裁判字號：臺灣新竹地方法院93年訴字第3號民事判決
裁判日期：民國93年07月08日
裁判案由：給付違約金
臺灣新竹地方法院民事判決九十三年度訴字第三號
原告丙○○訴訟代理人 洪大明 律師複代理人己○○
涂秋香被告甲○○訴訟代理人 楊隆源 律師複代理人戊○○右當事人間請求給付違約金事件，本院於民國九十三年六月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新台幣叁拾萬元，及自民國九十三年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分五十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國九十二年七月四日，就坐落新竹市○○段○○○○號及二九建號之不動產，達成原告以總價新台幣（下同）五百五十萬元買受之預約協議，因被告非系爭不動產之所有權人，故雙方約定被告應於簽訂正式買賣契約之九十二年八月十八日，同時提出不動產所有權人之授權書及印鑑證明書，以供原告確認，惟被告未依兩造約定之前述時間提出系爭不動產所有權人之授權書及印鑑證明書，致無法完成簽約，被告未履行協議，顯已構成違約，原告爰依協議書第七條之約定，請求被告給付違約金。
並聲明：被告應給付原告五十五萬元，及自民國九十二年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）原告於九十二年七月十八日就向被告表示要將文件儘快補齊，同年八月十八日被告來找原告時仍未提出全部授權書及印鑑證明，被告說仍差二人，原告還是要他儘快補齊，被告至現在仍未補齊，且於同年十一月間將土地賣於第三人。
（二）被告、乙○○及庚○○並未向原告表示解除協議書。協議書第五條是約定簽訂協議書後二月內要遷移地上物，兩造發生爭議主要則是因被告未備齊土地所有人之授權書及印鑑證明。
（三）原告係從事建築業，購買系爭土地是用以建築房屋出售，系爭土地五百五十萬元，加上建物約二、三百萬元，出售價格約為九百到一千萬元，以建築業一般利潤二成到三成計算，原告損失約為二百到三百萬元。而依財政部頒布之標準，土地開發業、不動產投資興建業、不動產買賣業、不動產經紀業之淨利率分別為百分之二十九、百分之十、百分之十七、百分之三十三。另依內政部頒之買賣契約書範例第二十二條規定，賣方違約，買方得解約並得請求總價百分之二十之違約金，顯見實務見解及商業慣例，支付總價百分之二十之違約金並無過高，況本件僅請求總價金百分之十之違約金。
三、被告辯稱：
（一）被告已於九十二年八月十八日交付系爭不動產所有人之授權書及印鑑證明書於原告，當時只差土地所有權人 楊博文 、 楊柳桂 二人，原告表示於簽訂正式買賣契約時補足即可、並表示等被告將建物拆除即正式簽約，被告於九月間取得前述二人之授權書及印鑑證明，並通知原告簽買賣契約及付訂金五十五萬元，原告表示地上物未清除而不願意簽約及支付訂金，因原告未支付訂金，被告沒有錢和地上物所有人 劉運源 解決，本件乃因原告反悔不買，致無法簽約，被告並無違約之情事。
（二）因原告不願意付訂金，被告委託庚○○及乙○○向原告表示解除協議書，但被告不知該二人是否有向原告表示，後來原告以存證信函催告被告，被告即以律師函答覆原告，該協議書業已解除。
（三）兩造主要爭點是原告要求先拆地上物再簽約，被告要求先簽約再拆地上物。而拆地上物之期間二個月，應自正式簽訂契約之日起算。
（四）協議書約定之違約金並未約定其性質，應屬賠償預定額之違約金，是審酌本件違約金時，應以原告實際所受之損害為主要之衡量標準。本件只是土地預約，原告根本未支付價金，建物部分原告準備多少資金、支付多少成本，原告均未提出資料，自不能逕以同業利潤標準計算損害，且建築房屋未必賺錢，原告應提出具體興建計畫及原告以前興建房屋之毛利為何。原告所提同業利潤標準是稅捐機關核定所得稅之標準，不能作為原告可獲得利益的標準，且依原告所提營業登記證其所從事的土木包工業資本額只有三十萬元，仲介公司是九十二年才成立的，利潤應不至於那麼高。
四、兩造不爭執之事實
（一）兩造於九十二年七月四日，就坐落新竹市○○段○○○○號及二九建號之不動產，達成原告以總價五百五十萬元買受之預約協議，因被告非系爭不動產之所有權人，故雙方約定於九十二年七月十八日簽訂正式買賣契約，被告應同時提出不動產所有權人之授權書及印鑑證明書，以供原告確認，嗣兩造合意將簽約日期延展至同年八月十八日。
（二）被告於八月十八日仍未提出全部所有權人授權書及印鑑證明，尚欠楊博文、楊柳桂二人，兩造當日並未簽訂正式買賣契約。
五、得心證之理由
（一）本件爭點乃在於被告於九十二年八月十八日未提出全部不動產所有權人授權書及印鑑證明書，是否構成違約？原告未支付訂金五十五萬元，是否構成違約？及違約金數額是否過高？
