臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第1358號
原 告 廖基成
被 告 美立堅科技股份有限公司
法定代理人 謝昌盛
訴訟代理人 陳泓年 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國106年4月12日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬肆仟肆佰玖拾陸元。
被告應自民國一０五年十一月一日起至遷讓返還如附表所示之建
物之日止，按月給付原告新臺幣參萬參仟陸佰貳拾肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行、第二項到期部分得假執行。但被告若為
原告供擔保新臺幣壹拾參萬肆仟肆佰玖拾陸元後，得免為第一項
之假執行；若為原告就每期到期部分供擔保新臺幣參萬參仟陸佰
貳拾肆元後，得免為第二項之假執行。
事實及理由
一、按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加」，民事訴訟法第256條定有明文
，而本件依同法第436條第2項適用之。查原告起訴聲明為
：被告應自民國105年7月1日起至遷讓如附表所示之未保
存登記建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）33,624元
。嗣於民國105年11月21日言詞辯論時，更正聲明為：⑴被
告應給付原告134,496元、⑵被告應自105年11月1日起至
遷讓如附表所示之未保存登記建物之日止，按月給付原告33
,624元。核原告所為，僅係將請求105年7月1日至105年
10月31日間之金額視為已到期而具體請求之，未為訴訟標的
之變更或聲明之擴張，自非屬訴之變更或追加，先予敘明。
二、原告主張：原告於105年6月8日，以投標金額261,888元
向法務部行政執行署桃園分署（下稱桃園分署）拍得如附表
所示之未保存登記建物2棟（下稱系爭建物），並於同年月
16日取得系爭建物之權利移轉證書，後於同年7月25日桃園
分署欲點交系爭建物時，遭被告以系爭建物坐落之土地即桃
園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為被告所
有，任何人不得通過系爭土地為由，阻撓原告取得系爭建物
之占有，被告並持續占有使用系爭建物中。今原告認原告既
已藉拍賣合法取得系爭建物之事實上處分權，卻遭被告排除
原告之使用，自得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求
被告給付相當於租金之不當得利。又原告認被告占用系爭建
物為廠房，故相當於租金之不當得利，至少應以系爭建物之
現課稅現值之10%除以12個月按月計算之，即每月33,624元
（計算式：4,034,900元10%12個月），而原告請求之
期間為自105年7月1日起至被告遷讓系爭建物之日止等語
。並聲明：如上開變更後⑴、⑵聲明所示。
三、被告則以：原告僅以261,888元即標得系爭建物，豈能主張
被告應每月給付33,624元予原告，況系爭建物係占用原告所
有之系爭土地，若原告願意，被告願以261,888元為基礎，
按年息3%計算之利息作租金數額予原告。又被告認原告並無
取得系爭建物之占有，自無取得事實上處分權；另拍賣系爭
建物之義務人即訴外人邦德工業股份公司（下稱邦德公司）
未必就是系爭建物之所有權人或事實上處分權人，而系爭建
物為違章建築沒有公示外觀，原告自不得主張善意取得事實
上處分權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（酌做文字之修正，但不失原意）：
㈠桃園市○○區○○段○○○○號、580建號（門牌號碼均為桃
園市○○區○○路○○○號、均坐落於桃園市○○區○○段○○
○○號）2棟鐵皮建物，面積分別為990.61平方公尺、1,24
3.34平方公尺。
㈡桃園市○○區○○段○○○○號土地所有人為被告。
㈢原告於105年6月8日藉由桃園分署拍賣程序，以總價261,
888元拍得系爭建物，並由桃園分署於105年6月16日發給
權利移轉證書。
㈣系爭建物現由被告公司占有使用中。
㈤原告於105年6月20日有聲請桃園分署點交系爭建物，桃園
分署於105年7月21日上午9時34分至現場執行點交時，被
告同意於105年7月25日再執行點交，因被告希望酌留時間
予兩造協議系爭建物租金，若105年7月25日前協議不成，
被告同意清空系爭建物內，而建物租金的問題，再與原告協
商。
㈥兩造於105年7月25日協議不成後，由原告繼續聲請桃園分
署點交，後因被告表示系爭建物係占用被告之系爭土地，而
使點交無法完成。
㈦系爭土地之申報地價為每平方公尺3,426元、公告地價為每
平方公尺3,837元、公告現值為每平方公尺21,080元。
㈧系爭建物坐落之地點，在省道4號即 介壽 路旁，惟非商業繁
榮之地帶。
五、得心證之理由
本件應審酌者為：㈠原告是否經由桃園分署之拍賣取得系爭
建物事實上處分權？被告是否無權占用系爭建物？㈡原告請
求相當於租金之不當得利有無理由？如有理由，不當得利之
計算方式為何？
