臺灣士林地方法院民事簡易判決
111年度湖簡字第1316號
原告 彭靜姿
被告汐止天池社區管理委員會
法定代理人 陳佳興
訴訟代理人 詹筆峰
被告 李佳蓉
上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國113年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告汐止天池社區管理委員會應將門牌號碼新北市○○區鄉○路0段0巷0號4樓房屋，依臺北市建築師公會民國112年6月29日（112）（十七）鑑字第1540號鑑定報告第8頁第1至2行、第6行及附件7所示修復方式，修繕至不漏水狀態。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用關於鑑定費用部分，由被告汐止天池社區管理委員會負擔，並加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用關於鑑定費用以外之其餘部分，由被告汐止天池社區管理委員會負擔百分之49，並加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。被告汐止天池社區管理委員會如以新臺幣14,950元為原告預供擔保後，得就本判決第1項部分免為假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第2款、第3款、第256條分別定有明文。查，原告起訴原聲明：請求判令被告等將坐落於門牌號碼新北市○○區鄉○路0段0巷0號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）漏水予以修復，並賠償新臺幣（下同）280,000元（見本院卷第9頁）。經多次變更後，最後聲明為：㈠被告汐止天池社區管理委員會應將系爭4樓房屋外牆與樓中樓1樓的管子，依臺北市建築師公會112年6月29日（112）（十七）鑑字第1540號鑑定報告書（下稱鑑定報告書）所示之方式修復至不漏水狀態，並把牆壁打開來看補那個洞。㈡被告李佳蓉應將系爭4樓房屋樓中樓2樓依鑑定報告書所示之方式修復至不漏水狀態，並把牆壁打開來看補那個洞（見本院卷第465頁）。核原告就最新訴之聲明第1、2項關於修繕方式變更部分屬補充事實主張；關於「請求被告把牆壁打開來看補那個洞」部分屬訴之追加，基礎事實同一；關於撤回金錢給付部分，屬減縮聲明，均合於首揭法律規定，應予准許。
二、原告主張：伊為系爭4樓房屋所有權人，李佳蓉則為門牌號碼新北市○○區鄉○路0段0巷0號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）之所有權人。因汐止天池社區管理委員會有疏於維護修繕社區公共管線之過失，及李佳蓉有疏於維護修繕系爭5樓房屋之過失，自110年10月7日起，系爭4樓房屋樓中樓之1樓客廳內牆、2樓冷氣上方天花板及2樓窗戶上內、外牆開始發生嚴重滲漏水，天花板、牆面皆有嚴重滲水、發霉、油漆及水泥剝落之壁癌等狀況，造成伊受有財產損害。爰依侵權行為法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明︰如變更後之聲明。
三、被告方面：
㈠汐止天池社區管理委員會則以：依公寓大廈管理條例第56條第3項、地籍測量實施規則第273條規定，伊社區外牆之花台、陽台均屬住戶專有部分，本件漏水原因係原告於陽台上自行安裝鐵窗向外延伸並於外牆面加裝熱水器、冷氣機及管路等設施，顯係原告專有部分，應由原告自行負責，與伊無關等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡李佳蓉則以：經鑑定報告書測試結果研判，系爭4樓房屋之滲漏水應與系爭5樓房屋無直接關係，伊自無庸對原告負損害賠償之責等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，原告為系爭4樓房屋所有權人，李佳蓉為系爭5樓房屋之所有權人，系爭4樓房屋樓中樓之1樓客廳內牆、2樓冷氣上方天花板及2樓窗戶內、外牆有水漬之事實，為兩造所不爭執，且經本院現場勘驗無訛，並有土地建物查詢資料、漏水照片、勘驗筆錄為證（見本院卷第17至27、31至33、37至49、55至67、103、265至278、295至296頁），上開事實首堪信為真實。
五、得心證之理由：
㈠系爭4樓房屋之滲漏水原因不可歸責於李佳蓉：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判決意旨參照）。
