臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
112年度重簡字第194號
原告小洪實業股份有限公司
法定代理人 洪慶輝
訴訟代理人 粘舜權 律師
複代理人 粘世旻
被告 劉博鈞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）532,596元，及自民國112年6月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔56％，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號5樓（建物權狀登記四樓）房屋騰空遷出返還原告。㈡被告應自民國112年1月10日起至返還房屋之日止，按月給付原告8萬元。嗣於本院審理中將訴之聲明㈠部分撤回，及具狀將聲明㈡部分追加為：被告應給付原告952,596元及法定利息等語。核原告所為乃減縮、擴張應受判決事項聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造於106年12月17日就原告所有之門牌號碼新北市○○區○○路000號5樓房屋成立租賃契約，租期自107年1月10日起至112年1月9日止，每月租金8萬元，押租金為16萬元（下稱系爭房屋、系爭租約）。嗣原告以存證信函通知被告屆期將不再續租，而被告於租賃法律關係終止後仍繼續使用系爭房屋，故被告應給付原告自112年1月9日起至112年4月11日止相當於租金之不當得利252,000元、2倍租金之違約金504,000元，另請求給付水電費21,096元、律師費6萬元、垃圾清運費115,500元，共計952,596元。為此，爰依系爭租約、不當得利及租賃之法律關係提起本件訴訟等語。
㈡另補充二個月押金抵至2月9日，2月9日以後就有不當得利問題。
㈢聲明：
⒈被告應給付952,596元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠108年度訴字第2398號案件原告就有告伊，後來撤回，如附件一。112年度重簡字第279號案件也是給付租金等，於今年5月2日要開庭，裡面資料都是關於污水處理。系爭租賃物，已經返還，也拆除恢復原狀了，如附件三。當初我租賃時，裡面就是開放空間，上一個房客本來就有隔房間，廁所是房東做的，伊就是返還原本的租賃樣子，其他東西拆除了。1月2日就已經撤離那間房屋。
㈡系爭房屋原告交給被告裝潢前，為四間房間（大房間）輕隔間及六間廁所，原告已於112年1月2日於租賃範圍內全數拆除完畢，業已恢復原狀。另請原告提出水電單據，確認使用度數為何。
三、本院之判斷;
㈠原告主張被告於租賃法律關係終止後仍繼續使用系爭房屋至112年4月11日始點交系爭房屋返還原告之事實，業經兩造於本院112年6月8日言詞辯論期日當庭確認系爭房屋之點交期日為112年4月11日而不爭執，並據原告提出系爭租約、郵局存證信函、水電費收據、統一發票、律師委任契約書及系爭房屋點交後屋況照片等件為證，是依本院調查證據之結果，堪認原告之主張為真實。
㈡茲就原告之各項請求，論述如下：
⒈相當於租金不當得利：
承租人於租賃關係消滅後，如拒不交還租賃物，出租人除得訴請法院判令承租人交還租賃物外，並得依不當得利之法則請求承租人返還相當於租金之不當得利。又按租賃契約押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租、債務不履行或其他相關之應負債務時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。於抵充後倘猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、104年度台上字第1569號判決意旨參照）經查，被告締約時有交付相當於2個月租金之押租金共計16萬元，為兩造所不爭執，核此2月押租金應用以抵充被告所積欠之租金。而原告雖於112年3月30日當庭表示：「二個月押金抵至2月9日，2月9日以後就有不當得利問題。」等語。然而並未提出被告於系爭租約屆滿前已積欠原告租金之相關證據，則原告本於不當得利之法律關係，請求被告自租賃關係消滅二個月後即自112年3月9日起至112年4月11日返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利合計為84,000元（計算式：84,000元×1個月、含5％營業稅），為有理由，應予准許，逾此部分，則不應准許。
⒉違約金：
⑴按除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額（最高法院108年度台上字第81號民事判決參照）。約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252條定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人之聲請（最高法院103年度台上字第179號民事判決參照）。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。
⑵經查，系爭租約第4條第4項約定：「…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請照租金再加（壹倍）之違約金…，乙方決無異議」，復第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金捌萬元整」等語，有系爭租約附卷可參（本院卷第16至17頁），而後者約定之內容已包含在前條約定之文義內，足認系爭違約金未約明屬懲罰性違約金，應屬賠償總額預定性質。本院審酌原告於租約屆期後被告遲至112年4月11日歸還系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，日前疫情期間造成生計困難等因素，認原告請求按月以租金再加壹倍之違約計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金之金額含稅計算即84,000元為適當，則被告應自112年1月起至111年4月止，按月依租金金額即84,000元計付違約金合計252,000元（計算式：84,000元×3個月），逾此範圍，即無可採。
⒊水電費用：
依系爭租約第7條第1項約定：「印花稅各自負擔，房屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。…」（本院卷第17頁），是兩造已約定系爭房屋之水電費由被告負擔。查原告主張被告因積欠水電費，經原告代墊水費1,887元、電費19,209元等節，已據提出水電費帳單為憑，且被告對此僅表示原告應提供單據供其核對（見112年3月30日庭呈之民事陳報狀第3頁），則原告請求被告給付欠繳水費及電費合計21,096元，自應准許。
⒋垃圾清運費用：
原告主張系爭房屋點交時室內雜物垃圾並未清除，原告嗣委由第三人代為清運，支出清運費用115,500元，業據提出統一發票為證，經本院比對被告提出標註於106年12月20日裝系爭房屋裝潢前之照片（被告附件三第1頁），堪認原告於106年12月間將系爭房屋交付被告時，雖尚未裝潢，但絕非滿地裝潢拆卸後之垃圾雜物，足認原告此部分垃圾清運費用之請求，應屬有據。
⒌律師費用：
系爭租約第6條第2項後段約定：「如訴訟時，其訴訟費用，律師費用一切歸乙方負責，乙方並願拋棄先訴抗辯權。」，有系爭租約在卷可稽（本院卷第17頁）。本件被告於租賃期限屆滿後，未返還系爭房屋予原告，顯已違反系爭租約。原告為取回系爭房屋，委任律師即其訴訟代理人協助處理，並支出律師費用6萬元，有其提出之委任契約在卷可憑，是原告自得依上開約定請求被告給付律師費6萬元，自屬有據。
⒍綜上以析，被告應給付原告532,596元（計算式：相當於租金不當得利84,000元＋違約金252,000元＋水電費用21,096元＋垃圾清運費用115,500元＋律師費用6萬元），及自民事準備書狀㈠送達被告即112年6月8日起（言詞辯論期日）至清償日止，按年息5％計算之利息。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付532,596元，及自112年6月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之部分，則不應准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 7 月 13 日
三重簡易庭法官王凱俐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 13 日
書記官 李采錡