裁判字號：臺灣臺北地方法院90年簡上字第170號民事判決
裁判日期：民國90年09月05日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度簡上字第一七○號
上訴人丙○○
乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十八日本院臺北簡易庭八十九年度北簡字第一二四八八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣伍拾捌萬元，及自民國八十九年十一月十日起至清償之日按年息百分之五計算之利息。
上訴人擴張訴之聲明部分駁回。
第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十九，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五十八萬元，及自民國八十九年十月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息（上訴人於原審係請求被上訴人應給付五十八萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息）。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人向上訴人承租台北市○○街○○○號一樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自八十六年二月二日起至八十九年二月一日止，每月租金一十一萬元，押租金三十萬元，被上訴人於八十九年二月一日租賃期限屆滿後，並未依約交還系爭租賃房屋，仍為系爭房屋之使用收益，遲至八十九年九月底始行搬遷室內物品，且屋外廣告招牌迄今尚未拆除，此有台北市稅捐稽徵處中南分處函及照片可憑。又依系爭租賃契約第六條之約定，被上訴人遲延交還房屋，即應給付以原租金之五倍計算之違約金，易言之，被上訴人每月應給付五十五萬元之違約金，爰依上開約定請求被上訴人以每月租金十一萬元計付違約金。
（二）系爭房屋為營業用店面，原判決以土地法第九十七條租金最高限額判定違約金計算標準，顯失公平：按租金與違約金之性質不同，原判決既認定兩造之租賃契約於八十九年二月一日已經屆滿，所請求並非租金債權，但卻未就兩造已約明之違約金數額予以審酌。又未返還房屋之損害，應以房客之前實際所付之租金及當地常態性租金行情為計算標準，不得以變態性土地法第九十七條最高租金之限度為計算標準。況參酌最高法院五十四年台上字第一五二八號判例、內政部七十一年五月二十二日台內地字第八七一○三號及七十一月七月十二日台內地字第九九三九○號函釋，可知營業用房屋與一般住家用租屋使用價值不同，自無一體適用土地法第九十七條租金最高限額之餘地。而系爭房屋坐落台北市○○路商業大樓之地面層，交通便利，商店林立，故不適用土地法第九十七條之規定。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提臺北市稅捐稽徵處八十九年十一月十八日北市稽中南甲字第八九○三四七七八○○號函、照片為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
（一）上訴人在原審原係按租金給付請求權或定期給付請求權，詎上訴人忽變更訴訟標的為債務不履行之違約金請求權，而請求給付違約金之訴非屬民事訴訟法第二項所定應適用簡易訴訟程序之訴訟。依民事訴訟法第四百三十六條之一第二項規定，為法所不許，且被上訴人亦不同意此項訴之變更。
（二）原判決以土地法第九十七規定計算被上訴人應給付上訴人相當於租金之不當得利要無不當。另依最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨觀之，最高法院已就市場攤位與一般營業用房屋有關租金限制為區隔說明，而本件既非市場攤位，自無適用上開判例之餘地。至有關內政部之函釋並不拘束法院，且上開函釋與最高法院之判例相左之問題，業經司法院民事廳作出研究結論，亦即法院於審理具體事件時，不受行政單位所為解釋之拘束。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
甲、程序方面：
一、按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款定有明文。經查，本件上訴人於原審起訴主張兩造就系爭房屋約定之租賃期間為八十六年二月二日起至八十九年二月一日止，因被上訴人於租賃期間屆滿後仍無權占用系爭房屋，爰依不當得利之法律關係請求被上訴人給付相當於租金之不當得利五十八萬元等情。嗣於本院審理時，上訴人乃變更訴訟標的為租賃契約第六條約定之違約金請求權，惟觀諸上訴人起訴之前開事實，上訴人起訴請求給付違約金自屬因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，仍應適用簡易程序，是被上訴人抗辯上訴人所為訴之變更，致應適用通常訴訟程序，依法不得為之等語，顯有誤會，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限；訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第四百四十六條第一項前段分別定有明文。又前開第四百四十六條第一項前段之規定於簡易事件之上訴審程序準用之，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項亦有明文。查本件被上訴人固不同意上訴人所為前開訴之變更，然因上訴人請求之基礎事實均為被上訴人無權占有系爭房屋之事實，並無不同。又上訴人於本院審理時，另將請求金額之利息部分擴張為「自八十九年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，揆諸前揭說明，均應予准許。
乙、得心證之理由：
一、上訴人起訴主張：被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自八十六年二月二日起至八十九年二月一日止，每月租金一十一萬元，押租金三十萬元，被上訴人於八十九年二月一日租賃期限屆滿後，仍為系爭房屋之使用收益，遲至八十九年九月底方遷讓交還，依兩造簽訂之租賃契約第六條約定，上訴人每月自得向被上訴人請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止。為此訴請被上訴人應給付上訴人八十九年二月份至九月份之違約金，扣除押租金後，合計五十八萬元，及自八十九年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被上訴人則以：上訴人請求之對價，不得超過土地法第九十七條第一項之規定等語置辯。
二、上訴人主張被上訴人向其承租系爭房屋，租賃期間自八十六年二月二日起至八十九年二月一日止，每月租金一十一萬元，押租金三十萬元，被上訴人於八十九年九月底始搬離系爭房屋之事實，業經上訴人提出租賃契約書為證，被上訴人對此亦不爭執，堪信為真實。
三、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年度台上字第八０七號判例著有明文。經查，本件被上訴人於租期屆滿後，仍無權占用系爭房屋自八十九年二月二日起至八十九年九月底，已如前述。又依兩造簽訂租賃契約第六條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」是上訴人依上開約定請求被上訴人給付違約金，自屬有據。本院審酌系爭房屋坐落之地點為台北市商業區，位在一樓之店面，之前與上訴人約定每月之租金為十一萬元長達三年等情，認上訴人請求以十一萬元計算每月之違約金，尚屬允當，並未過高。又查，被上訴人無權占有系爭房屋達八個月，扣除三十萬元之押租金，是被上訴人尚應給付上訴人五十八萬元之違約金。
四、次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條第二項亦有明文。查本件上訴人既係請求給付違約金，而依系爭租賃契約第六條之約定，復未約定給付之期限。揆諸前揭說明，被上訴人就上揭違約金之給付於經上訴人起訴後始負給付遲延之責任。
五、綜上所述，上訴人於租期屆滿後並未立即遷讓房屋，仍為系爭房屋之使用收益，依兩造租賃契約第六條之約定，上訴人自得向被上訴人請求違約金。又兩造就違約金之給付並無約定給付之期限，從而，上訴人依兩造有關違約金之約定請求被上訴人給付五十八萬元及自上訴人訴之聲明之通知到達上訴人之翌日即八十九年十一月十日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人於本院擴張之請求不應准許部分，為無理由，應駁回之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，擴張之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年九月五日
民事第五庭審判長法官王碧芳
法官高偉文法官林秀圓右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十年九月五日
法院書記官林蓮女