⒉查，本院依原告聲請，囑託臺北市建築師公會就本件之漏水原因進行鑑定，鑑定結果略以：「（三）本次鑑定依函囑要確認4樓之漏水是否是5樓所造成，本次鑑定採用兩項檢測，一是5樓陽台積水測試，二是向5樓外牆及花台灑水。測試結果：⒈5樓陽台積水測試1小時，4樓外牆檢測濕度，並無明顯的變化。⒉向5樓外牆及花台灑水30分鐘，4樓外牆檢測濕度，也無明顯的變化。為了加強證明，進一步採用衛生紙貼附牆面，檢測是否會因牆面潮濕造成衛生紙吸水黏著於牆面的狀況發生，結果在灑水30分鐘之後，衛生紙貼附於牆面5分鐘，手鬆開之後立即飄落，衛生紙並無潮濕狀況。綜上，兩項測試結果研判，4樓的漏水應與5樓無直接關係。（四）樓中樓1樓客廳牆壁有明顯的殘留水痕，為進一步追查可能造成之漏水途徑，決定採用向4樓牆面灑水檢測。測試結果：⒈在4樓噴水灑向外牆測試，灑水5分鐘後，4樓牆壁原漏水處開始有潮濕現象。⒉灑水10分鐘後，4樓牆壁原漏水處明顯自牆壁滲出水來，並流至地板，已可確認漏水是來自於4樓外牆上的孔洞滲入。⒊4樓樓中樓2樓窗戶外牆有裂縫，已曾有管委會近期修補的痕跡，但4樓陽台旁外牆熱水器電源穿牆而出，用蓋板加矽膠遮蓋防水，依測試時漏水之狀況研判，應是電線蓋板之矽膠老化脫膠造成雨水滲入外牆，沿電線管路至內牆而滲出牆面，滲水因而流至地板。4樓樓中樓1樓牆壁漏水之原因應可確認（見外放鑑定報告書第7頁）。」依上開鑑定報告書之結論可知，系爭4樓房屋之漏水根本原因，乃4樓陽台旁外牆之電線蓋板矽膠老化脫膠造成雨水滲入外牆所致，而非李佳蓉疏於維護系爭5樓房屋之過失。從而，本件原告既無法舉證證明系爭4樓房屋損害之結果與李佳蓉之不作為間有何因果關係，原告請求李佳蓉應就系爭4樓房屋之損害負侵權行為損害賠償責任，即於法不合。
⒊原告雖主張：鑑定過程中只針對陽台、外牆做灑水測試，鑑定當日有跟鑑定人反應，與漏水當時晴天現況不符，鑑定漏水痕跡與潮溼無關，鈞院在重新鑑定前不應採信此鑑定報告等語。然本院依原告聲請就本件為補充鑑定，並請鑑定人說明原告就上開鑑定過程之疑慮，經鑑定人於112年12月27日函覆以：原告所述關於一般下雨狀況其1樓室內牆不會漏水之疑慮，本次鑑定檢測亦在5樓窗台外以灑水的方式類似下雨之狀況，檢測5樓花台與外牆大量灑水情況下是否會造成4樓漏水，其試驗結果4樓室內牆皆無潮濕【詳鑑定報告書第5頁，八、鑑定經過，第（五）項說明及第7頁，九、鑑定結論，第（三）項說明】，本件找尋漏水原因結果明確發現漏水原因係穿牆而出的電線蓋板防水用的silicone老化所導致防水失效，水源明顯滲入室內牆壁，本測試狀況類似暴雨和颱風，在強風吹襲狀態下才會造成水源進入室內等語，有臺北市建築師公會函文在卷可佐（見本院卷第321至322頁），鑑定人既已以類似暴雨和颱風之情狀於5樓花台與外牆為灑水測試，並得出4樓室內牆皆無潮濕之結論，則原告所主張之晴天狀況，縱有漏水現象，更無可能為5樓花台與外牆之維護疏失所造成。且查，鑑定報告書亦已明載：樓中樓2樓冷氣上方天花板、2樓窗戶上外牆、2樓窗戶內牆、其他原告所指之漏水點，依現場觀察，大部分是潮濕所留下的痕跡，非漏水所造成的水痕等語（見外放鑑定報告書第6頁），足認原告主張樓中樓2樓之相關水痕，與李佳蓉有無疏於維護其房屋間無因果關係。從而，原告此部分主張，難認可採。
㈡系爭4樓房屋之滲漏水原因可歸責於汐止天池社區管理委員會：
⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項分別定有明文。其立法理由，亦指明區分所有建築物「專有部分」之物權，以具有「構造上及使用上獨立性」為必要，相關認定隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異之旨。
⒉另按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段、公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款分別定有明文。依上規範，共有部分包含：區分所有建築物專有部分以外之其他部分（公寓大廈管理條例第3條第4款參照），如區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂等構造（同條例第7條第3款參照）。上款所載之態樣雖僅有「承重牆」而不及於「外牆」，然同條例第8條第1項業已明定公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台、不屬專有部分之防空避難設備就變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為在一定條件下受規約或區分所有權人會議之限制，顯見公寓大廈之外牆無法為特定住戶所排他性處分、收益，與專有部分所有權之權能內涵未盡相符。再者，公寓大廈之外牆面無論外觀、功能或整修與否均有整體維護管理之必要，其因上開管理行為而生之利益，亦由全體住戶所共享，而非該外牆所對應位置之個別住戶單獨享有，可認解釋上，亦應將公寓大廈之外牆解釋為區分所有建築物之共有部分，始為公允且符合公寓大廈管理條例第1條所揭示加強公寓大廈管理維護、提昇居住品質之立法意旨。
