裁判字號：臺灣桃園地方法院110年訴字第2294號民事判決
裁判日期：民國112年07月18日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2294號原告 彭垣策 訴訟代理人 李漢鑫 律師被告 郭許秀貝 訴訟代理人 林育生 律師複代理人 王雅慧 律師上列當事人間請求返還價金等事件，於民國112年7月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬壹仟壹佰柒拾柒元，及自民國一百一十一年三月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬參仟元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰貳拾壹萬壹仟壹佰柒拾柒元預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。查原告起訴時以民法第359條、第179條、第227條第1項準用第226條第1項及不動產買賣契約書第11條第3項為請求權基礎，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）530萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告430萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行（本院卷一第3頁），嗣原告於民國112年6月26日具狀更正聲明如下列聲明欄所示，並追加民法第360條規定為本件請求權基礎（本院卷二第44、50頁）。核原告所為訴之變更及追加，係以原告向被告買受之房屋存有瑕疵而為請求，其請求之基礎事實同一，且就聲明部分係減縮應受判決事項之聲明，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定及說明，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於110年3月21日經由中信房屋中壢信義加盟店之居間介紹，向被告購買其所有坐落桃園市○○區○○段000地號土地，及其上門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋），原告已依約於同年5月14日前付清價金430萬元，並支付買賣相關契稅、登記規費、印花稅、簽約費、履約保證費及委任代書費用，被告於同年月20日將前開房地移轉登記為原告所有，並於同年月31日將系爭房屋點交予原告。詎於交屋後原告為裝潢拆除工程時發現系爭房屋有混凝土結構剝離、鋼筋腐蝕痕跡，並用木板包樑柱遮掩樑柱脫落之情形，遂委請社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園市土木技師公會）檢驗發現系爭房屋之混凝土中水溶性氯離子含量超標（即俗稱海砂屋），顯足以危害系爭房屋之結構及居家安全，有減少一般房屋所應具備之通常效用，應認為物之瑕疵，為此，依民法第359條、第179條之規定請求被告返還減少價金及污名化損失；又系爭房屋有減少一般房屋所應具備之通常效用，不符合債之本旨，依民法第360條、第227條1項、第226條第1項及民事訴訟法第222條之規定請求賠償修繕費用121萬1,177元及污名化損失78萬8,823元，共計200萬元，請求擇一為有利之判決，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠桃園市土木技師公會所出具之鑑定報告係使用CNS3090A2041
（預拌混凝土）標準，係83年所修訂，而系爭房屋建造完成之日期為70年12月31日，則能否以此標準認定系爭房屋有氯離子超標之瑕疵，大有疑問。觀之該鑑定報告之結果，氯離子含量在不同之試樣編號有極大落差，編號3之1F柱高達1.733單位，編號6之2F柱僅有0.288單位，因數值分佈有極端值，則直接將各編號之數值平均計算，以統計學觀點來看，顯無法忠實呈現系爭房屋整體之氯離子含量，而系爭房屋乃近海岸之40年屋，屋內雖有部分混凝土剝落狀況，此情形應係房屋正常使用之自然損耗，故縱系爭房屋有氯離子含量超標情事，亦不能逕認此情為被告應負擔之瑕疵。
㈡被告居住於系爭房屋已持續近30年，使用上未有任何問題，
當初購買房屋時所附之不動產說明書現況調查表已載明並無施作氯離子含量檢測，而樑柱包板係前屋主所施作，故被告並無原告所稱故意不告知氯離子含量超標之情事，系爭房屋乃近海岸之40年老屋，建造當時並無所謂氯離子含量標準，且兩造所簽訂之買賣契約第15條亦有現況交屋之記載，輔以系爭房地之買賣價金僅430萬元，可知包含氯離子含量在內之房屋現況屬原告應自行承擔之風險。原告並無就系爭房屋之使用現況說明及舉證有何足以影響房屋結構及居家安全之瑕疵，以及何以原告買受系爭房地之目的無從達成，被告已依債之本旨交付並移轉登記系爭房地所有權予原告，並無違約或不完全給付情事，原告請求減少價金為修繕費用121萬1,177元及污名化損失78萬8,823元，為無理由。㈢兩造就系爭房屋之買賣於議價過程中，原告前往看屋時已知
