臺灣臺北地方法院民事簡易判決 107年度北簡字第14438號
原 告 鄭淑汾
訴訟代理人 黃曙展 律師
被 告 顏珠蘭
上列當事人間請求給付租金等事件，於民國108年1月9日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一百零七年九月十七日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔二分之一，餘由原告
負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬元為原告預供擔
保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明：㈠被告應將門
牌號碼臺北市○○區○○路○段000號2樓房屋（下稱系爭
房屋）回復至出租時狀態，並騰空返還予原告；㈡被告應給
付原告新臺幣（下同）6萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢被告應自民
國（下同）107年5月31日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，
按月給付原告6萬元；㈣第㈡、㈢項聲明願供擔保請准宣告
假執行（見本院卷第9頁）。嗣原告於107年8月6日具狀
減縮聲明：㈠被告應給付原告12萬元及法定遲延利息；㈡願
供擔保請准宣告假執行（見本院卷第75頁），合於前揭規定
，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於106年10月30日簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），約定被告承租伊所有系爭房屋，租期自106
年11月1日至108年10月31日，租金每月3萬元，押租金6
萬元，惟107年1月18日系爭房屋牆壁磁磚因地震脫落，嗣
被告擅自於室內搭建木牆與木門，影響房屋結構安全，又自
107年4月份起未給付租金，伊於107年4月24日函知被告
終止系爭租約，並限於107年5月31日前遷離系爭房屋，詎
被告延至107年7月31日遷空，為此請求107年4月至7月
租金共12萬元，延遲搬遷應計違約金6萬元，以押租金6萬
元扣抵後，被告尚須給付12萬元，爰依系爭租約法律關係起
訴等語，並聲明：如減縮後之聲明所示。
二、被告則以：伊在系爭房屋以木板隔出佛堂及客廳，木棍釘在
伊櫃子上並非牆壁，與天花板間也有空隔，未變更原有樑柱
，何來影響原有建築結構安全，原告未盡舉證即逕行終止租
約，自不生效力，其請求違約金亦失所據，伊自107年4月
份起雖未給付租金，惟於107年7月5日搬離系爭房屋，原
告逾此間租金請求無理由，系爭房屋有漏水、霉味及磁磚剝
落等問題，未達一般效用，伊依民法第435條第1項規定，
請求減少房租共77,500元（見本院卷第116頁），另伊代墊
修繕熱水器費用12,000元及押租金6萬元，得與前揭欠租主
張抵銷等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請
准宣告免為假執行（見本院卷第113頁）。
三、兩造不爭執事實：
㈠兩造於106年10月30日簽訂系爭租約，約定租賃期間106年
11月1日至108年10月31日，租金按月3萬元，押租金6萬
元，有系爭租約在卷可按（見本院卷第23至37頁）。
㈡被告僅繳付至107年3月份租金，自107年4月份起未付，
有原告存摺明細影本在卷可按（見本院卷第57至61頁）。
㈢原告於107年4月24日以存證信函通知被告系爭契約於107
年5月31日終止，有前揭存證信函在卷可按（見本院卷第43
至55頁）。
四、本院得心證理由：
㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項規定，
先期通知。民法第453條定有明文。申言之，定期租賃契約
之終止，除雙方合意終止外，端視有無法定或約定解除原因
存在，否則不容一造片面提前終止租賃契約。
㈡查原告主張：被告擅自將客廳以木牆分隔，危害房屋結構安
全等情，雖有存證信函在卷（見不爭執事項㈢），惟被告否
認並辯稱：「…我只是用木板隔開客廳，其中一邊當作佛堂
，木板是夾在長沙發及長桌的中間，兩邊都是木棍，而且都
是釘在我的櫃子上面並沒有釘在牆避上，木跟天花板是祼空
的…」等語（見本院卷第122頁），復觀諸原告提出107年
7月20日系爭房屋屋現況照片，未見有何改裝損害原有建築
結構安全等情（見本院卷第130至133頁），原告以被告改
裝系爭房屋損害原有建築結構安全為由，依系爭租約第8條
第3項、第14條第3項約定終止系爭租約，洵屬無據。
㈢查原告於107年4月24日函知被告終止系爭租約時，被告僅
積欠4月份租金（見不爭執事項㈡、㈢），依民法第440條
第2項規定：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個
月之租額，不得依前項之規定終止契約。土地法第100條第
