裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第382號民事判決
裁判日期：民國102年07月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決102年度上易字第382號上訴人 江承諺 訴訟代理人 林辰彥 律師複代理人 謝玉玲 律師
周耿德 律師被上訴人 林法俤 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年2月23日臺灣桃園地方法院101年度訴字第611號第一審判決提起上訴，本院於102年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園縣八德市○○段○○○○○號土地（即重測前之同縣市○○段○○○○○○○○○號土地，下稱系爭土地）為上訴人所有，系爭土地所在之鴻昌社區，原是上訴人為鴻昌建設公司之負責人時與該社區之原地主合建推出之建案而成，完工之後，上訴人依當時與地主之合建契約約定，取得含系爭土地在內之社區部分房地所有權。詎料，被上訴人於不詳之時間，在無任何法律權源下，擅自無權占有系爭土地並興建一層樓之建物，並私編門牌號碼為桃園縣八德市○○街○○巷○○號，經上訴人發現後於100年3月21日發函催告被上訴人聯絡處理善後，被上訴人於同年月29日收受通知後，仍置之不理，爰依民法第767條之規定請求被上訴人將坐落於系爭土地上之建物拆除，並返還系爭土地予上訴人等語。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號A部分建物（面積49.82平方公尺）拆除後，將上開土地交還上訴人。
二、被上訴人則以：本件系爭土地之所有權，上訴人早於68年8月19日出賣予訴外人 黃尚清 ，後因上訴人去向不明致訴外人黃尚清無法辦理過戶，訴外人黃尚清乃於69年5月22日再將其所有之八德市○○段○○○○○號（即重測前現為同縣市○○段○○○○○○○○號）土地及其上建物出賣予被上訴人，並將上訴人當時所交付予訴外人黃尚清之土地所有權移轉契約書、登記聲請書、土地登記委託書及土地權狀等權利證明文件一併交付被上訴人收執，此從被上訴人與訴外人黃尚清所簽之不動產買賣契約書第11條中特別約定：「本件不動產買賣標的邊另○○○鄉○○段1780之136地號土地（即系爭土地）壹筆，如原地主 江政雄 同意提供印鑑證明、戶籍謄本時，乙方（即黃尚清）應無條件將該土地登記為甲方（即被上訴人）名義，但原地主如拒付證件時，甲方不得向乙方要求產權，但甲方保有永久使用權。」，可知上訴人既已於68年間將系爭土地出賣予訴外人黃尚清，而被上訴人係向訴外人黃尚清合法買受而來，並經訴外人黃尚清承諾若無法辦理移轉登記，被上訴人亦保有永久使用權，故被上訴人就系爭土地係有權占有，上訴人依民法第767條以被上訴人無權占有而訴請拆屋還地，於法未合，並無理由等語資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）坐落桃園縣八德市○○段○○○○○○號土地（即重測前之同縣市○○段○○○○○○○○○號，權利範圍：全部）現登記為上訴人（即更名前之江政雄）所有；而現有事實上處分權歸屬被上訴人之建物（即複丈成果圖編號Ａ部分）坐落於系爭土地上，原審於101年7月6日會同兩造現場履勘，並囑請地政人員測量結果，上開建物占用系爭土地面積49.82平方公尺（見原審卷第4頁、第47至49頁）。
（二）坐落於桃園縣八德市○○○段○○○○○號（即重測前之同縣市○○段○○○○○○○○號土地及其上建物（門牌號碼：桃園縣八德市○○街○○巷○○號）所有權全部，原均為上訴人所有，嗣於68年5月1日以買賣原因移轉登記為訴外人 蔡麗珠 所有後，蔡麗珠於68年8月15日再以買賣原因移轉登記為訴外人黃尚清所有，而黃尚清於69年5月22日就上開不動產與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，其中第11條特約事項第1款約定：「一、本件不動產買賣標的邊另○○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地壹筆，如原地主江政雄同意提供印鑑證明、戶籍謄本（但以現住所為準）時，乙方（即黃尚清）應無條件將該土地登記為甲方（即被上訴人）名義，但原地主如拒付證件時，甲方不得向乙方要求產權，但甲方保有永久使用權。二、本件不動產買賣○○段000000000號及地上物如有第三者提出異議而發生糾紛時，乙方應出面理清，不得損害甲方權益」等語（見原審卷第
