裁判字號：臺灣新北地方法院94年重訴字第381號民事判決
裁判日期：民國96年03月27日
裁判案由：確認債權不存在等
臺灣板橋地方法院民事判決94年度重訴字第381號原告台欣建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 朱正剛 律師複代理人邱姿瑛律師被告甲子園社區管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 王棟樑 律師上列當事人間請求確認債權不存在等事件，經本院於民國96年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認甲子園公寓大廈區分所有權人民國九十三年七月三日會議⑴增訂住戶規約第二十三條第一款後段規定：「....台欣建設公司應概刮(應為括)承受，如台欣建設公司不允諾，則由27位外買車位車主區分所有權人應全額承擔，其支出費用以實際支出為準，社區公設比例社區110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用」、⑵增訂住戶規約第二十四條後段規定：「....業經取得停車空間建築物所有權者，無權過問公共基金事宜」、⑶增訂停車管理辦法第十五條後段規定：「.....應由台欣建設公司承擔，或由外買車位車主平均分攤」之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於台北縣新莊市○○段763等地號土地上，興建甲子園集合式住宅，地上共分為110個區分所有權單位，地下
1、2樓為停車場，建號編為2170及2177，原告應有部分各為萬分之14及萬分之3463，依分管協議，原告於起訴時分管27個停車位。
(二)93年7月15日原告接獲被告93年7月14日甲子園字第0930000014號函，略謂「依…公寓大廈管理條例新訂條例，建設公司增設、獎勵、汽車停車位據單獨所有權狀可以外賣，本社區經93年7月3日區分所有權人會議決議，新增訂住戶規約及停車管理辦法」云云，依被告新增訂住戶規約及停車管理辦法，明顯係針對原告所有之27個車位之「特別立法」，其規定略為如下：1.住戶規約第23條第1款規定：增加保全安全設施，台欣建設公司應概括承受，如台欣建設公司不允諾，則由27位外買車位車主區分所有人應全額承擔，其支出費用以實際支出為準，社區公設比例社區110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用。2.住戶規約第23條第2款規定：依新修訂公寓大廈管理條例，外買車位車主為住戶區分所有權人資格，有投票行為能力，無候選人權利。3.住戶規約第24條規定：社區重大工程修繕或改良，動用公共基金…佔區分所有權人3∕4以上同意方可行之，業經取得停車空間建築物所有權者，無權過問公共基金事宜。4.停車場管理實施辦法第15條規定：保全設施各棟電梯裝磁卡感應器，地下室各安全門裝磁卡感應器，各樓梯間裝監視區，數位錄影機16分割2台及安裝工程費，應由台欣建設公司承擔或由外買車位車主平均分攤。
(三)按公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之，然規約之內容對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則(台灣高等法院90年度上字第1030號判決參照)。
被告上開新增訂住戶規約及停車管理辦法，明顯係針對原告所有之27個車位之「特別立法」，此種妨礙原告停車位處分權之修訂，已違反公平原則、普遍性原則與誠信原則並任意增加原告財產之負擔，甚或將已經支付之費用重行二度收費，此種修改之規約及辦法自應屬無效；而原告所有權之處分權既受影響，且造成侵害原告之財產權。自有提起確認訴訟之實益，是請判決如訴之聲明。
