裁判字號：最高法院93年台上字第350號民事判決
裁判日期：民國93年02月26日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十三年度台上字第三五０號
上訴人宏通建設股份有限公司法定代理人 林爐 上訴人乙○○共同訴訟代理人 林錦隆 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 林開福 律師
林東乾 律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年五月二十九日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十八年度重上字第四二號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人之法定代理人已更易為林爐，並聲明承受訴訟，核無不合，合先敍明。
次查被上訴人主張：伊於民國八十二年五月二十三日及同年六月二十一日分別與上訴人宏通建設股份有限公司（下稱宏通公司）、乙○○簽訂預定房屋、車位買賣契約書及預定土地買賣契約書，買受宏通公司所興建之「宏全集團｜世界廣場」編號Ｓ十五及Ｓ十六號預售屋二戶、車位二個（編號四十一、四十二號），及乙○○於上開房屋之基地即坐落台中市○○區○○段六一七、六一八、六一九、六二二、六二三、六二
四、六二四之一、六二五、六二六地號土地（現已分割合併為同段六一七號）之應有部分，價金合計為新台幣（下同）三千四百二十五萬元，伊已分別給付宏通公司一千三百十三萬零四十一元、乙○○一千二百八十四萬三千元之買賣價金及代收款，並簽發如原判決附表所示之本票交付上訴人以繳納尾款，詎於八十六年四月底向主管機關調取系爭房屋新建平面圖，並申請使用證明書時，發現系爭房屋僅一層前面三分之一面積為店舖，其餘均屬住宅，始知上訴人係以高價誘騙伊買賣系爭房地，乃撤銷上開買賣契約之意思表示，並以系爭房屋不能供店舖使用，係可歸責於上訴人之事由，爰以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示等情，依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定，求為命：㈠宏通公司給付一千三百十三萬零四十一元；乙○○給付一千二百八十四萬三千元，並均加計法定遲延利息，㈡確認上訴人對系爭如附表所示之本票債權不存在；並將該本票交還與伊之判決。
上訴人宏通公司則以：伊與被上訴人所訂立之預定房屋買賣契約書，並未約定系爭房屋均可供店舖使用，契約第二條係標示買賣標的物之位置，並非保證供店舖使用之意，且依都市計畫法台灣省施行細則第十六條第十二款、第十六條之一規定，系爭房屋亦可供店舖使用，伊並無詐欺及給付不完全之情事。上訴人乙○○則以：伊為合建計畫之地主，且於八十五年將基地應有部分移轉登記與被上訴人，並無詐欺之情事等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：契約成立後，當事人應依債之本旨而為給付，當事人所為給付內容，若不符合債務本旨，且係可歸責於債務人者，即為不完全給付。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。本件被上訴人所購買之系爭房屋一、二樓均屬店舖，上訴人宏通公司即應負擔保所交付之系爭房屋一、二樓均為店舖之責任。惟宏通公司於買賣契約成立後所興建完成之系爭房屋僅一層前面約三分之一面積為店舖，一層後面約三分之二面積及二層均為住宅，顯有瑕疵，宏通公司向台中市政府申請建造時，即以系爭房屋一層前面約三分之一面積為店舖，一層後面約三分之二面積及二層均為住宅提出申請，有工務局設計圖可憑，該瑕疵係可歸責於宏通公司。而台中市政府工務局八十八年四月二十二日八十八中工建字第四七一二二號覆函，謂系爭房屋僅第一層可變更為店舖，足見系爭房屋二樓顯然無從變更為店舖使用，其瑕疵已無從補正，宏通公司既未依債之本旨給付系爭房屋，為不完全給付，被上訴人類推適用修正前民法第二百五十六條規定，不經催告而解除預定房屋買賣契約（含停車位買賣契約），於法有據。又依被上訴人與上訴人乙○○間之土地買賣契約第十七條規定，預定房屋及土地買賣契約須同時簽約並同時履行，方屬有效，任何一部分不履行視為全部違約，如兩造之一有無效或解除之事由時，則另一契約亦當然無效或解除等語。則被上訴人併將與乙○○間之土地買賣契約予以解除，亦屬有據。從而被上訴人請求上訴人返還所收取之房屋及土地價金暨其遲延利息，與確認上訴人對於系爭本票之債權不存在並請求返還該本票，均應准許等詞，為其判斷之基礎。
原審認定系爭房屋一樓部分已可供店舖使用，二樓部分則尚不能供店舖使用。惟關於二樓部分是否不得供店舖使用，上訴人則有爭執，並抗辯稱依都市計畫法台灣省施行細則第十六條第二款、第十六條之一規定系爭房屋前為沿街步道或開放空間並臨台中市○○路○街十二米道路，其相鄰之房屋正開設房屋仲介、美容護膚等店舖使用，系爭房屋依上開規定，亦可供店舖使用等語。系爭房屋一、二樓全部，依其所處之位置，整棟建築構造設施及面積等情況，是否均可供店舖使用，與被上訴人得否依不完全給付解除系爭買賣契約攸關，原審疏未推闡調查審認明晰，並說明上訴人前開抗辯不足採之意見，遽以前揭情詞為上訴人不利之判決，自嫌速斷。上訴論旨指摘原判決不當求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年二月二十六日
最高法院民事第四庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官謝正勝法官劉福來法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十三年三月十九日：