138、139頁、第26至29頁）。
（三）被上訴人現執有系爭土地所有權狀、內容記載：代理人 邱光輝 於68年8月19日代理上訴人、黃尚清以買賣原因申請辦理系爭土地所有權移轉登記等情之土地所有權登記聲請書、委託書、土地所有權移轉契約書正本各乙件；其中土地買賣所有權移轉契約書關於「聲請登記以外之約定事項」第6點記載：「未另定私契」等語（見原審卷第20至23頁）。又前開土地所有權登記聲請書、委託書、土地所有權移轉契約書上關於名義為上訴人之印文，核與上訴人於68年間留存於桃園縣八德市戶政事務所之印鑑印文相符；另前開土地所有權登記聲請書、土地登記委託書上關於代理人之簽名蓋章欄「邱光輝」之印文均以X字劃除（見原審卷第20至23頁、第91頁、第102頁）。
（四）上訴人執有其與訴外人蔡麗珠於70年4月3日就原審70年度訴字第327號土地所有權移轉登記事件成立和解之筆錄乙件，而內容係記載：「一、被告（即上訴人）願意將座○○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地0.0053公頃之所有權協同原告（即訴外人蔡麗珠）辦理移轉登記與原告。二、原告同意被告所興建之鴻昌社區（座落八德鄉大興村）之排水溝經過前項土地地面。」等語（見本院卷第34頁）。
四、上訴人主張其所有之系爭土地遭被上訴人無權占有，並於其上設置附圖所示編號Ａ建物，而依民法第767條規定請求被上訴人拆屋還地等語，此為被上訴人所否認，經查：
（一）按民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」；而所謂舉證責任者，乃特定法律效果之發生或不發生所必要之事實存在與否不明之場合，當事人之一造因此事實不明，將受不利益之判斷，乃必須就該事實提出有關證據，使法院信其主張為真實；另當事人所提出供法院認定事實之證據，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內。又按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。並於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項規定可資參照。本件系爭土地為上訴人所有，而其上有事實上處分權歸屬於被上訴人之如附圖所示編號Ａ建物等情，業為兩造所不爭執，而被上訴人抗辯系爭建物係有權占有等語，既為上訴人所否認，揆諸上開法文，自應由被上訴人就其抗辯負擔舉證責任。
（二）第按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還，最高法院著有85年台上字第389號判例可資參照。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事，亦有最高法院101年度台上字第224號判決意旨可稽。本件系爭土地所在之社區，緣係68年間，上訴人任鴻昌建設公司之負責人時，由鴻昌公司與該社區之原地主合建推出之建案。合建完成後，除原地主於68年3月1日將系爭土地移轉登記為上訴人名義外，關於緊臨系爭土地旁之第1328號土地及其上建物亦分歸上訴人所有。而上訴人於68年5月1日將第1328號土地及其上建物以買賣名義移轉予蔡麗珠，蔡麗珠復於68年8月15日將該房地出賣予黃尚清後，黃尚清再於69年
5月22日除將該房地出售予被上訴人外，且將系爭土地之占有及其上建物之事實上處分權併同移轉予被上訴人等情，業為兩造所不爭執。而系爭土地之占有，究係如何自上訴人處輾轉更迭為被上訴人占有，兩造固有爭執，惟：