⒊查，系爭4樓房屋樓中樓1樓牆壁之漏水原因，係電線蓋板之矽膠老化脫膠造成雨水滲入外牆，沿電線管路至內牆而滲出牆面，滲水因而流至地板乙節，有鑑定報告書在卷可稽（見外放鑑定報告第7、8頁）。本件系爭4、5樓房屋所在之建物（下稱系爭建物），其外牆屬包覆全棟建築物整體外觀之大樓（下稱系爭大樓）外牆一部分，此觀本院現場勘驗照片即明（見本院卷第302至308、310頁），而系爭大樓外牆係維持系爭大樓安全性及其外觀所必要之部分，屬系爭大樓全棟建築物之基本構造，依前揭說明，自屬系爭大樓共用部分，非為原告之專有部分。又，本院勘驗系爭4樓、5樓房屋時，除原告所有之系爭4樓房屋外牆有孔洞外，系爭5樓房屋外牆之鐵窗內側亦有1個孔洞，有勘驗筆錄及現場勘驗照片在卷可憑（見本院卷第295至296、307、310頁），可認系爭建物外牆之孔洞，應係建商於建築之始即有設計，上開孔洞之位置既位於外牆，應認屬於全體區分所有權人共有部分，則依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，由管理委員會負修繕、維護之義務，不因該孔洞位於鐵窗內部或外部而有所差異。從而，汐止天池社區管理委員會辯稱：原告於系爭4樓房屋陽台安裝鐵窗，並安裝熱水器、冷氣機及管路等，認知上已為其專有而為之等語，於法無據，不應准許。
⒋汐止天池社區管理委員會另辯稱：陽台為原告之私有產權，且依據公寓大廈管理條例第56條第3項與地籍測量實施規則第273條規定，建物以其外牆之外緣為界，故牆壁應屬住戶專有部分等語，並提出台北縣汐止地政事務所建物所有權狀影本為證。惟查，上開法律與行政規則之規定，應在於規範建物之所有權界線，並據以確定其登記面積，以達主管機關管理之正確性（即「平面」的層次問題），此與外牆「面」究竟是否為全體住戶所共用，抑或是個別住戶所專有（即「上下、立體」的層次問題），係不同層次之問題，外牆面在現行建物登記制下，固無從呈現其可登記之樓地板面積為何，自不能以上開法文「以牆之外緣為界（二維的範圍認定）」，執為專有部分界線上所連成的整體外牆面（三維的範圍認定）可以切割為個別住戶專有部分之依據。被告上開辯詞，為無理由，應予駁回。
⒌據上論結，系爭4樓房屋之滲漏水原因為系爭4樓房屋陽台旁外牆之電線蓋板矽膠老化脫膠造成雨水滲入外牆所致乙節，已如前述，汐止天池社區管理委員會未就系爭建物外牆盡修繕、管理及維護義務之行為係有過失，並因此導致系爭4樓房屋受有損害，屬不法侵害原告所有權之行為，則汐止天池社區管理委員會應就系爭4樓房屋滲漏水所生之損害，對原告負侵權行為損害賠償之責，是原告請求汐止天池社區管理委員會就系爭4樓房屋因漏水所受之損害，依鑑定報告書中就主文第1項所示之修復方式回復原狀，應屬有據。
⒍至原告另主張公共管線有漏水，並請求汐止天池社區管理委員會「應將牆壁打開來看補那個洞」部分，查，鑑定報告書並未指明公共管線有漏水之事實，且觀諸原告113年3月15日所提出之民事答辯狀後附附件1立誠水電工程行出具之文書影本，亦僅稱「可能是公共管線」，欠缺相關檢測過程、方法，復非確定之結論，難以遽以憑採為原告所受漏水之損害，與汐止天池社區管理委員會就公共管線有疏於維護之過失間具備因果關係之待證事實。而本院依原告聲請送請補充鑑定，經鑑定人函覆相關漏水原因於鑑定報告書皆已說明清楚等語（見本院卷第321至322頁），亦經說明如前，原告就鑑定人112年12月27日上開函覆後，亦僅一再主張鑑定報告書不應採用、漏水點原因即為公共管線破裂云云，而未為其他具體證據調查方法（如改送其他鑑定單位鑑定、請求傳喚證人或鑑定人）之聲請，應認原告所為此部分請求，未加舉證以實其說，不應准許。
六、綜上，原告依侵權行為法律關係，請求汐止天池社區管理委員會應將系爭4樓房屋依鑑定報告書如主文第1項所示之方式修復至不漏水狀態，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件係適用簡易訴訟程序，所為汐止天池社區管理委員會敗訴之部分應依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項之規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告汐止天池社區管理委員會如預供擔保後，得免為假執行，以符公平。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第81條第2款、第91條第3項。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
內湖簡易庭法官許凱翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
書記官許慈翎