裁判字號：臺灣高等法院高雄分院105年上易字第330號民事判決
裁判日期：民國105年12月21日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院高雄分院民事判決105年度上易字第330號上訴人 林玟伶 訴訟代理人 謝凱傑 律師
高嵐書 律師 楊聖文 律師被上訴人 趙鵬翔 訴訟代理人 張景堯 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10
5年8月24日臺灣高雄地方法院103年度訴字第2440號第一審判決提起上訴，本院於105年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國103年6月30日委任訴外人 趙金如梅 代理被上訴人（包括後續買賣事宜）與上訴人簽訂不動產買賣契約，約定由上訴人買受被上訴人所有位於亞洲大樓（下稱系爭大樓）如附表所示房地，買賣總價金為新台幣（下同）280萬元（下稱系爭契約）。兩造為確保系爭契約履行，同意由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）負責為系爭契約辦理買賣價金履約保證，上訴人並將第一期價金28萬元匯入指定之兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶帳號000000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）內，且因締結系爭契約，支出代書費用5,444元及辦理履約保證帳號專戶費用1,680元，合計7,124元（下稱締約費用）。
詎上訴人於簽約後，發現系爭建物有未備消防系統之瑕疵，不符各類場所消防安全設備設置標準（下稱消安標準）第12條第2款第7點、第15條第1項第2款、第34條第1項第1至3款之規定，且未如實登載於現況說明書。上開消防瑕疵影響建物居住安全及價值，欠缺應有品質，亦減少契約預定效用，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。又系爭建物既有消防瑕疵存在，顯見被上訴人未依系爭契約第9條第5項約定給付符合債之本旨之物，且可歸責於被上訴人，亦屬債務不完全給付，經多次催請被上訴人補正未果，上訴人遂於103年10月2日以存證信函，載明系爭建物消防系統故障，經通知被上訴人修繕，遲未修繕，並導致無法為所有權移轉及建物之交付，限被上訴人於函到7日內完成修繕或補貼30萬元修繕費，否則解除契約，請求返還已付價金28萬元（下稱系爭信函）等語，通知被上訴人，而被上訴人亦已於103年10月2日收受該信函。此外，復於103年10月20日以1478號存證信函（下稱1478號函），載明被上訴人收受系爭信函後，置之不理，故以1478號函表示解除系爭契約，並請求返還已付價金及賠償違約金，通知被上訴人，被上訴人於103年10月23日收受。而系爭契約既經合法解除，自得請求被上訴人返還已受領價金28萬元、賠償締約費用及給付違約金28萬元等情。爰依系爭契約第12條第1項、第3項，民法第259條第1款、第227條第1項準用給付遲延等法律關係，請求擇一裁判，並聲明：（一）被上訴人應給付567,124元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人為系爭建物第一手屋主，購屋後自住使用，委請專業不動產經紀人即訴外人高雄摩天不動產經紀有限公司（下稱摩天公司），代為以現況出售系爭房地，出售前，不知亦無從確認系爭建物或公共設施有何消防設施之瑕疵，並無故意不告知瑕疵之情形。其次，被上訴人並未保證系爭建物無瑕疵，而上訴人因重大過失，不知有消防瑕疵，被上訴人不負物之瑕疵擔保責任。