㈠原告是否經由桃園分署之拍賣取得系爭建物事實上處分權？
⒈按，違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認
為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人；違章
建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標
的，此有最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定㈠及最
高法院50年台上字第1236號判例意旨可參。又強制執行法上
之拍賣，一般係認為私法上之買賣，即以拍賣之義務人作為
出賣人，拍得人作為買受人，與普通買賣並無不同，僅經由
拍賣取得不動產者，依民法第759條、強制執行法第98條第
1項之規定，買受人於領得權利移轉證明書時即取得所有權
，惟非經登記不得處分而已，是未經保存登記之建物，雖不
能為所有權之移轉，但仍得移轉事實上處分權為最高法院所
肯認，故自得由強制執行法上之拍賣取得未經保存登記建物
之事實上處分權無疑。
⒉經查，系爭建物為未經保存登記建物，係因桃園分署為為公
法上之強制執行，始由大溪地政事務所於99年8月19日以未
保存登記建物查封為原因作建物登記，並分別為系爭建物編
訂桃園縣○○鎮○○段○○○○號、7194號等臨時建號，後因桃
園分署認有再次拍賣之必要，復於105年3月16日委請大溪
地政事務所測量上開7193號、7194號未經保存登記建物後，
再將系爭建物編定成如附表編號1及編號2之臨時建號，此
有大溪地政事務所99年5月20日測量成果圖、桃園分署105
年3月16日桃執辛90年營稅執特專字第65774號函、大溪地
政事務所105年5月12日溪地登字第1050005587、10500055
86號函、105年3月21日建物測量成果圖、建物登記公務用
謄本等在卷可稽（見行政執行署桃園分署90年度營稅執特專
字第65774號卷，下稱執行卷㈡），且為兩造所不爭執，自
堪信為真實。又系爭建物自84年4月起之房屋稅即以邦德公
司為課稅義務人，直至98年間方由被告公司擔任代繳義務人
，此有房屋稅稅籍記錄表、房屋稅計課記錄、稅籍證明書等
附卷可證（見執行卷㈡及桃園分署90年度營稅執特專字第00
000-00000號卷，下稱執行卷㈠），另於執行卷㈠中之91年
5月23日執行筆錄記載：「…據被告公司之職員稱89年8、9
月時開始向太平洋倉庫公司承租系爭建物，承租前一年系爭
建物一直空置著，據其所稱，之前為擎揚科技股份有限公司
在此地營業，後因經營不善而倒閉，擎揚科技股份有限公司
係因邦德工業股份有限公司經營不善時之承接人，目前該兩
公司均已倒閉…」等語。可知，系爭建物之所有權人或事實
上處分權人應可認定為邦德公司無疑，而桃園分署於105年
6月8日以邦德公司為義務人出賣系爭建物，並由原告以26
1,888元標得系爭建物，並於同年月16日發給原告系爭建物
之權利移轉證明書已如上不爭執事項所載，故原告自藉由拍
賣合法取得系爭建物之事實上處分權無訛。
⒊次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又主張有權占有之
人，係對自己有利之事項，自應由主張之人負舉證之責。次
查，被告於100年9月1日向太平洋倉庫股份有限公司（下
稱太平洋公司）購買系爭土地及其上有保存登記之建物，並
不包含系爭建物，此有101年11月29日執行筆錄及不動產買
賣契約書等附卷可參（見執行卷㈡），且為被告所不爭執，
可知，對於系爭建物而言，尚不因被告於98年間成為系爭建
物之房屋稅之代繳義務人即能認被告為有權占有，而被告至
本件言詞辯論終結前，未再提出自己為有權占有之證據說明
以實，自屬無權占有。至被告雖抗辯原告未曾透過點交取得
系爭建物占有云云，惟依強制執行法第98條及民法第759條
之規定，原告於105年6月16日取得系爭建物之權利移轉證
明書時已取得事實上處分權，並不因是否點交影響原告權利
之取得；又被告復抗辯，系爭建物為未經保存登記建物，沒
有公示外觀，不能主張善意受讓云云，惟本院已經判斷原告
之前手即出賣人邦德公司確有系爭建物之所有權或事實上處
分權，故原告係從有權利之人處以拍賣而受讓系爭建物，尚
無須判斷是否有善意受讓之狀況，故被告所辯，均難謂可採
。
㈡原告請求相當於租金之不當得利有無理由？如有理由，不當
得利之計算方式為何？
⒈按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定
之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失
利益，民法第184條第1項前段、第216條分別定有明文。
可知，無權占有他人所有或具有事實上處分權之建物，亦屬
侵害權利行為，而此種侵害權利之行為所生之損害，通常係
指他人難以使用建物之損害，與依不當得利請求無權占有之
相當於租金之不當得利之情形相似，故計算損害賠償之方式
，仍為相當於租金之不當得利。經查，本件原告指定以侵權
行為作為請求之基礎（見本院卷第4頁），且被告於105年
7月1日前及言詞辯論終結前均有占有使用中（見執行卷㈠
