裁判字號：臺灣宜蘭地方法院103年訴字第105號民事判決
裁判日期：民國103年06月24日
裁判案由：租佃爭議
臺灣宜蘭地方法院民事判決103年度訴字第105號原告 吳賛繞
吳 昱鋒 吳賛禮 上一人訴訟代理人 吳方華 有被告 林乾 任訴訟代理人 林聰明 被告 林錠信
吳東祈 吳縉剛 林美玉 林美雲 兼前列五人共同訴訟代理人 林凱斌 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣宜蘭市公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，出租人即原告不服調處，經宜蘭縣政府移送本院審理，此有宜蘭縣政府103年4月8日府地用字第0000000000號函暨其所附宜蘭縣宜蘭市公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可資核對，合先敘明。
二、原告起訴主張：坐落於宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地為原告吳賛繞所有；坐落於同段868地號土地為原告 吳昱鋒 所有；坐落於同段917、918地號土地為原告吳賛禮所有（以下均簡稱系爭土地或分別簡稱系爭869、870、
872、873、868、917、918地號土地）。而原告與被告 林乾任 及被告林錠信、吳東祈、吳縉剛、林美玉、林美雲及林凱斌（以下簡稱被告林凱斌等人）之被繼承人 林燦麟 間，就系爭土地與其他非本案土地，訂立有宜蘭津字第23號耕地三七五租約，並約定租期至103年12月31日，租金每年分兩期給付，每期租金為新臺幣（下同）16,000元，租金總額為32,000元（以下簡稱系爭租約）。因承租人即林燦麟與被告林乾任間，就系爭租約數十年來已形成分耕慣行，亦即系爭土地實際由林燦麟耕作、被告林乾任則實際耕作系爭租約之其餘非本案土地，每年租金多年來亦是由被告林乾任、林燦麟各自繳納半數即16,000元予實際耕作地號之所有權人。嗣林燦麟於94年12月27日間死亡後，由被告林凱斌等人繼承林燦麟之權利義務，然被告林凱斌等人就其實際耕作部分除於99年間繳納8,000元租金後，迄今均未按期繳付租金，連同尚欠1
00、101及102年全期租金各16,000元，共積欠租金56,000元。原告吳賛繞、吳昱鋒更於102年3月5日以五結二結郵局第51號之存證信函催告被告林凱斌等人於1個月內付清租金，否則終止租約等情，然被告林凱斌等人卻仍置之不理，是系爭租約就系爭土地部分已有耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所定地租積欠達兩年總額之情形，且經原告就此部分終止租約，為此爰本於所有權人之地位，依耕地三七五減租條例規定，請求被告返還系爭土地。而聲明請求判決：（一）被告應返還系爭869、870、872、873地號土地予原告吳賛繞。（二）被告應返還系爭868地號土地予原告吳昱鋒。（三）被告應返還系爭917、918地號土地予原告吳賛禮。
三、被告方面：
（一）被告林乾任部分：當初雖與林燦麟分別實際耕作系爭租約所屬土地之半數，但未特別以地號為區分，且伊至今均未積欠租金，若原告欲收回系爭870、873地號土地，亦會影響伊實際耕作之區域，故原告應就其損失部分予以補貼等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴。
（二）被告林凱斌等人部分：伊於原告吳賛繞、吳昱鋒催告繳納租金時即有繳納租金之意，在調解時也有繳納租金之意，但是地主已不肯收，希望能再給予續訂租約之機會等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴。
四、原告主張系爭869、870、872、873地號土地為原告吳賛繞所有，系爭868地號土地為原告吳昱鋒所有，系爭917、918地號土地為原告吳賛禮所有。而原告就系爭土地與其他非本案土地間，與林燦麟、被告林乾任訂有系爭租約，約定每年租金32,000元，分2期繳納。承租人即林燦麟、被告林乾任就系爭租約雖未分割，惟實際上係分別耕作，即林燦麟主要實際耕作系爭土地之範圍，被告林乾任主要耕作其餘非本案土地。林燦麟嗣於94年12月27日死亡，系爭租約則由被告林凱斌等人繼承。而被告林乾任至今均按年給付地租16,000元予地主，惟被告林凱斌等人則僅給付99年度地租8,000元，另1
00、101及102年則未曾給付地租。原告吳賛繞、吳昱鋒因此以被告林凱斌等人積欠租金為由，於102年3月5日以五結二結郵局第51號之存證信函催告被告林凱斌等人應繳交租金，否則終止租約等情，業據原告提出土地登記謄本、系爭租約、存證信函附前述租佃爭議卷宗為憑，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，被告林凱斌等人因積欠租金，是系爭租約之系爭土地部分已有耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所定地租積欠達兩年總額之情形，並經原告催告仍未繳納，原告已依法終止系爭土地部分之租約，故被告應返還系爭土地等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理後，確認本件應審酌之爭點為：（一）原告主張被告有積欠地租達2年之總額之情形是否屬實？（二）原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止系爭租約，並請求返還系爭土地有無理由？茲分述如下：
