臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度嘉簡字第380號
原 告
即反訴被告 格上汽車租賃股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
甲○○
戊○○
被 告
即反訴原告 乙○○
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國九十七年七月二日
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣捌萬陸仟伍百元及自九十七年三月三十一
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。
事實
壹、本訴部分：
一按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意
者、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，又被告
無異議為本案之言詞辯論者，視為同意訴之變更或追加。為民
事訴訟法第二百五十五條第一項第七款、第二項所明定。本件
原告原係起訴請求：「被告給付原告新台幣一十一萬三千六百
五十二元及自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百
分之五計算之利息。」，嗣於起訴狀送達被告後，於民國九十
七年四月二十一日於本院到場勘驗時，當庭表示撤回一萬三千
六百元部分，僅請求返還押租金，而減縮請求為：「被告給付
原告新台幣一十萬元及自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，
按年利率百五計算之利息」，無礙於被告之防禦及訴訟之終結
，且被告亦無異議為本案之言詞辯論，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）被告於民國九十三年九月二十二日出租座落於嘉義市○○
路○○○號房屋（下稱系爭房屋）予原告，租賃期限為九
十三年九月二十二日起至九十六年九月二十一日止，共計
三十六個月，約定每月租金，前半年為每月新臺幣（下同
）三萬六千六百六十七元，半年後，每月租金調整為三萬
八千八百八十九元。依租賃契約書第四條第一項約定，乙
方（承租人即原告）應於簽訂契約時繳付甲方（出租人即
被告）相當於三個月租金之押金十萬元，租賃期滿不再續
約，且乙方依約交還所租建築物時，甲方應即將押金無息
退還乙方。另依租賃契約書第五條第三項約定租賃標的物
、水電管線、門窗玻璃、天花板架及相關工程，除自然因
素之毀壞外，由甲方負責修護...。原告於租賃契約到期
日準時返還租賃物予被告，租賃期間應付租金亦準時繳付
，詎料被告於九十六年九月二十一日租賃契約期滿後，仍
未依約將押金十萬元、代墊房屋修繕費用一萬三千六百五
十二元等款項返還原告，屢經催討，被告仍置之不理，爰
依租賃契約規定起訴請求被告應返還全部押金，並聲明：
被告應給付原告新臺幣十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯所為陳述：
被告當初交付原告之系爭房屋為他人所使用過且裝潢未拆
除之舊屋，又原告自九十三年九月二十二日起至九十六年
九月二十一日止，計三年共三十六期，期間原告租金皆依
約定正常繳付，惟該屋自起租後如遇下雨天房屋天花板即
會漏水，原告多次通知被告修繕，被告皆相應不理，原告
亦自行吸收修繕費用，綜原告確留有玻璃門、網路管線等
，被告亦不得竟將押金十萬元全部扣留，按契約書第十條
第一項約定，租約期滿乙方（即原告）應將租賃物回復原
狀並清除廢棄物交還甲方（即被告），若有留置物悉聽甲
方處置，甲方並得自押租金扣清運費及一切損害金，乙方
絕無異議。依此，被告應提出其房屋之原狀究為何狀？及
實際受損害之證明？並扣除折舊後始得自押金中扣除，否
則被告應依約定於原告交還系爭房屋時，將押金十萬元退
還原告。
三、被告方面陳稱：市政府劃設機車停車格，要通知所有權人，
原告員工戊○○非所有權人，其簽名劃設停車格，使伊店面
無法出入，亦無法出租，造成嚴重長期損失；又依兩造之租
賃契約約定，原告必須將建築物恢復原狀，惟原告有下述未
