宣 示 判 決 筆 錄
99年度店簡字第729號
原 告 何郭素美
訴訟代理人 林長青 律師
被 告 邵邦冠
訴訟代理人 蘇飛健 律師
上列當事人間99年度店簡字第729號給付租金等事件，於中華民
國100年1月26日言詞辯論終結，同年2月16日下午4時在臺灣臺北
地方法院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 張明輝
書記官 吳建元
通 譯 張佩玲
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文：
被告應給付原告新台幣340,814元及自民國99年5月20日起至清償
日止，按年息百分5之計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣4,410元，其中新台幣3,704元由被告負擔，餘由
原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣340,814元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由：
一、原告主張：被告前向伊承租門牌號碼台北縣新店市○○街○○
號房屋（現改制為新北市新店區，下稱系爭租賃物），雙方
約定租賃期間自民國97年10月1日起至99年9月30日止，每月
租金新台幣（下同）38,000元。惟被告自98年9月1日起，即
拒絕給付租金，雖迭經催告，均未獲置理，伊遂於98年11月
3日以律師函通知被告應於98年11月11日前與伊聯繫，並繳
清所有積欠租金，否則將依法終止與被告間之租賃契約，詎
被告仍置之不理，伊即於98年11月13日以律師函終止與被告
間之房屋租賃契約。計被告自98年9月1日起迄98年11月13日
止，已積欠伊2個月又13天租金，共計92,467元（計算式：
38,000*2+38,000*13/30=92,467）；而伊於98年11月13日以
律師函終止與被告間之房屋租賃契約後，被告於99年3月22
日始搬離系爭建物，故被告共受有相當於租金之不當得利16
2,501元（計算式：38,000*17/30+38,000*3+38,000*22/31=
162,501）；另依系爭租賃契約第12條之約定，伊合法終止
租賃契約後，被告仍不搬離者，伊得向被告請求按照房租一
倍計算之違約金，故伊得另向被告請求給付162,501元之違
約金，共計325,002元；又被告依房屋租賃契約第9條及第16
條第7款規定，應將租賃標的物回復原狀後返還，惟被告自
行搬離時，並未將系爭租賃物回復原狀後返還，伊乃自行回
復原狀，因而支出回復原狀費用共51,000元（計算式：2700
0+17000+1000+6000=51000）；被告於99年3月22日搬離系爭
建物時，未依約將系爭租賃物回復原狀後返還，經伊自行回
復原狀，至99年4月11日始將系爭租賃物回復原狀，致伊因
而受有租金損失25,333元（20/30*38000=25333），另依租
賃契約第12條規定，伊同時得請求違約金25,333元，共計
50,666元。揆諸前述，伊共計得向被告請求519,135元（計
算式：92,467+325,002+51,000+50,666=519,135），扣抵被
告前繳交之保證金114,000元後，伊尚得向被告請求405,135
元等語。爰依租賃契約法律關係起訴請求，並聲明：被告應
給付原告405,135元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5％計算之利息。
二、被告之答辯：原告係將系爭租賃物全部出租與伊，伊承租系
爭租賃物為經營租書店使用，惟原告將房屋內約一坪大之樓
梯空間封死不讓伊使用，原告此舉減少伊可用作倉庫儲物空
間，且將附屬系爭租賃物之騎樓另出租與臭豆腐攤販使用，
臭味四溢，並製造騎樓髒亂，降低租書店形象，影響客人至
店內消費意願，此均無法達到伊租用房屋原來應該具備之使
用、收益狀態，而原告前雖同意排除，但一直延宕，伊於98
年8月向原告表示於排除前拒絕給付租金，原告既未以合於
約定使用收益之租賃物交付伊，伊前已經行使同時履行抗辯
權，原告自不得於伊行使同時履行抗辯時主張終止租約，故
原告於98年11月13日未合法終止租約（最高法院96年台上字
第1415號判決參照）；且本件租金依法應予降低為不得高於
每月8,930元，縱認無法降低，依原告主張伊於98年9月未給
付租金，至其於98年11月13日發函終止租約時，至多僅積欠
3個月租金合計114,000元，以保證金抵扣後，伊並無積欠任
何租金，原告亦不得於98年11月13日發函終止租約；原告截
至99年3月22日前均未排除系爭建物前臭豆腐攤販設攤，影
響伊租書店生意，原告持續未將租賃物合於使用收益狀態，
伊於99年3月22日將房屋回復原狀，並將鑰匙、鐵門遙控器
返還原告並搬離系爭租賃物以終止租約，而原告於99年3月