之執行筆錄、執行卷㈡之執行筆錄，見本院卷第160頁反面
），則被告自屬持續侵害原告於系爭建物上之事實上處分權
無誤。
⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。及
按，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業
上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金
，自不受土地法第九十七條規定之限制，有最高法院94年度
第2次民庭會議決議可參。查系爭建物係用以作廠房之用，
此有於105年4月8日之系爭建物內部照片（堆滿機具及材
料）及建物外觀照片各2張可參（見執行卷㈡），且參酌被
告公司為一營利組織，故占用系爭建物，顯非用以作為一般
住家之用，依上決議意旨，本件計算相當於租金之不當得利
，顯不受土地法第97條第1項之限制甚明，應以系爭建物同
地段用以作為廠房之建物之平均租金價格作為計算之基礎，
方屬公允。
⒊次查，原告提出以系爭建物105年7月20日之課稅現值4,03
4,900元之10%作為1年之相當於不當得利之租金，即每月
33,624元，並提出內政部不動產資訊平台網頁頁面（一般住
宅，每月每坪租金為268元，與系爭建物同樣接近省道，見
本院卷第109頁至第110頁）、591房屋交易網105年11月
份之租屋行情網頁頁面（桃園區每月每坪為528.8元、中壢
區每月每坪為460.5元、平鎮區每月每坪為436.9元、龍潭
區每月每坪為331.6元、楊梅區每月每坪為357.8元、龜山
區每月每坪為465.4元、八德區每月每坪為369.3元、大園
區每月每坪為337.7元、蘆竹區每月每坪為477.6元，見本
院卷第111頁）、591房屋交易網出屋行情網頁頁面（大溪
區之整層住家平均每月每坪為344.86元、最低為每坪每月25
0元，見本院卷第112頁）、台灣工業用地供給與服務資訊
網之廠房出租網頁資料（桃園市觀音區之廠房每月每坪為33
3元、350元或500元不等、桃園市蘆竹區之廠房每月每坪
為334元、桃園市龜山區之廠房每月每坪為400元、桃園市
大園區之廠房每月每坪為422元、桃園市中壢區之廠房每月
每坪為667元，見本院卷第113頁至第114頁）、系爭建物
緊鄰省道4號之照片等供作參考資料。本院審酌若以原告上
開主張為計算基礎（系爭建物共2233.95平方公尺，換算為
坪約675.769坪），則系爭建物每月每坪之租金不過為49.7
56元（計算式：33,624元675.769坪），遠遠低於一般住
宅每月每坪之租金，更遑論系爭建物係由被告作廠房營利之
用，故本院認原告提出以系爭建物之課稅現值為基礎，計算
得出之每月租金33,624元，自得作為系爭建物之每月相當於
租金之不當得利之酌定標準。
六、綜上所述，原告基於侵權行為之法律關係，請求被告給付10
5年7月1日至105年10月31日間之相當於租金之損害共13
4,496元（計算式：33,624元4個月）及請求被告自105
年11月1日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付原告33,624
元，為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427條第2項第8款適用簡易訴訟程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規
定，應依職權宣告假執行；併依同法第436條第2項適用同
法第392條第2項規定，依職權宣告被告得為原告預供擔保
而免為假執行，如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，
經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，
併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年5月26日
桃園簡易庭法官葉作航
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年5月26日
書記官沈佳螢
附表
┌──┬────┬─────┬────┬────┬──────┬────┬─────┐
│編號│臨時建號│基地坐落│建物門牌│房屋層數│層次面積總合│權利範圍│測量成果圖│
│││││││││
├──┼────┼─────┼────┼────┼──────┼────┼─────┤
│1│桃園市大│桃園市大溪│桃園市大││││如附圖一│
││溪區○○○區○○段│溪區介壽│1層│990.61平方公│全部││
││段581號│491地號│路575號││尺│││
│││││││││
├──┼────┼─────┼────┼────┼──────┼────┼─────┤
│2│桃園市大│桃園市大溪│桃園市大││││如附圖二│
││溪區○○○區○○段│溪區介壽│1層│1,243.34平方│全部││
││段580號│491地號│路575號││公尺│││
│││││││││
└──┴────┴─────┴────┴────┴──────┴────┴─────┘
附圖一
附圖二