又上訴人主張之消防瑕疵除可補正外，亦屬系爭大樓共用設施之瑕疵，應由大樓管理委員會（下稱管委會）負責修繕補正，被上訴人無法逕為修繕，不負未修補瑕疵之遲延給付責任。此外，上訴人催告修繕瑕疵之7日期間，並非合理，上訴人主張解約無據。末者，請求違約金過高，應予酌減等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應給付上訴人567,124元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）被上訴人於103年6月30日委任趙金如梅代理被上訴人（包括後續買賣事宜）與上訴人簽訂不動產買賣契約，約定由上訴人買受被上訴人所有位於亞洲大樓如附表所示房地，買賣總價金為280萬元。系爭房屋於71年12月10日建築完成，上訴人簽約時，已知悉該屋為逾30年之中古屋。
（二）合泰公司負責為系爭契約辦理買賣價金履約保證，上訴人已將買賣第一期價金28萬元匯入指定帳戶。
（三）上訴人因締結系爭契約，支出代書費用5,444元及辦理履約保證帳號專戶費用1,680元，合計7,124元。
（四）兩造於系爭契約協議被上訴人應於103年9月18日完成交屋，惟迄未完成交屋，亦未辦理系爭房地所有權移轉登記。
（五）上訴人於103年10月2日以存證信函，載明系爭房屋消防系統故障，經通知被上訴人修繕，惟遲未修繕，並導致不能進行所有權移轉及交付事宜，限被上訴人於函到7日內完成修繕或補貼30萬元修繕費，否則即主張解除契約，並請求返還已付價金28萬元，通知被上訴人，被上訴人並於
103年10月2日收受該信函；復於103年10月20日以1478號存證信函，載明被上訴人於收受系爭信函後，置之不理，因而以該函向被上訴人解除系爭契約，並請求返還已付價金及賠償違約金，通知被上訴人，被上訴人於103年10月23日收受。
（六）上訴人提出原證六記載亞洲大樓管理委員會103年8月15日會議紀錄形式上為真正。
（七）高雄市消防設備公會（下稱消防公會）以105年1月14日高消師字第1050114號函檢附鑑定報告（下稱系爭鑑定）記載：1、亞洲大樓消防安全設備部分，含滅火器設備、室內消防栓設備、撒水滅火設備、泡沫滅火設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備、標示設備、緊急照明燈設備、連結送水管設備、消防專用蓄水池設備及緊急電源設備等，均不符合消防法令；2、亞洲大樓12樓公共設施相關消防安全設備部分，含滅火器設備、室內消防栓設備、撒水滅火設備、火警自動警報設備、標示設備及緊急照明燈設備等，均不符合消防法令（下合稱公共消防瑕疵）；3、現場並無甲建物門牌號碼，至於乙建物相關消防安全設備部分，室內消防栓設備不符合消防法令規定，含室內消防栓無水帶及水壓、設置於乙建物室內消防栓設備應為12樓公共消防安全設備設施，被外加一道隔間門，於火警發生時，無法進入乙建物內使用消防栓設備滅火。撒水滅火設備不符合消防法令，含房間、客廳及廚房合計5個撒水頭、1間廚房無撒水頭、貫穿屋內之撒水配管主管管系鏽蝕（下稱專有消防瑕疵）；4、亞洲大樓共用部分（含12樓公共設施）及乙建物之消防設備均已破舊而無法使用（公共及專有消防瑕疵合稱系爭瑕疵）。兩造於簽訂系爭契約前，系爭大樓確實有如系爭鑑定所指系爭瑕疵。
五、兩造協商爭執事項：（一）上訴人是否因重大過失，而不知有系爭瑕疵？（二）被上訴人是否明知乙建物具有系爭瑕疵，而故意未告知上訴人或保證無瑕疵？（三）系爭瑕疵可否補正？上訴人以被上訴人拒絕補正瑕疵，主張解除系爭契約，是否合法？（四）上訴人依民法第259條回復原狀請求權，請求被上訴人返還28萬元，是否有據？（五）上訴人依系爭契約第12條第1項後段約定，請求被上訴人賠償其因簽訂系爭契約支出費用7,124元，是否有據？（六）上訴人依系爭契約第12條第3項約定或民法第227條第1項準用給付遲延規定，請求被上訴人給付違約金28萬元，是否有據？茲分述如下：