22日亦委由安勝法律事務所林長青律師再次發函表示契約終
止，準此，兩造係於99年3月22日合意終止租約，雙方合意
終止租約後，伊於同日搬離，並無遲延搬離之情形，無原告
主張房屋租賃契約第12條違約金之適用，又本件應類推適用
土地法第100條第3款，原告於98年11月13日終止租約不合法
，兩造係於99年3月22日終止租約，伊於同日將租賃物遷空
搬離，原告不得請求違約金；伊既於兩造終止租約即99年3
月22日即遷離系爭租賃標的物，原告不得請求伊給付違約金
，惟若本院認伊應給付租金，至多僅積欠98年12月至99年3
月22日之租金合計140,968元（38,000×3＋38,000×22/31
＝140,968）；原告起訴主張伊應依房屋租賃契約第9條及第
16條第7款將系爭租賃物回復原狀，並主張伊未回復原狀，
原告乃自行回復原狀，並請求回復原狀費用云云，惟原告既
無事先催告，即自行回復原狀，原告亦不得請求回復原狀之
費用；又伊亦得以保證金114,000元、因原告封住系爭租賃
物樓梯間部分約1坪（系爭租賃物室內約20坪，減少約1/20
之使用空間，每月租金應扣除該部分，自97年10月1日至99
年3月22日，依租金比例應減少33,693元(38,000×1/20×17
個月+38,000×1/20×22/30＝33,693)之租金及原告將系爭
租賃物騎樓出租與第三人之租金，自97年10月1日至98年7月
每月3000元之不當得利30,000元(3000×10＝30,000)，合計
177,693元(114,000+33,693+30,000＝177,693)，用以抵銷
伊按土地法第100條計算之本件租金最高為每月8,930元，則
伊於98年9月至99年3月22日所積欠之租金僅60,129元(8,930
×6+8,930×22/30＝60,129)；至若本院認本件租約係於98
年11月13日終止，而伊應給付違約金時，則請將違約金降至
一個月租金38,000元等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之
訴駁回；如受不利判決請准供擔保宣告免假執行。
三、原告主張之事實，固據其提出房屋租賃契約、估價單、免用
發票收據、收據、免用統一發票收據各1件、掛號郵件收件
回執及存證信函各2件、系爭租賃物內部照片12張等件為證
，惟被告以上詞置辯。是本件兩造間主要之爭執點在於：㈠
兩造間之租賃契約係於何時終止？原告主張為98年11月13日
，被告則認係99年3月22日；㈡被告有無積欠租金？積欠金
額為若干？㈢系爭租賃契約終止後，被告有無將系爭租賃物
回復原狀？有無依契約本旨返還系爭租賃物予原告？原告得
否直接請求被告給付回復原狀之費用？㈣原告請求之違約金
是否過高？被告請求予以酌減是否有據？茲分別論斷如下。
四、按為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者
，就該法律關係即有既判力，當事人雖僅於新訴訟用作攻擊
防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判。訴訟標
的之法律關係，於確定之終局判決之結果為基礎，於新訴訟
用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該
確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他
攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴
訟法第400條第1項規定之趣旨觀之甚明（最高法院30年上字
第8號及42年台上字第1306號判例參照）。又確定判決之既
判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理
由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事
人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，
其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或
當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解
為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事
人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反
之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院73
年度台上字第4062號判決參照）。
五、經查，被告前曾以伊與原告間就系爭租賃物之租賃關係有：
①該店內有一梯間可通2樓，進出口在一樓店內，而2樓亦用
