裁判字號：臺灣士林地方法院93年訴字第630號民事判決
裁判日期：民國93年12月13日
裁判案由：返還房屋
臺灣士林地方法院民事判決九十三年度訴字第六三０號
原告丁○○訴訟代理人 沙慧貞 律師被告丙○○訴訟代理人乙○○被告甲○當事人間請求返還房屋事件，本院於九十三年十二月三日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○應將坐落臺北縣汐止市○○路○段○○○號七樓之四房屋遷讓交還原告。
被告甲○應給付原告自民國九十三年五月一日起至交還前開房屋之日止，按日以新臺幣貳佰貳拾玖元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○負擔二分之一，餘由原告負擔。
本訴主文前二項於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告甲○供擔保後，得假執行。但被告甲○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣柒拾柒萬零陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣全盈隆建設股份有限公司（下稱全盈隆公司）前就被告即債務人丙○○所有門牌臺北縣汐止市○○路○段○○○號七樓之四房屋（下稱系爭建物）及所坐落之基地，聲請本院九十一年度執字第二０七五０號民事執行案件強制執行，並於該案中承受前揭執行標的，由本院於民國九十三年二月十七日發給不動產權利移轉證書，全盈隆公司因而取得所有權，嗣全盈隆公司將該房地於九十三年四月二十九日信託登記原告名下，由原告取得所有權。又系爭建物前由被告丙○○出租與被告甲○，期間為九十一年四月至九十三年四月間，故拍賣公告中載明不點交，至九十三年四月底租期屆滿，原告並未同意被告甲○續租，是被告甲○已無繼續占有系爭建物之正當權源，故原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權請求被告共同返還系爭建物予原告。又被告未於九十三年五月一日遷離系爭建物，致生損害於原告，故依土地法第九十七條規定，以房地價額年息百分之十計算每年租金應為新台幣（下同）八萬三千七百二十四元（每日租金二百二十九元），故依共同侵權行為或不當得利規定請求被告連帶給付原告按日計算相當於租金之損害金二百二十九元等語。並聲明：㈠被告應共同將坐落臺北縣汐止市○○路○段○○○號七樓之四房屋遷讓交還原告。㈡被告應連帶給付原告自民國九十三年五月一日起至交還前開房屋之日止，按日以二百二十九元計算之損害金。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告丙○○辯稱：原先向全盈隆公司買該房地，係向被告甲○借一百萬元，現在是租給被告甲○，租到九十九年的租約是真的，因為房子有很多瑕疵，之前有跟全盈隆公司談過，但都一直沒處理等語。被告甲○辯稱：被告丙○○將系爭建物租給伊，期限自八十九年八月至九十九年八月，租金每月八千元，是用被告丙○○欠伊的錢來抵，之前全盈隆公司的陳小姐有跟伊談過，要伊搬走，伊沒有錢可搬家，又印象中並沒有警察來查租約等語。被告二人均聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭建物及所坐落之基地，原為被告丙○○所有，因全盈隆公司聲請本院九十一年度執字第二０七五０號民事執行案件強制執行，並於該案中承受前揭執行標的，由本院於九十三年二月十七日發給不動產權利移轉證書，全盈隆公司因而取得所有權，嗣全盈隆公司將該房地於九十三年四月二十九日信託登記原告名下，由原告取得所有權，又系爭建物前由被告丙○○出租予被告甲○，現由被告甲○占有中等情，有原告提出之所有權登記謄本，並據本院調閱九十一年度執字第二０七五０號民事執行案件卷宗查明，亦為被告所不爭執，應屬可信。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張依本院九十一年度執字第二０七五０號民事執行案件中曾請警方至系爭
建物調查占有使用情形，係由被告甲○向被告丙○○承租，租期自九十一年四月至九十三年四月，故自九十三年五月一日之後，被告甲○已無佔用系爭建物之合法權源等語，經查，系爭建物係由被告甲○向被告丙○○承租，租期自九十一年四月至九十三年四月等情，有台北縣政府警察局汐止分局九十二年二月二十四日汐警刑字第０九二０００一一一四號函在卷可稽，並經本院調取該局內部查訪之交辦單，內容除前揭函覆事項外，且記載被告甲○之年籍、動電話0000000000號，該行動電話號碼亦據被告甲○當庭確認無誤，足認員警確曾至系爭建物向被告甲○調查系爭建物租賃契約之內容，是被告甲○辯稱印象中並無警員前往調查云云，並非可採。綜上，應認原告主張系爭建物之租約租期僅至九十三年四月等語，自屬有據。至於被告辯稱其間之租約係八十九年七月三十一日所定，租期為十年，自八十九年八月十五日至九十九年八月十四日等語，並提出租約乙份為憑，然查，系爭建物上被告二人間之租約，租期實為九十一年四月至九十三年四月等情，業如前述，且系爭建物於九十年間並無人居告上，有該拍賣公告在卷可稽。又被告所辯縱使為真，依現行民法第四百二十五條第二項（於八十九年五月五日施行）規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，查被告提出之十年租約，並未經過公證，期限且逾五年，應認並不適用同條第一項有關買賣不破租賃之規定，是該租期十年之租約對於原告已不再繼續存在。
㈡查系爭建物既由原所有人即被告丙○○出租被告甲○，並由被告甲○占有中，依
民法第四百二十五條第一項之規定，於全盈隆公司因承受系爭建物並取得所有權，及原告自全盈隆公司信託登記轉而取得所有權後，前揭租約仍對受讓人即原告繼續存在，原告既已依法繼受出租人之地位，被告丙○○自應喪失出租人之地位，故原告主張被告丙○○應返還系爭建物及給付相當於租金之損害金部分，應無理由。
㈢原告主張系爭建物之課稅現值為七十七萬零六百元，所坐落土地總基地面積一萬
三千零三十五平方公尺，應有部分十萬分之七十一，九十三年一月之申報地價為每平方公尺七千二百元，故土地之法定地價為六萬六千六百三十五元，房地合計總價為八十三萬七千二百三十五元，依土地法第九十七條計算，系爭建物之年租金以前揭申報總價年息百分之十為上限，即八萬三千七百二十四元（按日計算租金為二百二十九元），故原告主張其所受相當於租金之損害額為按日計算二百二十九元。經查，依被告甲○所提出與被告丙○○承租系爭建物之租約，每月租金約定為八千元，每年租金合計九萬六千元，尚較前揭土地法所計算之上限為高，且以系爭建物位於汐止市○○路上，生活機能健全，市況繁榮，應認原告前揭主張按日計算二百二十九元之損害金額並未過高，應屬可採。
五、按被告甲○因租約至九十三年四月底業已屆期終止，故自九十三年五月一日起已無占有系爭建物之正當權源，原告依所有物返還請求權請求被告甲○返還系爭建物，應有理由，又被告甲○自九十三年五月一日起，至遷離之日止，無權占有系爭建物，係侵害原告之所有權，故原告依侵權行為規定主張被告甲○應給付自九十三年五月一日起，至遷讓房屋之日止，按相當於租金金額計算之損害金按日二百二十九元部分，應屬相當，亦應准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分，假執行之聲請亦失其附麗，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中華民國九十三年十二月十三日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法官高愈杰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十二月十五日
法院書記官黃瑞華