裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第1716號民事判決
裁判日期：民國109年04月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第1716號原告 簡碧員 訴訟代理人 陳怡伶 律師複代理人 姚盈如 律師
林裕智 律師被告 徐文祐 兼上一人訴訟代理人 徐美燕 上二人訴訟代理人 王正德 被告 彭建興 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國109年4月
6日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○地號土地分由原告取得，並由原告補償被告徐文祐、徐美燕、彭建興各新臺幣叁萬伍仟伍佰捌拾貳元、新臺幣叁萬伍仟伍佰捌拾貳元、新臺幣壹拾貳萬壹仟玖佰玖拾陸元。
訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔之比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、關於承當訴訟部分：
㈠、本件被告 林文生 於起訴前已死亡，其繼承人分別為 林界洲 、 黃林英子 、 林德地 、 林總發 、 林全成 、 林富貴 、 柯林英雪 （下稱林界洲等7人），原告起訴後得悉上情，即撤回對被告林文生之訴，並追加林界洲等7人為被告。嗣因林總發於本案審理期間之民國108年1月4日死亡，由林界洲、黃林英
子、林德地、林全成、林富貴、柯林英雪（下稱林界洲等6人）共同繼承，並因林界洲等6人協議遺產分割而發生移轉遺產予繼承人即被告林全成，被告林全成繼而再將之移轉登記予原告。因不論共有人因遺產分割而發生移轉遺產予其他繼承人，或將應有部分移轉予原告，均為訴訟標的法律關係之移轉，且經原告聲明承當訴訟（見本院卷一第334至335頁），合符民事訴訟法第254條第1項之規定，自應予准許。
㈡、其次，被告 陳秉宏 於本院審理期間，亦將其所有本案分割標的之應有部分移轉予原告，並經原告具狀聲明承當訴訟（見本院卷一同上頁），參酌司法院83年12月14日（83）廳民一字第22562號函意旨，本件原告聲明承當訴訟仍無不合，可以准許。
㈢、從而，本件關於被告林全成及陳秉宏部分，既均因原告聲明承當而脫離本案訴訟，本院自不再以被告林界洲等7人或林全成、陳秉宏為對象而判決分割，先予指明。
二、關於一造辯論判決部分：被告彭建興經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），為兩造共有，應有部分如附表所示，兩造無不為分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成分割協議，依民法第823條之規定，請求將系爭土地分歸伊所有，並以金錢補償被告（下稱方案甲）。
二、被告方面：
㈠、被告徐美燕、徐文祐（下稱被告徐美燕等2人）則以：伊等對本件估價鑑定之結果感到很失望，故不願以鑑價結果將自己之土地持分出售予原告，請求法院依附圖所示之方案（下稱方案乙）為原物分割等語。
㈡、被告彭建興經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表所示，並無不能分割之情形或不為分割之約定。
㈡、系爭土地為都市計畫內商業區土地，屬建築用地，面積僅14平方公尺。
四、本件爭點：
㈠、原告訴請本院裁判分割系爭土地，有無理由？
㈡、系爭土地應如何分割為適當？
五、得心證之理由：
㈠、原告訴請本院裁判分割系爭土地，有無理由？⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
⒉查，原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示
之事實，業據其提出土地登記第一類謄本影本在卷可稽（見本院卷一第387頁），堪認為真正。其次，原告主張系爭土地並無不分割之約定，而依系爭土地之使用目的，亦無不能分割之情形，為被告徐美燕等2人於本院歷次言詞辯論期日所不否認，而被告彭建興未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，同堪信實。
⒊準此以言，本件因兩造對系爭土地究應以如何方法進行分割
