裁判字號：臺灣臺北地方法院108年訴字第55號民事判決
裁判日期：民國108年10月16日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第55號原告 林亞菲 訴訟代理人 吳永發 律師複代理人 林新傑 律師被告 何曼怡 訴訟代理人 王子文 律師
盧姵君 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國108年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國107年3月30日買受被告所有坐落臺北市○○區○○路○○巷○○號4樓之2建物（下稱系爭房屋），兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）2,430萬元。被告於標的物現況說明書第24項「是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」乙欄，勾填「否」，嗣原告於交屋後欲重新裝潢系爭房屋，發現天花板輕鋼架內有火災煙燻、斑駁、電線外露之遺跡，經詢問後，被告始坦承系爭房屋前確有發生火災情事。又原告倘知悉系爭房屋曾於80年9月22日發生火災事故（下稱系爭火災事故），勢必不為買受，或另以較低廉之價格買受，而依不動產買賣市場行情，此等減損程度多以買受總價之5%至10%計算減損價值，則系爭房屋總價為2,430萬元，依均值6%計算減損價值為150萬元，原告自得向被告請求返還價金150萬元。爰依民法第354條、第359條規定，提起本訴。並聲明：被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：不動產標的現況說明書所應記載之「火災、風災、水災、地震等災害致建築物損害及發生修繕情事」，係指建築物確實受有該等災害，且須該等災害導致建築物發生損害並致生修繕情事，故標的物現況說明書第24項所指系爭房屋「是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」，原告應先舉證系爭房屋有確實發生火災，且因火災受有損害，被告因而修繕等情，始足當之。又被告前係實際居住於系爭房屋內，且居住期間並無發生火災事故，縱曾將系爭房屋出租，亦未曾聽聞房客告知或受警消單位通知發生火災事故，故被告與原告透過房屋仲介簽訂系爭買賣契約時，確實不知系爭房屋發生過火災事故。再者，系爭房屋雖於80年9月22日曾發生系爭火災事故，惟兩造係於107年
3月30日簽訂系爭買賣契約，相距已將近28年，且被告電聯臺北市政府消防局承辦人詢問，經告知原告前已申請查明系爭房屋是否曾發生火災事故，惟因電腦建檔資料查無火災紀錄，故曾出具回函表示未有火災紀錄，嗣原告再次請求查調紙本，方查知曾有系爭火災事故，顯見系爭火災事故年代久遠，連電腦紀錄均查無，是原告主張系爭房屋因系爭火災事故而有瑕疵致價格減損，已難謂有據。縱被告前於102年曾裝修系爭房屋天花板及木地板，並以裝修後之狀態出售予原告，惟系爭房屋陽臺磁磚及所有鋁窗部分，均為建商原始使用之建材，被告並未更動，且無祝融之明顯現象，故系爭房屋根本無因系爭火災事故而受有損害，並進而發生修繕情事，則被告自無違反標的物現況說明書第24條約定。另不論係避免電線外露、施作間接光源、安裝吊燈、吊扇、隱式冷氣機，均需施作天花板工程，就包覆在內之天花板頂端樓板不會另行安排施作油漆工程，因此天花板頂端樓板部分有燻黑狀況，自不屬於「瑕疵」，況原告乃係重新裝修，對天花板部分本欲重行施作而自行拆除，足證對原告而言根本無任何損害，亦無減少價值或效用之瑕疵可言。甚者，原告所稱斑駁，係原告重新裝修時自行拆除之痕跡，所指電線外露，更係無稽，因被告交屋時，系爭房屋屋況甚佳，且原天花板安裝嵌燈，電線係包覆於天花板內，根本無須重新裝潢，原告或為自己喜愛之裝潢風格而重新裝修，方致電線外露，不得逕論此為被告應負之瑕疵責任。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第438-439頁）㈠兩造於107年3月30日簽立系爭買賣契約，原告以2,430萬元買受系爭行屋。
㈡被告於標的物現況說明書第24項「是否曾發生火災及其他天
然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」勾選「否」。
㈢系爭房屋於80年9月22日發生系爭火災事故，未造成人員傷亡；室內受損情形如下：
⑴廚房、客廳受煙燻，未被火燃燒。
⑵南面之被告房間內西面衣櫥被煙燻、東面化妝台及櫥櫃受
燻燒、北面彈簧床被火燒燬，床頭櫃南面表皮及內部海棉被火燒失，北面尚未被火燃燒。床頭櫃音響表面受火燃燒。
⑶北面 魏鳴 （即被告之母）房間衣櫥及電視被煙燻，尚未被
火燃燒；書櫃、化妝台被煙燻，尚未被火燃燒，南面櫃子及牆壁受煙燻。中央彈簧床被火燒燬，彈簧床上棉布表層已被火燒失。床頭櫃上音響外部被火燻燒，音響後面木質裝潢尚未被火燃燒。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋因火災而受有瑕疵，造成價格減損，因而請求減少價金，然此為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為系爭房屋於交付時有無民法第359條所定之瑕疵？原告據此主張減少價金，有無理由？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。