悉系爭房屋有3樓女兒牆混凝土剝落、樑面混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、頂板混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、一樓柱面混凝土剝落、外牆磁磚些許剝落之情況，仍願依現況購買系爭房地，則原告不得事後諉為不知要求全數翻新，故鑑定報告所附之修繕費用估算表所列項次㈠直接工程費編號5～12關於女兒牆及外牆磁磚等修繕費用不得計入；項次㈡廢料清理及運什費記載約㈠之5％，無確切金額，且工程項目㈠項次1打除無筋混凝土備註欄已註明含運棄，屬於重複計算，不得計入修繕費用；項次㈢零星整修及其他工作記載約㈠之7％，無確切金額，且零星整修應屬於項次㈠直接工程費之項目，屬於重複計算，不得計入修繕費用；項次㈣利潤、稅捐及管理費記載約㈠之15％，無確切金額，且本案並無管理事項何來管理費，不得計入修繕費用。又瑕疵不動產並非絕對會產生污名現象，污名存在可能是短暫性或永久性，影響價格的程度亦會隨瑕疵問題本質不同、市場景氣或媒體揭露等因素而有所差異，原告就污名化損失之金額並未舉證以實其說，其請求污名化損失78萬8,823元，並無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本件兩造於110年3月21日簽訂不動產買賣契約書，由原告以總價款430萬元向被告購買系爭房屋及坐落之土地，原告已依約付清買賣價金，被告亦於110年5月20日將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，並於110年5月31日將系爭房地點交予原告等情，為兩造所不爭執，此部分事實，堪以認定。
四、本院之判斷：㈠原告得否請求被告減少價金部分：
⒈系爭房屋有氯離子含量過高致減少通常效用之瑕疵：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅。依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且為交易大眾所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，不論主、客觀之價值與效用均有減損。是房屋混凝土中氯離子含量過高，已對於房屋結構安全造成影響，自有減少或欠缺一般房屋所應具有之通常效用，而應認為物之瑕疵。
⑵查原告主張伊裝修系爭房屋拆除原裝潢後，發現房屋混凝土
結構剝落、鋼筋有腐蝕痕跡，嗣委託桃園市土木技師公會就系爭房屋1F客廳樑、1F廚房頂版、1F樓梯柱、2F樓梯樑、2F陽台樑、2F房間柱取樣，以CNS3090A2042試驗方法，試驗含有硬固混凝土氯離子含量，檢測結果為1F樑、版、柱硬固混凝土氯離子每立方公尺含量依序為0.720公斤、1.733公斤、1.459公斤，2F（樓梯）樑、（陽台）樑、柱硬固混凝土氯離子每立方公尺含量0.746公斤、0.235公斤、0.288公斤等情，有被告不爭執形式真正之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可稽（本院卷一第59頁），堪信為真。復依前開鑑定報告書所載：鑑定標的物一樓部分頂版確已發生部分結構元件鋼筋鏽蝕，混凝土剝落之現象，針對混凝土氯離子含量之影響結構部分，結構上之元件將因氯離子不斷腐蝕鋼筋，使其承載強度越趨往下折減，嚴重者部分樓板混凝土持續剝落，如鋼筋因鏽蝕而斷裂樓板即無承載強度最後將崩塌，抗震能力亦會因梁柱鋼筋鏽蝕而折減，而降低結構安全，概括而言結構材料劣化、鋼筋斷面減少，影響抗震性，結構安全有疑慮等情（本院卷一59-61頁），顯見系爭房屋因混凝土氯離子超過標準值，經過多年後，現狀上已對建物之建築結構安全、抗震性造成重大影響，是系爭房屋混凝土氯離子含量過高，足以對房屋結構安全造成影響，而應認有減少一般約定房屋所應具備之通常效用，且兩造所簽訂之不動產買賣契約未有特別約定排除此部分瑕疵，則系爭房屋未存有硬固混凝土氯離子含量過高之瑕疵，自應為出賣人即被告所應保證之品質。是原告主張系爭房屋存有上述氯離子含量過高之瑕疵，依民法第359條規定請求被告減少價金，核屬有據。⑶至被告辯稱系爭房屋於70年間完工取得使用執照時，政府尚
未制訂硬固混凝土氯離子含量之國家標準，基於行政法規不溯及既往原則，不得以前揭83年間之規範，判斷系爭房屋氯離子含量過高云云。惟買賣當時依通常交易觀念或雙方約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為瑕疵，是系爭房屋建築完成時，政府雖未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知識使然，然房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範，始能符合社會大眾對於買賣標的物所應具備通常效用之期待。
⑷被告另抗辯系爭房屋有混凝土剝落狀況之原因乃係該屋為近
海岸40年老屋之自然耗損所致，且系爭鑑定報告就系爭房屋之氯離子含量認定部分試樣符合標準，則直接將取樣試體之數值以平均計算，無法忠實呈現系爭房屋整體之氯離子含量等語。惟查系爭房屋氯離子含量過高，屬有減少房屋價值、通常效用之瑕疵，業如前述。至氯離子含量過高之原因，究為使用海砂或其他原因，並不影響系爭房屋確有前開瑕疵之認定。又依系爭鑑定報告關於氯離子含量之試驗，共6處試體中有4處含量超標不符規定，且系爭房屋一樓部分3個試體全部超過氯離子標準之含量（本院卷一第59頁)，氯離子含量過高，會使系爭房屋混凝土之抗壓強度劣化速度高於一般建物之速度，倘一樓之氯離子含量過高抗壓強度未合乎標準，顯會對整棟房屋之結構安全發生影響，故難以系爭鑑定報告有部分試體氯離子含量未超出標準值，即置系爭房屋有氯離子含量過高之情形不論，逕認系爭房屋並無瑕疵存在。況被告質疑上開鑑定意見之可信性，俱未提出相當之反證，證明至足以動搖本院上開認定之程度，是被告此部分所辯，自非可取。
