裁判字號：臺灣新北地方法院104年簡上字第215號民事判決
裁判日期：民國104年12月23日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決104年度簡上字第215號上訴人 陳素嬌 被上訴人 王怡婷 訴訟代理人 張琬萍 律師
王慈賢 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國10
4年5月28日本院板橋簡易庭103年度板簡字第2247號第一審判決提起上訴，經本院於104年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第二項關於命上訴人按月給付超過新臺幣壹萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按第二審所為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者，不在此限，同法第255條第1項第2款亦有規定。本件被上訴人就起訴聲明第2項請求上訴人按月給付被上訴人新臺幣（下同）1萬元之請求權基礎原為依兩造租賃契約法律關係，嗣於本院民國104年12月2日言詞辯論期日復追加民法第179條，核屬請求基礎事實為同一，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠被上訴人於民國103年2月1日與上訴人簽訂房屋租賃契約
，約定由被上訴人將所有之門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0弄0○0號房屋（含坐落基地即新北市○○區○○段○○○○○號，下稱系爭房屋）出租予上訴人陳素嬌，租賃期間自103年2月1日起至104年2月1日止，每月租金1萬元，租金應於每月1日前繳納。詎上訴人向被上訴人承租房屋後，僅繳付四期租金後，即未曾再繳付租金，經被上訴人多次催告仍積欠5期租金即5萬元，上訴人遂於103年10月6日寄存證信函催告上訴人20日內清償租金，逾期未清償視為終止租約，上訴人仍未繳清欠款，故兩造間之租賃契約業已終止，是被上訴人自得向請求上訴人自103年11月7日起至遷讓之日止，按月給付被上訴人1萬元，復依系爭租賃契約第6條約定，另得向上訴人請求自租約終止日起至遷讓返還系爭租屋之日止，按月給付租金5倍之違約金即5萬元。為此爰依民法第767條、第179條及兩造租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：1.上訴人應將坐落新北市○○區○○路0段000巷0弄0○0號房屋（含坐落基地即新北市○○區○○段○○○○○號）全部騰空遷讓返還被上訴人。2.上訴人應自103年11月7日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元，暨按月給付被上訴人5萬元之違約金。
㈡對於上訴人抗辯之陳述：本件被上訴人與上訴人並未有任何
使用借貸之約定，故上訴人主張無理由。系爭房屋租賃契約第1條記載「二分之一」係因當時尚有另案與原屋主繼承人之訴訟，考量特留分問題始如此記載，並非如上訴人所指僅出租房屋二分之一。
二、上訴人則辯以：上訴人雖有積欠租金之情事，然被上訴人僅為原證三之催告意思表示，後續並未有終止雙方租約之意思表示，雙方租約未經合法終止，上訴人自得基於租約繼續占有使用系爭房屋。又訴外人 陳隆吉 原本感念被告照故其生活十餘年，以遺囑將系爭房屋全部贈與被告，卻遭陳隆吉子女辦理繼承登記，加上雙方就系爭房屋訂立租約僅就系爭房屋使用範圍二分之一成立租約，此參租約第1條約定甚明，易言之，另外二分之一使用範圍應屬不定期限之無償使用借貸，在使用目的未完成前，被上訴人亦未合法終止使用借貸關係，縱然退萬步言之，被上訴人得合法終止租約，上訴人另基於使用借貸之法律關係仍得繼續合法占有使用系爭房屋，被上訴人豈能請求上訴人遷讓全部系爭房屋，況且上訴人目前並無資力搬遷，故被上訴人請求，顯屬無據，應予駁回。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將坐落新北市○○區○○路0段000巷0弄0○0號房屋（含坐落基地即新北市○○區○○段○○○○○號）全部騰空遷讓返還被上訴人，上訴人應自民國103年11月7日起至騰空遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元，暨按月給付被上訴人5萬元之違約金，依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴並聲明：㈠原審判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：㈠上訴人之上訴駁回；㈡上訴費用由上訴人負擔。
四、不爭執事項：被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，兩造間於103年2月1日簽立之系爭房屋租賃契約，約定租賃期間自103年2月1日起至104年2月1日止，每月租金1萬元，租金應於每月1日前繳納，上訴人向被上訴人承租房屋後，僅繳付四期租金後，即未曾再繳付租金，經被上訴人多次催告仍積欠
5期租金即5萬元之事實，業據被上訴人提出與所述相符之房屋租賃契約、土地及建物謄本、存證信函及回執、本院10
1年度重訴316民事判決、上訴人轉帳證明等影本各乙件為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真。