回復原狀之處，經被告請人估價，回復需費十一萬一千八百
元，被告自得自押租金扣除，而無須返還，未回復原狀處包
括：一、二屋內之網路線、一樓原告增設之玻璃門均未拆掉
；且一樓廁所門與原先不同；二樓地板被鑽了七個洞，地板
顏色也換了白色，與被告原先使用之粉紅色不同；一樓本有
二個門，遭原告拆除後，並未回復原狀，原告於屋頂增設看
板，損壞屋頂；一樓原告原裝置較多盞之電燈，遭被告拆除
後，並未回復；一樓後方原告裝潢後，封死原有之水龍頭。
並聲明：請求駁回原告之訴。
四、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題；依被上訴人間之租賃契約第五條
第五款固均約定：「房屋有改裝設施之必要，…乙方(即大
批發公司)於交還房屋時並應負責回復原狀，…」，惟所稱
回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改
裝時之狀態而言，至其自然之折舊應不在回復之內，故回復
費用中有關回復所需材料應否依終止租賃之時間，扣除折舊
之差額，非無斟酌之餘地。最高法院八十七年台上字第一六
三一號、八十九年台上字第五八號判決可資參照。經查：兩
造訂立之契約條款第四條、第十條乃約定：「乙方（原告）
應於簽訂契約時繳付甲方相當於三個月租金之押金新台幣一
十萬元整。租賃期滿不再續約，且乙方依約交還所租建築物
時，甲方應即將押金無息退還乙方。乙方積欠租金或其建築
物設施經點交發現有毀損時，甲方所受損害，得以本押金抵
償之。多退少補。」「除第八條第一項之情形外，租約期滿
，或期滿之前終止或解除租約時，乙方應將租賃標的物回復
原狀並清除廢棄物，交還甲方。若有留置物，視為拋棄其所
有權，悉聽甲方處理；甲方並得自押租金扣清運費及一切損
害金，乙方絕無異議。」有卷付租賃契約書一份付卷可資為
評，是雖兩造契約僅約定於建築物設施經點交發現毀損及有
廢棄物遺留，被告經委託他人清運後，被告所受損害及清運
所生之費用，得於押租金內扣除，惟本院參酌目前社會之通
念，及未免日後之爭頌，認兩造約定之押租金乃在於擔保承
租人履行本租賃契約所生一切租賃債務，故被告主張關於本
件因租賃契約所生一切之損失應於押租金內扣除，應為可採
，本件所生審就，就下列被告抗辯原告就係爭租賃物未予回
復原狀之部分，原告是否應負債務不履行責任，被告得予抵
押租金？
（一）被告抗辯原告擅自同意嘉義市政府增設停車格部分，因此
部分被告以另行提起反訴請求，並未抗辯應於押租金部分
抵扣，此部份容後說明。
（二）關於原告於建築物一樓增設玻璃門、增設網路線未予回復
原狀部分：為原告所不爭執，原告亦表明同意拆除此部份
玻璃門，又被告請人估價此部份之拆除費用為四千五百元
、二千五百元，有被告提出之估價單一紙為證，且為原告
所不爭執，是就此部分費用，本院認應自押租金扣除，又
民法第四百三十一條第一項固有關於承租人支出有益費用
之相關規定，惟兩造既已有回復原狀之特別規定，應排除
此部份規定之適用，附此說明。
（三）關於被告抗辯原告拆除一樓二個木門部分，為原告所否認
，且被告亦未提出任何證據證明一樓於出租前曾設置二個
木門遭原告拆除，被告抗辯應扣抵一座木門二千五百元，
共計五千元，自無足取。
（四）更換一樓廁所木門、一樓燈具及二樓地板部分：原告亦坦
承於承租後重新裝潢，更換一樓之廁所門，重新裝潢一樓
之燈具並更新二樓之地板，惟原告亦主張原本之木門及二
樓地板較舊，為配合裝潢而更新，而經本院到場勘驗之結
果（詳如照片所示），原告裝設之木門樣式簡單，並無不
合用之狀況，衡與一般之裝潢應不致產生格格不入之狀況
；二樓之地板雖已陳舊，惟應係自然使用所產生之耗損、
另關於一樓之燈具亦屬大方簡單，且被告亦無法舉證證明
原先之燈具狀況，參酌兩造契約第三條規定：「租賃標的
物、水電管線、門窗玻璃、天花板架及相關工程，除自然
因素之損壞者，由甲方負責修護外，其他因人為因素之損
壞以及給水、排水零件、配件、電源插座、開關、照明登
具、玻璃、門鎖五金等消耗物品，暨油漆等部分之損壞或
污損需要修換時由乙方自理」，並未約定原告並需換裝與
被告裝設完全一致之物品，對照契約第五條約定：「二樓
隔間有櫥櫃之牆壁不得拆除，另兩面牆可拆除；但如租期
未滿一年六個月，需補貼甲方新台幣一萬五千元損失費..