⒉原告得請求被告返還應減少之價金：
⑴按減少價金之目的，在於使買賣標的與其價金相當，是其減
少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占無瑕疵物之比例計算。原告主張應以修復費用作為減少價金之標準，且本件未經鑑定系爭房屋於買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值，本院自無從依前開方式計算減少價金之數額，然修復費用係在於回復買受人於買賣之際，買賣標的應有之價值及效用，故非不得以修復費用作為評估減少價金之數額。查系爭房屋經鑑定關於修復費用部分略以：「依據現場會勘調查照片…之劣化損害情況可知，頂版已有部分嚴重剝落及鋼筋鏽蝕之情狀，因高氯離子建物所造成之影響無法根治，建議結構構建有因鋼筋鏽蝕而致混凝土剝落處，應除鏽防鏽後採用纖維200型貼片（幅寬為20cm雙向）予以改善…，劣化部分修繕費用…約為新台幣1,211,177元」等語（本院卷一第203頁）。是本件減少之金額，應以121萬1,177元為當。又一般中古房地之買賣，通常並未分拆房地，分別定價買賣，此觀兩造之買賣契約自明。是於瑕疵擔保責任計算減少價金數額，亦無從分拆割裂計算。
⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。復按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在(最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨參照)。系爭房屋之氯離子含量過高，兩造依買賣契約所應減少價金之金額為121萬1,177元，依前開說明，經原告向被告為減少價金121萬1,177元之意思表示後，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。是原告依不當得利之規定，請求被告返還所受利益121萬1,177元，即屬有據。
⑶至被告另抗辯原告於買受系爭房屋時，已知悉3樓女兒牆、頂
板、一樓柱面等處混凝土有剝落及鋼筋鏽蝕情事，仍與伊簽訂買賣契約，不得請求減少上開部分之價金云云，未據其舉證為佐，且縱屬真實，兩造所簽訂之不動產買賣契約未有排除此部分瑕疵擔保責任，是被告以此為辯，仍不值取。
㈡原告得否請求交易價值貶損部分：
按民事訴訟法第222條第2項固規定，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，然此條之立法目的係「損害賠償之訴，原告已證明受有損害，有客觀上不能證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則，爰增訂第二項，規定此種情形，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，以求公平」，亦即原告仍須證明其確實受有損害，僅就損害之確切數額客觀上確實難以舉證時，始有本條之適用，並非謂因有本條之立法，原告縱仍有舉證可能時亦可選擇不為舉證，而請求法院斟酌判定損害額。本件原告所主張系爭房屋因有瑕疵而減損交易價值（即污名化損失）之損害數額客觀上並非無舉證之可能。本院業經選任估價機關而送請鑑定，惟嗣後原告因不願繳納鑑定費用而撤回該鑑定，顯見原告係拒絕舉證而非不能舉證。此外，又未據原告提出其他證據方法足證系爭房屋因氯離子含量過高瑕疵所減少之交易價額究為若干，揆諸前開說明，無從認為本件系爭房屋減損交易價值之損害數額有民事訴訟法第222條第2項之適用，原告既未能另行舉證證明系爭房屋減損交易價值之損害數額為何，則其依物之瑕疵擔保減少價金、債務不履行之損害賠償及不完全給付損害賠償之規定，請求被告賠償此部分之損害78萬8,823元，即屬無據。
㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項及第203條亦有明文。本件原告對被告之前開債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，且本件起訴狀繕本於111年3月24日送達被告，有送達證書可參（本院卷一第39頁）。從而，原告就本件遲延利息部分，請求被告應給付自111年3月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告本於民法第359條請求減少買賣價金1,211,177元，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金，及自111年3月25日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年7月18日
民事第一庭法官李麗珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年7月19日
書記官謝伊婕