（一）上訴人是否因重大過失，而不知有系爭瑕疵？
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法354條及第355條分別定有明文。本件上訴人主張兩造簽訂系爭契約時，被上訴人故意不告知系爭瑕疵，且被上訴人依系爭契約第9條第
5項約定，亦保證系爭建物無系爭瑕疵等語，惟被上訴人否認之，並以上訴人因重大過失，不知有系爭瑕疵存在，被上訴人不負瑕疵擔保責任等詞置辯。則參酌前揭規定，暨兩造主張及抗辯等情相互以觀，倘上訴人因重大過失，不知有系爭瑕疵存在，除非被上訴人故意不告知該瑕疵或保證無瑕疵，否則被上訴人不負瑕疵擔保責任。據此，本件應先論述上訴人於簽訂系爭契約時，是否因重大過失，而不知系爭瑕疵。其後，再論敘被上訴人是否故意不告知系爭瑕疵？並保證系爭建物無系爭瑕疵？
２、次按以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者，均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。又按所謂專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。公寓大廈管理條例（下稱本條例）第3條第3款、第4款分別定有明文。
參以上開條款立法理由意旨略以：「共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分（包括基地在內）及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；如建築物坐落之地面、基礎、主要牆壁及屋頂、走廊、大廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或『維護安全所必要之設施』。」等語觀之，堪認配置於系爭大樓之消防設施，亦屬系爭建物所使用之共同部分。經查，兩造於簽訂系爭契約前，系爭大樓及坐落其內之系爭建物確實存有公共消防瑕疵及專有消防瑕疵乙節，有消防公會出具系爭鑑定在卷可稽，並為兩造不爭執，堪予認定。其次，上訴人買受之標的包括系爭房地（並包括甲建物）乙節，有系爭契約、房地登記謄本附卷（見原審卷一第41-44頁）可稽，並為兩造不爭執；參以高雄市鹽埕區公所104年6月17日高市鹽區民字第10430492400號函及所附管委會歷次組織報備證明相關資料（原審卷二第11-61頁）顯示，被上訴人於出售系爭建物前，確實有以甲建物名義行使權利；暨佐以兩造於原審歷次主張內容觀之，足見上訴人買受之建物，確實包括甲建物及乙建物，且兩棟建物並已打通成一戶，是消防公會出具之系爭鑑定，固僅提及乙建物，然因甲建物已與乙建物打通成一戶，則系爭鑑定針對乙建物所為之鑑定，自及於甲建物，先予敘明。從而，上訴人主張系爭大樓共用部分及系爭建物專有部分，分別存在公共消防瑕疵及專有消防瑕疵乙節，應堪採認。又參酌證人即負責仲介之高雄摩天公司負責人 林進欽 於原審證稱：伊參與系爭契約之洽談及成交，被上訴人未事先告知系爭瑕疵，上訴人係於簽訂系爭契約後，始悉該消防瑕疵，以伊從事不動產仲介之經驗，若大樓房屋專有部分及共用部分存有明顯消防設備瑕疵時，是會對買賣價格產生一些影響。兩造於簽訂系爭契約後，雖曾就減價進行協商，然就數額無法達成合致（見原審卷一第198-200頁）等語，堪認系爭瑕疵之存在，是會影響系爭建物之價值，自屬民法第354條第1項前段所規定物之瑕疵。