五、爭點一：原告主張被告有積欠地租達2年之總額之情形是否屬實？
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總額時不得終止。耕地三七五減租條例第17條第1項第3款定有明文。又民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之。亦即在耕地租佃，出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，以承租人積欠地租達兩年之總額為由終止租約，必須承租人積欠地租總額達兩年以上時，始得依民法第440條第1項規定，定期催告承租人交付積欠地租；如承租人積欠地租未達兩年之總額，即不能認出租人有依民法第440條第1項規定定期催告，並依此催告終止租約之權利。
（二）查系爭土地之系爭租約，係於38年6月25日由出租人即訴外人 吳翼 與訴外人 林江圳 訂立有私有耕地租約而成立，並於50年1月1日起、56年1月1日起均續訂租約6年至61年12月31日，期間因承租人林江圳死亡，經宜蘭縣政府於61年1月15日以宜府地權字第2459號函核定由林燦麟、被告林乾任繼承並換訂租約。嗣又因出租人變更，而經宜蘭縣政府於76年3月4日以民2852號函核定出租人變更為原告吳賛禮，且續訂租約至91年12月31日。92年1月1日起並再續訂租約且經宜蘭縣政府於92年4月16日以府地三字第0000000000號函核准換約及變更出租人為原告3人，復於98年1月1日起續訂租約至103年12月31日等情，有宜蘭縣宜蘭市公所103年6月10日市民字第0000000000號函所附系爭租約在卷可憑。是系爭土地所屬之系爭租約，最初即屬1份三七五耕地租約，再者，兩造亦不爭執，歷年系爭租約之當事人並未就系爭租約為分割，亦無證據足證系爭租約當事人有合意或其他事由，而將其系爭租約變更為2份或2份以上，故自不因承租人實際上有分耕或各自繳租等情形，而使原有之系爭租約變更數個契約。因此，被告林凱斌等人就系爭土地是否有積欠地租達兩年總額之情事，自應就整份系爭租約而為觀之，亦即應以整份系爭租約所議定之租金數額而為計算。因此，依兩造不爭執被告就99年至102年依系爭租約約定實際已給付租金之情形，計算整份系爭租約之租金繳納情形，即如附表所示，亦即承租人即被告於99年至102年實際上已給付租金為72,000元，所積欠租金為56,000元，且原告亦就被告所給付之部分租金為受領，即生部分清償之效力，因此尚欠租金56,000元顯未達兩年應繳租金之總額（兩年應繳租金總額應為64,000元）。從而原告主張系爭租約之系爭土地部分已有耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所定地租積欠達兩年總額之情形，即非可採，
六、爭點二：原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止系爭租約，並請求返還系爭土地有無理由？系爭租約既無積欠租金達兩年總額之情事，則原告依據上開催告繳納租金之存證信函主張因被告林凱斌等人積欠租金而已合法終止系爭土地部分之租約，並請求返還系爭土地等情，即無理由。
七、綜上所述，原告上開主張並為聲明所示之請求，均無理由，其訴自應駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國103年6月24日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月24日
書記官鄭蕉杏附表：
┌──┬────┬──────┬─────┬──────┬──────┐│編號│年度│每年應付租金│被告林乾任│被告林凱斌等│尚欠租金││││（新臺幣）│已付租金│人已付租金（│（新臺幣）│││││（新臺幣）│新臺幣）││├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┤│一│99年度│32,000元│16,000元│8,000元│8,000元│├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┤│二│100年度│32,000元│16,000元│未付│16,000元│├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┤│三│101年度│32,000元│16,000元│未付│16,000元│├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──────┤│四│102年度│32,000元│16,000元│未付│16,000元│├──┴────┼──────┼─────┴──────┼──────┤│上開四年合計│應付128000元│已付72000元│尚欠56000元│└───────┴──────┴────────────┴──────┘