.」顯見兩造契約，本在合於成本之考量下，預留原告於
一般人通常可使用之範圍內拆除、更換、更新出租建築物
內之設備之空間，本件原告租期為三年，原告固有更新二
樓地板、一樓廁所門、一樓燈具行為，惟原告所更換之物
品並無與原狀產生格格不入之情形，甚而造成之後之後手
顯難使用之狀況，本院認應在契約約定之容許範圍，被告
抗辯被告並未回復原狀而請求扣抵，自無足取。
（五）關於被告於二樓地板挖洞部分，此部份為原告所不爭執，
本院認自應由原告負擔回復原狀之義務，又依被告提出之
估價單（編號11），此部份回復原狀需費二千元，被告請
求扣抵，應自准許。
（六）關於一樓後面之拆除，回復原狀：原告於本院堪驗現場時
自承為其裝潢，此部份暨經原告裝潢，自應由原告負責回
復原狀，又此部份依被告提出之估價單需費四千五百元，
為原告所不爭執，被告請求扣抵，自應准許。
（七）另被告抗辯關於二樓屋頂漏水部分，此部份業經原告雇工
修繕完成，有原告提出之統一發票一紙附卷可證，被告亦
無法舉證尚有何漏水或未回復原狀之情形，此部份扣抵之
抗辯，自難准許。
（八）綜上所述，被告得請求扣抵之金額，共計一萬三千五百元
（玻璃門拆運4500+網路線拆除2500+一樓後面拆除4500+
二樓地板修補2000=13500元），又被告於原告承租時已收
取押租金十萬元，為被告所不爭執，扣除前開一萬三千五
百元，被告上應返還原告八萬六千五百元，原告請求被告
給付八萬六千五百元，為有理由，應予准許，逾此部分，
為無理由，應予駁回。
五、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力
，民法第二百二十九條第一、二項分別定有明文；又遲延之
債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算
之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付
利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為百分之五，亦為同法第二百三十三條第一項及第二百零三
條所明定。本件原告請求被告返還押租金，並未定有給付之
期限，原告請求自起訴狀聲繕本送達被告之翌日起，按年息
百分之五計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合。
查本件起訴狀繕本係於九十七年三月三十日二十四時合法送
達被告，則原告請求被告給付八萬六千五百元自九十七年三
月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之範圍
內，洵屬正當，應予准許。
六、兩造有關本訴部分之其餘攻擊防禦方法，對於本院之心證形
成並無影響，爰不一一斟酌。
七、本件為適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法
第三百八十九條第一項第三款規定依職權宣告假執行。
八、本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第
四百三十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項
第三款，判決如主文所示。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：另反訴被告員工未通知反訴原告，即簽
名同意市政府劃設停車格，造成反訴原告之建築物無法出入
，無法出租，依民法第四百三十七條，承租人要有通知義務
，沒通知造成長期嚴重損失，應賠償出租人因此所生之損害
，依侵權行為請求賠償停車格之損失新臺幣五十六萬元，及
按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告方面：看不出反訴原告有受何損害，否認反訴原告
其餘之主張，並聲明：請求駁回反訴部分，訴訟費用由反訴
原告負擔。
三、經查：反訴原告即被告所有建築物門前固面臨中山路，惟中
山路乃屬嘉義市○○○○○道路，並非反訴原告所有，為兩
造所不爭執，縱令嘉義市政府設置機車停車格前，反訴原告
得於建築物之門前自由停車，反訴原告亦僅具有反射利益，
而非具有實體之權利，反訴原告主張反訴被告於承租期間，
未徵詢反訴原告之意見，即擅自填具同意設置機車停車格之
意見，使反訴原告停車之權益遭受侵害，進而使建築物無法
出租長達十六個月之久，而請求反訴被告賠償五十六萬，難
認有據，應予駁回。
四、綜上所述，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三
十六條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 16 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 康存真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 97 年 7 月 16 日
書記 官林柑杏