裁判字號：最高法院85年台上字第929號民事判決
裁判日期：民國85年04月26日
裁判案由：遷讓房屋
最高法院民事判決八十五年度台上字第九二九號
上訴人甲○○
乙○○（即台安花園農場）被上訴人丙○○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年八月七日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第七○三號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人甲○○於民國八十二年二月間，向伊承租伊所有坐落新竹縣○○鄉○○段湖口小段（起訴狀、第一審及原審判決均誤○○○鄉○○段，參見第一審卷三一頁至四二頁）六四三號、六○○－一號土地（下稱系爭土地）及其上門牌同鄉湖口村五五之一號、五五之五號房屋兩棟（下稱系爭房屋），約定每月租金新台幣（下同）十二萬元，甲○○未經伊同意不得轉租或以其他方法交由他人使用。嗣甲○○邀伊及訴外人 范錦標 （下稱甲○○等三人）合夥在系爭房地經營台安汽車旅館，並以上訴人乙○○之名義向主管機關申請設立台安花園農場。詎伊於八十三年十一月間發現甲○○未經伊同意，擅將該旅館交由第一審共同被告 李秀月 經營，經多方查問，伊始悉係以合夥權利讓渡方式為之，甲○○顯違上開約定，伊乃委託律師於八十四年一月十二日函知甲○○終止本件租賃契約，催告甲○○等於一個月內自動搬遷，均置之不理，已屬無權占有，伊之損害金應以租金加倍計算，為每月二十四萬元等情，爰依租賃契約及所有物返還請求權之法律關係，求為命甲○○將系爭房屋及土地遷讓交還伊，乙○○、李秀月遷讓系爭房屋，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還之日止，連帶按月給付伊損害金二十四萬元（第一審判命李秀月遷讓系爭房屋及駁回被上訴人請求乙○○、李秀月連帶給付損害金部分，均未據聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人簽訂本件租賃契約時，允諾將系爭房地供甲○○等三人經營台安汽車旅館，且該租賃契約第五條第一項但書約定，被上訴人不得無故藉詞拒絕轉租。又甲○○等三人於八十二年十月二十三日簽訂有關上開合夥事業之協議書，第六條約定台安汽車旅館經營權轉讓時，並取得該旅館房地之租賃權。甲○○及范錦標將其該旅館之年度經營權讓與李秀月，李秀月依前述約定取得系爭房地之租賃權，被上訴人不得終止租賃契約。而乙○○僅將其名義供甲○○為合夥事業之營利事業登記，未曾占有或使用系爭房地，被上訴人列其為當事人，自有未合等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人前揭主張甲○○向伊承租系爭房地，嗣未經伊同意將之轉租李秀月之事實，已據其提出租賃契約書、權利讓渡書為證，堪予認定。依該租賃契約書第五條約定，被上訴人雖不得無故藉詞拒絕他人使用系爭房地，惟甲○○仍需得被上訴人之同意，方得將該房地轉租或交由他人使用。甲○○等三人簽訂合夥契約書，約定在系爭房屋經營台安汽車旅館，由甲○○以其妻乙○○之名義申請營利事業登記為台安花園農場，招牌為台安花園賓館。嗣甲○○等三人於八十二年十月二十三日訂立協議書，依該協議書解釋，僅上開三合夥人共同將該旅館之經營權頂讓與第三人時，第三人方能取得系爭房地之租賃權。惟依甲○○、范錦標及李秀月訂立之權利讓渡書，甲○○、范錦標係將台安汽車旅館之經營權自八十三年十一月起至九十四年二月十九日止共計十一年，全數讓與李秀月經營，自非前述協議書所稱之共同頂讓經營權，嚴重損害被上訴人之權益，被上訴人有正當理由依租賃契約第五條約定拒絕同意之，李秀月自無法取得該旅館房地之租賃權。本件租賃契約已合法解除，乙○○猶無權占有使用系爭房地，被上訴人自得依所有物返還請求權請求返還。又依租賃契約第七條約定，被上訴人得請求甲○○給付按租金一倍計算之違約金及相當於租金之損害金每月二十四萬元。從而被上訴人訴請甲○○、乙○○遷讓交還系爭房地，甲○○並自八十四年二月二十六日起至遷讓該房地止，按月給付二十四萬元之損害金，洵屬正當等詞，為其判斷之基礎。
查被上訴人係主張，伊已終止本件租賃契約云云（見第一審卷四頁背面、六一頁背面）。原審未遑調查審認該租賃契約是否業已合法終止，若是，被上訴人係何時如何為終止之意思表示，何時發生終止之效力，竟謂該租賃契約已合法解除，且未說明其認定合法解除之憑據，自有未洽。次查甲○○辯稱，伊與李秀月簽訂權利讓渡書時，已將伊等三人於八十二年十月二十三日訂立之協議書要旨告訴李秀月，並將該協議書影本交付李秀月，有 邱文莉 可資證明云云（見第一審卷六九頁背面、八○頁正面、原審卷四三頁正、背面）。此與判斷甲○○、范錦標係將其個人就台安汽車旅館之年度經營權讓與李秀月，抑將該旅館之全部經營權讓與之，所關頗切，原審恝置不論，遽認該二人將上開旅館之全部經營權讓與李秀月，亦有判決不備理由之違法。又查被上訴人泛謂，本件損害金以租金加倍計算，為每月二十四萬元云云（見第一審卷四頁背面）。則該損害金是否即為違約金，其請求之依據為何，殊欠明瞭。原審未依民事訴訟法第一百九十九條第二項之規定予以闡明，遽謂被上訴人得請求甲○○給付按租金一倍計算之違約金及相當於租金之損害金每月二十四萬元，亦有未合。末按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第九百四十條定有明文。原審未詳予查明系爭房屋之占有使用情形如何，乙○○占有使用該房屋之現況如何，遽認乙○○仍占有使用系爭房地，亦嫌率斷。又查被上訴人僅請求乙○○遷讓系爭房屋（見第一審卷三頁背面），原審竟謂被上訴人請求乙○○遷讓系爭土地部分，亦為正當，同有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年四月二十六日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年五月七日