始終無法達成共識，又未能達成分割之協議，惟系爭土地既無不為分割之約定，且依系爭土地之使用目的，亦無不能分割之情事，揆諸前開規定，原告訴請裁判分割系爭土地，自應准許。
㈡、系爭土地應如何分割為適當？⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第2項第1款及第3項所明定。是法院為裁判分割時，須衡酌共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則，而為適當之分割。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，法院得命以金錢補償之。
⒉本件原告主張依方案甲之方式，將系爭土地分歸其單獨所有
，而由原告以金錢補償被告，被告徐美燕等2人則請求應依方案乙之分割方法分割系爭土地。經查：
⑴系爭土地係都市計畫內商業區土地，屬建築用地，位於桃園
有名古蹟景福宮附近，鄰近火車站及市場，○○○區○○○段，系爭土地附近之相鄰土地為店面使用，其上蓋有3層加蓋鐵皮建物及騎樓，2樓以上則為原告父親所居住使用等情，業經本院到場勘驗確認無誤，製有本院勘驗筆錄在卷，並有桃園市桃園地政事務所107年10月18日桃測法字第00000號土地複丈成果圖可參（見本院卷一第119頁、第123頁），且經本院向該所函詢確認無誤，有同所108年8月27日桃地所測字第1080011423號函足佐（見本院卷一第357至358頁），復有全國不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書可稽（外放報告第16頁）。此部分之事實明確，可以認定。
⑵被告徐美燕等2人雖主張依方案乙分割系爭土地。惟按建築
法第42條規定：「建築基地與建築線應相連接」，另按桃園市畸零地使用自治條例第3條第1款亦規定：「本自治條例所稱面積狹小基地，指基地最小深度、最小寬度或最小面積未達下列規定者：一般建築用地，應依附表一檢討。……」，而依該條例附表一所示○○○區○○路寬7公尺以下，最小寬度為3.5公尺、最小深度為11.0公尺。且本案土地另有依都市計畫土地管制規定之道路退縮後建築限制等情，業經本院向桃園市政府建築管理處函詢確認無訛，有該處108年8月21日桃建照字第1080044398號函附桃園市畸零地使用自治條例及附表可參（見本院卷一第347至356頁）。依此以言，本件被告徐美燕等2人請求依方案乙分割之編號16-2⑴部分，因面寬僅有0.38公尺，總面積則僅為0.29平方公尺，已明顯不符前開畸零地條例所規定之最小寬度及深度，而應屬面積狹小之畸零地，依建築法第44條之規定，若未與鄰接土地協議調整地形或合併使用，可達到規定最小面積之寬度及深度之程度，即不得建築。然系爭土地周邊之同段19、
20、21-17地號土地，又均為原告父親 簡福 所有之土地，此既據原告提出建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、地籍圖謄本等件為證（均影本，見本院卷一第80至92頁、第93頁），被告徐美燕等2人顯無可能在系爭土地周邊取得其他鄰接土地以調整地形或合併使用。是如逕依方案乙之方法分割，非但被告徐美燕2人均無從合法使用收益分割後之土地受益，反而更會使原本面積僅有14平方公尺之畸零地於分割後更加破碎細小，增加零星土地之共有複雜程度，無從達到消滅共有之目的，殊難謂屬妥適之分割方案，本院不能採憑。
⑶再者，系爭土地面積僅有14平方公尺，原本就已不大，加以
原告與被告徐美燕、徐文祐、彭建興就系爭土地之應有部分比例分別為2688分之2536（約94％）、288分之3（約1％）、288分之3（約1％）、28分之1（約3％），是如就全體共有人同時為原物分割，各自分得土地面積均屬狹小而無法獨立完整使用，亦不能真正消滅共有之狀態。強以系爭土地原物分配予各共有人，既無助於土地整體經濟效益之發揮，甚且亦恐因分割後土地更為破碎反致土地本身之浪費，有違分割共有物提高價值原則，足見各共有人均受系爭土地原物之分配確實顯有困難。本院乃綜合考量上情，並審酌系爭土地上確有原告父親所有之建物興建多年於其上，原告對系爭土地確有相當之依附感情，而其餘被告長年來均未曾實際用益系爭土地，徐美燕等2人且曾一度於本院審理期間，當庭向本院表示：「我對土地分歸給原告所有並無意見，但是對於賠償的部分，我請求要以市價計算，如果以公告現值計算，價格過低，我無法接受」等語（見本院卷一第285至
