裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第4899號民事判決
裁判日期：民國101年02月29日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第4899號原告 徐進明 訴訟代理人莊正律師
黃蓓蓓 律師被告 周淑媛
周惟杰 共同 黃勝文 律師訴訟代理人 張逸婷 律師被告 蔣興國 兼訴訟代理人 蔣孝勇 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國101年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於新北市○○區○○段地號五五七號土地內如附圖一所示之大門拆除，並將附圖二所示斜線部分代號五五七-００
０、面積二二七九點七平方公尺之土地返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟玖佰零伍元，及自民國一百年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百年九月二十五日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟柒佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆拾壹萬零叁佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣肆萬元及各到期部分，於原告每期以新臺幣陸佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬柒仟玖佰零伍元及各到期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告蔣興國、蔣孝勇經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告係為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱557地號土地）之所有權人，被告自民國86年間起於附圖一所示之出入口處設置一扇鐵門，無權占用557地號土地上如新北市新店地政事務所99年2月8日北縣店地測字第0990002239號所檢附之土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示代號557-000部分，土地面積2279.70平方公尺（下稱系爭土地），爰依民法第767條規定請求被告拆除上開鐵門並將系爭土地返還原告。又被告占用系爭土地享有使用土地之利益，並致系爭土地所有權人受有不能使用之損害，而系爭土地自94年3月25日起迄今所有權人依序為訴外人 黃慧琪 、訴外人 吳次勝 及原告，而黃慧琪、吳次勝均已將被告占用系爭土地之不當得利債權讓與原告，原告爰依民法第179條之不當得利及債權讓與之法律關係，以系爭土地公告現值10％為每年相當於租金之依據，請求被告返還相當於租金之不當得利損害金等語。並聲明：㈠被告應將557地號土地上如附圖一所示之違建大門拆除，並返還系爭土地予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）266,760元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自100年9月25日起至返還前項聲明之土地之日止，按月給付3,420元予原告；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告周淑媛、周惟杰則以：原告曾起訴請求被告拆除557地號土地上之門牌號碼為新北市○○區○○村○○路○○巷○○○號、6-10號之未經保存登記建物（下稱系爭建物）並返還系爭建物基地如附圖二中代號557-A001和557-A002部分土地，業經本院99年度簡上字第645號判決（下稱前案判決）認定兩造間於系爭建物及基地土地，適用民法第425條之1第1項規定，於系爭建物使用期間有租賃關係存在而駁回原告之訴，故被告對系爭土地有租賃權，而系爭土地原所有權人即吳次勝於出賣系爭土地予原告時，未依土地法第104條規定通知被告以同條件優先購買，則原告所有權移轉登記不得對抗因基地租賃而有優先購買權之被告等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、被告蔣興國、蔣孝勇未於最後言詞辯論期日到庭，據其之前到庭及書狀所為辯稱略以：被告之家族於86年1月29日向訴外人 周光榮 （即 秋野柏雅 ）購得系爭土地，雙方簽訂房地讓渡契約書，已依房地讓渡契約書之約定給付買賣價金，惟事後多次催促周光榮辦理過戶，均遭其以各種理由推托拒絕辦理，事後得知系爭土地已於92年間移轉與訴外人 周晉宏 ，再輾轉移轉與原告；被告執有周光榮所交付之土地他項權利證明書正本，卻遭周光榮以不正當手段註銷辦理補發等而非法辦理過戶。另前案判決亦認定兩造有租賃關係，故被告非無權占有系爭土地。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、周光榮於85年3月28日就557地號土地辦竣地上權登記，於90年10月31日取得557地號土地之所有權。