３、又所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之注意而言；一般知悉標的物瑕疵程度，必須認識標的物之價值或效用，已因該瑕疵而有所影響，若買受人僅對物之瑕疵之現象有所知悉，則非屬之。而判斷買受人在何種情況下，對於買受標的物不知其瑕疵存在，具有重大過失，應以買受人於締約時已獲查看標的物之機會（事實上已看到或只要其願意即能看到），處於可為檢查之狀態，並依交易上習慣，可認定買受人亦應檢查標的物者，買受人即負有事先檢查之義務，倘買受人不履行該檢查義務（根本不看；或只看外觀，卻不進一步檢查；或雖有檢查，但過程草率），致不知標的物具有瑕疵時，應可認定買受人具有過失，且該瑕疵如屬一般人依通常程序檢查即可發現者，堪認買受人具有重大過失，而不知買受標的物之瑕疵。再者，兩造簽訂系爭契約時，系爭建物屬於已逾30年中古屋乙節，為兩造不爭執，堪可認定。而一棟逾30年之大樓中古屋，經過時間推移，在一般情形下，其建物專有部分或共用部分之相關設備或設施，如出現老舊或鏽蝕之情形，尚屬情理內之現象，應堪認定。本件上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉系爭建物為逾30年之中古屋乙節，亦為兩造不爭執。
據此，堪認上訴人於簽訂系爭契約時，應已可推知系爭建物專有部分或共用部分之相關設備或設施，將會呈現老舊或鏽蝕之情形。而上訴人既知上情，仍與被上訴人簽訂系爭契約，亦可認定其於簽約時，已考量系爭建物專有部分及共用部分，有關設備或設施已經老舊或鏽蝕之情形。
４、再者，兩造簽立系爭契約時，並未明確記載系爭建物之專有部分及共用部分未具消防設備功能，係屬物之瑕疵乙節，為兩造不爭執（見原審卷一第110頁），並有系爭契約及所附標的物現況說明書在卷（見原審卷一第10-15、18頁）可稽。佐以林進欽於原審證稱：大樓的電氣室及消防設備室等設施，除非賣方有特別事先告知，或買方有特別要求，否則不會帶買方去看上開設施。至於一般大廈有特定的公設，如健身房、撞球間、游泳池等，才會帶買方去看，因為這是房子的附加價值；消防設備及水電都歸屬於標的物的必要設備，至於屋況則係指設備以外的事項，除非有提到必要設備是壞掉的，才會在介紹買賣標的時，將必要設備的瑕疵記載於現況說明書，並向買方解釋，如果沒有提到，則不會在現況說明書提出。一般房子如比較老舊，在交易時，較傾向於現況交屋（見原審卷二第139、141-142頁）等語相互以觀，足見一般不動產仲介公司在仲介中古屋買賣時，除非買賣雙方另有特別約定或要求，仲介人員才會偕同買賣雙方勘查消防設備現況，否則，均以現況交屋約定為原則，而仲介人員於買賣雙方簽訂契約前，至多僅偕同買受人勘查健身房等具有附加價值之標的物。本院審酌兩造於簽訂系爭契約時，既未就勘查消防設備為特別約定，被上訴人復未舉證證明上訴人於簽約時，另行要求勘查消防設備；參以訂約時，系爭建物之屋齡已逾30年，亦難認存有勘查消防設備之交易習慣等情，認上訴人於訂約時，未予檢查系爭建物專有或共用部分之消防設備，尚無重大過失，故被上訴人抗辯，上訴人於簽訂系爭契約時，因重大過失，而不知系爭瑕疵，故被上訴人不負瑕疵擔保責任云云，即屬無據。
（二）被上訴人是否明知乙建物具有系爭瑕疵，而故意未告知上訴人或保證無瑕疵？
１、按買受人因重大過失，而不知有前條（即354條）第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。為民法第355條第2項所明定。依上規定所示，倘買受人因重大過失，不知民法第354條第1項之瑕疵時，出賣人除依約保證其無瑕疵或故意不告知其瑕疵外，並不負擔瑕疵擔保責任。故探討出賣人是否保證買賣標的物無民法第354條第1項之瑕疵或故意不告知該瑕疵，自以買受人已被證明因重大過失，不知民法第354條第1項之瑕疵，致出賣人得免其瑕疵擔保責任為前提。蓋買受人為使出賣人於上開情形下，仍應負瑕疵擔保責任時，即有透過舉證方式，以證明出賣人依約保證其無瑕疵或故意不告知瑕疵。反之，倘買受人未被證明因重大過失，不知民法第354條第1項之瑕疵，則出賣人依法本應就標的物負擔瑕疵擔保責任，買受人自無主張或證明出賣人依約保證其無瑕疵或故意不告知瑕疵之必要。本件上訴人於簽訂系爭契約時，並無因重大過失，而不知民法第354條第1項之瑕疵乙節，如前所述，則揆諸前揭說明，就可否免除被上訴人瑕疵擔保責任乙節，本無再審究被上訴人是否依約保證其無瑕疵或故意不告知瑕疵之必要。