次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年度台上字第1173號裁判意旨參照）。易言之，該缺點須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。
㈡系爭房屋於90年9月22日曾發生系爭火災事故，斯時係由被
告母親魏鳴居住使用中，而被告則在外國留學，發生火災之時，被告母親亦因至國外出差，故系爭房屋無人在內，嗣經臺北市消防局派員勘查後，對於火災原因研判為「人為縱火之可能性較大」乙節，有臺北市政府消防局108年4月22日北市消調字第1083018726號函暨所附火災勘查報告書、火災出勤觀察紀錄、調查筆錄、現場位置圖、現場照片等在卷可憑（見本院卷第299-351頁），而由該勘查報告書中載明系爭火災事故燃燒之範圍為：⑴廚房、客廳受煙燻，未被火燃燒。⑵南面之被告房間內西面衣櫥被煙燻、東面化妝台及櫥櫃受燻燒、北面彈簧床被火燒燬，床頭櫃南面表皮及內部海棉被火燒失，北面尚未被火燃燒。床頭櫃音響表面受火燃燒。⑶北面被告之母房間衣櫥及電視被煙燻，尚未被火燃燒；書櫃、化妝台被煙燻，尚未被火燃燒，南面櫃子及牆壁受煙燻。中央彈簧床被火燒燬，彈簧床上棉布表層已被火燒失。床頭櫃上音響外部被火燻燒，音響後面木質裝潢尚未被火燃燒等（見本院卷第305-307頁），再輔以現場照片觀之，除房間內之彈簧床墊遭燒燬外，僅房間之牆面、家具略有燻黑，可見燃燒範圍侷限於房內之彈簧床附近，其餘客廳、廚房等處之家具則均完好，無燃燒現象，顯見系爭房屋其他部分則未受影響（見本院卷第331-349頁），而上開燃燒之物品及受燻黑之牆面、家具均屬系爭房屋內之裝潢與物件，而非系爭房屋之建築物本體，佐以發生火警時間為80年9月22日上午6時40分，至同日上午7時許即撲滅，此有火災出勤觀察紀錄1份在卷可憑（見本院卷第315頁），足見燃燒時間尚屬短暫，原告雖主張系爭火災事故造成建築物本體之損害（見本院卷第438頁），然對建築物本體究竟受有何種損害、損害程度等，迄至本院言詞辯論終結前，原告始終未能舉證以實其說，難認已盡舉證之責。而原告既未能證明系爭火災事故已燃燒致建築物本體受損，則本院審酌前開勘查報告及現場照片，應認系爭火災事故燃燒範圍侷限於房間內之部分家具，自無礙於居住安全，而被告於102年間雖有重新裝修天花板及木地板，然斯時距離系爭火災事故已逾20年之久，實難逕認該次裝修行為與系爭火災事故有何關連；況系爭火災事故既未燃燒天花板及木地板，亦未損及建築物本體，則被告所為前開裝修行為，即難認屬因系爭火災事故造成建築物損害所為之修繕；且原告自承於購屋前並不知悉系爭房屋曾發生火災，足見被告已將系爭房屋已回復至火災前之合於使用狀況，而以現況交屋，難認系爭房屋價值、效用有何瑕疵。又此種燃燒範圍侷限於室內物件之小火災，與燃燒至建築物本體，可能導致建物結構損害，影響居住安全之火災，不能等同視之，亦與通常會造成居住者心理障礙之一般所謂之兇宅有別，原告主張系爭房屋有因失火而導致交易性貶值之瑕疵，尚難憑採。
㈢至原告雖另主張被告明知系爭房屋曾發生火災，卻於標的物
現況說明書第24項「是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」乙欄，勾填「否」，而為不實陳述，使原告受詐騙而以成交價格買受系爭房屋云云，惟參照內政部發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」壹應記載事項」第二點「成屋」（一）「建築改良物」第6.建物瑕疵情形（4）「是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。」之規定，對於不動產交易重要告知事項僅限於「火災造成建築物損害及其修繕情形」，始有告知義務，亦即該火災倘非造成建築物損害及修繕，則非買賣交易之重要事項，難認對於交易價格有重大影響。本件原告既未能舉證證明系爭火災事故造成系爭房屋建築物損害並因而發生修繕之情形，則縱使被告知悉系爭火災事故而勾選「否」，亦無不實陳述可言，是尚難僅據被告於標的物現況說明書第24項詢問事項勾選「否」，即認系爭房屋於交付時具有未符合約定品質之瑕疵，從而，原告此部分主張，亦屬無據，不足為其有利之認定。原告既未能證明系爭火災事故造成建築物本體之損害，即難認其主張系爭房屋因系爭火災事故而致使交易市場中出現接受程度及購買意願低落，進而致系爭房屋價格貶損為可採，是原告聲請由臺北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋減損之價值及比例，即難認有調查之必要，應予駁回。
五、綜上所陳，原告依民法第354條、第359條規定，請求被告給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中華民國108年10月16日
民事第九庭法官陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月16日
書記官黃瑋婷