㈡、周光榮於92年9月1日以贈與為登記原因，將557地號土地所有權移轉登記予周晉宏所有； 周晉宏復 於94年3月25日以買賣為登記原因，將557地號土地所有權移轉登記予黃慧琪所有；黃慧琪再於97年9月19日以買賣為登記原因，將557地號土地所有權移轉登記予吳次勝所有。
㈢、吳次勝復於99年12月24日以買賣為登記原因，將557地號土地所有權移轉登記予原告所有。
㈣、吳次勝前對被告就557地號土地上之系爭建物及基地土地提起拆屋還地訴訟，又訴訟進行中因吳次勝將557地號土地出售予原告，經原告聲明訴訟，復經本院99年度簡上字第645號判決駁回原告之訴確定。又該確定判決認定有民法第425條之1第1項之適用，被告有權使用系爭建物及基地土地。經原告提起再審，復經本院以100年度再易字第46號認定原確定判決適用民法第425條之1第1項規定認定兩造間於系爭建物使用期間有租賃關係存在，縱與原住民保留地開發管理辦法第15條第1項規定有違，亦不因而使該租賃關係無效，認再審原告提起再審之訴顯無理由而駁回再審之訴確定。
五、得心證之理由：原告主張系爭土地為其所有，被告無權占用系爭土地，應拆除坐落於系爭土地上之鐵門，將系爭土地返還予原告，並給付相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究之爭點厥為：㈠原告是否得請求被告拆除鐵門並返還系爭土地？㈡原告得請求被告給付占用系爭土地之租金利益數額為何？現就本件爭點析述如后：
（一）原告是否得請求被告應拆除鐵門並返還系爭土地部分：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。次按，土地法所為之登記，有絕對之效力，土地法第43條定有明文，其目的係為保護因信賴登記而辦理土地權利新登記之第三人而設。如任何人得逕自否認土地登記之效力，並否定因此而取得之土地權利，則土地法第43條規定恐成具文。被告既以前揭情詞置辯，故自應由本院認定原告是否為系爭土地之所有權人及被告是否有合法使用系爭土地之權源。經查：
⒈系爭土地於99年12月24日登記為原告所有，有土地登記第
二類謄本在卷可稽（本院卷第17頁）。吳次勝於出賣系爭土地時，姑且不論被告是否有優先承買權，縱出賣人有未通知優先承買權人之情事，然於優先承買權人主張承買並使系爭土地移轉所有權之物權行為無效之前，原告對系爭土地之所有權仍屬合法有效，原告自得本於系爭土地所有權人地位行使權利。被告 周淑緩 、周惟杰辯稱系爭土地前手所有權人吳次勝於出賣時未通知有優先承買權之被告承買土地而違反土地法第104條規定，故原告無從主張為所有權人對抗被告云云，尚嫌乏據。系爭土地既為原告所有，被告亦自承占有系爭土地，揆諸前揭裁判意旨，自應由被告就占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
⒉復按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，其後土地及
房屋先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，將之推定在房屋得使用期限內有租賃關係之旨，主在促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平（最高法院92年台上第957號判決參照），是據此基礎事實而受推定有租賃關係者，範圍應以房屋坐落之土地範圍為界，期間則以房屋得使用之期限為限，不宜無限擴張；否則如許房屋買受人以增建附屬建物之方式任意擴充租賃標的之範圍、或以拆除建物重建（改建）之方式變相延長租賃期間，非惟置土地所有權人權益於不顧，亦與推定兩造間租賃關係存立原欲調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平之意旨相悖。被告復辯稱前案判決認定兩造就系爭土地存在租賃關係，為有權占有云云。然查，觀諸前案判決理由係依民法第425條之1第1項規定，推定原告與557地號土地上之系爭建物之事實上處分權人即被告間，在該系爭建物使用期間內，有租賃關係存在，惟範圍僅及於系爭建物所占如附圖二所示代號557-A001、557-A002部分土地為限，至系爭土地為空地，無建物坐落其上，揆諸前揭說明，自無從依建物坐落於土地之事實推定兩造就系爭建物占用土地部分外之空地亦有租賃關係存在，被告謂系爭土地依民法第425條之1規定推定存在租賃關係，尚屬無據。
⒊被告蔣興國、蔣孝勇另辯稱：伊等之家族係於86年1月29
日向周光榮購得系爭土地云云，並提出房地讓渡契約書為證。然按，不動產物權之得喪變更，非經登記不生效力。故蔣興國、蔣孝勇既未登記為系爭土地之所有權人，自無從由契約書主張取得土地所有權。況依據債之關係相對性原則，契約效力僅及於締約當事人，僅締約當事人得本於契約主張權利，原告既非上開房地讓渡契約之當事人，被告自不得執其與周光榮之債權關係，對原告主張，故被告蔣興國、蔣孝勇辯稱向周光榮買受系爭土地為有權占有，亦難認有理。
⒋依據本院現場履勘之結果，557地號土地，地勢為山坡地
