臺灣彰化地方法院 員林 簡易庭民事判決 105年度員簡字第251號
原 告 陳素娥
蔡雅兆
兼上二人
共 同
訴訟代理人 賴寬仁
被 告 員 林國宅 公寓大廈管理委員會
法定代理人 謝淑眞
訴訟代理人 黃甲府
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105年11月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣2,210元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告等主張：
一、原告等均為彰化縣員林國宅（下稱員林國宅）之區分所有
權人（原告賴寬仁與陳素娥為配偶關係，原告蔡雅兆為其
媳婦），被告所管理之編號5897號建號為地下室（下稱系
爭地下室），平時供停車使用，惟有共有該建號之區分所
有權人才得依其持分訂停車位數目。
二、被告私立規章，無論區分所有權人就建號持分多寡，均限
停一個車位，再將其餘車位以每車位以每月新臺幣（下同
）1,000元之對價，出租他人以牟利，顯有不當得利。
三、依原告等所提出之附表一、二之計算方式，可得知被告應
分別給付原告賴寬仁不當得利之金額為44,827元、原告陳
素娥70,164元、蔡雅兆90,668元。原告是依照一般巿價車
位一個月之租金都高於1000元，故每月以1000元計算。
四、原告等均各有不足一個停車位之零星停車位，原告等自得
合併請求再發給停車證，合併後共有2.2859個停車位，原
告等並請求被告應自105年1月1日起再分別交付原告賴寬
仁2張停車證、原告陳素娥1張停車證、原告蔡雅兆1張停
車證；及再交付原告等共2張停車證（即原告等包含原有
停車證共7張停車證）之日止，按月給付原告賴寬仁1,949
元、陳素娥1,949元、蔡雅兆2,386元。
五、被告以5897號建號係約定共用而置辯，此點原告否認之，
且依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定，約定共
用或約定專用之範圍及使用主體如未載明於住戶規約內，
則該約定不生效力，原告遍觀住戶規約，均無5897號建號
係約定共用之記載，故被告抗辯編號5897號建號係約定共
用，顯非事實。
六、5897號建號其用途係停車場及防空避難室，故縱有共用，
應係於戰時供防空避難室之用而非平時供停車場使用時，
亦應共用，5897號建號於平時應僅供該建號之所有權人（
共96戶）共用，非供員林國宅全部住戶（共約900戶）共用
，更非供員林國宅出租牟利。被告謂原告共有六張停車證
，然查僅有3張停車證係5897號建號之停車證，其餘3張停
車證係原告另行支付代價與被告而取得者，與本案無關。
樓上838個住戶車位只有318個車位，管委會規定每戶都
有個車位，就是侵占原告的權利，原告管理費負擔比較重
。
七、為此，依不當得利法律關係，請求被告返還不當得利。並
聲明：
㈠.被告應分別給付原告賴寬仁44,827元、原告陳素娥70,
164元、蔡雅兆90,668元，並均自105年8月1日準備書二
狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡.被告應自105年1月1日起再分別交付原告賴寬仁2張停車
證、原告陳素娥1張停車證、原告蔡雅兆1張停車證；及
再交付原告3人共2張停車證（即原告等包含原有停車證
共7張停車證）之日止，按月給付原告賴寬仁1,949元、
陳素娥1,949元、蔡雅兆2,386元。
㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、員林國宅社區為地上16層、地下2層之建物，由原 臺灣省
政府住宅及都市發展局，為照顧中低收入戶及因應員林市
之快速發展，於員林國小舊址興建擁有百貨、超市、商業
、辦公及住宅暨國民住宅之綜合性開放社區。依當時設計
將地下1、2樓規晝為避難室兼停車場，不得作為其他之用
途。
二、政府興建之國民住宅社區依國宅管理條例（已廢止)之規
定，主管機關為縣（市）政府，原告等向彰化縣政府標購
1至2樓之商、辦住宅，房屋及土地權狀上並未載明於避難
室兼停車場擁有幾個停車位之地址或車位樓層及停車位號
碼，同時亦未擁有分管契約。
三、被告所管理之員林國宅公寓大廈於96年9月12日向員林鎮
（現改制為員林市）公所取得「公寓大廈管理組織報備證
明」，將地下室1、2樓避難室兼停車場畫訂為約定共用區
域。早經區分所有權人會議通過「員林國宅公寓大廈住戶
規約」，該約第2條第1項第4款早就規定：「停車空間應
依與起造人或建築管理業者之買賣契約或分管契約書使用
。」；且在第21條更同時規定：有關「地下室停車管理辦
法」，為本規約之部分，由管委會實施。故有關地下室停
車之管理，自應依憑「員林國宅公寓大廈住戶規約第2條
第1項第4款」或「地下室停車管理辦法」而為辦理。次查
原告向彰化縣政府標購員林國宅商業設施共3戶，買賣契
約之內容，並無事涉「約定專用停車空間」之記載，所以
本件應擇以適用「地下室停車管理辦法」，要無疑義。而
依該「地下室管理辦法」早明白於「貳、停車場管理」乙
篇中之第4條規定「本區地下室停車場須憑證通行，一證
限一車」更於「肆、停車證管及收費」乙篇中之第14、15
條規定「由管委會製發停車證，每車乙枚，以資識別」、
「本社區停車場內國宅承購戶本人、配偶、及其直系親屬
之住戶，第二輛汽車起，每輛車輛按月繳交停車場清潔維
護費500元整」，可知停車證之核發是對應於承購戶本人
、配偶、及其直系親屬是否有車輛而來，如有車輛，才會
製發停車場通行證，第一部車免費；且有上限2輛之限制
，考量雙薪家庭之第2部車，酌收清潔費每輛每月500元，
分上、下半年一次繳交半年。易言之，能否有停車場通行
證，能有幾張停車場通行證，不是對應共有5897建號之多
少持分比例而來。故原告強以對共有5897建號擁有多少持
分比例就說共應該享有11張之停車場通行證，於法自屬有
誤，委不足採。再者，既然「地下室停車管理辦法」係經
區分所有權人會議通過，被告身為管理委員會只有依法執