樓版封住，租前此空間應歸一樓使用，而雙方簽約後原告收
完租押金，將該門鎖更換，而造成伊喪失一儲物間，伊經營
租書店最需要倉庫放置，此舉造成伊額外成本增加，②該店
騎樓有小部分被臭豆腐攤販占用，原告同意排除，雙方簽約
後又置之不理，③該店化糞池年久失修，18年未抽肥，就直
接造成店內馬桶倒灌，伊告知原告作適當處理，而原告拒絕
處置，又拒絕負擔所有費用，及於上訴第二審後追加提出之
「被上訴人將（台北縣新店市○○街○○號1樓之房屋）騎樓
借予攤販使用應減少新台幣（下同）30,000元之租金」、「
被上訴人未將（前址房屋）1樓樓梯間交付上訴人使用，應
減少33,693元之租金」及「上訴人依土地法第97條規定得請
求被上訴人減少自民國98年9月起之租金195,738元」，「被
上訴人將騎樓借予攤販使用，攤販按月給付3,000元予被上
訴人，至少可以證明該攤販已借用騎樓14、15年做生意，被
上訴人本即違反應將租賃物全部交付與上訴人使用之義務，
上訴人自97年10月起至98年7月止共10個月，受有按月減少
3,000元收益之損害，合計30,000元（計算式：3,000×10＝
30,000），被上訴人應賠償上訴人該項損失，故此部分應減
少30,000元之租金。又上訴人封住1樓樓梯間部分約1坪，因
系爭房屋室內約20坪，被上訴人減少約1/20之使用空間，每
月租金應扣除該部分，合計97年10月1日至99年3月22日止，
依租金比例應減少33,693元（計算式：38,000×1/20×17《
月》＋38,000×1/20×22/30《月》＝33,693）。另上訴人
依土地法第97條、土地法施行法第25條規定，及最高法院43
年台上字第392號判例意旨，請求減少給付被上訴人自98年
9月起之租金，依系爭房屋評定價值為171,000元，及系爭房
屋坐落土地申報地價為900,618元（申報地價標準14,640/
平方公尺×土地總面積2,674.68平方公尺×權利範圍46/200
0＝900,618），系爭房屋及土地兩者年息10％合計為107,16
2元（計算式：《900,618＋171,000》×10％＝107,162），
依此系爭房屋每年租金即不得超過107,162元，換算按月不
得超過8,930元（107,162÷12＝8,930），上訴人主張本件
租金應由每月38,000元降至8,930元，則自98年9月起未給付
之租金，至99年3月22日終止租約止，共應減少租金計195,7
38元（計算式：38,000－8,930×《6＋22/30》＝195,738）
。綜上，上訴人得請求減少租金共為259,431元（計算式：
30,000＋33,693＋195,738＝259,431），上訴人僅請求228,
000元，加計上訴人承租之初因化糞池修繕延後一個月開幕
之損失38,000元，共計被上訴人應給付上訴人266,000元（
計算式：228,000＋38,000＝266,000）」，而起訴請求減少
租金，聲明請求原告應給付伊266,000元之本息，案經本院
以98年度店簡字第1723號判決駁回其訴，被告不服提起上訴
，亦經本院以99年度簡上字第153號判決駁回其上訴確定在
案之事實，有上開判決在卷可稽，復為兩造所不爭，並經本
院調取該案卷宗審核屬實（以下簡稱前案）。足見被告於本
件之抗辯中關於「因原告封住系爭租賃物樓梯間部分約1坪
占系爭租賃物室內約20坪即減少約1/20之使用空間，每月租
金應扣除該部分，自97年10月1日至99年3月22日，依租金比
例減少33,693元之租金、原告將系爭租賃物騎樓出租與第三
人之租金，自97年10月1日至98年7月每月3000元之不當得利
共30,000元、按土地法第100條計算之本件租金最高為每月
8,930元，伊自98年9月至99年3月22日所積欠之租金應予減
少195,738元」部分，顯係就為訴訟標的之法律關係，於確
定之終局判決中已經裁判者及經確定判決判斷之重要爭點法
律關係，再作相反之主張，核與上開規定及判例意旨有違，
即均無可取。
六、次查，被告雖另辯以原告未以合於約定使用收益之租賃物交
付伊，伊前已經行使同時履行抗辯權，依最高法院96年台上
字第1415號判決意旨，原告不得於伊行使同時履行抗辯時主
張終止租約，原告於98年11月13日未合法終止租約，應以伊
於99年3月22日將系爭租賃物房屋回復原狀，並將鑰匙、鐵
門遙控器返還原告並搬離系爭租賃物以終止租約，及原告於
99年3月22日亦委由安勝法律事務所林長青律師再次發函表
示契約終止，準此，兩造係於99年3月22日合意終止租約云
云，惟被告起訴關於減少租金之事件既經前案確定終局判決
予以駁回在案，足見其同時履行抗辯於法已屬無據，自不得
再行阻卻其未依約給付租金之違約事實；原告主張因被告自
98年9月1日起拒絕給付租金，迭經催告，未獲置理，伊遂於
98年11月3日以律師函通知被告應於98年11月11日前與伊聯
繫，並繳清所有積欠租金，否則將依法終止與被告間之租賃
契約，被告仍置之不理，伊已於98年11月13日以律師函終止