，與相鄰之555、556地號並無圍籬，應係以斜坡為區隔使用，557地號土地上除有如附圖二所示2間鐵皮建物即系爭建物外，系爭土地與產業道路相鄰入口處設置有一扇鐵門，平日均有上鎖等情，有勘驗筆錄、鐵門現場照片在卷可佐（本院卷第136頁、第15頁），由系爭土地現場使用情形以觀，應認系爭土地及入口處之鐵門皆係被告使用占有中，此亦為被告所不爭執。從而，系爭土地既為原告所有，被告復未能舉證證明有何使用之正當權源，則原告本於所有權之作用，請求被告將鐵門拆除並返還系爭土地，於法有據，應予准許。
（二）原告得請求被告給付占用系爭土地之數額為何：次按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資照。次按，地租不得超過地價8％，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之，不及地價8％者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依規定地價之地方，指最近三年之平均地價。土地法第110條定有明文可參。經查：
⒈系爭土地自86年間起即為被告占有使用等情，業據被告自
陳無誤，而本件被告占用系爭土地係屬無權占有，已如前述，原告自得請求相當於租金之不當得利。原告雖引據土地法第105條準用同法第97條作為計算相當租金不當得利之計算基準，然系爭土地係位於新北市烏來區，地目為「林」，顯非屬「城市土地」，自應依土地法第110條計算租金之規定。又關於土地法之規定於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，而以年息8％為限，乃耕地租金之最高限額，非謂必照申報價額之8％計算，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。
⒉本院審酌系爭土地地目為林地，地勢為山坡地，地處偏僻
，僅有產業道路對外聯絡，方圓四周少有住家，繁榮程度甚低，認原告得請求被告給付之租金，以按系爭土地以公告地價之5％計算其每年相當於租金之不當得利為適當。又系爭土地原所有權人黃慧琪、吳次勝均將占有系爭土地之不當得利債權讓與原告等情，業據原告提出債權讓與同意書2紙為證（本院卷第26、28頁），被告亦不否認，應堪採信。而系爭557地號土地94年1月、95年1月、97年1月、100年1月份公佈之公告地價分別為每平方公尺120元、150元、170元、180元有該地段之公告地價表附卷可考，被告占用系爭土地之面積為2279.7平方公尺，準此，原告得請求被告給付自94年3月25日起至100年9月24日止，相當於租金之損害賠償數額應為117,905元（計算式詳如附表一所示）及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自請求之日100年9月25日起，被告應按月給付之金額則為1,710元（計算式詳如附表二所示），為有理由，自應准許，原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，系爭土地為原告所有，被告無權占用，受有相當於租金之不當得利，且原告因而受有無法使用土地之損害。
從而，原告依民法第767條規定請求被告拆除附圖一所示之大門，並將附圖二所示系爭土地返還原告，另給付如主文第2項所示之不當得利為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，第一、二項如合計訴訟標的價額、金額已逾50萬元，自無由本院依職權宣告假執行之必要，爰依兩造聲請分別酌定相當之擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國101年2月29日
民事第七庭法官黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月29日
書記官洪仕萱附表一（元以下四捨五入）：
被告自94年3月25日起至100年9月24日止（共78個月，94年3月25日起至97年9月18日止系爭土地所有權人為黃慧琪；97年9月19日起至99年12月23日止系爭土地所有權人為吳次勝；99年12月24日起至100年9月24日止系爭土地所有權人為原告）積欠原告之不當得利部分：
1.被告自94年3月25日起至94年12月31日止（共282日）積欠原告之不當得利部分：
【（120元×2279.7平方公尺）】×5%×282/365日＝10,568元
2.被告自95年1月1日起至96年12月31日止（共2年）積欠原告之不當得利部分：
【（150元×2279.7平方公尺）】×5%×2＝34,196元
3.被告自97年1月1日起至99年12月31日止（共3年）積欠原告之不當得利部分：
【（170元×2279.7平方公尺）】×5%×3＝58,132元
4.被告自100年1月1日起至100年9月24日止（共267日）積欠原告之不當得利部分：
【（180元×2279.7平方公尺）】×5%×267/365日＝15,009元⒈至⒋合計金額：10,568元＋34,196元＋58,132元＋15,009元＝
117,905元附表二（元以下四捨五入）：
被告自100年9月25日起每月相當於租金之不當得利【（180元×2279.7平方公尺）】×5%÷12＝1,710元