２、次按瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨參照）。據此而論，如瑕疵於契約成立時即已存在，似不得主張不完全給付之債務不履行。惟本件上訴人既主張被上訴人為大樓區分所有權人，於出賣區分所有建物時，故意或過失就專有及共有部分具有系爭消防瑕疵，未告知上訴人，應負債務不完全給付責任，揆其真意，應係主張契約成立前存在之瑕疵，被上訴人亦應負不完全給付之債務不履行責任（見最高法院94年度台上字第1112號裁判要旨參照），故仍有就上訴人此部分主張，判斷被上訴人是否明知乙建物具有系爭瑕疵，而故意未告知該瑕疵之必要。經查，兩造於簽訂系爭契約前，系爭大樓確實有如系爭鑑定所指系爭瑕疵乙節，為兩造不爭執，堪認系爭瑕疵於系爭契約成立前已存在。其次，系爭建物為屋齡已逾30年之中古屋，兩造於簽立系爭契約時，上訴人應已考量系爭建物有關設備或設施已為老舊或鏽蝕之情，而兩造並未就消防設備或設施另外約定或說明等，如前所述。其次，兩造簽訂系爭契約，係依據中古屋買賣為現況交屋之交易常情為之，復未就消防設備或設施另外約定或說明，亦如前述，衡情，難謂被上訴人於簽訂系爭契約時，有依約保證無瑕疵或故意、過失未告知瑕疵之情形。
３、至上訴人主張被上訴人自100年間起擔任管委會之監察委員，並自103年起擔任財務委員，而參酌高雄市政府消防局（下稱消防局）函復原審指出：本區為督促系爭大樓妥善管理消防安全設備，多次提醒該大樓住戶依法成立管理委員會或推選管理負責人（見原審卷一第216頁背面）等語，足見被上訴人知悉系爭瑕疵，卻故意不告知上訴人（見本院卷第43-44頁）等語，固舉消防局104年6月2日高市消防預字第10432447400號函（下稱消防局函）及檢附資料、管委會100年、103年會議紀錄（下分稱100年紀錄、103年紀錄）附卷（見原審卷一第216-241、88-8
9頁；卷二第126-127頁）為憑。惟查，兩造於簽訂系爭契約前，系爭大樓固有如系爭鑑定所指系爭瑕疵，然此係指訴訟中，依消防公會出具之系爭鑑定始悉該瑕疵，並非指被上訴人於簽約前，即知悉該瑕疵，尚無從為有利於上訴人之認定。其次，兩造簽訂系爭契約日期，係103年6月30日，而消防局函係於104年6月2日函復原審，其中所謂多次提醒系爭大樓妥善管理消防安全設備，並未記載提醒日期，雖難僅依該函確認提醒日期為何？然參酌該函檢附消防安全設備檢修申報表記載日期均為103年10月16日，暨實施檢查日期為103年10月10日（檢查項目包括外觀、性能及綜合）等情，有該函可稽相互以觀，足見消防局應係於103年10月間前往系爭大樓檢查，並於檢查後，發函提醒大樓應妥善管理消防安全設備，此既係兩造簽訂契約後之事，自難遽謂被上訴人於簽約時已知悉系爭瑕疵存在，並故意或過失不告知瑕疵。又依103年紀錄記載，被上訴人雖擔任財務委員，其中主席報告事項，並列有優先更新消防設備更換討論，含消防箱及走道之灑水設備更新（見原審卷二第88頁）乙節，然會議日期係103年8月15日，亦屬兩造簽訂系爭契約後所召開之管委會會議，尚難資為有利於上訴人之認定。再者，參酌100年紀錄記載，除進行管委會委員之改選，暨被上訴人被選為監察委員外，並未提及任何有關大樓消防設備須更新或汰換等議題之討論或決議，亦不能資為有利於上訴人之認定。故上訴人執上開函示及會議紀錄，指摘被上訴人於簽訂系爭契約前，故意或過失不告知系爭瑕疵云云，自難採信。
（三）系爭瑕疵可否補正？上訴人以被上訴人拒絕補正瑕疵，主張解除系爭契約，是否合法？
