臺灣屏東地方法院民事判決 103年度潮簡字第147號
原 告 公號 林禎公 嘗管理人 林耀濱
訴訟代理人 林祐任
複 代理人 林肇明 律師
被 告 黃炳妹
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國103年9月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255
條第1項第3、5款分別定有明文；本件原告起訴時原主張
被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭
土地）上所有建物拆除，並將面積4,739.16平方公尺之土地
交還原告，嗣審理中變更聲明為：㈠被告應將系爭土地如屏
東縣潮州地政事務所民國103年7月18日屏潮地二字第0000
0000000號函覆複丈成果圖（下稱附圖）所示編號314(1)、
314(3)、314(5)至314(9)、314(11)至314(13)及314(15)
等土地之工作物及地上物全部拆除，並將面積4,739.16平方
公尺之土地全部返還原告。㈡被告應自系爭土地如附圖所示
編號314(3)、314(6)、314(9)、314(13)部分房屋遷出。核
其變更乃基於請求之基礎事實同一，於法並無不合，合先敘
明。
二、原告起訴主張:原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號
土地之系爭土地，與被告間訂有耕地三七五租約（下稱系爭
租約），原供耕作使用，並於96年7月24日申請租約變更登
記。詎被告未經原告之同意，於63年間擅將系爭土地變更使
用，於系爭土地上建築房屋（門牌號碼：屏東○○○鄉○○
村○○路○○號）供其居住使用，至現場勘驗結果被告於附圖
上所示編號314(12)棚架曬有衣服、編號314(3)、314(9)房
間均裝有冷氣，被告之行為已屬不自任耕作，依耕地三七五
減租條例第16條第2項規定，系爭租約已歸於無效。倘認租
約繼續有效，被告依約每年應按當年度穀價乘以1,503台斤
支付租金，惟被告僅繳納至74年，經原告分別於102年4月
19日及6月10日以存證信函通知被告給付所欠繳之20年租
金，被告亦僅給付5年租金，尚積欠15年之租金，被告所積
欠之租金顯已逾兩年租金總額，且被告不為耕作繼續達三年
以上，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款
規定，原告依法得以103年5月26日之準備書狀送達被告作
為終止租約之意思表示。又被告抗辯前管理人即訴外人林靖
虎曾同意免給付租金並開立免給付租金契約，惟 林靖虎 為系
爭土地之暫管理人，非代管理人，免給付租金契約是否真正
不明，被告抗辯不可採，原告未曾同意被告得繼續使用房子
及土地，亦不同意買賣系爭土地，故系爭租約因被告不自任
耕作而歸於無效，或因原告依法終止，則被告已無占有使用
系爭土地之合法權源，為此提起本訴等語。並聲明：㈠被告
應將系爭土地如附圖所示編號314(1)、314(3)、314(5)至31
4(9)、314(11)至314(13)及314(15)等土地之工作物及地
上物全部拆除，並將面積4,739.16平方公尺之土地全部返還
原告。㈡被告應自系爭土地如附圖所示編號314(3)、314(6)
、314(9)、314(13)部分房屋遷出。
三、被告則以:系爭土地上如附圖所示編號314(3)、314(9)上之
建物為原承租人 林琪 招即被告配偶 林松雄 之父親所建，自64
年編定前即已存在，訴外人林松雄即 林琪招 之子於64年8月
1日申請供電（電號00-00-0000-00-0）使用至今，並於75
年改由被告承受系爭租約， 林奇招 並將該房屋贈與被告，系
爭土地原管理者 林德玉 去世後，由訴外人林靖虎接任。嗣因
養豬成本太高，於70年間停止養殖，豬舍原貌一直保留迄今
，並持續種苗及裝設冷氣供培植蘭花之用，當時為管理豬舍
便居住在此，80年間因小孩要回來幫忙工作始將豬舍部分改
建如附圖所示編號314(6)部分之房間作為兒子房間及放置農
用工具，314(12)部分搭建蘭花培植用之棚架，但原建築結
構樑柱均仍存在，僅是將豬舍拆除改為棚架而已，另土地其
他部分原種植稻作，因稻作成本高漲，而改種植檳榔，自承
租至今歷經祖孫三代68年之久，上開行為均經林靖虎同意，
