價事務所於
99年6月14日提出之估價報告書，認定為：「評估勘估標的(即系爭房屋)於95年6月如非高氯離子建築物之價格評估總價為0000000元、於95年6月為高氯離子建築物之價格評估總價為0000000元、於99年6月如非高氯離子建築物之價格評估總價為0000000元、於99年6月為高氯離子建築物之價格評估總價為0000000元」，此有大華估價事務所99年6月14日報告書編號：00000000A號估價報告書1件，在卷可考。此估價報告書之形式真正，固為兩造所不爭執。
惟：
①上開估價報告書就高氯離子建築物價推估比較標的為位
於南雅西路2段2之2號7樓(林園天廈)、大觀路3段50巷89號7樓(板橋仕)、大觀路三段50巷87號4樓(板橋仕)等三建築物於臺北縣板橋地區法拍市場上之價格與一般非高氯離子之建築物市價價差，推估高氯離子建築物之合理建坪單價為一般建築物合理建坪單之60%，計算出於95年6月兩造系爭契約交易時，推估系爭房屋屬高氯離子建築物之價值為0000000元（見估價報告書第63頁），惟依估價報告並未考量法拍屋之價格本較一般市價為低等情，遽以一般建築物之市價與高氯離子建築物之法拍價格作為系爭房屋評估價格基礎，尚非妥適；且氯離子含量高低與建築物之結構、安全有極大關聯性，勢必反應於房屋價格之上，是氯離子含量高低為建物價值之重要參考因素之一，惟上開估價報告並未載明比較標的之建築物氯離子含量，據此推估判斷系爭房屋95年6月之高氯離子建築物價格，即有未洽。
②按89年2月9日修正之民事訴訟法第222條第2項增訂，當
事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，該增訂含有證明責任規範存在價值，損害額證明極度困難時，法院基於全辯論意旨及調查證據結果，仍不能獲得損害賠償額確信時，俾使權利容易實現，減輕損害額證明之舉證責任。如前所述，原告就其請求價金額主張聲請鑑定，而上開估價報告推估系爭房屋95年6月之高氯離子建築物價格，為本院所不採，欲令原告再為舉證證明物之瑕疵額，即有極度困難，準此規定，本院自應減輕原告此部分證明之舉證責任。查系爭房屋位處臺北縣板橋市○○路○段，交通方便，鄰近有國泰銀行及好樂迪KTV之營業場所等，生活機能便利，且依系爭房屋外觀及內部照片所示，亦無磁磚剝落、鋼筋裸露明顯「海砂屋」之狀況（見估價報告書第18至20頁），且被告辯稱：系爭房屋於76年3月間興建完成，被告自76年5月起遷入居住使用，計19年期間中，均未見系爭房屋有所謂海砂屋之徵兆等語，原告就被告此部分之所辯亦未有爭執，足見系爭房屋雖建造完成迄今已長達19年，尚未有發生海砂屋之狀況，系爭房屋雖為海砂屋具有交易價值上之瑕疵，但目前使用上之瑕疵則尚無證據證明確實有礙於居住之情；又系爭房屋位處精華地帶，交通便利，生活機能良好，及系爭房屋之經鑑定三處之離子含量分別為1.49kg/m3、1.52kg/m3、1.46kg/m3之事實，與混凝土氯離子含量超過國家標準值並非代表即會產生損害之情狀，因尚包括設計、施工品質、使用、環境因素、地質等其他考量，且氯離子含量越高，越容易發生損害之情狀（如混凝土剝落、漏滲水，嚴重者鋼筋外露、生鏽、鋼筋直徑減少、耐震力降低其潛在危險性）。又混凝土氯離子含量超過國家標準值之建物，是時間累積會發生上述之損害情狀之可能性，並非ㄧ夕之間造成，損害之情狀尚未發生時，並無得認定建物是否確有上開損害問題或者問題多嚴重，混凝土氯離子含量檢測所得之數值，僅可提供原告注意及作必要之防範整修措施之參考等綜合審酌一切情狀，本院認系爭房屋95年6月之價值應僅為非高氯離子建築物之市價之85%為當。③依上開估價報告書，認定系爭房地於95年6月間一般非
高氯離子之建築物推估價格為0000000元，而其鑑定方式分析甚為詳盡，且兩造就此部分之鑑定推估價格並未有爭執，是估價報告此部分之鑑定，應堪採信。準此，系爭房屋95年6月之價格（高氯離子之建築物）應為0000000元（計算式：0000000x85%=0000000，元以下採四捨五入）。
⑶95年6月間兩造訂立系爭房屋之買賣契約，約定價金為600
萬元，此為兩造所不爭之事實，依上開鑑價報告得知，系爭房屋既為高氯離子之建築物，具有交易上價直之重大瑕疵。從而，原告依民法第359條前段規定，請求減少其價金，核屬有據，是原告得請求減少價金之數額應為系爭契約約定之價金600萬元與系爭契約買賣時系爭房屋為高氯離子含量建築物之評估價格0000000元之差額，即為748050元(計算式：0000000-0000000=748050)。
⑷原告主張：原告得請求減少300萬元之價金等語。惟查原
告請求減少價金300萬元自承並無憑據(見本院卷第93頁)，則原告既未能依民事訴訟法第277條規定，就其此部分主張積極有利之事實，負舉證證明之責，惟並未提出證據證明得請求減少300萬元價金之依據。是原告此部分之主張，尚乏憑據，難認原告確得請求減少高達300萬元之價金。
⑸被告辯稱被告交付系爭房地後，原告所收受之利益大於系
爭房地之瑕疵價值，原告並無損害等語。但查原告起訴之訴訟標的為民法第359條請求減少價金(見本院卷第3至第4頁)，而非損害賠償，自無民法第216條之1損益相抵之規定適用。況按民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，本件兩造既依系爭買賣契約之約定，由被告交付系爭房地予原告收受，則自被告交付原告時起，系爭房地之利益，自由原告承受之。準此，系爭房地因市場價值上昇，原告則受有系爭房地市價上昇之利益，且原告於人收受系爭房地於裝潢施工後，將之出租予第3人使用，要係原告因出租所收受租金利益，均核與被告交付系爭房地予原告時之價值無涉，殊不得以被告交付原告收受系爭房地後，原告所收受之利益，仍認屬系爭房地交付時之價值。準此，原告受有房屋價格漲幅及租金之利益，並非減少價金考量之因素自明。又法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，自不得以系爭房屋99年6月高氯離子建築物之評估價格總額作為減少價金之計算基礎甚明。是被告此部分之所辯，尚乏依據，洵無足採。
⑹基上，原告依民法第359條規定，請求減少748050元，核
屬有據，應予准許；至逾此範圍部分，則無理由，不應准許。
㈢被告應返還給付原告748050元不當得利額：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。準此，原告得依民法第359條請求減少價金748050元，已如前述，又兩造於95年6月間訂立系爭房屋之買賣契約，原告業已給付價金600萬元予被告，亦為兩造所不爭執之事實。且依前述，原告請求減少748050元之價金，為有理由，則被告受領該部分748050元之價金，自無法律上原因，致原告受有748050元之損害，是原告依民法第179條規定之法律關係，請求被告返還不當得利額748050元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付748050元，及自98年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國99年8月25日
民事第二庭法官李行一以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月25日
書記官蔡於衡