與被告間之房屋租賃契約一節，即屬有據。是本件兩造間之
租賃契約應於98年11月13日（按應以存證信函到達被告之同
年月16日始生終止之效力，惟因自原告計算之租金或相當租
金之不當得利而言，僅係歸類之期間之不同，於實際金額則
無差異，故不予調整），被告認係99年3月22日始終止云云
，則無可取。從而，原告主張被告自98年9月1日起迄98年11
月13日止，積欠伊2個月又13天租金，共計92,467元（計算
式：38,000*2+38,000*13/30=92,467），及伊於98年11月13
日終止與被告間之房屋租賃契約後，被告於99年3月22日始
搬離系爭租賃物，共受有相當於租金之不當得利162,501元
（計算式：38,000*17/30+38,000*3+38,000*22/31=162,501
）等語，即均屬可取。
七、次就回復原狀部分而論：
⑴被告另辯稱略以原告無事先催告，即自行回復原狀，依民法
第214條規定，不得請求伊賠償回復原狀之費用云云。惟按
乙方（即指被告）如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事
先徵得甲方（即指原告）之同意，並應由乙方自行負擔費用
暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全；
於交還租賃房屋時，乙方應負責回復原狀，有兩造於本件租
賃契約第9條明文約定可稽。而查，本件租賃約係經原告於
98年11月13日以被告未依約給付租金為由而終止與被告間之
租賃契約者，被告則於99年3月22日始搬離系爭租賃物，並
將鑰匙、鐵門遙控器以郵寄方式返還原告等情，為被告所自
陳，並據論述如上，足見被告交還系爭租賃物時，既未親自
與原告逐一清點詳查，自難認其業已依債務之本旨提出交還
系爭租賃物予原告之義務，依民法第235條規定，不生提出
之效力；且兩造既已因本件租賃契約涉訟中，亦難期待被告
受催告後會盡其回復原狀之義務，從而，原告於取得被告寄
還之鑰匙、鐵門遙控器後，自行檢視系爭租賃物，並認被告
未盡回復原狀之義務，而自行僱工為回復原狀後，請求被告
給付回復原狀之費用一節，自屬有據，被告上開所辯則非可
取。
⑵惟按損害賠償之目的，在於填補所生之損害，其應回復者並
非原有狀態，而係應有狀態，且參酌最高法院77年度第9次
民事庭會議決議內容，依民法第196條請求民法第196條請求
賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，
但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊
）以觀，本件原告主張之回復原狀費用共51,000元部分，包
括①總開關箱移位、開關移位、開關插座換新，共17,000元
，②圍牆修補、修磁磚、騎樓地坪5,000元、廚房磁磚拆除
粉刷、砂漿貼磁磚19,000元、木門1片五金及安裝3,000元，
③不鏽鋼門及捲門修理1,000元，④虹牌水泥漆6桶6,000元
等項，除其中總開關箱移位、開關移位、圍牆修補、修磁磚
、騎樓地坪、廚房磁磚拆除粉刷、砂漿貼磁磚、不鏽鋼門及
捲門修理項目不生折舊問題外（前2項金額估計各占3分之1
共11,333元，後6項金額共25,000元），其餘項目（包括開
關插座換新及木門1片五金及安裝，共8,666元）係以新品換
舊品，原告以修復費用作為損害賠償之依據，自應將更新折
舊部分予以扣除。並參酌原告之系爭房屋雖係76年間即已買
受取得，惟原告主張其於94年10月間出租與被告時，曾油漆
維修後始出租等語，核與一般出租房屋前多會事先整修之經
驗法則尚屬相符，並有土地登記謄本及被告提出之房屋租賃
契約書各一件在卷可參，亦為被告所不否認，計至本件回原
狀之時間約4年6個月，此一裝潢換新之利益自無從由被告享
有，應以4年6個月為計算折舊期間，而住宅用房屋屬「木造
」者使用年限為10年（參行政院主計處公布之固定資產耐用
年數表），並依定率遞減法（每年折舊0.369）計算後，則
原告系爭租賃房屋中之上開其餘項目修復費用部分僅得請求
1,120元｛計算式：8666*4(1-0.369)+(1-0.369*6/12)=112
0，元以下均四捨五入），於此範圍內為屬有據。逾此以外
之請求則為無據。加計原告請求之總開關箱移位、開關移位
、圍牆修補、修磁磚、騎樓地坪、廚房磁磚拆除粉刷、砂漿
貼磁磚、不鏽鋼門及捲門修理項目不生折舊問題外（前2項
金額估計各占3分之1共11,333元，後6項金額共25,000元，
共36,333），應由被告全部賠償原告，合計37,435元（計算
式：1120+36333=37435）之範圍內為屬有據，逾此以外之請
求則為無據。至原告所支出虹牌水泥漆6桶6,000元一項，核
屬自然使用之一般損耗，尚難認屬被告須負回復原狀之義務
，不應由被告負擔。
八、再就原告請求包括①依系爭租賃契約第12條之約定，原告主