又因法規變更停止徵收水租稅農地稅，林靖虎於83年間同意
被告不用再繳納租金，嗣於93年死亡，截至100年均無管理
人，101年6月間與現任管理人林耀濱洽談租金事宜、102
年4月及6月間原告以存證信函通知被告給付租金，自101
年6月起被告共給付原告5年份租金，分別為98年2次、99
至102年均為1次。原告向屏東縣萬巒鄉公所及屏東縣政府
協調會申請系爭租約無效，惟經上開單位認定系爭租約仍有
效存在，且原告曾談及買賣系爭土地而同意讓被告繼續使用
房子及繼續耕作等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。
四、下列事項為兩造所不爭執，並有屏東縣萬巒鄉公所96年7月
24日屏巒鄉民字第6251號私有耕地租賃契約變更登記通知書
、土地登記謄本、地籍圖謄本、現況照片、系爭土地重測前
萬巒段99號之供電證明等在卷可稽，復經本院會同兩造勘驗
現場及囑託屏東縣潮州地政事務所派員實施測量，有本院10
3年6月19日勘驗筆錄、現場略圖、屏東縣潮州地政事務所
103年7月18日屏潮地二字第00000000000號函覆複丈成果
圖在卷可稽（分見本院卷第14及45頁、第15至19頁、第29頁
、第35至37頁、第46至48頁、第65至67頁、第86至87頁、第
89至96頁）。
㈠被告於75年開始由其先生之父親即第三人林琪招受讓取得坐
落屏東縣○○鄉○○段○○○○號系爭土地之耕地三七五租約
，原供種植檳榔、養豬使用，96年7月4日申請為租約變更
登記並經屏東縣萬巒鄉公所以96年7月24日屏巒鄉民字第62
51號私有耕地租賃契約變更登記通知書核准租約變更登記在
案。
㈡系爭土地面向屏東縣○○鄉○○路，在系爭土地內現為被告
占用如屏東縣潮州地政事務所103年7月18日屏潮地二字第
00000000000號函覆之附圖所示情況如下：
⒈編號314(1)部分面積8.86平方公尺搭建有廁所一間。
⒉二間鐵皮平房與所附棚架、蘭花工作室之使用分配情形：編
號314(3)部分面積28.39平方公尺與314(9)部分面積40.82
平方公尺現為被告居住使用之鐵皮平房，門牌號碼：屏東現
萬巒鄉萬全村29號，314(13)部分面積121.70平方公尺為上
開鐵皮平房後之蘭花工作室，314(6)部分面積39.81平方公
尺為被告子女居住使用及存放農具工具之房間，314(5)部分
面積35.06平方公尺為被告居住鐵皮屋前所附搭建之棚架，
314(11)部分面積77.49平方公尺部分為沿被告居住房間旁
所搭建棚架，做為堆放農具及車庫使用，314(12)部分面積
78.2平方公尺為棚架，與被告子女房間後半部分接連搭建，
作為蘭花培植之棚架。
⒊其餘空地使用情形：編號314部分面積5.09平方公尺之空地
為被告鐵皮屋前空地，314(2)部分面積9.87平方公尺及314
(4)部分面積28.53平方公尺均為圍籬旁之空地，314(10)
部分面積51.04平方公尺為被告子女房間前之空地，其上有
放置盆栽，314(14)部分面積143.96平方公尺之空地位居廁
所與蘭花棚架之間；編號314(7)部分面積40.2平方公尺之空
地為被告居住鐵皮屋與車庫棚架間之水泥空地，314(8)部分
面積40.41平方公尺之水泥空地，為被告子女房間前空地，
地面上尚有磚塊區隔之部分，被告陳稱是舊豬舍拆除後之地
面。
⒋編號314(15)面積3,989.7平方公尺現為被告種植之檳榔等
農作物。
㈢系爭土地如附圖所示編號314(3)及314(9)等部分之鐵皮平房
（門牌號碼：屏東現萬巒鄉萬全村29號）原為前承租人林琪
招搭建，之後贈與被告。被告之配偶林松雄於64年8月1日
申請電力供電使用。
㈣系爭土地如附圖所示編號314(6)及314(12)等部分原為豬舍
位置，現改建為蘭花培植工作之棚架與被告子女居住使用及
堆放農具之房間，是被告於80年間改建至今。
五、按『承租人應自任耕作』者，應包括其家屬在內，係指耕地
三七五減租條例第十六條第一項所稱之『承租人應自任耕作
』」者而言，（中略）私有農地所有權之移轉，其承受人以
能自耕者為限」，則係指承受人本人而言，最高法院著有71
年台上字第2841號判例意見可為參考；又按佃農在承租耕地
上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設
，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，次按承租人應