１、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。次按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第711號裁判要旨參照）。又按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年度台上字第2352號裁判要旨參照）。再按關於瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號裁判要旨參照）。
復按債務人已為積極的給付，因可歸責於債務人之事由，致給付之內容不符債務本旨，而違反信義與衡平之原則，債權人因而受有損害者，則為民法第227條第1項所規定之不完全給付，屬於債權的積極侵害（最高法院100年度台上字第2091號裁判要旨參照）。據此，債權人倘主張民法第227條不完全給付之債務不履行，自應以債務人已為給付，卻未依債之本旨給付為前提。如債務人尚未為給付，自不得主張不完全給付。上訴人主張：系爭建物具有系爭消防瑕疵，致影響居住安全。其次，系爭建物既有消防瑕疵存在，顯見被上訴人未依系爭契約第9條第5項約定給付符合債之本旨之物，且可歸責於被上訴人，經多次催請被上訴人補正未果，上訴人依民法第359條、第227條第1項不完全給付準用給付遲延規定及系爭契約第12條第
1項約定，已於103年10月20日以1478號函，向被上訴人表示解除系爭契約云云。惟被上訴人否認之，並抗辯：系爭消防瑕疵屬於可補正之瑕疵，依建物坐落大樓性質，自應由管委會負責修繕，而管委會亦已進行相關修繕，被上訴人不負未修補瑕疵之遲延給付責任。其次，上訴人主張解除契約，亦顯失公平等語。
２、關於上訴人主張民法第359條解除契約部分：上訴人固主張系爭瑕疵，將影響居住安全云云。惟參酌系爭鑑定記載公共消防瑕疵，包括系爭大樓消防安全設備、12樓公共設施相關設備，不符合法令；暨所謂專有消防瑕疵，其中關於乙建物消防安全設備部分，固指室內消防栓設備不符合消防法令規定，含室內消防栓無水帶及水壓、設置於乙建物室內消防栓設備應為12樓公共消防安全設備設施，被外加一道隔間門，於火警發生時，無法進入乙建物內使用消防栓設備滅火等，然此亦屬系爭大樓12樓公共消防安全設備設施不符法令，除均非被上訴人應單獨負擔維修責任外，所謂公共消防瑕疵之存在，亦無從依該瑕疵，證明將對上訴人造成如何之居住損害？此參諸高雄市政府工務局曾於103年5月30日就系爭大樓建築物結構安全辦理會勘結論，亦認定大樓整體建物（包含系爭建物）並無立即公共危險之虞乙節，有該局104年6月18日高市工務建字第10434169800號函及附件附卷（見原審卷二第63-65頁）可稽，堪可認定，則上訴人主張公共消防瑕疵，已危害其居住安全云云，尚難遽採。其次，乙建物內雖有撒水滅火設備不符合消防法令，含房間、客廳及廚房合計5個撒水頭、1間廚房無撒水頭、貫穿屋內之撒水配管主管管系鏽蝕等情形，然貫穿乙建物內之撒水配管，係來自於大樓之配管，並非乙建物內單獨設立、自給自足之配管乙節，業據被上訴人 陳明 （見本院卷第53頁），且為上訴人所不爭執，則有關乙建物內撒水配管主管管系鏽蝕之瑕疵，亦非被上訴人應單獨負擔維修責任，且無法證明上開配管主管管系鏽蝕之瑕疵，將如何危害上訴人居住安全。至於乙建物內撤水頭不符法令或廚房無撤水頭部分，或屬更換撤水頭，或屬裝設撤水頭問題，而參酌被上訴人亦表明同意更換、裝設撒水頭不符法令部分（見本院卷第53頁）等語，足見撤水頭不符法令之瑕疵，則僅屬撤水頭更換或設置問題，上訴人主張依民法第359條規定解除系爭契約，即有顯失公平之處。此外，系爭鑑定所列系爭瑕疵，只要洽詢全國各縣市消防器材公會或消防設備師（士）公會立案之合法廠商予以修復，並於修復完成後，經測試消防安全設備之功能，以符合消防法令即可（見系爭鑑定第7頁），足見該瑕疵，非不得以修繕方式補正。