行的義務。原告要求返還不當得利，應予駁回。
四、原告等書狀所指與事實並不相符：
原告蔡雅兆主張其應有車位3.3869位、原告陳素娥主張其
應有車位2.9495位、原告賴寬仁主張其應有車位2.9495位
，原告等應提出證明文件，及附上共同持分全部區分所有
權人同意書為證。
五、原告等於105年度下半年度，向被告申領停車場通行證，
明細如下：
㈠原告賴寬仁（彰化縣○○市○○路○○○巷○號1～2樓）。第
一部車：原告陳素娥，車牌號碼：0000-00，通行證號碼
：1151（免費）。第二部車： 江俊諭 （承租人），車牌號
碼：0000-00，通行證號碼：1163。每月酌收500元（電費
及清潔費）。
㈡原告陳素娥（彰化縣○○市○○路○○○巷○○號1～2樓）。
第一部車：原告陳素娥，車牌號碼：0000-00，通行證號
碼：1121(免費）。第二部車： 邱于玲 （承租人），車牌
號碼：000-0000，通行證號碼：1150，每月酌收500元（
月電費及清潔費）。
㈢原告：蔡雅兆（彰化縣○○市○○路○○○巷○○號1～2樓）。
第一部車：原告蔡雅兆，車牌號碼：0000-00，通行證號碼
：1114（免費）。第二部車： 周清玉 ，車牌號碼：0000-00
，通行證號碼：1115。每月酌收500元（月電費及清潔費）
。
㈣故依上開資料，原告等共3戶，領有6張停車位（其中3張為
免費），其請求以每月1,000元計算，共250,969元之停車
位費用不知其計算依據。
六、員林國宅社區由原臺灣省政府住宅及都市發展局為照顧中
、低收入戶及因應員林之快速發展而設計監造，於84年5月
5日完工後，交予彰化縣政府工務局國宅課出售及管理，84
年11月底開始交屋，一直以來承購戶每戶均擁有一個停車
位，其本人、配偶或直系親屬所擁有之第一部車免費發給
車輛通行證以憑進出停車場，迄今未曾變動。原告買賣契
約書第八條其中記載：地下室其面積由國宅及店舖住宅住
戶共同持份使用（依建物登記為準），同時由社區管理委
員會協助停車使用管理及維護。國宅包含百貨、超市，總
共936戶，這個數字包含店舖。總共有891個停車位，Ｂ1停
車場353停車位屬於約定專用，百貨他們才能用，Ｂ2停車
位538停車位給住戶及一、二樓的店舖用。我們雖然有891
停車位，但是實際上可以停1250部車子。不是所有的住戶
都有車子，只要是住戶就都可以停。系爭5897建號為97戶
共有，最早住宅及都市發展局蓋時，民眾來買國宅時沒有
說買幾個停車位，也沒有分管契約，只有說地下室是避難
室兼停車場。有包含店舖、住宅。897建號有220個停車位
。
七、員林國宅社區地下1、2樓為防空避難室兼停車場，只能登
記為共用使用部分，無法登記為專有部分，原告等應提出
：
㈠.所有權狀謄本，證明其所擁有停車位之樓層、位址或停車
位號碼。
㈡.原告等應提出5897建號共同持有人，共計97戶之車位計算
方式之同意書。
㈢.原告等應提出停車場之分管契約。
八、原告等未擁有5897建號之分管契約，而原告等共領有6張停
車場之通行證，並非僅領有3張通行證，其請求之內容與事
實不符，又建物謄本未載明其所有之車位數量及位置。
九、並聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、原告主張渠等均為員林國宅之區分所有權人，渠等於被告
所管理之地下室於5897建號所有之持分如附表一所示，業
據原告提出相符之建物登記謄本、彰化縣地方稅務局房屋
稅籍證明書為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分
之主張為真實。
二、原告主張被告所管理之編號5897號建號為地下室，每戶區
分所有權人得分得之停車位應以有共有該建號之區分所有
權人之持分計算停車位數目，被告則否認原告之主張，抗
辯依員林國宅公寓大廈住戶規約第2條第4項，停車位空間
應依買賣契約或分管契約書使用，另依地下室停車管理辦
法，員林國宅社區每戶之第一部車免費，但車主須承購戶
本人、配偶或直系親屬，考量雙薪家庭之第2部車，酌收
清潔費每輛每月500元，分上、下半年一次繳交半年，不知
原告所言有何依據等語。
三、按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；
各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定
，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明
文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部
分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。
是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區
分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分
，即屬有權使用。次按公寓大廈之地下室停車位，有僅就
地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列
同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列
同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人
不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立
建號之應有部分；第二種地下室停車位因全部公共設施編
列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停
車位，惟因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存