3款則規定：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個
月以上時，出租人得收回房屋。揆諸前揭規定，被告用擔保
金抵充，經抵充後仍積欠達2個月以上租金，經催告後仍不
支付，原告才可以終止。是原告於107年4月24日即以被告
欠租為由終止系爭租約，於法不合。
㈣系爭租約第7條第1項約定：「本房屋係供住宅使用。非經
出租人同意，不得變更用途。不得有任何營業行為。」（見
本院卷第29頁），惟原告主張被告將系爭房屋充作倉庫及工
作室使用等語（見本院卷第125頁），縱認屬實，僅被告將
系爭房屋用於「非住家」用途，原告未舉證被告將系爭房屋
供「營業用」，或在屋內存放有爆炸性或易燃性物品，影響
公共安全，逕以系爭租約第14條第2款約定終止系爭租約，
顯無理由。
㈤按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年臺上字第
1631號判決意旨參照）。查被告於107年7月31日遷空返還
系爭房屋，據原告 陳明 在卷（見本院卷第127頁）。被告雖
抗辯於107年7月5日搬離，並於107年7月19日發送簡訊
通知原告將系爭房屋鑰匙寄還等語（見本院卷第115頁），
然延至107年7月31日才騰空系爭房屋，據原告提出搬空後
系爭房屋現場及巷口堆放垃圾照片在卷可按（見本院卷第13
5至138頁），被告此部分抗辯，自屬無據。兩造間租賃關
係於被告返還系爭房屋後視為合意終止，被告自107年4月
份起積欠租金，據其自認在卷（見本院卷第113頁、第143
頁反面），是原告請求被告尚欠107年4月至7月份租金共
12萬元（3萬元×4），應屬有據。原告提前終止系爭租約
不合法，業如前述，原告依系爭租約第12條第1、3項約定
，請求違約金6萬元，即屬無據。經被告以押租金6萬元抵
充12萬元租金債務後，原告得請求給付租金6萬元。被告辯
以代墊熱水器12,000元抵銷等語（見本院卷第116至117頁
），未提出任何單據，且搬家時併將熱水器拆走，此據原告
提出拆除熱水器前後照片在卷可按（見本院卷第139至140
頁），被告到庭不爭執，被告此部分抗辯，即屬無據。
㈥按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物
之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前
項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得中止
契約。民法第435條第1項、第2項固有明文。上開規定既
明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未
為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已
按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還。查
系爭房屋牆壁磁磚雖於107年1月8日間因地震致部分脫落
，此為兩造所是認之事實，且有照片在卷可按（見本院卷第
39至41頁），然觀諸照片，僅部分磁磚脫落，未達租賃物一
部滅失情形，況被告仍繼續使用系爭房屋，未因此受有影響
，易言之，被告繼續使用系爭房屋，核無未能達租賃目的之
情事發生。至於在系爭租約存續中，系爭房屋如漏水、霉味
，若有修繕之必要，被告自得定相當期限催告原告修繕，如
果原告在期限之內都沒有修繕，被告可以終止契約或自行修
繕後請求原告償還其費用或從租金中扣除（民法第430條參
照），被告以此為由請求減少租金，自無可取。
五、綜上所述，原告依據系爭租約法律關係，請求被告給付6萬
元及自起訴狀繕本送達之翌日即107年9月16日（見本院卷
第93頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有
理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，
依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執
行聲請，因訴之駁回失所附麗，併與駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提
其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再論述
，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，依後附計算書確
定訴訟費用額所示。
中華民國108年1月25日
臺北簡易庭法官鄧德倩
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,220元
合計1,220元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月25日
書記官曾寶生