(四)聲明：確認甲子園公寓大廈區分所有權人民國93年7月3日會議⑴增訂住戶規約第23條第1款後段規定：「....台欣建設公司應概刮(應為括)承受，如台欣建設公司不允諾，則由27位外買車位車主區分所有權人應全額承擔，其支出費用以實際支出為準，社區公設比例社區110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用」、⑵增訂住戶規約第23條第2款規定：「依新修訂公寓大廈管理條例，外買車位車主為住戶區分所有權人資格，有投票行為能力，無候選人權利。」、⑶增訂住戶規約第24條後段規定：「....業經取得停車空間建築物所有權者，無權過問公共基金事宜」、⑷增訂停車管理辦法第15條後段規定：「.....應由台欣建設公司承擔，或由外買車位車主平均分攤」之決議無效。（原告起訴聲明原為：1.請求確認被告依甲子園公寓大廈區分所有權人93年7月3日會議修正之住戶規約與停車管理辦法主張對原告所有如附表所示不動產應有部分之每一車位買受人之下列債權不存在：⑴公設比例金額786,800元。⑵每月社區公設支出費用1,623元。⑶地下室設備及修繕費2,066元。⑷磁卡感應器、監視器、數位錄影機購置及安裝費用之債權。2.請求確認甲子園公寓大廈區分所有權人93年7月
3日會議修正之住戶規約第23條第2款及第24條後段「…業經取得停車空間建築物所有權者，無權過問公共基金事宜」等條文無效。3.請求確認甲子園公寓大廈區分所有權人93年7月3日會議修正之停車管理辦法第15條後段「…應由台欣建設公司承擔，或由外買車位車主平均分擔」為無效。嗣於96年2月9日民事辯論意旨狀變更聲明如上，核其變更之訴與原訴之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定，應予准許，附此敘明）。
二、被告抗辯：
(一)原告持有台北縣新莊市○○段2177建號面積5057.14平方公尺，持有萬分之3463，並未持有同一建物上其他公共設施之持分，此有2170～2176建號（上揭公共設施）之建物登記謄本可稽，卻使用其他區分所有權人持分之公共設施，顯不公平，故區分所有權人決議，若車位外賣，該買受人既無其他公共設施之持分，自應負擔使用上揭公共設施之費用，應無不法。
(二)次查，外賣車位，若僅繳交停車位清潔費而未如住戶繳交管理費，卻使用公共設施，對其他區分所有權人極不公平。蓋住戶均係按其所有權面積（含大公、小公及車位）繳交管理費，若外賣車位僅繳車位清潔費，顯不公平。故區分所有權人會議決議外賣車位應繳交若干費用，應無不當。
(三)又查，有關「前設備及修繕費」係以其他區分所有權人所交之管理費支出，外賣車位之買受人既使用該等設備，自應分擔返還該等已支出之費用。
(四)末查，外賣車位因未設籍居住，若不加管制將有礙住戶居住安全，故須加裝磁卡管制，因該可能費用之支出，係因外賣車位所致，該等費用應由其等負擔始為合理。另有關外賣車位是否得為候選人參選，應係屬公寓大廈自治事項，應無無效之問題，原告請求確認無效，顯無理由。故聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告於台北縣新莊市○○段763等地號土地上興建甲子園集合式住宅，地上共分為110個區分所有權單位，地下1、2樓為防空避難室及停車場，建號編為2170及2177，原告應有部分各為萬分之14及萬分之3463，依分管協議，原告於起訴時，分管27個停車位。
(二)甲子園社區於93年7月3日區分所有權人會議決議，增訂住戶規約及停車場管理辦法，其規定略為如下：
1.住戶規約第23條第1款規定，增加保全安全設施，台欣建設公司應概括承受，如台欣建設公司不允諾，則由27位外買車位車主區分所有人應全額承擔，其支出費用以實際支出為準，社區公設比例社區110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用。
2.住戶規約第23條第2款規定，依新修訂公寓大廈管理條例，外買車位車主為住戶區分所有權人資格，有投票行為能力，無候選人權利。
3.住戶規約第24條規定，社區重大工程修繕或改良，動用公共基金…佔區分所有權人3∕4以上同意方可行之，業經取得停車空間建築物所有權者，無權過問公共基金事宜。
4.停車場管理實施辦法第15條規定，保全設施各棟電梯裝磁卡感應器，地下室各安全門裝磁卡感應器，各樓梯間裝監視區，數位錄影機16分割2台及安裝工程費，應由台欣建設公司承擔或由外買車位車主平均分攤。
四、本件之爭點厥為：被告93年7月3日區分所有權人會議決議增訂前揭住戶規約第23條、第24條及停車場管理實施辦法第
15條規定，其決議內容是否違反公平原則或比例原則而無效？茲論述如下：