在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部
分。又公寓大廈之共有人，區別有無停車位使用權之表徵
，有以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多
出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為
表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部
分之登記判定何人有停車位之使用權，後者則無從自應有
部分之登記看出端倪。
四、經查，依原告提出之建物登記謄本，系爭5897建物之主要
用途登記為防空避難室兼停車場，且無證據證明有約定專
用，依其使用目的性質很顯然係屬共用部分。又依被告提
出之員林國宅公寓大廈住戶規約第二條第四項約定「停車
空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使
用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同
持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之
停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。」，
上開住戶規約自屬公寓大廈管理條例第9條第1項所謂之「
另有約定」。故關於員林國宅停車位之使用，應依員林國
宅公寓大廈住戶規約之約定。再依原告提出之買賣契約書
，原告等人當初向彰化縣政府購買系爭房地時，買賣契約
書內均未記載買賣之停車位有幾個、編號幾號及位置，故
從原告之買賣契約，看不出原告可以使用幾停車位，則關
於原告等人究竟可以使用幾個停車位，自應回歸員林國宅
住戶之分管契約書。而依被告提出之員林國宅公寓大廈住
戶規約內既定有員林國宅社區地下室停車場管理辦法，則
原告可使用幾個停車位，則應依員林國宅社區地下室停車
場管理辦法而定。又依上開辦法第十五條「約定本社區停
車場內國宅承購戶本人、配偶、及其直系親屬之住戶，第
二輛汽車起，...每輛車輛按月繳交停車場清潔維護費500
元整」，故原告三人三戶，擁有三個免費之停車位，難謂
有誤。本件原告主張5897號建號每戶區分所有權人得分得
之停車位應以有共有該建號之區分所有權人之持分計算停
車位數目部分，此既為被告所否認，乃對原告有利之主張
，應由原告負舉證之責。惟原告就此部分並未舉證以實其
說，自難採信。至於原告主張系爭5897號建號於平時應僅
供該建號之所有權人（共96戶）共用，非供員林國宅全部
住戶（共約900戶）共用，對原告不公平乙節，乃原告應尋
求社區區分所有權人會議解決是否修改規約及停車場管理
辦法之問題，在未修正之前，原告尚難直接按其應有部分
主張其對員林國宅可享有幾個停車位。從而，原告主張被
告不當得利乙節，尚屬無據。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求判決如其訴
之聲明1、2項所示，即無理由，應予駁回。原告受敗訴判
決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，於
判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年12月8日
臺灣彰化地方法院員 林簡易庭
法官詹秀錦
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月8日
書記官陳瑶芳
附表一：
┌─┬──┬────┬──────┬────┬──┬───┬──────┬────┐
│編│建號│所有權人│於5797建號│應有車位│實際│不足車│每個車位每月│每月不當│
│號│││所有之持分││車位│位│之不當得利│得利│
│││││(個)│(個)│(個)│(新臺幣)│(新臺幣)│
├─┼──┼────┼──────┼────┼──┼───┼──────┼────┤
│1│5429│蔡雅兆│1479/100000│3.3896│1│2.3869│1,000│2,386│
├─┼──┼────┼──────┼────┼──┼───┼──────┼────┤
│2│5435│陳素娥│1288/100000│2.9495│1│1.9495│1,000│1,949│
├─┼──┼────┼──────┼────┼──┼───┼──────┼────┤
│3│5465│賴寬仁│1288/100000│2.9495│1│1.9495│1,000│1.949│
├─┴──┴────┴──────┴────┴──┴───┴──────┼────┤
│合計│6,284│
├───────────────────────────────────┴────┤
│備註：小數點以下均四捨五入│
└────────────────────────────────────────┘
附表二：
┌──┬──┬────┬────┬───────┬──┬──────┐
│編號│建號│所有權人│每月不當│不當得利起算日│計算│被告應給付原│
││││得利│(計算至104年│月數│告之不當得利│
││││(新臺幣)│12月31日止)││(新臺幣)│
├──┼──┼────┼────┼───────┼──┼──────┤
│1│5429│蔡雅兆│2,386│101年11月1日│38│90,668元│
├──┼──┼────┼────┼───────┼──┼──────┤
│2│5435│陳素娥│1,949│102年1月1日│36│70,164元│
├──┼──┼────┼────┼───────┼──┼──────┤
│3│5465│賴寬仁│1,949│103年2月1日│23│44,827元│
├──┼──┼────┼────┼───────┼──┼──────┤
│合計│…│……│……│……│…│205,969元│
└──┴──┴────┴────┴───────┴──┴──────┘