五、本院之判斷：㈠上訴人應將系爭全部騰空遷讓返還被上訴人：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項、第2項前段定有明文。經查，被上訴人於103年10月6日寄發之存證信函已記載：「台端（即上訴人）於103年2月至103年10月共積欠租金期，計伍萬元正，限文到20日內清償，逾期視為終止契約，不另通知」等語，此有該存證信函影本乙件在卷可稽（見原證三），且上訴人對上開文書之真正亦均不爭執，又上開存證信函業於103年10月7日送達上訴人，此亦有存證信函回執影本乙件在卷可憑，上訴人迄未清償積欠租金，自應認系爭房屋租賃契約業於103年10月28日即已終止。上訴人空言辯稱系爭房屋租賃契約尚未終止，並不可採。
2.至上訴人另辯稱：系爭房屋另外二分之一使用範圍屬不定期限之無償使用借貸云云，然上訴人並未舉證以實其說，且衡情被上訴人並無必要將系爭房屋一半出租一半出借，況租賃契約中並未特定出租範圍，又被上訴人與系爭房屋之繼承人確實於另案有本院101年度重訴字第316號請求所有權移轉登記等事件爭訟，此有本院101年度重訴字第316號判決影本在卷可查，上訴人空言辯稱兩造間就系爭房屋另外二分之一有使用借貸關係，並不可採。其餘上訴人抗辯其無資力無法搬遷云云，然有無資力償還，乃係執行問題，不得據為不負履行義務之抗辯（最高法院19年上字第1733號判例意旨參照）。
3.綜上，系爭房屋租賃契約既業經被上訴人合法終止，上訴人未再有占用系爭房屋之正當權利，則被上訴人依民法第767條第1項前段訴請上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，於法有據，應予准許。
㈡被上訴人得請求上訴人按月給付被上訴人違約金1萬元，然不得再請求按月給付被上訴人相當於不當得利1萬元：
1.次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。系爭租賃契約第
6條約定：「乙方（即上訴人）於租期期滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，核其性質，應屬損害賠償總額之預定。本件上訴人雖未舉證前開約定之違約金額有過高而顯失公平之情，然本院仍得依職權審酌。本院審酌本件上訴人之違約情事係終止租約未依約返還租賃物，是以被上訴人未能即時收回系爭房屋所受之損害，應以其如能按時受返還時所得享有之一切利益為準，而被上訴人並未主張如能按時收回房屋時有何具體運用收益規劃，應認其就系爭房屋如期取回所得享有之利益，為相當於租金之收益。是本院綜合上開情形，認系爭自終止租約起至遷讓返還系爭房屋之日止期間之違約金每月5萬元，應屬過高，應核減為比照以原租金之金額即1萬元為適當。是被上訴人於此範圍內請求上訴人給付違約金，始屬允當，逾此部分，即非正當。
2.末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」最高法院61年台上字第1695號判例要旨亦可參照。承前所述，系爭租賃契約業經被上訴人於103年10月28日合法終止，上訴人繼續占用系爭房地即屬無法律上原因，獲得相當於租金之不當利益，致被上訴人受有損害。然兩造已就上訴人於終止租約後，未交還系爭房屋時，預定被上訴人所受損害賠償總額之違約金，該違約金給付請求權與此不當得利返還請求權，應屬請求權競合關係，被上訴人僅得就二者選擇行使其一，本院既已准許被上訴人關於損害賠償總額之違約金請求，其請求權之行使已達目的，自不得再請求上訴人返還相當租金之不當得利，而使被上訴人重複獲致損害之賠償。是被上訴人請求上訴人給付自系爭租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房地期間，按月以相當租金1萬元計算之不當得利，為無理由。
㈢綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段及兩造租賃
契約等法律關係，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人，上訴人應租約終止日起至騰空遷讓房屋之日止，及按月給付被上訴人1萬元之違約金，於法有據，應予准許；原審於此範圍內為被上訴人勝訴判決，並為職權假執行之宣告，經核尚無違誤；上訴意旨指摘原審此部分之判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至被上訴人對於上訴人逾越上開範圍之請求，於法無據，不應准許；原審於此部分為被上訴人勝訴判決，容有未洽；上訴意旨指摘原審此部分之判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院予以廢棄，更為判決如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部分有理由、一部分無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條規定，判決如主文。
中華民國104年12月23日
民事第三庭審判長法官李世貴
法官高文淵法官魏俊明本件正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起上訴，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。提起第三審上訴，須經本院之許可，並須以訴訟事件所涉及之法律見解原則上之重要性者為限。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國104年12月24日
書記官劉鴻傑