(一)按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議違法之法律效果如何，並未明文規定，然按本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1條第2項定有明文；且公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議，性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關而召開之總會決議，利益狀態類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法有關社團總會決議之規定，又總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。
(二)住戶規約第23條第1款規定及停車場管理實施辦法第15條規定部分：
1.查甲子園公寓大廈區分所有權人於93年7月3日會議決議增訂住戶規約第23條第1款規定：「依內政部營建署九十二年十二月九日經立法院三讀通過，公寓大廈管理條例新訂條文，建設公司，增設，獎勵，汽車停車位具單獨所有權狀可以外賣，外買車位車主，為社區之區分所有權人，汽車停車位外買者，經93年7月3日區分所有權人會議決議，基於使用者付費原則下，外買車位車主應平均分攤社區每月公設支出費用，增加保全安全設施，台欣建設公司應概刮承受，如台欣建設公司不允諾，則由27位外買車位車主區分所有權人應全額承擔，其支出費用以實際支出為準，社區公設比例社區110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用。」另決議增訂停車管理辦法第15條規定：「保全設施各棟電梯裝磁卡感應器，地下室各安全門裝磁卡感應器，各樓梯間裝監視器，數位錄影16分割2台及安裝工程費，應由台欣建設公司承擔，或由外買車位車主平均分攤，費用以實際支出為主，經93年7月3日區分所有權人會議決議。」其中住戶規約第23條第1款關於「增加保全安全設施，台欣建設公司應概刮(應為括)承受，如台欣建設公司不允諾，則由27位外買車位車主區分所有權人應全額承擔，其支出費用以實際支出為準，社區公設比例社區110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用」之規定，及停車管理辦法第15條關於「應由台欣建設公司承擔，或由外買車位車主平均分攤」之規定，顯然有違公平原則及比例原則，蓋以：
⑴被告雖抗辯稱外賣車位因未設籍居住，若不加管制將影響
住戶居住安全，故須加裝磁卡，該費用係因外賣車位所致，故應由其等負擔始為合理云云；然查社區各棟電梯裝磁卡感應器，地下室各安全門裝磁卡感應器，各樓梯間裝監視器等保全安全設施之目的，乃為維護甲子園公寓大廈全體住戶居住之安全，享受該設施利益之人，係社區全體住戶，而非被告台欣公司或外賣車位之車主，該等費用自無全部由台欣公司或外買車位車主負擔之理。故被告上開住戶規約第23條第1款關於「增加保全安全設施支出之費用，由台欣公司概括承受或由外賣車位車主全額負擔」之規定，及停車管理辦法第15條關於「保全設施費用應由台欣建設公司承擔，或由外買車位車主平均分攤」之規定，顯係不當增加台欣公司及外賣車位車主負擔，而有違反公平原則之情事。
⑵第按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」是共用部分之修繕、管理、維護費用，除係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，原則上應由公共基金或由區分所有權人按其應有部分之比例分擔。本件外買車位車主僅購買車位，其應有部分之比例顯然低於其他社區區分所有權人，且被告已決議增設磁卡管制，是外買車位之車主衡情亦無使用社區其他公共設施之機會，本件復無其他特別情事足認外買車位車主應負擔較其應有部分比例高之公共設施費用，乃被告上開住戶規約第23條第1款竟規定「社區公設比例社區110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用」，顯然違反區分所有權人應按其應有部分比例分擔共用部分管理維修費用之原則，而有不當加重外買車位車主義務之負擔，且違反比例原則之情形。
2.從而，甲子園公寓大廈區分所有權人於93年7月3日會議決議增訂住戶規約第23條第1款規定，其中關於「增加保全安全設施，台欣建設公司應概刮(應為括)承受，如台欣建設公司不允諾，則由27位外買車位車主區分所有權人應全額承擔，其支出費用以實際支出為準，社區公設比例社區110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用」之規定，及增訂停車場管理辦法第15條規定，其中關於「應由台欣建設公司承擔，或由外買車位車主平均分攤」之規定，顯然違反公平原則及比例原則，該部分之決議，應屬無效，原告請求確認該部分決議無效，為有理由，應予准許。
