裁判字號：臺灣臺中地方法院95年重訴字第267號民事判決
裁判日期：民國95年12月11日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決95年度重訴字第267號
原告乙○○訴訟代理人 甘龍強 律師被告丙○○
己○○○上二人共同訴訟代理人 黃錦郎 律師受告知訴訟人甲○○當事人間拆屋還地事件，本院於95年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告 陳愛枝 應將坐落台中市○區○○段五小段第9之19地號土地上，如附圖所示A部分，面積一七八平方公尺土地上之建物拆除，並將土地交還原告。
被告己○○○應將坐落台中市○區○○段五小段第9之19地號土地上，如附圖所示B部分，面積九五平方公尺土地上之建物拆除，並將土地交還原告。
訴訟費用由被告己○○○負擔百分之三十五，餘由被告陳愛枝負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰柒拾捌萬元供擔保後，得假執行；但被告陳愛枝如以新台幣伍佰參拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣玖拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告己○○○如以新台幣貳佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：㈠坐落台中市○區○○段5小段9-19地號土地（以下簡稱系爭
土地），為原告所有，被告等之房屋無合法權源占用原告之系爭土地，其中被告丙○○無權占用如附圖所示A部分所示，面積178平方公尺，被告己○○○無權占用如附圖所示B部分，面積95平方公尺，爰依民法第767條之規定，請求被告拆除房屋返還土地，聲明求為判決除擔保金額外如主文所示，並陳明供擔保聲請宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈訴外人甲○○與第一商業銀行間就系爭土地並無任何租賃關
係存在，原告向第一商業銀行購買系爭土地，並無違土地法第104條之情形。被告向訴外人甲○○購買房屋時，並非土地及房屋同屬一人，而分開同時或先後賣出，不生土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地之問題。
⒉系爭土地係由原告向第一商業銀行買受，資金均由原告及配
偶負擔，訴外人甲○○並非系爭土地之實際買受人，被告辯稱甲○○為系爭土地之實際買受人，與事實不符。且被告抗辯依其等與訴外人甲○○之房屋買賣契約之約定，有請求甲○○分割土地轉賣之權利，惟其權利僅屬債權，僅能對訴外人甲○○請求履行，且被告為此請求之條件，係甲○○向第一商業銀行購得系爭土地，如今系爭土地既由原告購得，該條件已確定不會成就，被告不可能依與甲○○所定房屋買賣契約之約定，向甲○○購得其房屋基地之所有權，則被告之房屋占用系爭土地，自不可能成為有正常權源。
⒊否認原告知悉被告與訴外人甲○○間房屋買賣契約之約定，
原告係於買受系爭土地之後，與土地占用人洽談，被告提出房屋買賣契約書，原告始知訴外人甲○○與被告有該約定。
二、被告方面：㈠坐落系爭土地附圖所示A部分之建物，係被告丙○○於民國
（下同）70年8月31日、71年5月18日，分別以以新台幣（下同）850,000元，向訴外人甲○○即原告之父買受。B部分之建物，則係被告己○○○於70年8月31日以同上價格向訴外人甲○○買受，且均自買受後使用迄今。依被告等與訴外人甲○○所訂房屋買賣契約書不動產標示⑵：「…現場土地係…台灣第一銀行所有。」、第4條：「乙方（即訴外人甲○○）待將來由台灣第一商業銀行取得…整批土地所有權時，應將買賣部分分割優先轉賣甲方（即被告）…」、第6條：「對於上述土地應付第一銀行租金甲方願意依面積比例負擔。」等記載可知，系爭土地原係第一商業銀行所有，訴外人甲○○乃係基地之承租人，於第一商業銀行出賣該筆土地，有優先購買權，故被告與訴外人甲○○約定於甲○○取得系爭土地所有權時，應轉售予被告。