286頁），認本件應依民法第824條第2項第1款但書之規定，按方案甲為原物分割，由原告全部取得系爭土地，再由原告以金錢補償被告之方法，應較能發揮系爭土地之經濟價值及效用，並符合公平原則。
⒊關於原告補償金額究應如何決定部分：
⑴查，系爭土地因各共有人均受原物之分配顯有困難，應依民
法第824條第2項第1款但書之規定，將系爭土地原物分配予原告單獨所有，則關於被告未能按應有部分受分配系爭土地部分，依前開說明，自應以金錢補償之，先予指明。
⑵其次，當事人約定委由法院以外之第三人就法律關係存否之
事實或構成要件要素作成判斷，並願受該判斷結果所拘束之仲裁鑑定契約，其性質具有訴訟契約中證據契約之性質，本於辯論主義之事實處分自由及自主選擇定紛爭解決程序之綜合評量，在辯論主義之範圍內，自得承認其效力。查，本件在送請鑑定前，兩造經本院詢以本件有關補償價格之確定，如送請鑑定，兩造是否同意專以鑑定的結果作為本案補償價格之確定，既已據原告及被告徐美燕等2人當庭表示同意（見本院卷一第287頁），本件兩造自應受鑑定後之結果所拘束。被告徐美燕等2人事後因本件鑑定結果不如預期而抗辯拒受該鑑價結果所拘束云云（見本院卷二第4頁），顯違兩造間證據契約之約定，自不足取。
⑶再者，經本院將本件送請全國不動產估價師事務所加以鑑定
結果，估價金額認定系爭土地全部價值為新臺幣（下同）3,415,874元（土地面積14平方公尺、查估土地單價則為243,
991元/平方公尺），原告應補償被告徐文祐、徐美燕、彭建興各35,582元、35,582元、121,996元等情，此有該事務所出具之不動產估價報告可參。經本院審酌上開估價報告係就價格形成之主要因素，包含一般因素、區域因素分析、個別因素分析等項進行評估，並透過買賣實例比較法，事先蒐集多數買賣實例，並選擇適當者，再就其買賣價金進行必要之情況補正及期日修正，過程中並有因勘估標的性質特殊、區位特殊且為畸零土地，部分條件差異大，而加以調整區域因素及個別因素進行比較，藉此求得系爭土地之試算價格，並進而決定系爭土地之比較價格為每平方公尺243,991元，並據以計算兩造相互找補金額（鑑定報告外放），因該估價報告已就其價格評估依據、評估過程及計算方法為詳細說明，應屬客觀可信而值採憑。從而，本件原告因方案甲而分割單獨取得系爭土地後，就被告未能按應有部分受分配系爭土地部分，原告所應分別補償被告徐文祐、徐美燕、彭建興之金額，自應各為35,582元、35,582元、121,996元【計算式：土地總價＝土地面積×查估土地單價＝14×243,991元＝3,415,874元；3,415,874元（土地總價）×3/288（應有部分）＝35,582元；3,415,874元（土地總價）×1/28（應有部分）＝121,996元，元以下均四捨五入】。
六、綜上所述，本件原告本於民法第823條之規定，訴請依方案甲裁判分割系爭土地，主張由原告單獨取得系爭土地，並由原告分別補償被告徐文祐、徐美燕、彭建興各35,582元、35,582元、121,996元，尚屬適當，可以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、末按分割共有物之訴由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，既經法院准許分割，並為全體共有人定分割方案，自應由全體共有人依應有部分比例分擔訴訟費用，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中華民國109年4月30日
民事第三庭法官呂綺珍附表：
┌──┬────┬───────────┬─────────────┐│編號│共有人│應有部分比例│訴訟費用負擔之比例│├──┼────┼───────────┼─────────────┤│⒈│簡碧員│2688分之2536│2688分之2536│├──┼────┼───────────┼─────────────┤│⒉│徐文祐│288分之3│288分之3│├──┼────┼───────────┼─────────────┤│⒊│徐美燕│288分之3│288分之3│├──┼────┼───────────┼─────────────┤│⒋│彭建興│28分之1│28分之1│└──┴────┴───────────┴─────────────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月30日
書記官謝菁菁