而系爭大樓管委會已僱工進行修繕乙節，亦有被上訴人提出消防設備施工簡易契約（見原審卷二第105-110頁）、照片數幀（見本院卷第56-67頁）為證。雖上訴人陳稱無從確認照片所示，是否即屬系爭大樓之消防設備更新，然依照片顯示「亞洲大樓委員會」（見本院卷第56頁）等語，倘參酌被上訴人先前提出消防設備施工契約乙節觀之，自堪認被上訴人提出之照片確屬系爭大樓之消防設備更新無訛。另上訴人雖又陳稱照片所示之更新，可能僅屬部分修繕，惟依照片所示，可見維修項目，至少包含消防栓、消防帶、消防出水頭、天花板感應器、消防出水口、警鈴等，已難謂僅屬部分修繕。況被上訴人既提出上開修繕照片，陳明管委會已經進行系爭瑕疵之相關修繕，而上訴人未經至建物現場查勘，即認屬部分修繕，亦難遽採。綜觀上情，本件如得由上訴人以系爭瑕疵為由，主張解約，對被上訴人而言，即可能造成其因訂約支出相關費用之損害及因經濟不景氣造成房屋跌價之損害；反之，對上訴人而言，則僅屬乙建物內撤水頭更換前之不便，至於公共消防瑕疵部分，既已由管委會進行相關及後續修繕，難謂有何重大不便或損害。從而，上訴人以系爭建物具有系爭瑕疵為由，主張依民法第
359條規定，解除系爭契約，為顯失公平，其解約並不合法。
３、關於上訴人以民法第227條第1項不完全給付準用給付遲延規定，主張解除契約部分：經查，系爭建物尚未完成交屋手續乙節，為兩造不爭執。而按兩造買賣之標的，既尚未經被上訴人交付，則揆諸前開說明，上訴人以被上訴人交付之建物，不符合債之本旨，屬於不完全給付，因而依民法第227條第1項不完全給付準用給付遲延規定，並以被上訴人經催告後，未修補瑕疵，主張解除系爭契約，已屬無據。次按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。民法第230條定有明文。是上訴人以民法第227條第1項不完全給付準用給付遲延規定，主張解除契約部分，亦須以被上訴人就不完全給付，具有可歸責性為前提。查被上訴人非明知系爭建物具有系爭瑕疵，而故意或過失不告知上訴人或保證無瑕疵乙節，如前所述，足見被上訴人對於系爭建物具有系爭瑕疵，並無可歸責性，則上訴人主張依民法第227條第1項不完全給付規定，於催告被上訴人補正，未獲補正後，得解除系爭契約，即屬無據。況系爭瑕疵得以修繕方式補正，而系爭大樓管委會已僱工進行修繕乙節，亦有被上訴人提出消防設備施工簡易契約、照片為證，益徵上訴人以被上訴人給付遲延，主張解除系爭契約，並非合法。
４、關於上訴人主張系爭契約第12條第1項解除契約部分：經查，系爭契約第9條第5項約定：「乙方（被上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」、第12條第1項約定：「甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」等語，有契約附卷（見原審卷一第12-13頁）可稽，堪可認定。其次，依上開約定記載傾斜、龜裂、滲漏水、輻射屋等例示瑕疵，核均屬影響系爭建物結構安全或有關結構主體之瑕疵，此與系爭瑕疵係屬建物設備或設施之瑕疵不同，顯見系爭契約第9條第5項約定所指房屋結構或主體瑕疵，並不包含消防設備之瑕疵。又系爭建物並無系爭契約第9條第5項所約定影響結構安全或有關結構主體之瑕疵乙節，有上開高雄市政府工務局函復可稽，且為兩造不爭執，參以上訴人並未就此部分事實為主張或舉證，則上訴人主張被上訴人未依系爭契約第9條第5項約定給付無瑕疵之物，所為給付未符合債之本旨，並依系爭契約第12條第1項約定，解除系爭契約，即屬無據。
（四）上訴人依民法第259條回復原狀請求權，請求被上訴人返還28萬元，是否有據？
１、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款定有明文。