㈡原告向第一商業銀行買受系爭土地時，第一商業銀行如未依
土地法第104條第2項之規定，通知基地承租人即訴外人甲○○行使優先購買權，其買賣契約不得對抗甲○○，被告等本於與甲○○間之房屋買賣契約之法律關係，自得代位甲○○主張原告與第一商業銀行間之買賣契約為無效，原告不得依無效之土地買賣契約主張所有權人之所有物返還請求權。
㈢系爭土地之買受人實係訴外人甲○○，原告僅為登記名義人
，依甲○○與被告等所定房屋買賣契約書之約定，應解為甲○○同意被告等繼續使用系爭土地，被告並得依房屋買賣契約書第4條之約定，主張原告應將系爭建物所坐落之土地，依其與第一商業銀行買賣之同一價格出賣予被告。且被告與系爭土地實際買受人甲○○間於房屋買賣契約書第4條之約定乃附有停止條件之土地買賣契約，即被告等與訴外人甲○○就房屋占有之系爭土地間，存有買賣契約關係，則被告等依買賣契約關係占有系爭土地，即有正當權源。
㈣退步而言，縱認原告為系爭土地之真正買受人，且系爭土地
之買賣未違反土地法第104條之規定，惟原告與訴外人甲○○乃父子關係，顯然明知被告等與甲○○間房屋買賣契約書之約定情形，則其知情而故買，有違誠信原則，核屬故意以背於善良風俗之方法，加損害於被告，依民法第184條第1項後段規定，應負損害賠償責任，被告得請求原告將系爭土地如附圖所示A、B部分分割以同一價格出賣予被告，以回復損害發生前之原狀，故原告請求被告拆屋還地，自不應准許。並均聲請求為判決駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、原告主張系爭土地為原告所有，被告等之建物分別占用如附圖所示A部分，面積178平方公尺及B部分，95平方公尺之事實，業據原告提出土地登記簿謄本，並經本院會同兩造履勘現場及囑託台中市中山地政事務所測量，有履勘筆錄及土地複丈成果圖附卷可憑，且為被告所不爭執，堪信屬實。
四、原告主張被告等均無正常權源而占用系爭土地，被告則以前詞置辯，經查：
㈠被告辯稱系爭土地原為第一商業銀行所有，其上建物之原所
有人即訴外人甲○○就系爭土地有承租權，原告向第一商業銀行購買系爭土地時，如未經出賣人通知承租人甲○○即有違土地法第104條規定，被告得代位甲○○主張買賣契約對甲○○無效云云，惟系爭土地與其地上建物所有人間並無租賃關係，有第一商業銀行95年7月26日（）一總政總財字第026627號函在卷可憑，原告向第一商業銀行買受系爭土地，自無土地法第104條規定之適用及由被告代位主張系爭土地買賣契約無效之餘地，被告此部分所辯與事實不符，殊難採納。
㈡被告辯稱系爭土地之實際買受人為訴外人甲○○，原告僅為
登記名義人，被告等依與甲○○間房屋買賣契約之約定，就所買受建物坐落之基地為有權使用云云，惟為原告所否認，原告主張系爭土地為原告買受，並由原告及配偶出資，訴外人甲○○並非實際買受人，並舉戊○○、丁○○為證。依證人戊○○即受第一商業銀行委任處理銷售系爭土地之東亞建築經理股份有限公司承辦人員到庭結證陳稱：「…第一銀行經過公開招標，但無人承購系爭土地，再由甲○○及原告到第一銀行議價，最後由原告與第一銀行簽訂買賣契約。之前
3、4次接洽都是由甲○○處理，等到第一銀行同意出售以後，甲○○曾經打電話與我溝通，因為原告的問題，原告不想購買，請我直接與原告再接洽，我到新竹去找原告商談，據我瞭解原告不想購買的原因是因為土地上有其他占用戶，害怕不易排除，及原告本身資金有困難。後來在93年11月我及原告夫妻、甲○○再次於台中商談，該次原告決定願意購買，之後有關系爭土地購買問題就都由原告夫妻出面處理，甲○○也有一起到銀行議價及簽約。甲○○簽授權書給東亞公司時就表示他沒有錢可以購買，要由原告出資購買。本件系爭土地是由原告出資購買，並非由甲○○出資購買。