(三)住戶規約第23條第2款部分：
1.查被告93年7月3日區分所有權人會議決議增訂住戶規約第23條第2款規定「依新修訂公寓大廈管理條例，外買車位車主為住戶區分所有權人資格，有投票行為能力，無候選人權利。」原告雖主張該規定亦違反公平原則或比例原則而無效。惟按所謂管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。依上開規定之文義可知，選任公寓大廈之管理委員，須具備「住戶」之身分者，始得成為管理委員之候選人；非住戶應不得為管理委員之候選人。
2.且查管理委員會之職務繁多(參見公寓大廈管理條例第36條規定)，外買車位車主之應有部分比例甚低，其就社區公共事務之利害關係較諸其他一般住戶而言，顯然有別，由其擔任管理委員職務，顯較為不適當。故上開住戶規約第23條第2款規定外買車位車主無管理委員候選人資格，與公平原則、比例原則並無違背，亦無其他違反法令之情事，原告主張該規定無效，請求確認，於法不合，不應准許。
(四)住戶規約第24條規定部分：
1.按公寓大廈共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公寓大廈管理條例第11條定有明文。又所謂區分所有權人會議，指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，同條例第3條第7款定有明文。是公寓大廈共用部分及相關設施之重大修繕或改良，應由區分所有權人會議決議之，凡區分所有權人，均得參加區分所有權人會議，就該事項表示意見並參與決議甚明。
2.查甲子園公寓大廈地下1、2樓為防空避難室及停車場，建號編為2170及2177，原告應有部分各為萬分之14及萬分之3463，依分管協議，原告於起訴時，分管27個停車位，為兩造所不爭執，並有原告提出之建物所有權狀影本1件附卷可憑，故原告分管之27個停車位，係有獨立所有權狀之區分所有建物，外買車位車主如向原告買受上開停車位，亦繼受而取得區分所有權人之地位甚明。
3.被告93年7月3日區分所有權人會議決議增訂住戶規約第24條規定：「社區重大工程修繕或改良，動用公共基金，必須經三家廠商公開招標議價，使用過程需經區分所有權人臨時住戶大會會議，或以書面調查報告，佔區分所有權人四分之三以上同意方可行使之，業經取得停車空間建築物所有權者，無權過問公共基金事宜，經93年7月3日區分所有權人會議決議。」其中關於「業經取得停車空間建築物所有權者，無權過問公共基金事宜」之規定，排除取得區分所有權人地位之外買車位車主參加區分所有權人會議，就社區重大工程修繕或改良動用公共基金事宜表示意見並參予決議之權利，自係不當剝奪外買車位車主基於區分所有權人之地位依法可行使之權利，其決議違反公寓大廈管理條例之規定及公平原則，應屬無效。原告請求確認該部分之決議為無效，為有理由，應予准許。
(五)綜上所述，原告主張甲子園公寓大廈區分所有權人93年7月3日會議⑴增訂住戶規約第23條第1款後段規定：「....台欣建設公司應概刮(應為括)承受，如台欣建設公司不允諾，則由27位外買車位車主區分所有權人應全額承擔，其支出費用以實際支出為準，社區公設比例社區
110戶27位外買車位車主區分所有權人應平均分攤住戶購買內之公設費用」、⑵增訂住戶規約第24條後段規定：「....業經取得停車空間建築物所有權者，無權過問公共基金事宜」及⑶增訂停車管理辦法第15條後段規定：「.....應由台欣建設公司承擔，或由外買車位車主平均分攤」之決議違反公平原則、比例原則而無效，請求確認該部分之決議無效，為有理由，應予准許；至於原告另主張同上開會議增訂住戶規約第23條第2款規定「依新修訂公寓大廈管理條例，外買車位車主為住戶區分所有權人資格，有投票行為能力，無候選人權利。」之決議亦違反公平原則、比例原則而無效，請求確認該部分決議無效，則無理由，應予駁回。
(六)本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國96年3月27日
民事第三庭法官許月珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年3月27日
書記官劉昌明