１系爭土地所在之鴻昌社區，為上訴人所屬之鴻昌公司與地
主合建而成，而觀諸附圖所示，除系爭土地及相鄰之第1327號土地各呈梯形外，鴻昌社區內其餘土地現狀幾均呈完整長方形狀，衡諸一般集合住宅建築情形，系爭土地及其相鄰之第1327號土地，應係建商在建構個別建物及保留各建物間出入通道後所殘留之空地。又參諸一般建商售屋習性，建商為增加銷售利益、避免自己須無益承擔此類空地將來之稅賦，經常將此類空地與其相鄰之房地併同出售移轉予買受人，本件第1328號土地上之建物，係屬整排建物之邊間，而系爭土地即係相鄰於第1328號土地，揆諸上開說明，系爭土地不無可能係上訴人於68年間將之與相鄰之第1328號土地及建物併同出售、交付予蔡麗珠占有使用。
２上訴人與蔡麗珠固於70年4月3日始就系爭土地在原審另案
成立內容記載：一、上訴人願意將系爭土地協同蔡麗珠辦理移轉登記與蔡麗珠。二、蔡麗珠同意上訴人所興建之鴻昌社區之排水溝經過系爭土地地面等語之訴訟上和解，惟該案係蔡麗珠向上訴人起訴請求系爭土地所有權移轉，換言之，在上訴人與蔡麗珠達成訴訟上和解前，雙方就系爭土地應即有某程度之法律關係存在，而蔡麗珠因上訴人未履行該法律關係，始行起訴請求。再者，系爭土地地形雖屬梯形，但其面積多達53平方公尺，非屬狹小難以利用之價值低微土地，然觀諸上開和解內容，除約定上訴人應將系爭土地移轉予蔡麗珠，暨蔡麗珠同意上訴人在系爭土地上施設供鴻昌社區用之排水溝外，並未約定蔡麗珠就該土地登記之移轉應支付何等代價及上訴人何時移轉系爭土地之占有，應可推認蔡麗珠在達成訴訟上和解前，應即自上訴人處取得系爭土地之占有，而上訴人與蔡麗珠間為訴訟上和解，渠等所欲解決之糾葛，應係上訴人前未依雙方原有之法律關係將系爭土地移轉予蔡麗珠之義務。
３被上訴人現執有系爭土地所有權狀、內容記載：代理人邱
光輝於68年8月19日代理上訴人、黃尚清以買賣原因申請辦理系爭土地所有權移轉登記等情之土地所有權登記聲請書、委託書、土地所有權移轉契約書正本各乙件。而前開土地所有權登記聲請書、委託書、土地所有權移轉契約書上關於名義為上訴人之印文，核與上訴人於68年間留存於桃園縣八德市戶政事務所之印鑑印文相符；又蔡麗珠於68年5月1日取得第1328號土地及其上建物所有權後，復於68年8月15日再以買賣原因移轉登記為訴外人黃尚清所有等情，業為上訴人所不爭執，已如前述，黃尚清於68年8月
15日自蔡麗珠處取得第1328號土地及其上建物所有權後4日之同年8月19日，即由代書邱光輝製作內容記載：上訴人以買賣名義將系爭土地移轉予黃尚清等語之土地所有權登記聲請書、委託書、土地所有權移轉契約書，顯見系爭土地與第1328號房地在處分上有密切關連性。再者，復參酌上訴人於原審101年11月19日行言詞辯論時陳述：「…（原審提示八德市戶政事務所101年9月20日函及函覆印鑑登記申請書，並質以：印鑑登記申請書是否上訴人聲請的？）上面的簽名是我簽的，印章也是我本人的章。（原審質以：印鑑登記申請書上面的印鑑是否有交給別人？）我有將這個印鑑章交給幫我辦過戶的 王萬得 代書，我整個社區都是他辦的。（原審質以：這顆印鑑章王萬得有無還你？）沒有還給我。（原審質以：你有無跟王萬得要？）整個社區都是他在辦的，我要跟他要的時候王萬得已經去世了。（原審質以：是否認識邱光輝？）我不認識。（原審質以：邱光輝在本院作證說你有交付證件跟印章給他辦理過戶？）不可能，我都是交給王萬得辦理，印鑑章我不知道邱光輝從哪裡拿去的，我也不知道。（原審提示土地所有權登記聲請書、委託書、土地所有權移轉契約書正本，並質以：上面有你的印章，該印章是否你所有？）是的，這個印章是我原來聲請印鑑證明的印章，但是為何會蓋在土地所有權登記聲請書上，我也不知道，我根本沒有把土地賣給黃尚清。（原審質以：是否認識黃尚清？）不認識。（原審質以：你說系爭土地是合建後應該屬於你的土地，你有無拿到土地的所有權狀？）所有權狀都是放在王萬得代書那邊，我自己沒有拿到過。…」等語，足見上訴人於興建鴻昌社區完畢後，關於社區內各項買賣標的應依約移轉予各買受人之義務，均係委由代書王萬得代上訴人履行辦理，是以，堪認代書王萬得曾因此執有系爭土地所有權狀及通常為辦理不動產移轉登記所需之上訴人名義證明文件。