…」等語，證人丁○○即原告之配偶則證稱：「我公公甲○○之前寫信給原告要原告與證人戊○○聯繫購買系爭土地，我與原告因為認為系爭土地上還有承租戶的問題，不太願意購買，證人戊○○到新竹來找我們，提到土地價格比市價低，購買仍有利益，當時我有詢問董先生將來地上物處理的問題，董先生表示該公司有處理或類似情況，應該不難解決，我有到仲介公司詢問過系爭土地市價，發現如果以第一銀行願意出售的價格，原告再提出一些金額補償承租戶，仍然有利益，而且原本我公公甲○○的意思是要求原告出資但是土地要登記給四個兄弟姊妹共有，我當然表示不同意，後來我公公甲○○同意土地只登記為原告名義，我和原告才同意要出資購買，原告及甲○○就系爭土地將來要如何利用尚未有具體計畫，購買系爭土地資金來源是以原告所取得的員工認股之資金，並沒有甲○○資金在內。」、「（法官問：有何補充）無。提出第一銀行、中國國際商業銀行存摺影本，第一銀行存摺影本所示93年12月24日轉帳539,400元是付給東亞公司的佣金，同日轉帳21,576,000元是給付40％的土地價金，同年月31日向銀行貸款21,600,000元，同日再轉帳給付40％土地價款。中國國際商銀存摺影本所示12月1日轉帳10,788,000元是簽約金20％的土地款。93年11月在台中商討時，原告和我公公及我私下商量是在討論資金是否足夠，因為原告的股票有些不能賣，所以是賣我個人持股的部分籌措資金，如中國國際商銀存摺所示。」等語，並經證人丁○○提出存摺影本為證，經核原告之主張與證人戊○○、丁○○之證述內容及證人丁○○提出銀行存摺所示之資金交付情形均屬相符，是以本件原告主張系爭土地為原告及其配偶出資購買之事實，應堪採信。被告等雖以訴外人甲○○為實際買受人，固舉庚○○為證，惟證人庚○○僅證稱：「民國62年我曾經向甲○○承租台中市○○路○○○號之2號房屋，承租到95年初。我當初承租時土地不是甲○○的，是商業銀行的。
我知道後來他們有把土地買下來，但是究竟是何人承購我不清楚…」等語，則證人庚○○就系爭土地之實際買受人為何人並不知悉，所為證述尚難採為被告抗辯事項之證明，此外，被告復未能再為其他適切之舉證證明系爭土地之實際買受人訴外人甲○○，其此部分抗辯亦難採為被告有利之認定。系爭土地係由原告其配偶出資購買並登記為原告名義，既經認定如前，則被告與訴外人甲○○雖於房屋買賣契約書中另為約定系爭土地之分割及出售，惟均屬被告等與訴外人甲○○間之債權約定，依債之相對性，僅得對訴外人甲○○為主張，自無從據以向原告主張為有權占有。
㈢被告另抗辯原告明知被告與訴外人甲○○房屋買賣契約書之
約定，知情而故買以排除被告等之權利，係故意以背於善良風俗之方法加損害於被告，被告得依侵權行為之法律關係請求原告將附圖所示A、B分割並出賣予被告以回復損害發生前之原狀云云，亦為原告所否認，被告就其抗辯原告知悉訴外人與被告間房屋買賣契約書之約定乙節，僅以原告與訴外人甲○○間為父子關係即遽為此推論，既為原告所否認，被告等於審理中又無法舉證證明原告為明知故，以排除被告等之權利，則其此部分所為辯解亦難採納。
㈣綜上所述，被告丙○○、己○○○自訴外人甲○○取得事實
上處分權之房屋，分別占用原告所有系爭土地如附圖所示A、B部分，被告等復未能舉證證明就其占用部分有合法使用之權源。從而，原告依民法第767條之規定，提起本訴請求被告丙○○將坐落系爭土地上如附圖所示A部分，面積178平方公尺、被告 廖陳受瑾 將坐落系爭土地上如附圖所示B部分，面積95平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告，即屬有據，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均核均不無合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
六、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國95年12月11日
民事第三庭法官陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年12月12日
書記官王美珍