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件當事人就系爭不動產訂有買賣預約，並約定被告應提出系爭土地全部所有權人授權書及印鑑證明書之期限為九十二年八月十八日，被告抗辯原告同意於兩造簽訂正式買賣契約再行提出，因而毋庸負協議書第七條之違約責任，惟為原告否認，自應由被告就原告同意被告簽訂正式買賣契約再行提出之事實負舉證責任。
（三）查證人丁○○證稱：「原告要向被告購買新竹市○○段○○○○號及二九建號，因為被告表示他有獲得土地所有權人的授權，雙方簽訂協議書約定被告應在九十二年七月十八日提出土地所有權人的授權書及印鑑證明，才正式簽訂買賣契約，但後來在七月十八日被告只有提出部分土地所有人的授權書及印鑑證明，並表示有兩位土地共有人一位在花蓮玉里療養院，一位在新竹監獄服刑，暫時無法取得，所以兩造又延期到八月十八日，但八月十八日原告有打電話要我聯絡被告，因為被告手機沒開，一直聯絡不上，所以那天兩造沒有見面，後來事情我就不清楚」。證人庚○○證稱：「七月十八日至八月十八日間兩造有在原告光華街辦公室再談簽訂買賣契約之事，原告表示地上建物未清除，無法下訂金，被告表示要原告先付一成之價款作為訂金，原告不願意，被告就當場表示不要賣了；被告沒有委託我向原告表示解除契約，被告是電話中委託乙○○，乙○○再用電話通知原告」。證人乙○○證稱：「協議書第三條及第五條所指簽約日期兩個月應從九十二年七月十八日起算，因為當時被告還未備齊地主授權資料，所以要等備齊地主授權資料正式簽約才起算。兩造將簽約日延至八月十八日，就該二個月內辦畢建物滅失登記及遷移無權占有人之期限並未約定如何處裡。兩造買賣契約是因地主資料沒有備齊所以後來沒有履行；八月十八日兩造有碰面，當時被告取得的地主資料還不齊全，所以原告表示無法付款，沒有說延到何時訂約，原告也未表示要延展多久期間讓被告取得地主授權資料，被告當天有拿空白契約在手上，但我不知有無交給原告，原告當天有表示地主資料不齊全，無法訂約，當天並無提到原告先付訂金之問題，原告也未提到地上物未處理的問題，那是後來的事，因為要地主資料齊全之後，訂了約付了款才有地上物遷移之問題；被告並未委託我向原告表示解除契約。」。互核證人所言，均無法證明原告有同意被告延期提出系爭土地所有權人之授權資料之事實，被告辯稱原告同意其簽訂正式買賣契約再行提出土地所有權人之授權資料及印鑑證明云云，尚不足採信。被告既未於九十二年八月十八日提出系爭土地全部所有人之授權資料，已構成違約，原告自得拒絕簽訂正式買賣契約，兩造間既未簽訂正式買賣契約，原告自不負支付定金之義務，亦無違反兩造間所訂之協議書之問題，則被告以原告拒付定金為由解除契約，尚屬無據，其辯稱協議書業經解除，原告不得據協議書而為請求，亦不足採。
（四）按事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。又約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院七十九年台上字第一九一五號著有判例可資參照。兩造訂立之協議書第七條約定：「甲、乙雙方若有違反上述協議者，願被相對人一方處以罰款新台幣伍拾伍萬元正，不得異議」。被告既有違約情事，原告自得依該約定，請求給付違約金。惟查，原告固主張係從事建築業，購買系爭土地是用以建築房屋出售，系爭土地五百五十萬元，加上建物約二、三百萬元，出售價格約為九百到一千萬元，以建築業一般利潤二成到三成計算，原告損失約為二百到三百萬元，並提出財政部九十一、二年同業利潤標準表一份、內政部買賣契約書範例一份、新竹縣政府營利事業登記證二份為證。惟兩造尚未訂立正式買賣契約，原告亦未支付任何價金予被告，復未提出開始從事興建計劃之相關資料，則原告因系爭土地不動產之買賣所投入之成本，應非甚多，且依原告所提營利事業登記證其所從事的土木包工業資本額只有三十萬元，仲介公司則於九十二年始成立，是原告所受之損害亦不宜以財政部九十一、二年同業利潤標準表計算，又原告提出之內政部頒布之不動產買賣契約範本，所規定之違約金固為總價款百分之二十，惟該範本係針對正式之買賣契約，與本件兩造所訂立者為買賣預約，尚屬有別，是本院審酌上開情事，認原告請求買賣價金百分之十之違約金，尚屬過高，應酌減至三十萬元為適當，逾此部分之請求，即屬無據。又本件違約金請求權並未定有期限，故應自原告向被告催告時起，始負遲延責任（見民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項），故原告請求之遲延利息，應自起訴狀繕本送達之翌日即九十三年二月十二日起算，始為正當。
（五）綜上所述，本件原告依協議書第七條之法律關係，請求被告給付三十萬元及自民國九十三年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中華民國九十三年七月八日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
法官彭洪英右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官吳美雲中華民國九十三年七月八日