今辦理系爭土地登記移轉所需之上開證明文件，在原由王萬得執有狀況下，輾轉經黃尚清處再由被上訴人取得之經過，與系爭土地相鄰之第1328號土地所有權移轉經過若合符節，益見系爭土地確係上訴人原欲合併出售予買受第1328號土地及其上建物之買受人。至代理黃尚清、上訴人辦理系爭土地移轉登記之代書邱光輝在系爭土地所有權移轉契約書上記載：「未定私契」等語，衡諸一般經驗法則，應係黃尚清實際上與上訴人間並無直接買賣關係，代書邱光輝只得單純以代書王萬得處取得之上訴人名義證明文件製作系爭土地所有權移轉契約書（即公契）。
４或有謂不爭執事項（四）之訴訟上和解，充其量僅能解為
蔡麗珠於70年間與上訴人就系爭土地成立所有權移轉之合意，不能憑此認定蔡麗珠與上訴人早在68年5月1日即有將系爭土地與第1328號土地及其上建物合併交付云云，然第1328號土地及其上建物，係蔡麗珠於68年5月1日自上訴人處取得後，於同年8月15日轉賣予黃尚清，黃尚清再於69年5月22日出售予被上訴人，而黃尚清與被上訴人間之買賣契約標的，除上開房地外，依渠等不動產買賣契約書第11條特約事項第1款約定：「一、本件不動產買賣標的邊另○○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地壹筆，如原地主江政雄同意提供印鑑證明、戶籍謄本（但以現住所為準）時，乙方（即黃尚清）應無條件將該土地登記為甲方（即被上訴人）名義，但原地主如拒付證件時，甲方不得向乙方要求產權，但甲方保有永久使用權。二、本件不動產買賣○○段000000000號（即系爭土地）及地上物如有第三者提出異議而發生糾紛時，乙方應出面理清，不得損害甲方權益」等語，並有系爭土地及其上之地上物，足見系爭土地之占有至少早在69年5月22日時，即非處於蔡麗珠占有狀態，且系爭土地上已設置有地上物。而斟酌蔡麗珠曾是第1328號土地之所有權人，其對系爭土地之坐落位置及使用現況，自知之甚詳，若蔡麗珠確係於70年間始與上訴人接觸交易系爭土地，則蔡麗珠在知悉系爭土地現已為第三人占用並施設地上物之狀態下，衡諸一般經驗法則，其除與上訴人約定辦理系爭土地所有權移轉外，應亦會要求上訴人排除系爭土地遭第三人無權占有之狀態，詎蔡麗珠捨此未為，僅單純與上訴人約定辦理系爭土地所有權移轉，甚且於雙方達成訴訟上和解後，蔡麗珠就上訴人迄今遲未履行系爭土地所有權移轉義務一事亦置若罔聞，是以，益見系爭土地確係上訴人原合併出售併交付予買受第1328號土地及其上建物之蔡麗珠。至蔡麗珠於第1328號房地出售予第三人後，仍於70年間起訴請求上訴人移轉系爭土地一事，應係受後手黃尚清之請求始為此舉。
５又上訴人另主張因蔡麗珠未依不爭執事項（四）所示之和
解條件提供系爭土地作為鴻昌社區排水溝使用，上訴人業已解除上開和解契約云云，惟其迄至本院言詞辯論終結前，並未提出任何事證以實其說，其空言主張，自不足採信。
（三）承上（二）所述，系爭土地係經上訴人合併出售併交付予買受第1328號土地及其上建物之蔡麗珠，而蔡麗珠再將之合併出賣暨移轉占有予黃尚清後，再由黃尚清移轉予被上訴人占有使用，準此，被上訴人既係輾轉自有權占有之人蔡麗珠處取得系爭土地之占有，揆諸上開裁判意旨，被上訴人自得本於占有連鎖之原理，對上訴人主張自己為有權占有。
五、綜上所述，本件被上訴人就系爭土地之占有，非屬無權占有，則上訴人以被上訴人無權占有系爭土地，依民法第767條第1項規定請求被上訴人將附圖所示編號A部分建物（面積49.82平方公尺）拆除後，將上開土地交還上訴人云云，為無理由，應予駁回。原審據此駁回上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中華民國102年7月30日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官張競文法官石有為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年7月31日
書記官張永中