２、上訴人主張其已依法解除系爭契約，自得請求被上訴人返還已受領價金28萬元云云，惟被上訴人否認之。經查，上訴人為履行系爭契約，已將買賣第一期價金28萬元匯入指定帳戶乙節，為兩造不爭執，固堪認定。惟上訴人主張其已合法解除系爭契約云云，並不可採，如前所述。從而，上訴人依民法第259條第1款規定，請求被上訴人返還已受領價金28萬元，即屬無據。
（五）上訴人依系爭契約第12條第1項後段約定，請求被上訴人賠償其因簽訂系爭契約支出費用7,124元，是否有據？上訴人主張解除契約後，除兩造另有約定外，應由違約之被上訴人負擔所有稅費云云，惟被上訴人否認之。經查，上訴人因締結系爭契約，支出代書費用5,444元及辦理履約保證帳號專戶費用1,680元，合計7,124元乙節，為兩造不爭執，固堪認定。其次，解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費乙節，亦為系爭契約第12條第1項後段所約定。惟上訴人主張解除系爭契約，並不合法乙節，如前所述，則上訴人依系爭契約第12條第
1項後段約定，請求被上訴人賠償締約費用7,124元，即屬無據。
（六）上訴人依系爭契約第12條第3項約定或民法第227條第1項準用給付遲延規定，請求被上訴人給付違約金28萬元，是否有據？
１、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求賠償因不履行而生之損害。民法第227條第1項及第
232條分別定有明文。
２、上訴人主張已合法解除系爭契約，自得請求被上訴人給付違約金28萬元云云，惟被上訴人否認之。經查，如被上訴人有其他違約情事，上訴人除得解除契約外，被上訴人並應自上訴人通知解約日起10日內，另交付原收受款項之金額予上訴人，以為違約損害賠償乙節，固為系爭契約第12條第3項後段所約定。惟被上訴人並未違約，且上訴人亦未合法解除系爭契約乙節，如前所述，則上訴人依前開約定，請求被上訴人賠償與收受價款相同數額之違約金，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第259條解除契約後回復原狀請求權、系爭契約第12條第1項後段、第3項約定或民法第227條第1項準用給付遲延規定，請求被上訴人給付567,124元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年12月21日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官黃悅璇法官李昭彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國105年12月21日
書記官梁雅華附表：
┌──┬─────────────────┬──────┐│編號│不動產坐落地號或建號│權利範圍│├──┼─────────────────┼──────┤│1│高雄市○○區○○段○○號土地│194/20,000│├──┼─────────────────┼──────┤│2│高雄市○○區○○段○○○○號土地│194/20,000││││（上開兩筆土││││地合稱系爭土││││地）│├──┼─────────────────┼──────┤│3│高雄市○○區○○段○○○號建物（門牌│全部│││號碼：高雄市○○區○○○路○○○號12│（下稱甲建物│││樓之4）│）│├──┼─────────────────┼──────┤│4│高雄市○○區○○段○○○號建物（門牌│全部│││號碼：高雄市○○區○○○路○○○號12│（下稱乙建物│││樓之2）│，上開兩棟建││││物合稱系爭建││││物，與系爭土││││地合稱系爭房││││地）│└──┴─────────────────┴──────┘