自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違
反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或
另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項定有明文。而
耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作
，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如
承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，
均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效
之原因，最高法院70年台上字第4637號判例意旨可資參考。
六、本件主要爭點一為被告有無不自任耕作情形？
㈠經查，被告於75年開始由其先生之父親即前承租人林琪招受
讓取得坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號系爭土地之耕地三
七五租約，原供種植檳榔、養豬使用，96年7月4日申請為
租約變更登記並經屏東縣萬巒鄉公所以96年7月24日屏巒鄉
民字第6251號私有耕地租賃契約變更登記通知書核准租約變
更登記在案，為兩造所不爭執，被告雖為林琪招之媳婦，但
其為家屬身分，有被告之戶籍謄本可參，被告並有實際耕作
之事實，參酌前開最高法院判例意見，則其承受系爭租約自
屬合法有據，合先說明。
㈡次查，系爭土地內如附圖所示編號314(3)及314(9)等部分之
鐵皮平房（門牌號碼：屏東現萬巒鄉萬全村29號）被告主張
原為前承租人林琪招搭建，之後贈與被告，原告不否認系爭
土地重測前為萬巒段99號，而由被告提出其配偶林松雄於64
年8月1日申請電力供電使用證明一節，該用電供應處所系
爭土地，被告陳稱當時因為養豬需要才申請供電，而被告之
房屋外觀勘驗結果並不新穎，且由被告提出之航照圖（本院
卷第83頁）顯示其系爭土地南面向平和路，該圖示反白位置
應是建物，則被告抗辯該房屋原於64年間已經存在之事實，
核屬可信；其次，關於系爭土地如附圖所示編號314(6)及31
4(12)等部分原為豬舍位置，現改建為蘭花培植工作之棚架
與被告子女居住使用及堆放農具之房間，為被告於80年間改
建至今，被告雖抗辯其改建作為農具堆放之用，但被告亦未
否認內部有房間是子女居住之用，而上述房屋原為豬舍改建
一節，經本院勘驗現場由地面上尚餘存之舊有磚塊地面，可
見被告原為舊有豬舍改建一節並非無據，而原告爭執關於附
圖所示編號314(6)部分被告將原為畜牧使用之房舍改建為供
人居住使用之房間，而認已逾越原耕地三七五租約約定使用
範圍云云，而按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但
茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際
居住問題為目的，查前揭314(6)及314(12)土地範圍原為豬
舍，即無居住使用之事實，而若佃農因為耕作之需要居住農
舍以利耕作，亦符合人之常情，倘若佃農將原為畜牧養殖使
用之土地，逕為改建提供原無居住事實之人居住使用，自屬
已經逾越原耕地租用範圍，故若被告將原有豬舍完全改建為
房屋單純提供家族親友居住，可認已經完全違反耕地租約至
明；然衡量本件被告之改建事實，其原豬舍位置僅有前半
314(6)部分改建為房屋，後半則搭為棚架提供培植蘭花之用
，業經本院勘驗現場明確，而如因農忙幫忙務農需住宿而將
原有豬舍之土地改建為房間應認尚無超越農業耕作使用範圍
，且被告改建房屋自承確有子女房間居住之事實，而如子女
因為父母親務農需住居農舍緣故，即強行要求子女需自行解
決居住事實，而不能與父母共同居住，亦違反人倫常情，故
被告因為務農居住農舍並家屬需要共同居住及存放放農具之
緣故所為改建，應認尚在原耕地租用範圍，況被告在系爭土
地上除養殖蘭花搭有棚架之外，其餘大範圍土地即附圖所示
編號314(15)部分面積達3,989.7平方公尺均仍為被告種植
之檳榔等農作物所占用，原告主張被告有不自任耕作之事，