張伊合法終止租賃契約後，被告仍不搬離者，伊得向被告請
求按照房租一倍計算之違約金162,501元，及②被告於99年3
月22日搬離系爭建物時，未依約將系爭租賃物回復原狀後返
還，經原告自行回復原狀，至99年4月11日始將系爭租賃物
回復原狀，致伊因而受有租金損失25,333元（20/30*38000=
25333），另依租賃契約第12條規定，伊同時得請求違約金
25,333元部分論：
⑴按本契約租賃期滿後，：：：。乙方應於租約期滿或終止時
，將租賃房屋遷讓交還給甲方，：：：乙方未即時遷出返還
房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起
至遷讓完竣日止按照房租壹倍計算之違約金，為兩造所不爭
執為真正之租賃契約第12條所明定。而查，本件兩造間之租
賃契約應於98年11月16日（即以存證信函到達被告之同年月
16日始生終止之效力，詳如上述），業經論述如上，被告辯
稱兩造係於99年3月22日合意終止租約，合意終止租約後，
伊於同日搬離，無遲延搬離之情形，無原告主張房屋租賃契
約第12條違約金之適用，及本件應類推適用土地法第100條
第3款，原告於98年11月13日終止租約不合法，兩造係於99
年3月22日終止租約，伊於同日將租賃物遷空搬離，原告不
得請求違約金云云，即均無可取。
⑵惟按約定違約金之性質，依民法第250條第2、3項規定，違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額；另依同法第252條規定，約定之違約金額過高
者，法院得減至相當之數額。原告主張伊合法終止租賃契約
後，被告仍不搬離者，依系爭租賃契約第12條之約定，被告
應按照房租一倍計算之違約金162,501元，核尚屬相當。被
告抗辯應予酌減云云，亦非可取。
⑶至原告主張因被告於99年3月22日搬離系爭建物時，未依約
將系爭租賃物回復原狀後返還，經原告自行回復原狀，至99
年4月11日始將系爭租賃物回復原狀，致伊因而受有租金損
失25,333元（20/30*38000=25333），並依租賃契約第12條
規定，伊同時得請求違約金25,333元部分，按依民法第216
條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依
已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為
所失利益。而查，本件被告於原告98年11月13日終止與被告
間之房屋租賃契約後，至99年3月22日始搬離系爭租賃物，
共受有相當於租金之不當得利162,501元（計算式：38,000*
17/30+38,000*3+38,000*22/31=162,501），應返還原告，
並應依系爭租賃契約第12條之約定，並應按照房租一倍計算
之違約金162,501元給付原告等情，業據分別論述如上，即
已足填補原告所受損害；至原告主張另有所失利益25,333元
部分，因原告迄本件言詞辯論終結時止，並未能舉證證明伊
有何依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，
可得預期其於99年3月22日起即能將系爭租賃物出租，因被
告未予回復原狀致其不能即時出租而受有所失利益之事實，
從而，其請求因被告於99年3月22日搬離系爭建物時，未依
約將系爭租賃物回復原狀後返還，經伊自行回復原狀，至99
年4月11日始將系爭租賃物回復原狀，致伊因而受有租金損
失25,333元（20/30*38000=25333），及依租賃契約第12條
規定，伊同時得請求違約金25,333元云云，即均無可取。
九、綜上所述，原告依據租賃契約法律關係起訴請求被告給付在
454,814元（計算式：92467+162501+162501+37345=454814
）範圍內，並扣除被告繳交之保證金114,000元後即340,814
元（000000-000000=340814）及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許；至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結
果不生影響，不再一一論述及審酌，附此敘明。
十二、本件訴訟費用為裁判費，金額確定為4,410元，並命兩造
分別負擔如主文所示。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年2月16日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官吳建元
法官張明輝
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○
○路○段○○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年2月16日
書記官吳建元