或最近3年無耕作事實均屬無據。
七、又查，本件主要爭點二為被告有無積欠2期租金之事？
㈠原告主張被告有積欠兩期之租金，進而於訴訟中依法終止系
爭租約，被告則抗辯前管理人林靖虎83年間已經告知不用繳
納，原告現任管理人亦免除前15年租金繳納義務，被告受催
告後且已繳納最近5年租金等語置辯，而查：原告自承擔任
管理人是從100年開始就任，而由被告提出之自61年至74年
年租金收據可知（見本院卷第22至26頁），其承租人原均有
按期繳納給暫管理人林靖虎之事實，有各該收據可參，另外
被告提出前暫管理人林靖虎之申請書（見本院卷第60頁）而
觀，其內容略為說明76年間由其代墊承租戶繳納農田水利費
用之事實，故被告抗辯林靖虎當時因為原告之管理人死亡而
由林靖虎擔任暫時管理人，因為收費項目無繳納農田水利費
用名義而請該會直接向佃農徵收，故被告抗辯因為免收水利
費、田賦緣故而免收租金，即非無據；而被告陳稱林靖虎93
年間已經死亡，然系爭租約之登記書迄至96年7月間變更登
記時猶記載林靖虎為管理人，有屏東縣萬巒鄉公所以96年7
月24日屏巒鄉民字第6251號私有耕地租賃契約變更登記通知
書可稽（見本院卷第45頁），原告亦未否認自76年至99年間
原告均無選任適當管理人，則被告事實上無從對原告提出各
期租金給付之事實至明，被告給付遲延之事實乃屬可歸責原
告之事由並非被告故意積欠，原告雖陳稱被告積欠82年至97
年間共計15年租金，並事後發函催告，被告亦稱原告調解時
已經同意繳納2年租金，此由屏東縣政府103年3月20日之
調處筆錄紀錄關於申請人（按：即原告）陳述部分記載「申
請人陳述：黃炳妹租金已繳，欠租部分不討論」等語可資參
考，有屏東縣政府耕地租佃委員會調處筆錄可資佐證（見本
院卷第2頁），則被告縱有積欠租金，以其未提出給付是因
原告無選任管理人可行使職權受領租金，並非被告不為給付
，被告之欠租即與法條所謂承租人積欠租金2期之要件有間
，又關於租金之短期消滅時效依據民法第126條規定為5年
，超過5年部分之租金請求權於被告主張時效抗辯時，原告
依法即無請求權可資行使，故原告雖催告被告應給付前述15
年之租金，而被告審理中陳稱上情（見本院卷第56至57頁）
，可認被告依法是主張罹於時效拒絕給付之時效抗辯權，附
此敘明。
㈡再查，被告於原告於102年4月19日以萬巒郵局存證信函第
22號及所附租金明細表（見本院卷第49至50頁）及於102年
6月10日以萬巒郵局存振信函第34號及所附租金明細表（見
本院卷第51至52頁）催告其應繳納租金後，隨即於102年7
月5日匯款繳納最近5年租金之事實，亦為原告書狀所不否
認，雖原告提出之匯款明細中雖僅有被告98年、99年、100
年、102年各匯入租金15,000元，合計為60,000元之資料，
有原告提出之102年4月19日萬巒郵局第22號存證信函及所
附租金明細表、102年6月10日萬巒郵局第34號信函及所附
租金明細表、活期存款簿在卷可稽（見本院卷第49至53頁）
，而原告書狀中自認被告受催告後已繳納5年租金（見本院
卷第43頁），則被告最近5年內並未積欠原告任何一期租金
，堪以認定。
㈢承上所述，原告主張被告有積欠2期租金一節亦屬無據，因
而原告雖以書狀繕本送達被告為終止之意思表示，自不生終
止系爭租約效力。
八、綜上，原告主張被告有不自任耕作之事，既屬無據，被告又
無積欠原告2期租金之事實，原告據以終止系爭租約於法即
屬未合，從而原告不論本於系爭租約無效或終止後之租賃物
返還請求權，請求被告應將系爭土地如附圖所示編號314(1)
、314(3)、314(5)至314(9)、314(11)至314(13)、及314
(15)等土地之工作物及地上物全部拆除，並將面積4,739
.16平方公尺之土地全部返還原告；或㈡被告應自系爭土地
如附圖所示編號314(3)、314(6)、314(9)、314(13)部分
房屋遷出，於法均屬無據，其訴應予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均
毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條，判決如主文。
中華民國103年9月25日
潮州簡易庭法官潘快
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年9月25日
書記官許丹瑜